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万科2025年中期业绩会实录

发布于 2025-06-30

<section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039724" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajHMXMUOeYWS6T1Ol48WrmvYZ4DWjTp9GMWib8Zksfdu6EDianf1y9WetQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">咱们直接来看万科过去一年的成绩单。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">坦白说，2024年对万科来说，绝对是40年历史上最不容易的一年。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">市场环境变化太快，风险像潮水一样涌来，业绩下滑，经营压力山大，可以说是前所未有的挑战。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为了应对这个局面，董事会下了决心，要充实管理团队，把精力集中在核心业务上，同时加快融资模式的转型，目的只有一个：稳住阵脚，保障购房人、债权人、投资人的利益。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">当然，这一切离不开各级政府、金融机构、广大股东和客户的鼎力支持。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">在这样的背景下，万科选择了迎难而上，用改革和发展的办法去解决问题，各项工作都在往前推进。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039725" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajdggv6lBok1Ux63vw8gIOR0UA19dAuQgOIUGswMJCLaqCiazWBNCe9Ag/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">好，咱们先看具体的数字。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">2024年，万科全年营收达到了3431.8亿，其中房地产开发这块贡献了大头，2790.9亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">非房地产的收入也有640.9亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但是，大家注意看，权益利润是亏损了494.8亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这亏损的原因，年报里已经解释得很清楚了，主要有四个方面：一是卖房子的毛利确实不行了，大幅下滑；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是计提了存货跌价和信用减值，相当于提前认了部分损失；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是非主业的财务投资也亏了钱；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">四是大宗交易，也就是卖资产，也亏了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">不过，虽然账面上亏损，但万科守住了经营的底线，连续16年经营性现金流都是正的，这说明主营业务还是能造血的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且，通过努力，新增融资948亿，综合融资成本还降到了3.54%，这在当前环境下，已经相当不错了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039726" data-ratio="0.5652582159624413" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajyhE6eGrvgn7U6InLosribymbCmuFyN2QtjxYcRIRcHbxibBjzqBt5vTg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="1065" type="block"></span><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再来看看核心业务的表现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">房地产开发这块，虽然面临巨大压力，但销售额还是达到了2460.2亿元，销售面积1810.7万平方米，这两个指标都是行业第一。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">更重要的是，交付了18.2万套高品质的房子。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么？说明在困难时期，基本盘依然稳固。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">另外，经营服务业务也在稳步提升，全口径收入579亿，同比增长5.3%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其中，物业服务收入363.8亿，增长8.9%，这块业务的韧性很强。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">租赁住宅收入37亿，增长7%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业和物流仓储业务运行平稳。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这些经营性业务，就像发动机一样，为万科提供了持续的动力。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039728" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajt6f3lkwJlPMuXWicTwJTibB01QhCibb8FoQ8QMWMw3NIX92F5GvxPm2cQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">面对困境，万科采取了哪些关键行动呢？</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">核心就是八个字：瘦身健体，聚焦主业。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">简单说，就是砍掉一些不那么重要的业务，把资源集中到最核心的房地产开发上，同时全力自救。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">在这个过程中，首先要保证三稳：队伍稳定、财务稳定、生产经营稳定。这是基础。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">具体怎么做？围绕着五个关键词：高品质交付、销售回款、存量盘活、大宗交易、融资转型。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039729" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajtO5ejplqHG9X42zZs6eibcaVldh7LUPicy3QP832Uw38HVbWgvvL99oQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">先说高品质交付。交付了18万套房子，这背后下了很大功夫。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">怎么保证按期保质？强化精细化管理，加强跟客户的沟通，甚至用无人机、360度视频让客户全程监督施工过程，还主动邀请超过3.6万业主去现场参观，这诚意满满啊！</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还推出了城市新交付理念，不光是交一套房子，更是一种生活方式的交付，提供场景、服务、体验、品质全方位的提升。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再说销售回款，全年销售额2460亿，回款率竟然超过了100%，达到了105%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">新开盘的项目去化率超过80%，平均毛利率也有16%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么？说明房子还是有人要的，而且卖得还不错。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">去库存方面，也下了大力气，去化了1660亿，去化率超过60%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还特别火的直播营销，一年搞了10.8万场，看的人超过1.6亿，认购了3700多套，金额67.5亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这波操作，效果显著。