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【土拍前瞻107】常州-金坛区尧夏路南侧、星湖路东侧地块项目定位报告（3.26日开拍）

发布于 2025-03-24

<p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">一、项目概况</span></b></span></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">地块编号</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：JJT20241209<br /><strong>位置</strong>：常州金坛区尧夏路南侧、星湖路东侧<br /><strong>出让面积</strong>：79,018㎡（约118.5亩）<br /><strong>容积率</strong>：1.0＜R≤2.0（建议按上限开发）<br /><strong>起始价</strong>：118,527万元（楼面价约7,500元/㎡）<br /><strong>规划用途</strong>：住宅用地<br /><strong>开发周期</strong>：预计2.5-3年（含规划、建设、销售阶段）<o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">二、区位分析</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.交通配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">主干道</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：尧夏路（南北向次干道）、星湖路（东西向支路），10分钟车程可达金坛大道（城市主干道）。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">公共交通</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：周边3公里内有金坛6路、12路公交线路，覆盖金坛主城区及高铁站。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">区域交通</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：距金坛高铁站约6公里（车程15分钟），常合高速入口约8公里，连接常州主城及南京都市圈。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.商业配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">核心商圈</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：2公里范围内有新城吾悦广场（日均客流量超2万人次）、南戴邻里中心（社区商业）。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">社区商业</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：星湖路沿线便利店、餐饮密集，可满足日常需求。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.教育配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">优质学校</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：华罗庚实验小学及幼儿园（在建，1.5公里）、段玉裁中小学（2公里）、金沙高级中学（3公里）。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">高等教育</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：河海大学金坛校区（4公里）、江苏城乡建设职业学院（5公里）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">4.医疗配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">三甲医院</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：金坛第一人民医院（3公里，车程8分钟）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">5.生态资源<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">钱资湖</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：距湖岸线约2公里，沿湖规划湿地公园、滨河步道。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">三、市场分析</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.供需现状<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">需求端</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：2024年金坛新房成交均价11,074元/㎡，经济开发区板块以刚需为主（均价9,000元/㎡），滨湖新城改善需求旺盛（均价14,000-20,000元/㎡）。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">供给端</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：2024年新房库存走低，滨湖新城仅2个在售项目（阳光水韵嘉苑、中海·翠语江南），短期内无新增土地供应。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.竞争格局<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">直接竞品</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：万科·理想城（经济开发区，均价9,700元/㎡）、中海·翠语江南（滨湖新城，均价16,000元/㎡）。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">差异化机会</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：区域内缺乏低密高端住宅，洋房产品稀缺（供求比0.11）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.政策利好<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">容积率奖励</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：金坛区对容积率≥2.0项目给予土地出让金返还5%。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">人才补贴</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：大专以上学历购房者可享3万-10万元补贴，降低首付门槛。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">四、产品定位</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.核心属性<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">定位</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：“金坛滨湖低密品质住区”，主打洋房+小高层组合，兼顾改善与高端需求。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">主题标签</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：生态宜居、智慧社区、全龄友好。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.业态组合<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">洋房（60%）</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：建面90-140㎡（三至四房），得房率≥85%，赠送露台、飘窗。<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">小高层（40%）</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：建面70-110㎡（两至三房），控制总价，吸引首置客群。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.产品设计建议<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">建筑形态</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：<o:p></o:p></span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><ul style="margin-top:0cm;" type="circle" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">采用退台设计，打造屋顶花园、露台观景空间；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">外立面以浅色真石漆+玻璃栏板提升现代感。<o:p></o:p></span></p></li></ul></ul><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">户型优化</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：<o:p></o:p></span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><ul style="margin-top:0cm;" type="circle" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">玄关预留800mm储物柜（参考万科·理想城设计）；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">厨房采用U型布局，预留洗碗机、冰箱位；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">客厅与次卧非承重墙可拆改，灵活适配家庭成长需求。</span></p><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;"><o:p></o:p></span></p></li></ul></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">4.差异化竞争力<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">智慧化</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：部署AI安防、智能家居预装系统；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">绿色认证</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：申请LEED银级认证，采用光伏屋顶、雨水回收技术。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">五、客户定位</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.核心客群<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">本地改善家庭</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：金坛老城区置换客群，追求低密、教育资源；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">产业人才</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：新能源企业（如中创新航、蜂巢能源）高收入员工；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">投资客群</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：常州主城区外溢客户，偏好高性价比资产。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.客群细分<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">主力需求</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：90-120㎡三房（占比60%），总价控制在150万-250万元；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">高端需求</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：140㎡四房（占比30%），主打湖景资源、私密性。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">六、开发建议</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-size: 15px;font-family: 宋体;">1.产品设计</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">优先开发洋房产品，缩短回款周期；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">预留社区商业（约5%面积），引入便利店、菜鸟驿站。</span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;"><o:p></o:p></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.营销策略<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">蓄客期</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：联合政府举办“河海大学人才购房专场”，释放补贴政策；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">开盘期</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：推出“首付分期+3年物业费减免”组合优惠；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">持续期</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：通过抖音、小红书投放“钱资湖生活vlog”内容营销。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.风险提示<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">市场风险</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：经济开发区板块价格战持续，需强化产品溢价；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">政策风险</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：容积率奖励需在拿地后6个月内完成报批。