中国房企发展的新模式探讨之新加坡模式

<p>新加坡模式：混合经营，“PE+REITs”双基金模式轻资产扩张</p><p>凯德集团是新加坡最具代表性的房地产企业，同时也是亚洲最大的房地产公司，于2000年在新加坡上市。按照2019年第一季度的数据，该集团拥有和管理的资产总值超过4700亿人民币。</p><p>凯德集团的业务范围极其广泛，涵盖了房地产市场的各个领域，包括商业综合体、购物中心、服务式公寓、酒店、长租公寓、办公楼和住宅等。此外，它也是一家经验丰富的资产管理公司，管理着5个REITs和17个房地产私募基金。</p><p>在全球范围内，凯德集团的业务遍及30多个国家的180多个城市。尽管新加坡和中国是其主要的市场，但凯德集团也在不断地开拓印尼、越南、美国和欧洲等新的市场。</p><p>目前，该公司在新加坡和马来西亚上市的5个REITs包括凯德商用信托（CMT）、凯德商务产业信托（CCT）、雅诗阁公寓信托（ART）、凯德商用中国信托（CRCT）和凯德商用马来西亚信托（CMMT）。这些REITs的投资集中在现金流稳定的成熟商业物业，而高风险、高收益的项目，如开发物业和培育期的商业物业，凯德集团主要通过房地产私募基金进行投资。</p><p>总的来说，凯德集团通过其独特的“REITs+PE Funds”模式，以及其在房地产和资产管理领域的丰富经验，成功地在全球范围内开展了业务，并在行业内取得了显著的成功。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="771" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029893" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCALAJE5zmDzHcgMaApqQq7LqIdAJZ1Vbl4RIPkXOLRyT90yKyicIxrFPw/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>凯德集团是一家拥有多元化角色的公司，包括房地产开发商、房地产运营商和资产管理人。其业务覆盖了整个房地产产业链，主要体现在以下三个方面。</p><p>首先，凯德集团实施了开发和自持混合经营模式。这种模式与美国模式（专业细分，房地产开发和经营由独立公司完成）有所不同，更接近新加坡的混合经营模式。凯德集团坚持以开发资产和自持资产的比例为20∶80进行配置，用前者获取高收益，用后者创造穿越周期的稳定现金流。2018年，集团的开发类资产和自持类资产分别占总资产的14.8%和82.0%，基本符合20∶80的配置原则。同年，开发和自持业务分别占营业收入的39%和61%，分别占息税前净利润的21%和79%。</p><p>其次，凯德集团的自持业务采取混合业态经营。集团的自持物业涵盖了购物中心、写字楼、酒店和公寓等多种类型，这与美国房地产运营企业通常只聚焦于一种业态的情况有所不同。2018年，公司自持物业部分资产中，购物中心、写字楼、公寓和酒店分别占49%、32%和19%。同年，公司自持物业创造的收入中，购物中心、写字楼、公寓和酒店分别占47%、19%和34%，分别占息税前净利润的62%、29%和9%。</p><p>最后，凯德集团实施了房地产和金融双轮驱动的策略。除了是一家房地产企业外，凯德集团也是一家资产管理公司。截至2018年底，集团的总资产管理规模约为2,400亿人民币，其中REITs占57%，房地产私募基金占43%。募集的资金主要投向了中国和新加坡，分别占48%和40%，其中投入中国的资金主要来自房地产私募基金，投入新加坡的资金主要来自REITs。</p><p>这种全产业链的房地产开发和自持混合经营模式，推动了凯德集团房地产和金融双轮驱动的发展战略，使其在房地产行业中独树一帜，实现了持续稳定的发展。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="385" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029894" data-ratio="0.6666666666666666" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAibe8L5rkIOKdL0Ot3DtsWo67t5HSyA8OxWjNliakLNZtqXUImUF9Lahw/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>凯德模式的核心是“REITs+PE Funds”，这是一种双基金模式的运作方式。对于高风险、高收益的项目，如开发物业和培育期的商业物业，凯德主要通过房地产私募基金进行投资。这种方式的优点是能够集中大量的资金，以进行大规模的开发和培育项目。</p><p>私募基金的投资项目主要分为两类：一是开发型私募基金，主要投资于住宅开发项目，例如在中国核心城市中的高档住宅开发项目；二是自持型私募基金，主要投资于商业地产项目，这类基金可以投资成熟物业，也可以投资培育期物业。</p><p>私募基金将项目培育成熟后，可以出售给REITs完成退出。这种退出方式对于私募基金来说有很大的优势，因为它可以通过此方式回收投资并获取收益。</p><p>另一方面，REITs的主要投资对象是现金流稳定的成熟商业物业。这是因为REITs的目标是为投资者提供稳定的收益，因此，它们通常会选择投资那些租金收入稳定、能持续产生现金流的成熟物业。</p><p>以凯德商用中国信托为例，它成立于2006年，目前在中国的8个城市拥有11家购物中心，总计可出租面积约70万平方米。这些物业都是由凯德集团的全资子公司作为基金管理人和物业管理人进行管理。凯德集团作为凯德商用中国信托的发起人，不仅可以拥有凯德商用中国信托所持物业的一定比例权益，同时还可以通过收取基金管理费和物业管理费获取相应收益。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="385" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029896" data-ratio="0.6666666666666666" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCA7gibIAr1ZiaOdssWCNqYPHApicnuU1pQtdN5G3IeoYU0X4auAUMZ99GiaQ/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>凯德集团采用了三种主要方法来提高其投资回报率。首先，通过内部增长，以提高租金为手段增加收入。凯德集团收取的租金结构包括最低租金和超额租金两部分，其中超额租金是营业额的一部分，这样做可以实现与商场营业额的共同增长。</p><p>其次，凯德集团通过物业提升来最大化租金收入。这是其核心竞争力之一，常见的做法包括最大限度地利用公共区域，例如桥梁空间，并将机械和电气区域转换为可租用空间；升级设施，改造立面，增加游戏和休息区等。过去10年中，公司通过物业提升获得的收益率超过8%，有时通过一系列的物业提升策略（如IMM购物中心、纳福坊、Anchorpoint购物中心和碧山第8站）获得的收益率可超过10%。</p><p>最后，公司会进行增值收购。当投资回报率大于融资成本时，公司会选择收购优质项目以增厚收益。</p><p>以淡滨尼广场和武吉班让广场的资产提升计划为例，2007年凯德商用信托向市区重建局发出申请并获得批复，将淡滨尼广场的容积率由3.5增加至4.2。这一改造为淡滨尼广场增加了9 500平方米的办公空间，项目租金回报率由5%提升至5.2%。2018年，武吉班让广场启动物业提升计划，包括更换天窗、升级自动扶梯、新建屋顶花园、扩建公共图书馆等，改造成功后将大幅增加商场的公共和休闲空间，提高租金回报率。这些案例展示了凯德集团如何通过物业提升来提高其投资回报率。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029897" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAicVApiaIWT45snucictAFfkmOhb2p1SylAam4LU3ga1agGfYEEaicoiadzA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><mpcps class="js_editor_new_cps" data-templateid="list" data-traceid="93a2ff43-5cb0-43bd-9bef-d91e411de7f3" data-goodssouce="1" data-pid="307_2699347578" data-appuin="3211513163"></mpcps></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>