中国房企发展的新模式探讨之美国模式

<p>美国模式：标准化运营，业务模式以REITs为主</p><p>美国的房地产公司由三部分主要构成：房地产投资信托(REITs)、住宅建筑商和房地产服务公司。房地产投资信托，也被称为REITs，是美国房地产行业的核心。上市的REITs占上市房地产公司的69.4%，其市值占据了整个行业的85.8%。REITs是一种集合投资者的资金，由专业机构管理，投资于能产生稳定现金流的不动产，并进行定期派息的信托型或公司型基金。美国是全球最大、最丰富和最成熟的REITs市场。目前美国市值在400亿美元以上的普通REITs有两家，分别是商业地产的西蒙地产（Simon Property）和工业地产的普洛斯（Prologis）。</p><p>住宅建筑商是另一个重要的部分，主要从事土地获取、住宅设计、工程施工、销售及售后服务。其中莱纳(Lennar)、霍顿(D.R Horton)和帕尔迪(Pulte Group)这三家被认为是"巨头"。到2019年5月底，他们的市值分别为308亿、164亿、89亿美元，总共占住宅建筑板块总市值的56.6%。</p><p>最后，"房地产管理和开发"子行业主要由房地产服务公司构成，他们主要提供物业租售咨询、物业估值等服务。其中的代表企业有世邦魏理仕、仲量联行等，以及一些不以REITs形式存在的房地产运营商。这些公司的服务为整个房地产行业提供了支撑，使其能够稳定发展。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029889" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAicuzFPZvJePNthyiaK9GZSrb6iaq8hokjkNCTTTZpqAv1TicCy7K0JlxBA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>在探讨中国房企的新模式时，我们需要关注三个关键方面：高周转、标准化和重并购。</p><p>首先，我们讨论高周转。高周转是房企实现高净资产收益率（ROE）的主要方式。它主要通过缩短项目周期，利用土地期权锁定土地，以及主推中低端住宅来实现。例如，美国住宅开发领域的龙头房企如莱纳、霍顿、帕尔迪的资产周转速度遥不可及。以2018年为例，这些公司的总资产周转次数分别达到1.2、1.0、0.9，相比之下，中国内地、中国香港、新加坡的龙头房企的平均值只有0.3、0.1、0.1。这明显的差距显示了美国房企高周转模式在资产利用效率方面的优势，这种模式能够帮助公司快速回收投资，提高资金使用效率，从而实现更高的收益。</p><p>其次，我们要讨论的是标准化。通过标准化和统一采购可以实现成本降低。在过去的15~20年中，美国住宅建筑行业以降低成本为目标，呈现出了去定制、标准化的趋势，而龙头房企是这一趋势的引领者。例如，帕尔迪以实行标准化配置为特长，2007年大幅度削减户型，将户型从2000多个减少至600多个，通过采用统一部件组装住宅，削减设计和施工成本。这种标准化操作不仅提高了生产效率，也在一定程度上保证了产品质量的稳定性，进一步提高了公司的竞争力。</p><p>第三，我们要讨论的是重并购。通过并购可以实现跨越式发展。美国住宅建筑行业的主要发展方式是行业整合。在这个过程中，企业并购成为他们实现区域扩张和业务发展的主要方式。例如，霍顿通过收购其他房地产公司，进入了新的市场，扩大了其在全美的市场份额。这样的模式能够帮助公司快速获取新的市场资源，提高市场份额，从而实现快速的业务发展。</p><p>总的来说，中国房企在发展过程中可以借鉴和学习美国住宅建筑行业的经验，通过实现高周转、推进标准化进程和积极并购，以实现业务的快速发展和扩张。这三个方面并不是孤立的，而是相互关联、相互影响。高周转的实现需要标准化的推进，而并购则可以为高周转和标准化提供更大的市场空间。同时，这三个策略的实施也需要房企具备一定的市场洞察力和战略规划能力，以及高效的执行力。因此，中国房企在实践中需要不断探索和调整，形成符合自身特点和市场环境的发展模式。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029887" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAGUtYHjPfD2VpA1NibAt7tULSI9OHfxQr3s4MZbib2a0qWnFjD1fMvHPQ/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>西蒙地产是美国最大的零售房地产投资信托基金(REITs)。这家公司的主要产品线包括购物中心、奥特莱斯和大都会区购物中心，这些都覆盖了零售地产市场的各个重要领域。至2017年底，西蒙地产在全球各地，包括北美、亚洲和欧洲，共拥有207个物业，总面积约为2.41亿平方英尺，这等于大约2200万平方米。平均出租率达到了95%，每年都能吸引大约2亿人次的顾客，这些数据都体现了西蒙地产的强大市场影响力和业务规模。</p><p>在美国的零售地产行业中，西蒙地产的地位无可争议。到2018年，西蒙地产的总资产已经达到了2087亿人民币，营业收入达到了385亿人民币。到2019年5月末，公司的总市值已经达到了3720亿人民币，这一数字占据了其他零售地产REITs总市值的30.1%。这些数据无疑证明了西蒙地产在行业中的主导地位。</p><p>对于股东来说，西蒙地产已经创造了丰厚的回报。在2018年，西蒙地产的ROE（股东权益回报率）高达65.9%，这在全球的房地产公司中是相当高的水平。同年，公司的每股分红为7.15美元，股息率达到了4.2%。过去的五年中，西蒙地产的股息率一直保持在4%左右，这显示了公司稳定且可靠的盈利能力。</p><p>商业地产REITs的运营涵盖了四个重要的环节，分别是募集资金、投资项目、管理物业和退回资金。西蒙地产的商业模式的一个显著特点是高杠杆运作。在2018年，公司的资产负债率高达86.9%，这一比例远高于其他以REITs为主要运作模式的公司。尽管公司的杠杆率较高，但是其负债的期限长、成本低，且有高倍数的利息覆盖，这些因素都确保了公司的财务状况健康，信用风险较低。</p><p>西蒙地产的另一个突出的商业模式特点是长期持有核心区位的资产。自1960年成立以来的60年中，西蒙地产积累了大量的优质项目。这些项目的获取时间大多在2000年以前，部分项目甚至在1980年以前就已经获取。这些早期获取的项目多数位于城市的核心地段，区位优势明显。通过再开发，公司提升了这些老项目的租金回报率，包括增加新的主力租户、剧院、体育和健康设施等。</p><p>西蒙地产的成功并非偶然，而是其明确的定位、清晰的产品线、高效的运作模式以及其在行业中的领导地位共同作用的结果。西蒙地产的产品线层次清晰，主要有三条产品线：位于近郊的区域购物中心，位于远郊的奥特莱斯品牌折扣店，以及位于城市中心的大都会购物中心。这些产品线各具特色，满足了消费者的不同需求。同时，高杠杆运作模式使公司能够充分利用负债进行扩张，并确保公司的财务状况健康，信用风险较低。最后，西蒙地产在零售地产行业中的领导地位，使其在市场竞争中具有明显的优势。</p><p>总的来说，西蒙地产的成功可以归结为其清晰的产品线、明确的定位、高效的运作模式以及其在行业中的领导地位。这些因素共同构成了西蒙地产的核心竞争力，并将继续推动其在零售地产行业中的发展。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029888" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAicCQGWSt7tKvKjbEEcYG2YeWMaGKBv5ibFhmtRtaaTnPXTG6fibdfrXSw/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><mpcps class="js_editor_new_cps" data-templateid="list" data-traceid="undefined" data-goodssouce="1" data-pid="104_920787164" data-appuin="3211513163"></mpcps></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>