中国房价还有泡沫吗？

<p>「<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">这篇文章主要讨论了中国，特别是北京的房价是否存在泡沫问题。首先，文章比较了北京和东京的房价，以及北京和纽约的房价。结果表明，尽管北京的房价相对较高，但与1990年日本的房价相比，还有很大的差距。此外，与纽约相比，北京的房价也只有纽约的一半，远低于预期。</span></p><p>虽然很多人认为北京的房价存在泡沫，但文章指出，高房价并不一定等同于房价泡沫。房价的高低取决于许多因素，包括供需关系、城市的发展潜力以及人们对未来的预期等。即使房价高，也可能是因为城市具有巨大的增长潜力，或者人们对未来有很高的预期。</p><p>文章进一步分析了北京和纽约的房价应该如何比较。北京是中国的政治、经济、金融和文化中心，资源高度集中，而纽约虽然是美国的金融中心，但政治和文化中心并不在纽约。从需求的角度来看，北京的住房需求应该远超过纽约。而在供给方面，由于各种原因，北京的有效住房供给远少于纽约。因此，理论上，北京的房价应该超过纽约。</p><p>然而，实际情况是，北京的房价只有纽约的一半。这说明，北京的房价并没有形成大的泡沫。如果北京的房价泡沫不大，那么其他城市的房价也很难说有严重的泡沫。</p><p>关于房价收入比的问题，文章指出，很多人在计算房价收入比时犯了一个错误，那就是把现在的房价与现在的收入进行比较。其实，应该将现在的房价与未来的中高阶层收入进行比较，因为房价会提前反映未来的收入。中国的城市化进程和收入增长预期支撑了房价。</p><p>最后，文章讨论了政府为何要反复调控房价的问题。尽管房价并没有形成大的泡沫，但政府仍需要调控房价，以防止贫富差距过大，保持社会稳定。</p><p>因此，总的来说，尽管北京和其他中国城市的房价相对较高，但还没有形成大的泡沫。政府需要继续调控房价，以防止社会不稳定。<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">」</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029913" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIw7Th3cRxoz1qibtFfHaWSKibc4bF2kP5MicMObZEEzzqzD4Cz6w2ch0eLnez2oxnetcfRWuJ4ELbQ4g/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></span></p><p>中国的房价是否存在泡沫？如果存在，它何时会破裂？你对这个问题的看法将决定你对中国房价的预期是看涨还是看跌。中国的房价是否与1990年的日本一样疯狂？</p><p>首先，我们要确定是否存在泡沫。目前，中国的房价确实很高，特别是在一线和核心二线城市，房价之高让人感到有些窒息。因此，许多人认为房价泡沫之大令人胆寒，甚至可能与1990年的日本相提并论，随时可能破裂。</p><p>为了弄清楚这个问题，我们比较一下北京和东京，看看北京的房价与东京相比是什么情况。由于时间过了这么久，直接比较有些困难，我们就以美国作为基准进行比较。这些年来，美国一直是全球最大的经济体，房价也相对稳定，因此它是个合适的基准。</p><p>1990年，东京高档住宅的价格是每平方米8万美元，而当时纽约高档住宅的价格（每平方米1万多美元）的八倍。如果比较平均价格，东京市中心的平均价格是每平方米3万多美元，而纽约市中心的平均价格每平方米只有四五千美元，两者的差距也差不多是八倍。</p><p>到了2018年，纽约的房价平均每平方米2万美元多一点，北京的平均房价每平方米1万美元多一点，纽约的房价是北京的两倍左右。</p><p>因此，如果以纽约的房价为基准，东京的房价是纽约的八倍，而北京的房价还不到纽约的一半，两者的差距是十六倍。所以，虽然北京的房价“高”，但与1990年的日本相比，仍然相形见绌，“高”和“泡沫”是两个不同的概念，“高”并不一定就意味着存在泡沫，“不高”也并不一定就意味着没有泡沫。</p><p>你可能会觉得奇怪，1990年的东京房价为什么那么高？是纽约的八倍，这也太夸张了吧。是的，这确实很夸张。那时候，不仅东京，日本全国的土地都贵得吓人。那时候，日本全国的土地价值是美国的四倍，而日本的国土面积只有美国的1/25，所以，日本的土地单价是美国的100多倍，这真是太离谱了。正因为如此，日本1990年的房地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫，我们找不出其他能和它相比的泡沫。