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【土拍前瞻112】南通-海门区上海路北、黄浦江路西侧地块项目定位报告（3.29日开拍）

发布于 2025-03-24

<p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;"><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">一、项目概况</span></span></strong></span></p><ol style="list-style: none;" start="1" type="1" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.基础信息</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li><ul style="margin-top:0cm;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">地块编号</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：C25001<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">位置</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：南通海门区上海路北、黄浦江路西侧<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">出让面积</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：40,689㎡（约61亩）<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">容积率</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：0.5≤R≤0.55<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">起始价</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：3,202元/㎡（总价约1.3亿元）<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">规划用途</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：商业服务业用地（需自持全部建筑）<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">开发周期</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：交地后12个月内动工，48个月内竣工。</span></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.核心开发要求</span></strong><span lang="EN-US" style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li><ul style="margin-top:0cm;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">建设一幢计容面积≥20,000㎡、总投资≥5,000万元的大型绿植花卉展馆温室；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">配套停车位≥244个。</span></p><p><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;"><o:p></o:p></span></p></li></ul></ol><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">二、区位分析</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.交通配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">主干道</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：紧邻上海路、黄浦江路，连接S356省道、叠港公路，10分钟直达海门主城区；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">跨江交通</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：海太过江通道（在建）距离约5公里，未来30分钟直达苏南；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">轨道交通</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：北沿江高铁海门北站（规划中）距离约8公里。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.商业配套<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">现有</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：证大·大拇指广场（3公里）、百润发购物广场（4公里）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">在建</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：謇公湖科创中心（50亿投资）、凯悦五星级酒店（8.5亿投资）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">文旅资源</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：謇公湖生态公园（3360亩）、洲际花博园一期（已完工70%）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.教育医疗<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">学校</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：证大中学、证大小学（1.5公里），海门中专（3公里）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">医疗</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：海门人民医院新院（5公里）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">4.生态资源<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">核心景观</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：謇公湖生态公园（城市绿肺）、洲际花博园樱花林/水杉林/露营区。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">三、市场分析</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.供需现状<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">文旅需求</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：南通2025年重点推进“农文商体旅”融合，謇公湖板块定位市级文旅核心区；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">竞争格局</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：周边仅有洲际花博园一期（花卉主题）及规划中的酒吧街，缺乏综合性生态文旅综合体。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.政策利好<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">市级规划</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：南通“十四五”明确謇公湖板块为科创+文旅双核驱动区；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">土地倾斜</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：商业用地溢价空间大，2023年同类地块CR23019成交楼面价7,235元/㎡。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">四、产品定位</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.核心属性<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">主题定位</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：长三角首个“生态+文旅+教育”全天候综合体；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">核心业态</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：<o:p></o:p></span></span></p></li><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: circle;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">绿植温室</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：20,000㎡热带植物馆（对标新加坡滨海湾花园）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">休闲配套</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：艺术田园、无动力儿童乐园、户外露营区；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">商业服务</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：高端民宿、多功能会客厅、主题餐饮。</span></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.设计建议<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">空间布局</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：<o:p></o:p></span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><ul style="margin-top:0cm;" type="circle" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">温室设计</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：采用全玻璃幕墙+智能温控系统，融入沉浸式光影互动；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">动线规划</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：环形观光小火车串联各功能区，打造“移步换景”体验。<o:p></o:p></span></span></p></li></ul></ul><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">差异化竞争力</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：<o:p></o:p></span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><ul style="margin-top:0cm;" type="circle" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">自然教育</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：与学校合作开设植物科普课程；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">夜间经济</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：温室夜游灯光秀、湖畔音乐节。</span></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">五、客户定位</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.核心客群<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">本地家庭</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：亲子游、周末休闲（占比50%）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">长三角游客</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：上海、苏南自驾客（30%）；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">商务客群</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：企业团建、会议接待（20%）。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.细分需求<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">亲子家庭</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：儿童乐园、自然课堂；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">年轻客群</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：网红打卡、露营社交；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">企业客户</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：高端会务、品牌活动。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">六、开发建议</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.产品设计<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">分期开发</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：优先建设温室及基础配套，二期拓展民宿及商业街；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">科技赋能</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：引入AR导览、智能停车系统。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.营销策略<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">预售造势</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：联合抖音/小红书发起“最美花房”挑战赛；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">渠道合作</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：与旅行社签订长三角旅游线路协议。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">3.风险提示<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">政策风险</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：海太过江通道建设进度影响客流导入；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">竞争风险</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：周边住宅项目（如中南湖光森林）配套商业分流客群。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">七、拍卖出价建议</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">1.历史参考<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;font-family: 宋体;">2023年CR23019地块（住宅+商业）：成交楼面价7,235元/㎡，溢价率18%；<o:p></o:p></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;font-family: 宋体;">2025年同类商业用地估值：楼面价3,800-4,200元/㎡（溢价率20%-30%）。</span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">2.建议策略<o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">总价范围</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：1.56-1.68亿元（溢价率20%-30%）；</span></span><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">竞价底线</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：控制溢价≤35%（总价≤1.75亿元），避免挤压后期运营利润。</span></span></p></li></ul><ul style="list-style: none;" type="disc" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ul><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="font-size: 24px;font-family: 宋体;text-decoration: underline;">八、核心结论</span></strong></span><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></strong></span></p><ul class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: disc;"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">区位总结</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：謇公湖板块为南通跨江融合桥头堡，交通+生态+政策三重利好；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">市场定位</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：填补综合性生态文旅空白，借势市级重大项目导流；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">产品定位</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：以温室为核心，打造“全龄段+全时段”体验场景；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">开发建议</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：科技赋能设计，强化预售及渠道合作；<o:p></o:p></span></span></p></li><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">出价建议</span></strong><span style="font-family: 宋体;">：溢价20%-30%，总价1.56-1.68亿元。</span></span></p></li></ul><ol style="list-style: none;" start="1" type="1" class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 15px;"><p><span style="font-size: 15px;"><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></span></p></li></ol><p style="margin-left:18.0pt;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 15px;">（注：本报告数据均来自公开统计及行业调研，分析结论仅供参考）</span><span style="font-family: 宋体;"><o:p></o:p></span></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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