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039730" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajUO77LPVettHSdaNK1dzIIlBJucAm7RY2e4YKcTqibEJYshHmzJ35Ewg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">接下来是存量盘活。这可是万科的一大亮点。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们摸索出了一套系统打法，包括利用土地调控政策、优化规划条件、进行资源置换甚至退出。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从2023年开始，累计盘活了61个项目，提供了733亿的可售货值，光2024年就贡献了412亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这两年通过盘活已经实现了212亿的新增销售额，2024年就有111亿。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">更厉害的是，他们形成了一个良性循环：盘活资源，然后打造好产品，产品卖得好，回款快，再拿去投资新的项目。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就像滚雪球一样。同时，积极推进大宗资产交易，卖商业、办公、酒店、公寓等资产，全年完成了54个项目，签约259亿，行业第一。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且还玩起了新花样，探索REITs这种新型工具，把消费、仓储物流、保障性租赁住房都装进REITs，设立基金，推动经营模式从重资产向轻资产转型。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这步棋走得挺活。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039731" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajibLWcKWiarCRJoqkdHEgwHZB0uSI2SfUnbIHbtfSJLoej9WN8y9HZaMA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">融资方面，万科也在积极转型。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">以前可能更多依赖开发贷，现在开始更多地利用经营性物业贷款这些金融工具，并且积极争取各类金融机构的支持。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">特别值得一提的是深圳国资和深铁集团的大力支持。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们不仅帮助万科处置资产和股权，还参与基础设施认购，更重要的是，2025年以来，深铁集团提供了超过140亿元的普通借款，专门用来偿还债券本息。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这简直是雪中送炭。有了这些支持，加上万科自身的努力，公开债务都按时兑付了，没有出现违约。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这在当前的市场环境下，是非常不容易的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039732" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajb5FUXicge7tDoLqM8IJdQ7Y3chvb5ibRiauoZXGURicicH6xn6RJu29oia0w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">说完经营，咱们再来看看开发业务本身。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">万科在积极构建适应房地产发展新模式的核心能力。怎么建？</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">首先是坚持好房子、好社区、好服务。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为此，他们构建了一套六大指标体系，涵盖了安全、舒适、智慧、绿色、活力、共生等多个维度，形成了27项产品标准和520多项设计要求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这可不是空话，是实打实的技术积累和迭代。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如，他们不断更新迭代绿色低碳智慧住宅技术体系，搞全屋智能、智慧社区系统，还通过试点项目形成示范效应，再推广开来。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">海南三亚湾项目就是一个例子，从拿地到开盘不到14个月，既保证了品质，又提高了效率，还拿了最具影响力标杆项目的奖。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明万科在品质和效率之间找到了平衡点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039733" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajKGQIn6EScCrvqsszegoUwEbNbhKqgicge0P01uc9wyzTlYkJKRAibXeg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">除了新建住宅，万科在城市更新这块也下了功夫。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">特别是在历史文化街区活化方面，形成了自己的独特竞争力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们的理念是让城市留住记忆，让人们住乡愁。怎么做？</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">通过设计、改造、运营、服务一体化方案，实现新旧共生。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如上海创新金属二期、大连东关街、东莞记忆这些项目，都是保护加发展的典范，既保护了历史文脉，又获得了市场的认可，实现了经济效益和社会效益的双赢。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于老旧街区和城中村改造，万科的视角也从单一的建筑转向了整个城市。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">目标是优化城市结构，完善功能，提升品质。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">像上海中心二审项目，把居住、商业、艺术、生态公园等功能融合在一起；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">广州黄埔新城项目，则因地制宜，修缮和重建并举，打造配套齐全、活力多元的未来城市标杆。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这体现了万科在城市层面的思考和布局。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039734" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajuc2NxI9iautG4mZRuMCfFryLFkwCLn5vcDyBqwEdXcXj8sduVUYL9yw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">物业板块，也就是万科物业，表现也很稳健。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">全年营收三百六十三点八亿，增长百分之八点九。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们深化了三大战略：叠层战略，就是通过拓展存量物业来扩大管理规模；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">多元客户战略，服务不同类型的客户，增强抗风险能力；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">科技战略，用科技提升运营效率。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">同时，还在积极拓展新赛道，比如推出了弹性定价体系，让业主可以根据自己的需求选择服务项目和频次，价格更灵活。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还并购了丹田物业，进入了高校、医院这些新的服务领域，一下子增加了二百六十个在管项目。