那时候日本的地价之高，远比现在的中国高得多。开个玩笑，跟当时的日本比，现在的中国的地价简直就是白菜价，根本谈不上泡沫，甚至都没资格谈论泡沫。</p><p>北京和纽约，哪个城市的房价应该更高？前面提到北京的房价比东京便宜很多，证据不足以证明存在泡沫。但是，是否存在一种可能性，即北京的房价虽然比东京便宜，但仍存在泡沫？换言之，东京的房价可能是一个大泡沫，而北京的房价只是一个小泡沫？</p><p>从逻辑上看，我们不能排除这种可能性。为了解答这个问题，我们需要进一步比较北京和纽约。目前，北京的房价比纽约低。那么在未来，这两个城市中，哪个城市的房价应该更高？你可能马上就会说，当然是纽约。纽约是世界之都，人均收入高，因此房价应该高于北京。但是，如果我们运用基本的经济学框架进行分析，比较一下需求和供给，你可能会发现结论恰恰相反。</p><p>首先，从需求方面来看，北京是中国的政治、经济、金融和文化中心，资源高度集中。北京拥有全国最宽的马路、最好的医院和最好的学校。而纽约，只是美国的金融中心，政治中心在华盛顿，文化中心在波士顿。纽约只是“一个中心”，而北京是“四个中心”。从资源集中的角度看，纽约和北京无法比较。我们常说，买房其实买的是城市资源，北京集聚的资源多，房子附加的资源也就多。从需求角度看，北京的住房需求远超过纽约。而且，中国的总人口是美国的四倍，这进一步增加了对北京住房的总需求。</p><p>再来看供给方面。想一想，你会发现北京的有效住房供给远少于纽约。为什么呢？有两个原因。一是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子建得低、不密集，而曼哈顿的房子高且密集。据统计，曼哈顿每平方米土地上建了11平方米的房子，而北京二环以内，每平方米土地只建了不到1平方米的房子。因此，纽约的房屋面积是北京的十几倍。</p><p>第二个原因是纽约的房地产市场效率高、房屋利用率高，相当于进一步增加了有效供给。纽约的房屋出租率高，闲置房子少。而北京有很多空置房子，利用效率低。例如，北京的很多房子，包括国家机关、事业单位、各种单位的大院，都不卖、不出租，这大大降低了房屋的利用效率。</p><p>所以，简单总结一下，北京的房屋需求大于纽约，供给少于纽约，北京的房价当然应该超过纽约。这与很多人的第一印象完全相反。</p><p>那么，现在的情况是什么呢？目前，在可比较的区域和档次上，北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区域的房产均价折合人民币大约是14万元，而北京是七八万元。高端公寓的价格，纽约折合人民币大约是30万元，而北京在15万元左右。无论是房产均价还是高端公寓价格，纽约都比北京高出一倍左右。</p><p>因此，理论上北京的房价应该比纽约高，但实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有大泡沫。再往深一层看，目前北京的房价在全国居于前列，如果北京的房价泡沫不大，其他城市的房价也很难说有严重泡沫。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029909" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIw7Th3cRxoz1qibtFfHaWSKibIJwF4iaQvow5j5tcJp5GbtjgCm67of9k3py2I2YXkhXh8Zq3NvSssMQ/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><mpcps class="js_editor_new_cps" data-templateid="list" data-traceid="dfae2353-9cdc-47b8-a62c-67347c5f40c0" data-goodssouce="1" data-pid="104_985031187" data-appuin="3211513163"></mpcps></p><p>为什么房价收入比那么高？</p><p>接下来我们将澄清两个流行误解，一个关于房价收入比，另一个关于房地产调控。你可能会问：中国的房价收入比这么高，怎么可能没有泡沫呢？如果没有泡沫，政府为何要反复调控房价呢？这两个问题引发了许多误解。</p><p>首先，让我们看看房价收入比。目前一线城市的房价收入比已经高达60倍，这被视为房价泡沫的铁证。但是，很多人在计算房价收入比时犯了一个小错误，这个错误就在“收入”的计算上。