看表!你想知道的炒房攻略在这里
2016-04-21

别光站着不说话,坐下来听听郑老湿给你的秘笈攻略,有图有表有架(加)势(式)!


世界的变化=市场有效性+随机漫步性


房价=价值层+流动层+风险偏好层


价值层=市场有效性分析


流动层=50%的市场有效性分析+50%的随机漫步性分析


风险偏好层=50%的随机漫步性分析


先说价值层,我们假设,如果一个家庭工作十年可以买上一套房子,那么这个房价就是有基础价值支撑的。


从上表可见,单纯看价值层,一二三线城市的房价差异并不算特别大。一线城市和强二线城市的实际房价反映的较多是非价值层的因素,深圳、上海、北京和厦门的房价非价值层房价比重尤其大,可见这四个城市的房价变化,主要受非价值层(流动层+风险偏好层)的影响。


再说流动层,我们以二手房成交量和一手房成交量的比例关系来表现。



从上表可以见,深圳、上海、北京和厦门的房价很大程度受益于良好的流动性,所以,要预测这些城市房价的走向,必须密切关注二手房的成交量变化。再结合非价值层来看,成都和苏州在流动层被低估了,如果二手房政策没有大的调整,可以预见这两个城市房价会有一个补涨,尤其是成都!


因为现在深圳房价得到的关注特别多,我简单拉了个深圳二手房的成交量表,供大家参考。



从上表可见,深圳二手房2月29日的成交量依然远高于2015年水平,但是需要注意的是,月均水平已经比2015年下跌了26%!借用股市的一句话:量在价前,量已经萎缩,价呢?


最后说风险偏好层,我们分别计算了2014年和2015年的地价房价比,然后用2015年地价房价比减去2014年地价房价比来表示风险偏好度。

先看看2015年比2014年的情况:



从上表可见,深圳是典型的地价上涨助推房价,政府和开发商都赚得盆满钵满,请容我为深圳购房者哭一会;广州和杭州的开发商则很惨,2015年,他们一直在努力去库存,还要忍受高地价,请容我为政府鼓一会掌;上海和武汉就完全不同,政府把肉都送给开发商了,开发商年终奖肯定很赞,羡慕嫉妒恨!


再看看2016年比2015年的情况:



从上表可见,深圳延续地价上涨助推房价的趋势,政府和开发商继续赚得盆满钵满,请容我为深圳购房者痛哭一会;广州和杭州有分化,但可以明确的是,这两个城市还有天津的房价马上就要上涨了!尤其是杭州,同学们,买起来!东莞和中山取代上海和武汉,成为开发商大口吃肉的城市,但是,这种看深圳脸色的城市,房价是很脆弱的,建议不要盲目追高,还是要见好就收。


最后看看风险偏好层怎么样:




从上表可见,深圳风险偏好在下降,所以还是那个观点,谨慎对待深圳市场;苏州、南京、青岛和武汉的风险偏好继续提升,开发商涨价动力很强,值得持续关注。


结论:

1、首选苏州,安全度极高,房价想象空间巨大,同时关注无锡和苏州的联动,鉴于无锡总价门槛低,屌丝们,你们懂了吗?

2、次选杭州,房价想象空间很大,爆发点取决于去库存速度,从目前国家大的政策导向来看,这个爆发点可能很多就到!

3、谨慎对待深圳、东莞、中山,切不可追高!

4、短期中偏多看待武汉和广州,中期中偏多看待成都!

5、其他城市,请自行比对数据挖掘,欢迎留言!


以上分析只是用来寻找感觉和建立逻辑,要准确进行投资(炒房),我们需要更为精细化的分析,下一篇再介绍。


最后,小编说一句:老湿说了欢迎大家转发转载借鉴抄袭,他不会举报哦。