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中国房地产市场：接近底部

发布于 2025-07-01

<section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039760" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEoOolcB45ZtuuX6uIwfnUxiaw1Yy31j3ObPiabDMgQuoDhyovzbxWwv9MQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">中国房地产市场正一步步走向底部，但还没完全触底。</span></p><p><span leaf="">预计今年销售、新开工和投资都会小幅下滑，而真正的谷底可能在明年年初出现。</span></p><p><span leaf="">这背后是年初短暂的回暖和近期的明显降温。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039761" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEoCxDrz4N0eF5S8OxWfmBFLgdwldAtn0IJzb8usFBorSuDdoonsw5Ykg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">咱们先来看核心预测。瑞银预计，今年住宅销售面积要降百分之五，新开工面积降幅更大，达到百分之十，投资额也跟着降百分之五。</span></p><p><span leaf="">这说明短期内市场压力不小。</span></p><p><span leaf="">当然，任何预测都有不确定性。</span></p><p><span leaf="">最大的风险点在哪？一是如果预售制真的取消了，或者经济持续低迷，信心崩了，那新开工可能掉得更狠。</span></p><p><span leaf="">二是反过来，如果利率一直往下走，房贷利率跟着降，租金收益变好，地方政府回购库存的成本也降低了，那市场可能就提前复苏了。</span></p><p><span leaf="">长期来看，他们认为到二零三零年，销售量能回到每年八百四十亿平米左右的水平，这是个重要的参考基准。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039762" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEo9BicBZnv8F47eEloSTPdf4PDvgkr1Ramb5Rodjyvl04puMPkKNXApTg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">具体到销售和新开工这两个关键指标。</span></p><p><span leaf="">今年一季度确实有点起色，主要是经济预期稍微好了一点，加上不少地方放松了限购限贷。</span></p><p><span leaf="">但好景不长，四五月的数据就明显拉垮了，这主要是因为大家担心贸易摩擦，还有开发商们心里也打鼓，害怕预售制被取消。</span></p><p><span leaf="">虽然总理那边喊话要更大努力稳定市场，但目前看来，大规模的刺激政策还没看到。</span></p><p><span leaf="">所以，最终的结论就是：今年销售降百分之五，新开工降百分之十，这是基准预测。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039763" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEokibkSoU9aXHyI7ger6DfPtI0yGfvJibnnUKkQnR481n4fLx3XcBbdVog/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">这里有个特别值得关注的点，就是预售制。</span></p><p><span leaf="">国内媒体最近都在讨论这个事儿，说是不是该取消了？</span></p><p><span leaf="">以前开发商拿地后大概半年就能卖房回款，现在得等两年半甚至项目竣工才能卖。</span></p><p><span leaf="">这预售制对开发商来说，简直是救命稻草，能提前锁定现金流，把未来的风险给锁死。</span></p><p><span leaf="">要是真取消了，开发商的日子可能就不好过了。</span></p><p><span leaf="">他们可能会想方设法缩短工期，比如恨不得一年半就搞定，但这又会带来新的问题，比如质量问题、资金链压力等等。</span></p><p><span leaf="">而且，这对地方政府也不利，土地出让金和税收都会受影响。</span></p><p><span leaf="">所以，如果预售制真的变了，那对整个市场，特别是土地和新开工，绝对是不小的打击。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039764" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEobq9Om0dXkrW1DybQe7c0Os3fnRWibd0vTJythldwCFXMWY5aMCHrxog/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">再来看库存。这可是个老大难问题。</span></p><p><span leaf="">目前市场上已经盖好但还没卖掉的房子，按月算，大概有31个月的量，正常情况下应该在25个月左右。</span></p><p><span leaf="">这多出来的6个月，就是悬在市场头上的达摩克利斯之剑。</span></p><p><span leaf="">瑞银预计，最早到2026年初，这个库存水平才能降到正常范围。</span></p><p><span leaf="">有意思的是，虽然全国整体库存高，但看土地市场，4月份百强城市成交额涨了不少，主要是因为卖了一些高价地、好地段的地，但成交量其实没怎么变。这说明啥？</span></p><p><span leaf="">说明开发商手里还是握着不少地，尤其是在三四线城市，土地储备依然充足。</span></p><p><span leaf="">这进一步加剧了未来供应过剩的风险。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039765" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEoib8AvWSOmrGibMeg35OLjQo22sFHmYuAZVT4rPD5IwdIQeVOwOCXCWTQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">二手房市场现在越来越火了。</span></p><p><span leaf="">大家看这张图，二手房交易占总成交的比例，从2018年的34%一路涨到2024年的46%，预计明年能达到50%。