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明万科物业在巩固基本盘的同时，也在积极寻找新的增长点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039735" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajicb0ZibMIDP22xVs7eiaPNMiaZylbsiake8pmvhTZfB9fVticadUtjc3S6rg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">租赁住宅，也就是长租公寓，万科在这方面也是全国第一。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">管理规模突破了26.2万间，全年还新开业了1.1万间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">更关键的是经营效率，出租率超过了95%，这在行业里绝对是领先水平。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">获客成本也在持续降低，线上平台注册人数超过518万，同比增长43.9%，自有渠道获客占比高达88.5%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明万科的长租公寓业务不仅规模大，而且越来越能赚钱。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们还在不断提升物业价值，比如加强与企业客户的联动，服务了5400家企业；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">搭建会员权益体系，吸引和服务了大量会员；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">甚至还能盘活存量资源，把一些原本要卖的房子改成租的，一年盘活了1.46万套。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这盘活能力，真是杠杠的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039736" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajcSVI7L62UaTuUKicIvOnJKoJictCQYcBC2ZtrGl0SX7iaccx3VyQujpgA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业板块，万科的布局非常集中，主要在一二线城市，占比超过百分之九十四。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">累计开业了一百八十一个商业项目，总面积超过一千零八十万平米。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">品牌影响力也在持续提升，跟一万二千多家品牌商建立了联系，通过构建品牌生态、会员体系、营造主题场景等方式，提升客户体验，最终实现了销售额和客流的双增长。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">值得一提的是，他们发行的消费基础设施REITs表现很好，比如杭州西溪印象城，出租率百分之九十八，租金回收率接近百分之百，年化现金流分派率达到了百分之五点二。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明REITs这种模式在商业运营上是可行的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">2024年，上海徐汇、深圳坂田等八个新项目也顺利开业，各项指标都超预期。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业板块已经形成了完整的投融建管退全链条能力，还能提供轻资产服务。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039737" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajeic6weevYS6xrzxW6Tw71b6Qib5qbYXSRHXQiat40EMBZ1hic8kbE0wrTQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">物流仓储板块，虽然营收规模不大，只有39.7亿，但增长了5.7%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其中高标仓和冷链业务是主力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">规模上，租赁面积超过1178万平方米，服务了3400多家企业。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">核心竞争力在哪里？首先是出租率，长期保持在行业内较高水平。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是服务标准，执行的是高于行业要求的标准，很多园区还获得了国际认证。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明万科在物流仓储领域，不仅仅是建仓库，更注重运营和服务的质量。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们强调要成为服务新消费、新制造的重要基础，这定位很高。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039738" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajBfhMcs4Mic0KzIiaNCk1EVkIfL2RibUrQSJbytBaTwzhZqk3DGMC2CiaQQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">酒店和冰雪度假板块，万科的策略是稳中有进。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">酒店业务目前有30家在营，分布在核心城市和一些热门旅游目的地，定位也比较清晰，有高端商务的詹云系列，也有体现城市人文情怀的友情系列。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">冰雪度假方面，松花湖旅游度假区是王牌，连续八年被评为中国最佳滑雪度假区，还拿了世界滑雪大奖。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">2024年接待游客超过80万人次，同比增长10%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明在特定细分市场，万科还是能做出亮点的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039739" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajzgcd10Fh5ZYgIJfKlCkzYCxFHAibuHXbw9nlKLjUY7tGEr5xBky1cdA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">养老板块，是万科近年来重点发力的方向之一。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">针对退休长者，他们打造了长者公寓、养老机构、康养机构三大业务场景。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">目前在北京、上海、广州、深圳等12个城市布局，已经有超过6000张床位投入运营。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">提供的服务非常全面，从日常起居、休闲娱乐到医疗护理、精神慰藉，力求让长者们在被尊重和关爱中安享晚年。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这个板块的潜力很大，随着老龄化社会的到来，需求只会越来越旺盛。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039740" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajYxvqtezZG9DYzqJj6SqJJuMhSxkdr13hD45ib2ibMx2Lo4V15s8jQF0Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后，不得不提的是万科在可持续发展和ESG方面的表现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这部分做得相当不错，ESG绩效保持行业领先，还拿了好几个行业排名第一的奖项。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明万科在环保、社会责任、公司治理方面是下了功夫的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">在绿色建筑方面，更是连续11年满足意向绿建标准，到2024年底，累计满足绿建标准的建筑面积超过了3.35亿平方米。