如何正确“炒房”赚钱
2016-04-21

看到身边某扫地僧有几十套房,然后隔三差五在朋友圈那里卖房的,炫耀房地产市场预测成果的,我内心是——


我知道你知道房地产是有周期性的——房地产市场短期供应的弹性极低,决定了供给扩张往往滞后于需求变动,供需差造成了市场的周期性波动。而市场化程度高的国家,房地产市场周期跟经济周期极度配合。


但与普通消费商品不同的是,房地产还具备投资品的属性。市场的投资行为加大房地产市场周期的波动幅度。


然而英明如我党是会介入市场进行调控,政府调控在两方面进行,一方面抑制投机需求,另一方面改善供求结构及关系,不同市场状况下政府的调控力度不同,其目的在于降低市场周期中的波幅。



在周期中,房地产价格随“消费需求”和“投资需求”两者关系的变化而变化,而“消费需求”和“投资需求”两者关系受政府调控影响,在调控过程中,房价会形成“拐点”和“极点


“拐点”标志着上升或下降的形式发生了变化

"极点"则表示上升转为下降、或者由下降转为上升,表达上升或下降过程的结束


从这个角度上来说,政府调控的目的在于,制造更多的拐点,尽量压缩极点之间的波动幅度,保证市场的可持续发展


经常晒房产市场预测成功的扫地僧,在这个时候卖房,是不是算在了房价拐点抛售,哎呀,好像知道什么不得了的东西~



那要怎么识别市场所处的周期阶段呢?


高手都是看这两大关键指标——供求关系投资价值


供求关系包括——城市化率、房价收入比、自有房率、新增供求比、潜在需求系数、土地供应系数

投资价值包括——投资需求系数、租贷比、投资交易成本


指标解释(无私的我,毫无保留的我,真诚的我)

城市化率=城镇人口/总人口×100%

房价收入比=套均总价/家庭年可支配收入

自有房率=拥有(商品房+公有房+自建房+经济适用房)家庭数/总家庭数×100%

新增供求比=新增供应面积/新增成交面积p潜在需求系数=新增户数/新增套数(数值越大,需求越大)

土地供应系数=竣工住宅面积/总户数/户均面积×100(数值越大,未来供应越充足)

投资需求系数=纯投资比例×2+自住兼投资/2(数值越大,投资需求越大)

租贷比=租金/月供(数值越大,消费需求越大)

投资交易成本



成长期

主导需求:消费需求

关键指标A:城市化率

关键指标B:潜在需求系数

关键指标C:房价收入比


繁荣期 I

主导需求:消费需求

关键指标A:自有房率

关键指标B:房价收入比

关键指标C:投资需求系数


繁荣期 II

主导需求:投资需求

关键指标A:投资需求系数

关键指标B:房价收入比

关键指标C:新增供求比


泡沫期

主导需求:投资需求

关键指标A:新增供求比

关键指标B:房价收入比

关键指标C:租贷比


调整期

主导需求:消费需求

关键指标A:新增供求比

关键指标B:房价收入比

关键指标C:租贷比


恢复期(好了伤疤忘了痛)

主导需求:消费需求

关键指标A:新增供求比

关键指标B:房价收入比

关键指标C:潜在需求系数比


六大阶段,一个对策——密切留意我司公众号推送~