</span></p><p><span leaf="">这意味着什么？意味着越来越多的人选择买二手房而不是新房。</span></p><p><span leaf="">这对新房市场来说，无疑是分流效应。</span></p><p><span leaf="">你想啊，同样的购房需求，流向了二手房市场，那新房的需求自然就减少了。</span></p><p><span leaf="">这直接影响到钢材、水泥这些大宗商品的需求。</span></p><p><span leaf="">而且，一线城市二手房挂牌量还在增加，加上空置率居高不下，稳定在18.8%，卫星城更高，算下来，现在空置的房子，相当于未来5年新房的销售量。</span></p><p><span leaf="">这压力山大啊！</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039766" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEovRrqEI3L5dlrSfvapMoG63wG6MEk33fblq1h9DiaMEM1edQCJACoypg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">说完买卖，再来看看租。</span></p><p><span leaf="">租赁市场现在也挺尴尬的。</span></p><p><span leaf="">一线城市租金去年跌了不少，百分之十到百分之十五。</span></p><p><span leaf="">更关键的是租金收益率，也就是租金收入占房价的比例，现在只有可怜的百分之一点七。</span></p><p><span leaf="">而同期全国平均房贷利率是多少？</span></p><p><span leaf="">三点一百分比！这意味着什么？</span></p><p><span leaf="">意味着你租房的收入，还不够付银行贷款利息！</span></p><p><span leaf="">这就是典型的负租金收益率。</span></p><p><span leaf="">这对投资者来说是巨大的吸引力，但对普通购房者来说，却是个巨大的负担。</span></p><p><span leaf="">当然，这也可能是政策发力的地方。</span></p><p><span leaf="">比如，如果央行继续降息，或者提高公积金贷款额度，让租房成本更低，甚至可以用公积金贷款买房，那可能会刺激一部分租客转为购房者，这对市场也是个潜在的利好。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039767" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEoO8ZEDmEC8M7nRFJSGmtOB3YcVFHgNpMUDtkOybfv43ibjBOqokW8g8w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">最后，我们把目光放长远一点。</span></p><p><span leaf="">瑞银认为，到2030年，中国的住房需求大概能恢复到每年840亿平方米的水平。</span></p><p><span leaf="">这个数字是怎么来的呢？</span></p><p><span leaf="">他们做了个分解。</span></p><p><span leaf="">你看，虽然城市人口自然增长放缓了，减少了92亿平米的需求，但城镇化还在推进，每年新增337亿平米；</span></p><p><span leaf="">家庭结构变化，比如结婚、生育，带来320亿平米；</span></p><p><span leaf="">还有旧房改造、拆迁重建，贡献276亿平米。</span></p><p><span leaf="">这几项加起来，正好是840亿平米。</span></p><p><span leaf="">考虑到二手房交易会消化一部分存量房，所以他们认为，长期来看，新开工面积应该在720亿平米左右。</span></p><p><span leaf="">现在的问题是，当前新开工和销售之间，大约有300亿平米的缺口，这显然不是长久之计。</span></p><p><span leaf="">所以，他们推测，最早可能在2027年或2028年，随着市场逐步调整，新开工面积就会开始加速增长。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039768" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEosgOj1NIc6EUdmWFKf7t03YXPQvpezu9gIibpSbLGthD36D5y2KNrUqA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">最后简单提一下瑞银的评级体系。</span></p><p><span leaf="">他们主要分长期和短期评级。</span></p><p><span leaf="">长期评级是基于一个叫FSR的指标，简单说就是预期股价涨多少加上股息，跟一个叫MRA的市场基准比，差多少。</span></p><p><span leaf="">如果FSR比MRA高6%以上，就是买入；</span></p><p><span leaf="">如果低6%以下，就是卖出；</span></p><p><span leaf="">中间就是中性。短期评级主要是看短期内有没有什么催化剂会让股价涨或跌。</span></p><p><span leaf="">这个评级体系是他们研究方法的一部分，了解这些有助于我们更好地理解他们的分析逻辑。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100039770" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnEbyaEU2haS6nyEePfEqEobSoxKV4Y2eAmBUc2yXDjPrKTNBwtdKlYbWhbRicjMgeRu8of2SMPg3w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">总结一下，中国房地产市场现在确实是在一个非常关键的时刻，可以说是离底部不远了，但还没完全到底。</span></p><p><span leaf="">核心矛盾就是供需严重失衡，库存积压，加上融资环境收紧和普遍的信心不足。</span></p><p><span leaf="">未来怎么走，很大程度上取决于几个关键变量：政策会不会加码？</span></p><p><span leaf="">预售制会不会变？经济能不能尽快复苏？</span></p><p><span leaf="">利率会不会继续降？短期来看，市场可能还会承压；</span></p><p><span leaf="">中期要慢慢筑底；长期来看，指望V型反弹不太现实，更可能是缓慢复苏，而且需要结构性的改革和需求侧的管理来配合。</span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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