以下是华泰证券房地产研究报告《房地产"止跌回稳"了吗？》的核心内容总结：
一、当前市场现状：止跌回稳初见成效，但挑战犹存
- 销售端企稳
- 2025H1全国商品房销售面积同比-4%（2024H1为-19%），销售金额同比-6%，降幅收窄。
- 二手房引领复苏：40城二手房成交套数同比+11%，推动“新房+二手房”总成交量同比+4%，二手房市场份额超65%（较2021年提升20pct）。
- 核心挑战
- 库存压力：新房去化周期27.8个月（历史高位），15城二手房挂牌量较2023年末增7.7%。
- 房价未筑底：70城新房/二手房价格同比-3.7%/-6.1%，环比跌幅扩大；仅14城新房、1城二手房价格环比上涨。
二、市场分化特征
- 区域分化
- 一线城市领先：住宅总成交量较2021年低点回升35%（二三线仅9%/2%），成都、北京等核心城市成交量超2021年高点。
- 东北地区调整早：新房销售金额较峰值下行60%，但跌速已放缓。
- 产品分化
- 改善型需求强劲：120平以上新房成交占比提升（120-140平占比升至24.8%）；京沪深杭二手房90平以上户型占比上升。
- 库存分化
- 高能级城市去化更快：一线城市新房去化周期17.8个月（三线37.4个月）。
- 新增供应放缓：全国新开工面积较2021H1降70%，38城新房供给套数同比-17%。
- 房价分化
- “哑铃型”企稳：
- 低单价城市（<7000元/平）房价跌幅收窄，不再跑输大盘（如西南地区）；
- 高能级城市核心区房价韧性突出（十大城市核心区房价跌幅较非核心区低1.93pct）。
三、政策堵点分析
- 居民加杠杆意愿弱
- 居民部门杠杆率停滞于60%（2020年见顶），模拟首付比例升至68%（政策宽松但实际首付上升）。
- 原因：住房存量饱和（城镇人均面积40平+）、25-44岁购房主力人口较峰值降11%，叠加收入/就业预期偏弱（52%居民认为就业形势严峻）。
- 降息未提振房价
- 房贷利率降至3.07%（2021年5.64%），但租金收益率仅2.37%，“息差”仍大，持有房产现金流为负。
- 政府收储效果有限
- 存量房收储受制于“商业可持续性”（价格匹配难、房源要求高），2024年12月-2025年6月落地规模<100亿元。
- 土地收储（已公示1.97亿平）主要意义在“控新增供给+化债”，对去库存作用有限。
- 城市更新推进难
- 地方财力受限（2022年以来财政收入承压）、隐性债务严控，且需满足“商业可持续”，潜在需求不足制约落地。
四、中长期企稳基石
- 供给侧优化
- 潜在供给收缩：房企从业人数较2021年降29%，百强房企数量减半，涉宅用地成交面积较2020年降68%。
- 历史问题厘清：保交楼交付超300万套（交付率86%），房企债务重组转向“削债”（如融创、世茂境外债重组）。
- 需求侧购买力改善
- 按揭负担比下降：假设首付60%，全国按揭负担比降至17%（美国25%、日本17%），中低能级城市降幅更显著。
- 低房价城市“收入增速>房价增速”（如乌鲁木齐、贵阳），房价韧性初现。
五、政策展望与投资建议
- 政策发力方向
- 稳定房价预期为核心，优化收储框架，扩宽城市更新资金（专项债、超长期国债、政策性贷款）。
- 激活需求：聚焦城镇化（当前67%）和改善型需求（十年潜在增量78亿平），增加“好房子”供给。
- 投资建议
- 主线：看好一线及核心城市复苏，布局“三好房企”（好信用、好城市、好产品）。
- 推荐标的：
- A股开发：城投控股、招商蛇口、滨江集团；
- 港股开发：华润置地、中国海外发展；
- 物管：华润万象生活、中海物业；
- REITs：领展房产基金。
核心结论：房地产市场初现“止跌回稳”，但全面复苏需破解居民预期弱、库存高企等堵点，政策需在稳预期、优化收储、激活需求等方面进一步发力，中长期企稳基础正在形成。