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【楼市复盘 031】沈阳楼市1-2月：核心资产结构性上涨与边缘板块流动性陷阱 原创 已修改 第1次修改 2025年02月21日 17时49分 か℃簡簡單單

发布于 2025-02-21

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-size: 20px;text-decoration: underline;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;">【<span style="text-decoration: underline;font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;">政策面</span>】</span><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;">利好释放与传导阻滞</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1. 流动性宽松信号</span></strong><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><o:p></o:p></span></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">沈阳公积金政策优化，取消“商转公”贷款原商贷偿还年限及未结清笔数限制，降低购房门槛（类比“降息”），叠加央行推动房地产市场止跌回稳的宏观政策导向，但短期受春节假期影响，政策效果未充分显现。<o:p></o:p></span></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2. 市场争议</span></strong><span style="font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"></span></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">现房销售试点、取消公摊等长期政策引发市场争议，房企现金流承压，中小开发商面临淘汰风险。<o:p></o:p></span></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">3. 土地市场“缩量震荡”</span></strong><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><o:p></o:p></span></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">1月仅新增1宗住宅用地（建面4.73万㎡），无成交，土地市场交投清淡，反映开发商拿地意愿低迷。中长期供应或承压，需警惕库存去化周期延长风险。</span><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><o:p></o:p></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;text-decoration: underline;">【</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;">资金面</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;text-decoration: underline;">】</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">量能萎缩与结构分化</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></strong></section><section style="margin: 0px 0px 24px;line-height: 1.6em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">1．新房市场“缩量阴跌”</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">1月商品住宅成交13.0万㎡（同比-73%，环比-48%），均价12250元/㎡（同比+2.8%），量能萎缩类似“缩量阴跌”，价格因高端项目结构性支撑维持震荡。<o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">2月上半月预售面积9.35万㎡（普通住宅仅3.01万㎡），供应端“缩量盘整”，市场观望情绪浓厚。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">2. 二手房“逆势活跃”</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">1月二手房成交TOP3为铁西、皇姑、大东区，总价50万以下房源占比超50%，刚需主导市场（类似“中小盘股”流动性优势）。2024年沈阳二手房成交同比增31.5%，热度或向新房传导。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【</span></strong></span><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;">技术面</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;">】</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">情绪冰点与促销失效</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">1. 到访与转化率双降</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">全国1月项均到访124组、认购13套（环比降30%+），沈阳同步承压，春节前降雪进一步抑制到访量。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">2. 促销“雷声大雨点小”</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">房企推出返乡折扣、抽奖等促销，但实际价格与节前持平，优惠力度不足（类似“利好出尽”），未能有效刺激成交放量。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【</span></strong></span><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;">板块分化</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;">】</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">冰火两重天</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">1. 老城区“防御属性”突出</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">教育资源、通勤便利吸引刚性需求（工薪群体、适龄子女家庭），客群稳定但增量有限（类似“蓝筹股”）。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">2. 新城区“成长性博弈”</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">改善及首置客群聚焦性价比（如大东望花、浑南新市府），但库存高企（如华润时代之城未来估算4200套房源），需警惕“估值泡沫”。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">3.&nbsp;<span style="font-family: 等线;letter-spacing: 0.578px;">K型分化</span></span></strong></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">豪宅市场逆势狂飙（如华润中寰悦府26天卖12亿），刚需盘价格战激烈（浑南部分单价跌破8000元），呈现“K型分化”。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【</span></strong></span><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;">主力动向</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;">】</span></strong><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">寡头格局深化</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">1. 头部房企控盘</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">华润、中海合计货值占比超30%，主导市场定价（如华润中寰悦府、中海领馆壹号）。中小房企依赖合作开发，逐步边缘化。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">2. 资金链风险隐现</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">某TOP20房企沈阳项目停工引发维权，现房销售政策加剧现金流压力，中小开发商或加速出清。</span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;"><strong style="font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-indent: 0em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;"><strong style="letter-spacing: 0.578px;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;">【态度</span></strong>观点</span></strong><strong style="font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;">】</span></strong></span><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">客户态度与机构观点</span></strong></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">1. 客户态度：刚需主导，观望浓厚</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">刚需客群对价格敏感（70-90㎡户型最受欢迎），改善型需求倾向大户型及稀缺产品（洋房顶楼露台）。购房者认为促销“名不副实”，政策依赖症导致市场信心不足。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 18px;">2. 机构观点：分化加剧，长期承压</span></strong><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;"><span style="font-family: 等线;">乐观派：政策托底+人口红利（常住人口920万）支撑核心区豪宅上涨5%-10%。</span><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">谨慎派：沈阳被列为“第三类城市”（基本面弱、库存高），复苏依赖宏观环境改善，远郊刚需盘或持续阴跌。</span><span style=""><o:p></o:p></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;font-family: 等线;"><strong style="font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;"><strong style="letter-spacing: 0.578px;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;">【展望未来</span></strong></span></strong><strong style="font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-size: 20px;">】</span></strong></span><strong style="text-indent: 0em;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-family: 等线;font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;text-decoration-style: solid;text-decoration-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);">结构性机会与风险并存</span></strong></p><p><strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">1. 短期（Q1）：</span></strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">3月小阳春或现改善需求释放，但整体仍处“低量震荡”。<o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">2. 长期：</span></strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">政策宽松+二手房热度传导为关键变量，若人口流入与收入增长不及预期，远郊高库存区域风险加剧。<o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">3. 策略建议：</span></strong><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;"><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;"><span style="font-family: 等线;">刚需：优先公积金贷款（利率3%），淘金沈北、苏家屯低价盘，警惕开发商资金链。</span><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">改善：锁定国企现房，关注和平湾、首府新区稀缺资产。<o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 17px;font-family: 等线;">投资：规避公寓商铺，聚焦主城河景房、优质学区房（警惕政策变动）。<o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">4. 风险提示：</span></strong><span style="font-family: 等线;font-size: 17px;">宏观经济复苏不及预期、房企债务暴雷、库存去化周期延长。</span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">（注：本复盘采用"量价时空"四维分析法，数据来源经交叉验证，不作为投资依据）</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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