下一个十年，房地产的中国梦

<p style="text-indent: 29px;"><span style="">一千个人就有一千个哈姆雷特。对于中国房地产的下一个十年，众说纷纭，而回到中国房地产的现实，似乎只有两种选择，</span><span style="font-family: Tahoma;">“</span><span style="">买不起</span><span style="font-family: Tahoma;">”</span><span style="">和</span><span style="font-family: Tahoma;">“</span><span style="">还想买</span><span style="font-family: Tahoma;">”</span><span style="">。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">结婚20多年，李大妈与赵大叔鲜有争吵，最近却因为购房的问题常常闹些小矛盾，为了给在深圳工作的女儿买房，这些天他们跑了不少楼盘，从市区到城郊，房价之高让他们瞠目结舌。“真的是亏大了，亏大了”李大妈每到一个楼盘都如此长吁短叹一番，面对翻番上涨的房价，李大妈对前几年没有买房感到非常后悔。赵大叔则有不同的看法，“现在这么多人买不起，全世界楼市都在跌，深圳过一两年也会跌的”。他们20岁出头女儿的看法则相对中性，</span><span style="">“想在深圳定居下来，肯定要买房，如果是做投资，就不会选择房地产”。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">过去十几年，中国经济发生了翻天覆地的变化。熟知的观点认为，对于住房，中国人有着一种深深的归属情结。拥有一套属于自己的房子，才觉得自己属于这片土地。拥有两套或两套以上的商品房，才觉得自己在这片土地上活得有尊严。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">言下之意，似乎拥有接近15亿人口的中国房地产永远不缺买家。事实上，眼下的中国房地产市场已悄然发生变化。</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">从禾略中国提供的研究数据来看（图一、图二），中国属于最早进入人口老龄化社会的发展中国家之一，老年人口正进入加速增长期，青少年人口下滑趋势非常明显，这意味着，对房屋具有刚性需求的人群数量即将出现快速下降。</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style=""><br /></span></p><p><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4ofia7UHn2mO3wia9HuTfXUPuRicdhmUDqNY15ZaqbK6WrW5l6GC6Slfq3w/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.6415841584158416" data-s="300,640" /></p><p><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4ov33QXOG1KK47L80wiaEUHUOYrX5kicOOsibZWYj5EWAYrO7F4NPCRdAmQ/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.6277227722772277" data-s="300,640" /></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">正如禾略中国的最新研究指出，人口的家庭生命周期深刻影响着中国房地产的消费周期（图三）：中国人通常会在工作相对稳定，并开始组建新家庭的时候，考虑第一次置业，统计结果显示，此类需求爆发集中在28-30岁期间；在事业有成后，居住升级改善的需求被激发，再次置业会发生在41-42岁期间。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">与美国和日本的发展历史类似，中国出生人口曲线呈波浪式发展，过去十年，中国房地产高歌猛进，正是得益于1962-1972年出生的中国人的集中置业需求爆发，这批人既是人口绝对数量最多的一批人，也是掌握了中国最多财富和权力的一批人，因此也被称为“中国婴儿潮”。2014年，“中国婴儿潮”里最年轻的一批人也将告别他们的42岁，这意味着，中国将不得不接受这样一个残酷的事实：数量最大且支付能力最强的客群已经趋势性的退出中国房地产市场。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">人口结构的变化，决定了中国房地产不缺客户的时代即将过去，依靠人口红利和剧烈城市化带来的2005-2014年房地产超级牛市也行将结束。根据</span><span style="">禾略中国的最新预测，2014年中国房地产销售额将迎来2008年以来的首次下滑。王石、冯仑、任志强等中国房地产教父级大佬的退隐，各种中小型房地产开发企业的转型，似乎在预示着中国房地产的某种悲情。</span><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4oeHzib4OUshaHeZqIO1Gs37uN3TRiahliczuSmibbhgN51Ka0s98ia2VzicAg/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.6475247524752475" data-s="300,640" /><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4oTv5MA4phTDhaCErumvpb4ZwzuLicQWZIIFFticLsCaMLLI30omicotia6Q/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.5900990099009901" data-s="300,640" /><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4oSlprOzjm6JGJoichSP1QuKoZT2DmO7wXyRlRPFEyWKXnLStkQbhRXWQ/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.5584158415841585" data-s="300,640" /></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">但作为中国重要的支柱产业之一，地方政府对房地产已经形成依赖，就业、经济发展和城市基础建设更是离不开房地产。当前，中国政府正在致力于中国梦的构建，而下一个十年，房地产的中国梦将如何打造，如何继续维持房地产的繁荣是其中一个不可或缺的环节。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">未来中国房地产将会怎样？禾略中国为大众勾勒了下一个十年房地产的中国梦最有可能的路线图：</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">路线图一：“政府之手”将更加有力和灵活，房地产将享受中国政府的改革红利</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">中国新一届政府正在主导新一轮强有力的创新型市化运动。这场运动将推动中国城市化率由目前的53%上升为2030年的70%，和发达国家看齐。其中，日前发布的《城市规模划分标准调整方案》具有标志性意义。根据这份方案，中国大量城市被降级，获得人口增长的空间，城市化将加速，房地产发展被注入新的强心针。不过，在新一轮的城市化过程中，不同城市的城市化速度将出现明显分化，其带来的房地产机遇也不尽相同。