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是一个巨大的数字，意味着万科在推动绿色建筑方面做出了实实在在的贡献。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajPNEI9jeHkNbUT31ibqCdGrvguQPmZDyvWdF3fF7SqaPOgcWbknnJgqg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">展望2025年，万科的工作重点是什么呢？</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">核心目标还是围绕着好房子、好服务、好社区，提升多元场景的开发、经营、服务能力，构建适应房地产新模式的核心能力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">具体来说，要做好四件事：第一，战略聚焦，继续聚焦主业和重点城市，加快资产处置和业务优化。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第二，模式切换，积极向新模式转型，妥善化解债务风险，优化资本结构。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第三，科技创新，利用科技赋能，打造面向未来的新质生产力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第四，资源整合，以开放的心态整合各方资源，提升核心竞争力，共创城市新生态。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这四大方向，勾勒出了万科未来发展的蓝图。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039742" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajRAQbMZW1yLDGYIpBWbs0yVmBPXt8lFL0U2oOp74AuthBMrg9EklXSw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">进入问答环节，管理层首先回应了大家普遍关心的问题。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">董事长坦诚地承认，2024年年报亏损，辜负了股东的期望。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他也反思了问题，认为是大环境变化太快，公司没有完全跟上节奏，过去的三高模式惯性太大了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但他强调，要静坐常思己过，永远保持危机感。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">同时，他也表达了坚定的信心：一是政策端在发力，市场有望止跌回升；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是公司经营生产有序，1到5月交付、销售、回款都保持良好；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是经营性业务在稳步增长，效率领先；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">四是万科拥有优秀的人才队伍和品牌，这是最宝贵的资源；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">五是得到了政府和合作伙伴的认可和支持；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">六是客户信任是关键，万科的产品研发和迭代是有竞争力的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">总之，就是要回归初心，坚持客户导向和产品力，才能有持久的生命力。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039743" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajxZeqX1cvzHA6Ck09RqcQgbVAvicxYXNppq0DwIVdFmtJMJc1VBJyJjA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">关于如何应对债务压力，董事长表示，改革发展工作在稳步推进，已到期的公开债都完成了兑付，风险正在逐步消化，但彻底化解需要时间换空间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">幸运的是，获得了多方支持：广东省深圳市高度重视，积极协调；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">金融机构大力支持；大股东鼎力相助，提供了超过140亿的借款；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">各方都伸出援手支持融资。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">未来，万科将牢牢把握政策机遇，用改革的办法解决发展中的问题，通过战略聚焦、管理提升、经营提振、科技赋能、融合发展等措施，推动业务优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，服务业务稳步增长，提升不动产全周期运营能力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">同时，要树立敬业、专业、干净的企业文化，健全治理体系。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">万科愿意与所有股东、合作伙伴和社会各界携手，共同推动重回健康发展轨道。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039744" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajibl3gqkVpPcfQwwbploR14u0P5vGLPCLb0eMJQotIlwck5RicNJvhwfA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于当前的市场形势，余英杰副总裁给出了判断。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他认为，在政策的引导下，房地产市场有望回到稳定健康的轨道。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他的判断依据有四点：一是土地市场，重点城市加快用地规划调整，优质土地供应增加，能激发开发商积极性；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是销售市场，需求回升的基础已经比较好了，虽然近期有所波动，但整体恢复趋势仍在，客户来访意愿和转化率都在提升；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是存量盘活，政策力度加大，速度加快，能增强行业的造血功能；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">四是产品趋势，现在大家更看重品质，现房销售成为趋势，这会推动开发商从规模扩张转向品质提升。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">所以，他对未来的市场持乐观态度。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039745" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajDdE5dicLQoQXkAV7330tcnYTaiakibHTPweXJuW25m9TJRxvENBiaENJKA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">针对股东关心的偿债问题，韩慧华总详细说明了情况。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">上半年，万科在保障交付、妥善解决债务方面取得了积极成效，公开债都按时兑付了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">经营方面，1到5月也取得了进展，交付、销售、回款、大宗交易、盘活都稳步推进。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">融资方面，金融机构一直支持，新增融资成本保持低位。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">大股东也提供了超过140亿的借款，缓解了流动性压力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">下半年，计划继续推进销售回款管控，力争经营现金流回正；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">发挥好经营服务业务的造血功能；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">灵活运用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，实现资产价值；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">同时继续争取金融机构的支持，稳定存量融资，争取增量机会。