房价收入比中的“收入”，应该是“未来的中高收入”，是将现在的房价与未来的中高阶层收入进行比较，而不是与现在的平均收入进行比较。</p><p>我在“收入”前面加了“未来”和“中高”两个限定词。为什么这么说呢？因为当前的房价是对未来收入的预期反映。例如，如果你看好一只股票，认为这家公司未来的利润会大涨，你不会等到未来才去买，而是现在就会买，因为如果你不买，别人会买。当大家都抢着买时，就会抬高股价。这样一来，股票的估值现在就会很高，而不会等到未来利润实现后再涨。换句话说，现在的高估值是对未来利润增长的预期反映，而不是因为现在的利润水平高。</p><p>房价也是同样的道理。过去十几年，中国的城市化进程快速推进，大量人口从农村向城市转移。大规模的城市化是当代中国最明显的现象之一。大家都看到了这个“公司”的潜力，于是开始买这个“公司”的“股票”，即房子。这个逻辑很多人都看到了。早看到的人就早买，晚看到的人也会买。随着越来越多的人看清这个现象，房价就被推高了。</p><p>因此，计算房价收入比时，应该使用未来的收入，而不是现在的收入，因为房价会提前反映未来的收入。而像最近两年，大家开始预期自己未来的收入会下降，于是，在房价不出现明显降价之前，愿意出手买房的人就会越来越少。</p><p>第二个限定条件是“中高收入”。为什么要强调“中高”呢？因为未来并不是所有人都买得起房子，只有中高收入阶层才能买得起。其余人群可能需要租房。例如，纽约、东京、香港、首尔等国际大都市，租房率分别为68%、54%、55%、60%，超过一半的人租房居住。因此，未来超过一半的人可能需要租房，而中高收入阶层则能够住在自己的房子里，中低收入阶层可能需要租其他人的房子。所以，房价收入比中的“收入”应该是中高收入阶层的平均收入，而非所有人的平均收入。</p><p>以北京为例，现在一般的家政人员、快递员的收入是六七千元，高一点的可以达到上万元。持学位、有几年工作经验的年轻人月收入经常在2万元以上，如果这样算的话，一年就是24万元。每年按照8%的增速计算，10年后就是52万元，夫妻两人的收入就是104万元。这是未来一年的家庭收入，而现在北京一套小三居的均价是700多万元。所以，现在的房价与10年后的中高收入比只有7倍多。</p><p>因此，加上“未来”和“中高”这两个限定词后，你会发现房价收入比并不高。虽然今天的房价相对于未来的收入来看可能很高，但它完全在合理范围内。此外，众所周知，中国的收入统计并不完善，很多人都有隐性收入，尤其是收入越高的人，隐性收入越多。因此，上述收入的计算是非常保守的。这样一来，你就能理解为什么房价看起来如此高，却仍有那么多人买，在 2022 年之前，即使政府进行了调控，房价也不会下降，新楼盘一开盘就被买光。归根结底，就是因为房价背后有坚实的收入增长预期的支撑。现在大家的收入增长预期基本没有，很多人还在担心未来几年的收入，所以，不管政府怎么出台刺激住房销售的政策，房地产市场整体还是比较低迷。</p><p>以上的计算并不复杂，但结果可能会出乎一些人的直觉。你可以自己动手计算一下，加深理解和感受。</p><p>总的来说，一个城市的房价收入比高，并不一定意味着这个城市的房价贵，很可能是因为这个城市的增长潜力较大。一个城市的房价收入比低，并不一定意味着房价低，更可能是这个城市的增长潜力较小。你会发现，很多小城市的房价收入比并不高，只有7～8倍，这是因为它们的发展潜力不大。</p><p>一个社会要稳定，最重要的是让每个人都有希望。如果失去了希望，这是一个可怕的状态，会产生很多问题。从社会繁荣稳定的角度来看，政府必须确保财富差距不要过于极端。之前的贫富差距有扩大化趋势，所以需要调控房价，防止其过快上涨加剧贫富差距。新房改在研究的保障房制度，也是处于这样的考虑，让所有人都有房子住，社会才能稳定。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029912" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIw7Th3cRxoz1qibtFfHaWSKibUSibcmOnYFO6etNCGSmoG0Gm3s0YrzzgqlTQboxpXOI5QiavNCMAus2w/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><mpcps class="js_editor_new_cps" data-templateid="list" 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