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">首先， 106个城区50-100万人口的中等城市（以前标准为大城市），按照新的政策导向是有序放开人口控制，换言之，这些城市将加大马力吸引周边城镇人口，由此带来房地产需求规模的快速扩大。同时，这些区域往往成为发达城市产业转移的理想承接地，大量企业的进驻，大幅提高了当地就业者的收入水平，也带来了外地的高收入人群，房地产的消费水平将得到较大幅度的提升。必须注意的是，这些城市的房地产投资机会主要在于城市中心，因为这些城市的财力有限，配套资源只能集中于城市中心，而来这些城市的人们还处于“进城阶段”，期望在城市中心拥有美好的生活和地位。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">其次，新兴城市群的区域中心城市（主要是市区100-500万人口大城市，以前标准为特大城市），人口控制也得到了合理放开，预计这些城市将出台更具吸引力的人才吸引政策，招徕全国的高端人才。这些城市原来的城市中心发展已经较为饱和，下一步的发展将加速城区扩张速度，郊区高品质住宅由此迎来良好的发展时机。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">特大城市方面，城市化率多数已经超过70%，如北京为86%，上海为89%，广州为85%，深圳为100%，这些城市的城市化高峰已过，加之政府对其人口规模的严格控制，未来城市发展机会重点在于郊区城市化，即郊区高端住宅、商业及写字楼的发展机会。如近年来宝安中心区（深圳的郊区）出现明显的城市化，住宅价格逼近深圳核心区—南山、福田，其商业及写字楼的表现也相当不俗。</span></p><p><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4ofQBeiaqLV5icDjowSVU99DVic8cCqeGRibbjyd9KibvxBxkS94zhVZFmkkQ/0" data-type="jpeg" data-w="458" data-ratio="0.5480349344978166" data-s="300,640" /></p><p><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG54dicbt18TjPiaUV9mwLxd4oHibneiaT03Go4c4R0auwCxyK9ZMjZxLe6hHxlc7e4y2gE4NqIP85QDBg/0" data-type="jpeg" data-w="" data-ratio="0.5227722772277228" data-s="300,640" /></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">中国新一届政府在推进创新型城市化显得更加有力，而在市场调控方面，它也将变得更将灵活。中国新一届政府更加笃信市场的力量，在经济各领域开启了宏大的改革，并表明了巨大的决心。与此相应，2014年中国政府逐渐放开了前一轮调控的各种行政限制性政策，包括被普遍认为能够有效抑制房价上涨的限购和限贷，新一届政府多次强调要发挥市场在资源配置上的基础性作用。未来十年，中国房地产将走上真正的市场之路。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">路线图二：需求将向质量型、多元化转变，房地产将享受中国民众的财富红利</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">中国婴儿潮二代处于“首次置业”的高峰期。由于有经济实力不俗的父母（婴儿潮一代）的支持，他们对首次购买的房子颇有要求：不再局限过渡型的公寓，对房子周边配置及地段位置都有一定的要求，最关键的是会看重房子保值，甚至是升值的空间。相对而言，婴儿潮二代在规模上远小于婴儿潮一代，但要比一代在首置上更有经济实力，也考虑得更长远，要求也会更高。尽管房地产的黄金时代已过，但婴儿潮二代的财力和追求可以支撑房地产创下一片辉煌的白银时代。</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">而婴儿潮一代，42-52岁的壮年人群，也是中国最富有的一代人，他们的数量急剧上升，虽然他们购房自住的需求在下降，但其房地产需求并没有消亡，而是变得更加多元化和高端化，未来需求将集中在度假、养生、医疗以及资产配置。目前，中国海南、云南等地的旅游地产热正是得益于这一人群的需求成长，而这一需求预计将持续10-20年。</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">路线图三：中国房地产还可能享受中国的国际化红利</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">随着经济的崛起，中国在世界舞台上扮演着越来越重要的角色，同时与其他多家的联系和交融也将更加深入。</span><span style="font-family: Tahoma;">2014</span><span style="">年</span><span style="font-family: Tahoma;">APEC</span><span style="">在中国举行，其三个主题中有两个是推动区域经济一体化和加强全方位互联互通和基础设施建设。此次峰会，中国力推“一带一路”主张，</span><span style="">其中的“丝绸之路经济带”设想，</span><span style=" background: white ">是中国与西亚各</span><span style=" background: white ">国之间形成的一个在经济合作区域，大致在古丝绸之路</span><span style=" background: white ">范围之上</span><span style="">；而与亚太沿海国家共建“</span><span style="font-size: 14px;"><span style="font-family: Tahoma;">21</span></span><span style="">世纪海上丝绸之路”的倡议，则大大拓展了那条传统历史地理轨迹的现代辐射范围。自区谈判上，近期也取得了良好的进展，</span><span style="font-family: Tahoma;">2014</span><span style="">年</span><span style="font-family: Tahoma;">APEC</span><span style="">峰会中韩宣布结束中韩自贸区实质性谈判，预计中韩自贸区将会在年内完成全部谈判，</span><span style="font-family: Tahoma;">2014</span><span style="">年</span><span style="font-family: Tahoma;">G20</span><span style="">峰会，中澳两国宣布结束中韩自贸区实质性谈判。</span></p><p style="text-indent: 22px;"><span style="">中国国际化的加速，将促进中国房地产走出去和引进来的步伐。中国房地产产能和房地产服务可能像美国、新加坡等发达国家一样向外大量输出，目前中国房地产企业在在英国、在美国、在俄罗斯、在越南等地已经开展了越来越多的房地产开发或收购活动。而未来会有越来越多的外籍人士到中国定居或旅居，根据</span><span style=" background: white ">英国汇丰银行2013年发布的一份报告，中国和泰国是两个最适合外 国人居住的国家。外国移民的大量增多将对中国未来房地产的发展起到很好的支撑作用。</span></p><p style="text-indent: 29px;"><span style="">综合上述分析，中国房地产在未来十年仍将保持活跃，由于人口、城市和国家的变化，中国房地产行业将进入结构性牛市。下一个十年，房地产的中国梦，对于有些人而言是一个美梦，但对于另外一些人，可能是一个噩梦。</span></p><p><br /></p>