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">核心思路就是以时间换空间，依靠自身努力和各方支持，妥善化解债务风险。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039746" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadaj5aSwjHibPOlHS2wrYiarUYHr2FrOJry93HbYrSzrvXVN2Bw9oWXfUxpw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">关于存量盘活和产品力提升，李峰总分享了他的看法。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他强调，对于万科这样体量大的公司来说，盘活沉淀的资产至关重要。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们采取了多种方法：一是利用政府调控政策，比如把商办比例高的项目调整为住宅；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是搞资源置换，比如把园区开发和产业导入结合起来；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是利用政策性收购，申报了36个项目；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">四是退出一些参股项目。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这些方法已经取得了成果，去年盘活形成了111亿的销售额，未来还会继续加大力度。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">关于产品力，李峰总认为，万科一线的操盘能力依然很强，员工的激情和干劲还在。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他举了成都锦上杨驿社区图书馆的例子，说明万科在打造有特色、有温度的社区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">上海巨鹿路99号项目则是保护与开发结合的典范。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他还提到，万科正在不断迭代产品标准体系，从最初的三好产品升级到现在的六类27项大类，529项指标。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最终目标是用好的产品重塑万科的品牌形象，赢得市场认可。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039747" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajdkamt52bQnp7UtaqqfkicY9fuvyu1mxialyaF1icibPjeCbz3XA7NzR5xg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">李刚副总裁则从经营服务并重的角度，阐述了万科的未来规划。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他认为，万科在物业、物流、长租公寓等多个赛道都有领先优势。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">未来，要继续推进开发与经营服务并重的战略转型。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">具体怎么做？一是持续提升客户粘性和服务水平，比如长租公寓自主拓客比例高，物流冷链服务利润率提升；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是加快资产证券化，推动公寓、物流REITs上市，设立基金，实现业务由重变轻；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是推动业务协同，资源共享、数据驱动，打通不同业务板块；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">四是打造生态圈，推动多元化应用场景和复合业态融合，与各界合作，布局城市基建和产业配套。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他还特别提到了科技赋能，比如与深圳地铁合作，利用地铁的客流数据和技术优势，成立场景创新中心，探索新的商业模式。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">目标是成为新的科技公司，形成新质生产力。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039748" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajVoV9Eh8IgDJFSRUWwIHAfCU00BaBnNDL3JsEPtydWWNHXgEsCbQaSQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">关于股价表现和市值管理，韩慧华总认为，股价短期波动受多种因素影响，但根本还是要看经营。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">当前的核心任务是提升经营净现金流，改善边际利润率。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为此，要抓好三个方面：一是聚焦战略，确保战略清晰、执行坚决；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是经营创新，提升各赛道盈利能力；</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是聚焦客户服务，传递价值。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">在市值管理方面，公司已经制定了估值提升计划，正在梳理并申报一批资产证券化项目，也会适时处理一些相关度不高的股权，增加自由现金流。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最终目标是通过战略、经营、资本运作等手段，改善经营，走出困境，最终提升股东价值。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039749" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajXBN82Pj2T2YBJl9dGucCW1EjXI1dQhjCHicBG4iaaLsjibc0SiaCKKhu9Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后一个问题，关于团队融合和稳定。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">董事长回应说，新老团队已经并肩作战，共同应对挑战。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">中高层干部队伍是稳定的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">随着业务的拓展，比如与深圳地铁的合作，以及海外业务的开展，也为员工创造了新的发展空间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">万科作为负责任的企业，不仅要为股东负责，也要为员工负责。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">通过团队融合和业务拓展，相信团队会越来越紧密，也能走向更广阔的舞台。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039750" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwk8EjGMxjJ2Ahic1UiaEUadajklTEiaRic8EmMymExXibKibdFZ2zvnAjibYAbNyrxfDOPVcaFhhGR9e782w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">今天的分享就到这里。回顾2024年，确实充满挑战，但也展现了万科的韧性。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">核心就是聚焦主业，化解风险，稳健经营，提升品质。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">展望2025年，万科将继续围绕四大重点工作，努力重回健康发展轨道，为股东和社会创造价值。</span></span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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