中国房企发展的新模式探讨之香港模式

<p>香港模式：<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">资产密集型的租售混合经营</span></p><p>香港的房地产市场独特性体现在其高度集中。前十大地产商已经形成了市场的主导格局，占据了市场的主要份额。这种现象的形成，主要是由于香港土地资源的稀缺性，以及高昂的土地价格。</p><p>四大房地产家族，即新鸿基（由郭德胜创办）、长实集团（由李嘉诚创办）、新世界发展（由郑裕彤创办）和恒基地产（由李兆基创办）在市场中占据了主导地位。他们的总资产占港交所上市房企总资产的45%，前十大房企占72%。在收入分配上，这四大家族的收入占比接近60%，前十大房企的收入占比达到了惊人的77%。</p><p>这些房地产企业因为土地资源的稀缺，已经形成了以利润为中心，精细开发和稳健财务的业务模式。他们希望充分提升每个项目的价值，注重项目的盈利能力。为了增加项目的利润，他们主要采取两种方式：一是通过推出高端产品线，提高项目溢价率；二是延长项目开发周期，等待土地增值后再出售，获取土地溢价。</p><p>延长项目周期将导致大量资金沉淀，这对企业的资金链是一个挑战，但稳健的财务能为企业提供保障。这些企业坚信现金为王的原则，注重内部现金流的平衡，将负债率控制在较低的水平。这种策略使得香港的房地产企业在面临市场挑战时，能够保持稳健的经营状况，从而在竞争激烈的市场环境中保持领先地位。</p><p>香港的房地产公司主要包括房地产开发和房地产投资两大类别。根据香港交易所的分类，房地产行业进一步细分为地产开发、地产投资、地产代理及房地产投资信托四个子行业。然而，我们可以看到，主要业务位于香港的公司中，地产开发类公司占总市值的46.0%，地产投资类公司占53.9%，而地产代理及房地产投资信托类公司的市值总和不足0.1%。这说明香港的房地产市场主要专注于主营业务，也就是地产开发和投资。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029878" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAfYB66WTeTgjZRooFGCLoia6PX1BU0Y1pP80p3GQWld98hibRmr8al80A/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>在香港十大房地产公司中，有五家定位为物业开发类，五家定位为物业投资类。在主营业务构成上，新世界发展、长实集团、恒基地产等三大家族，以及嘉里建设和信和置业被归类为物业开发类，新鸿基地产、九龙仓置业、太古地产、恒隆集团和希慎兴业被归类为物业投资类。实际上，香港十大房地产公司普遍在主营地产业务上深耕不息，遵循“两条腿走路”的策略，即住宅开发销售和物业自持租赁并重。</p><p>除了新世界发展的基建、服务业务对营收贡献较大外，其他房地产公司的收入来源70%以上均来自地产主业。物业开发类企业也有20%~30%的收入来源于物业租赁，物业租赁类的房地产公司则主要依赖物业租金作为稳定收入来源，但也会适度保留开发业务，由于销售收入受到开盘进度的影响，年度波动较大。</p><p>总的来说，香港的房地产公司主要专注于主营地产业务，并采用租售并举的经营策略。这种策略旨在通过销售房地产来实现短期利润，同时通过物业租赁来实现长期的稳定收入。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029879" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCA3SGGDYtoDI9X1Yvy4YBT0M3OPcTk73db2TfbNiaO9Uayeicgn3s0XicgA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>香港房地产公司以精心打造高品质产品线为其核心定位，全程负责一系列的流程，包括获取土地、设计、开发到运营，这些步骤都是为了确保产生优质物业。他们的特色是高端物业，其中如恒隆集团、新鸿基地产、九龙仓置业、太古地产等公司都以精细运营而闻名。</p><p>在获取土地的环节，这些公司主要在一线和核心二线城市进行项目布局。他们从1990年前后开始向北发展商业地产业务，这就意味着他们有着丰富的运营时间和管理经验。这些经验使得他们的项目主要分布在一线和高等级二线城市的核心地段，并已经培育出较为成熟的物业。例如，成都的太古里、上海的港汇广场和国际金融中心等都是城市地标式商圈。近年来，随着内地二线城市经济的发展，这些公司也逐步向长三角、珠三角等发达二线城市如杭州、南京等拓展。他们在选址上，倾向于在成状核心区域获取土地，并沿地铁线布局。在获取土地和开发之前，香港房地产公司一般会进行精确的商圈核算，其基本原则是：20分钟商圈内的客源应占80%的生意，并擅长利用地铁使购物中心成为地面人流和地铁人流交汇的场所。</p><p>在设计和开发环节，香港企业高度重视前期的研究和规划，这种前期的软性投资占项目总投资的10%左右。为了实现后期的良好运营，香港房地产公司会在前期的项目规划上投入大量的时间和精力。他们在业态上，香港开发商擅长城市综合体开发，通过不同物业之间的互补吸引人流。也就是说，他们很少开发单一商业项目，而是通常遵循“金三角原则”进行物业设计，即混合开发商场、写字楼、酒店、住宅等不同类型的物业，利用不同类型的物业之间的互补吸引人流，并实现一站式购物体验以满足需求。</p><p>在招商及运营环节，香港的商业地产通常作为长期增值物业被地产商持有。因此在物业的招租与运营上，业主具有较高的自主权，专注于项目的整体性。他们在招租过程中，香港地产商注重整体性、商户的互补性和实现零售的均衡。为了保证商场的竞争力，商场设有淘汰机制，对业态进行持续的提升和调整。商场与承租商户的租约一般为2~3年期，但对于经营不善的商户，商场会每年进行一次淘汰，通过对商户的不断调整和优化，保证商场的竞争力。</p><p>总的来说，香港房地产企业的运营模式注重整体性和精细化管理，从获取土地、设计开发到运营，都展现出其独特的经营理念和优秀的运营能力。