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">七、拍卖出价建议</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><strong style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 宋体;">1.总价区间：142,232万-154,085万元（溢价率20%-30%）</span></strong></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.竞拍策略：<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">首轮报价125,000万元（溢价率5%）试探竞争强度；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">最终控制在溢价率25%以内（总价约148,159万元），确保项目IRR＞12%。</span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;"><o:p></o:p></span></p></li></ul><p><span style="font-family:宋体;"><span style="font-size: 24px;"><b><span style="text-decoration:underline;">八、总结</span></b></span></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><table cellspacing="0" cellpadding="0"><thead><tr style="mso-yfti-irow:0;mso-yfti-firstrow:yes;"><td style="border-width: 1pt;border-style: solid;border-color: windowtext;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">模块<o:p></o:p></span></strong></span></p></td><td style="border-top: 1pt solid windowtext;border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">核心结论<o:p></o:p></span></strong></span></p></td></tr></thead><tbody><tr style="mso-yfti-irow:1;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">区位分析</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">滨湖新城核心区，配套成熟，钱资湖生态资源稀缺性强。<o:p></o:p></span></p></td></tr><tr style="mso-yfti-irow:2;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">市场定位</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">瞄准改善与高端需求，填补低密住宅缺口，绑定人才政策红利。<o:p></o:p></span></p></td></tr><tr style="mso-yfti-irow:3;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">产品定位</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">洋房+小高层组合，智慧化与绿色设计形成溢价。<o:p></o:p></span></p></td></tr><tr style="mso-yfti-irow:4;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">客户定位</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">本地改善家庭为主，兼顾产业人才与投资客群。<o:p></o:p></span></p></td></tr><tr style="mso-yfti-irow:5;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">开发建议</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">优先高溢价产品，严控工期，规避政策风险。<o:p></o:p></span></p></td></tr><tr style="mso-yfti-irow:6;mso-yfti-lastrow:yes;"><td style="border-right: 1pt solid windowtext;border-bottom: 1pt solid windowtext;border-left: 1pt solid windowtext;border-top: none;padding: 7.9pt 12pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">拍卖策略</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></td><td style="border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid windowtext 1.0pt;border-right:solid windowtext 1.0pt;mso-border-top-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-left-alt:solid windowtext .5pt;mso-border-alt:solid windowtext .5pt;padding:7.9pt 12.0pt 7.9pt 12.0pt;"><p style="text-align:center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">理性溢价，确保IRR＞12%，总价上限154,085万元。<o:p></o:p></span></p></td></tr></tbody></table><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">（注：本报告数据均来自公开统计及行业调研，分析结论仅供参考）</span><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;color: rgb(127, 127, 127);font-family: PingFangTC-Light;font-size: 12px;letter-spacing: 0.544px;caret-color: red;">*</span><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-family: 宋体;font-size: 14px;letter-spacing: 0.476px;"></span></p><section data-role="outer" label="Powered by 135editor.com" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-bottom: 0px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><section data-role="outer" label="Powered by 135editor.com" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;"><section data-role="paragraph" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;color: rgb(34, 34, 34);font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;"><section data-role="outer" label="Powered by 135editor.com" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;"><section data-role="paragraph" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;"><section style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-right: 8px;margin-left: 8px;outline: 0px;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;text-align: center;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;"><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin: 8px;outline: 0px;color: rgb(0, 0, 0);font-size: 14px;line-height: 1.75em;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;color: rgb(127, 127, 127);font-size: 12px;letter-spacing: 0.544px;font-family: PingFangTC-Light;">加入我们一起学习</span></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin: 8px;outline: 0px;line-height: 1.75em;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-size: 14px;caret-color: red;font-family: PingFangTC-Light;color: rgb(127, 127, 127);letter-spacing: 0.544px;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgb(127, 127, 127);">Join our study group</span></p></section></section></section></section></section></section><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;"><img alt="图片" class="rich_pages wxw-img js_insertlocalimg" data-imgfileid="100036852" data-ratio="0.4595300261096606" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwlXfAQF3A26suo6p9w00eMZoyV7m9VamRjB8Rn2faCKibWCNNaATXll7jepE6jOCfgicm6dsIZH13Zg/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=5&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" data-type="png" data-w="383" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;visibility: visible !important;width: 383px !important;"></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-size: 12px;">&nbsp;DeepSeek 深度融合地产实操课</span></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">&nbsp;&nbsp;</span>&nbsp; &nbsp;<img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100036853" data-ratio="0.9777777777777777" data-s="300,640" data-type="png" data-w="135" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwlXfAQF3A26suo6p9w00eMZA6slk3reAoDIyH2bXdmuAQicGJGalicdZIUSDHib8E95LVrZXCic3z5DZA/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=5&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" alt="图片" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;visibility: visible !important;width: 135px !important;" />&nbsp;&nbsp;</p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;letter-spacing: 0.578px;font-size: 12px;">DeepSeek 深度融合公务员实操课</span></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;">&nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;<img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100036851" data-ratio="0.9849624060150376" data-s="300,640" data-type="png" data-w="133" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwlXfAQF3A26suo6p9w00eMZgJckNT1BQkkhCEibc2ic9hp4LUfwAshhwWEUmkgRFEYxPDyzVBCYDkGw/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=5&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" alt="图片" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;visibility: visible !important;width: 133px !important;" /></p><p style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;margin-top: 24px;outline: 0px;font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><img alt="图片" class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100036854" data-ratio="0.43431221020092736" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwlXfAQF3A26suo6p9w00eMZiaqkp43RyDGDbI8AlaicupWn33G6adtQibTgrOxS4vbrDzLBEOZ1L8ulg/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=5&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" data-type="jpeg" data-w="647" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent;outline: 0px;letter-spacing: 0.578px;text-align: center;width: 578px !important;visibility: visible !important;"></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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