这种模式为他们在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，提供了有力的竞争优势。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029880" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCA045zm8fr28pB77QxCC8WmzVuu7H1NPnQnyzMJg4ibMrFiaoPLiadBIftg/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>香港房地产开发商的项目周期通常较长，这是他们最大化土地价值的一种策略。他们的资产周转率相对较低，这与其精细化的运营模式有关。一般来说，大多数香港房地产商的周转率仅为0.05，远低于美国房地产公司的平均值，也显著低于内地房地产商。</p><p>为了提升项目利润，他们通常会选择延长开发周期的策略，以充分从土地增值中获取利润。在市场低迷时，他们通常会以较低的成本购买土地，然后在市场回暖时进行销售或出租，以最大化从土地溢价中获取的利润。例如，新鸿基地产的香港环球贸易广场（ICC）项目从购地到商户入驻花费了8年时间；而上海ICC从购地到第一期写字楼招租则耗时5年，该项目目前仍在进行中；另外，成都ICC从2007年购地开始，至今只开发了A、B住宅项目，而C商业物业部分尚未建成。</p><p>这种运营模式使香港房地产企业在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，提供了有力的竞争优势。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029881" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCAwQIVsn6rSIRVFJ2hfjWY4uF5uw3ILibOyf3T7uVYkok1J1qicqgjpDhg/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p>香港的房地产企业在低周转的运营模式下，以保持风险抵抗能力为主，主要依赖内部融资，从而保持低负债率和优良的资产结构。这些企业通常将租赁和销售结合在一起，注重业务间的现金流平衡，对外部资金的依赖相对较低。香港前十大房地产企业的资产负债率平均为24%，其中负债率最高的新世界发展也不到50%。净负债率平均为14%，在新世界发展最高，达到30%，而信和置业最低，不到1%。在某些年份，净负债率甚至为负，现金资产能够完全覆盖有息负债，企业可以通过内部资金进行经营。</p><p>租赁业务带来了稳定的现金流，使香港的地产商拥有雄厚的资金实力。在香港前十大房地产企业中，租赁收入平均占总收入的40%，为企业带来稳定的现金流。2018年，新世界发展和长实集团等公司的现金及现金等价物规模超过500亿港元。在流动资产中，现金的比例平均为30%，而希慎兴业的现金比例甚至超过60%。</p><p>现金充足，能够覆盖短期债务，资金链稳固。稳定且充裕的现金流为企业的偿债能力提供了有力的保障。在香港的房地产企业中，除了恒基地产，其它公司的现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债，部分企业的在售资金甚至可以达到短期有息负债的30倍，偿债能力可靠。</p><p>香港作为国际金融中心，为房地产企业提供了多渠道、低成本的融资能力。另一方面，企业良好的财务状况也降低了其融资成本。相比内地较好的物业租赁业务发展的房地产企业，香港房地产企业的平均融资成本为3.3%，其中九龙仓置业、嘉里建设、新鸿基地产不到3%。而内地房地产企业的平均融资成本为6.6%，是香港的两倍。</p><p>前十大房地产企业拥有优质的租赁资产，租金回报率远超香港市场的平均水平。近年来，由于房价上涨等因素，香港商业地产的租金回报率持续下滑，近5年的租金回报率平均值降为2.7%。然而，前十大地产商凭借优质的资产和出色的运营能力，租金回报率平均为4.9%，接近市场平均水平的两倍，其中嘉里建设的租金回报率更高，达到6.6%。</p><p>香港房地产企业在内地的物业的盈利能力远超本土的房地产企业。从规模上看，由于近几年来香港房地产企业实施了保守策略，而内地房地产企业快速扩张，内地的商业地产规模已超过香港的。但是，从租金效率来看，香港房地产企业仍然占有绝对的优势。太古地产和新鸿基地产的单位月租金均超过200元/平方米，而内地的大悦城除外，近年在商业地产领域大力扩张的龙湖地产和新城控股的单位月租金只在百元左右，太古地产每平方米物业的创收是新城控股的三倍。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="416" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100029882" data-ratio="0.7194444444444444" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwGZdyibf82xz2uK5UicAYeCA8iazfAS0Eu9vvJ7ALOvmCmiaIoMAIctsNNx1Juticu8xhvGQwLDC6IvjA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></p><p><mpcps class="js_editor_new_cps" data-templateid="list" data-traceid="bacb04b6-d0c0-4697-b6b7-a5ccd1a2d2ed" data-goodssouce="1" data-pid="307_2786828999" data-appuin="3211513163"></mpcps></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>