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中国房地产：6月数据疲软，下半年政策或迎支持

发布于 2025-07-24

<section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040291" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggmErpqwgJa19XdCSz5GQM7X7P2jHGZMu8kibr3OkljZAZibhyfzwndVMA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">咱们直接来看这份关于中国房地产市场的报告。</span></p><p><span leaf="">核心信息很明确：六月份的国家统计局数据不太好看，销售和投资都继续下滑。</span></p><p><span leaf="">但同时，下半年宏观经济面临不少挑战，这可能会促使政策层面出手支持。</span></p><p><span leaf="">另外，中央城市工作会议释放了一些新信号，地方层面也在加大放松政策的力度。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040292" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggGQicguWBudqW3dNHKC9wuld3j3HStMM2nXR2Tdic1h8g5L2iavHYxRApg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">咱们先细看一下六月份的NBS数据，这可是实打实的市场体温计。</span></p><p><span leaf="">房地产投资REI同比降了百分之十二点八，这是自去年九月以来最大的降幅了，特别是办公楼投资拖了后腿，跌了百分之十九。</span></p><p><span leaf="">住宅销售呢？同比降了百分之十三，比五月份的百分之六还要惨，跟三月份比也差了五个百分点。</span></p><p><span leaf="">虽然竣工面积看起来只降了百分之二，好像比五月的百分之二十要好，但别忘了，绝对值才四亿二千万平方米，比一到三月份的水平还低。</span></p><p><span leaf="">新开工面积降了百分之九，虽然比五月的百分之十九有所收窄，但这主要是因为一季度买了不少地，不然这个数字可能更难看。</span></p><p><span leaf="">房价方面，70城指数环比跌了百分之零点三，同比跌了百分之三点七。</span></p><p><span leaf="">土地财政这边也不乐观，前五个月政府卖地收入同比下降了近百分之十二。</span></p><p><span leaf="">总之，六月份的数据，用一个词形容就是持续疲软。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040293" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggL3e2Zwxtol5fLNbM5OwEjwYUqpiaKKWKMP7Q2yKpozykqqjosbrNAicw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">看完房地产这个重灾区，我们把目光放宽一点，看看整个宏观经济大盘。</span></p><p><span leaf="">二季度GDP增长百分之五点三，跟一季度差不多，整体还算稳。</span></p><p><span leaf="">亮点有几个：出口超预期，六月份增长了百分之五点八；</span></p><p><span leaf="">信贷投放也很给力，新增贷款和社融规模都超过了市场预期，政府债券发行也帮了不少忙；</span></p><p><span leaf="">工业生产也保持了百分之六点八的增长。</span></p><p><span leaf="">但是，阴云也有：零售消费明显不行，六月份只增长了百分之四点八，如果把餐饮剔除掉，更是只有百分之零点九，比五月份的百分之六点四差远了。</span></p><p><span leaf="">固定资产投资也放缓到百分之二点八。</span></p><p><span leaf="">PPI继续通缩，六月份跌了百分之三点六。</span></p><p><span leaf="">所以你看，宏观层面是亮点和隐忧并存，结构性问题比较突出。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040294" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggKia61WcnjiaicbdKIjibSEiaX8blctRtJicRPMsLkzDWZWNXHp3xKbbjUL1Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">展望下半年，挑战可不少。</span></p><p><span leaf="">房地产这块老大哥还是不见起色，投资和销售都在拖后腿。</span></p><p><span leaf="">市场上还有声音在呼吁反内卷，搞供给侧改革，这无形中也给行业带来了不确定性。</span></p><p><span leaf="">之前挺火的以旧换新政策，效果好像也在慢慢消退。</span></p><p><span leaf="">再加上最近那个党政机关厉行节约反对浪费条例，对餐饮业影响不小，连带着零售都受影响。</span></p><p><span leaf="">还有个经济学上的老生常谈，就是出口提前释放和所谓的还债效应，可能导致后续增长乏力。</span></p><p><span leaf="">这么多挑战摆在这儿，报告认为，这很可能会促使政策层面出台更多支持措施来稳住局面。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040295" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggvBGfy9hFUbqgITRSdib8IBhB1ibicUeGAibg2lyo3Szn4o70qdtnFKKuXA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">接下来说说最近一次重要的会议——中央城市工作会议。</span></p><p><span leaf="">这次会议规格很高，由习主席主持，上次开还是2015年棚改之前那次，再往前就得追溯到1978年改革开放初期了。</span></p><p><span leaf="">这次会议对房地产领域释放了一些关键信号。</span></p><p><span leaf="">它强调要提升城市承载能力，稳步推进城市更新，目标是让城市更宜居、更便利。</span></p><p><span leaf="">特别值得注意的是，会议明确要严格限制超高层建筑，这背后既有安全考虑，也有绿色发展的导向。</span></p><p><span leaf="">同时，老旧设施和管网的升级改造也被提上了日程。</span></p><p><span leaf="">这次会议定调了未来一段时间城市发展的方向。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040296" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggSiaN5B6CW1mPYD4iaKjkm8IUSPe0CYSXQ6cs5chdrrKqs3o3uZ8Wma7w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">这次会议提到的城市更新，跟以前的大拆大建模式可不一样。</span></p><p><span leaf="">重点是旧村改造和危旧房屋改造，目标是提升居住品质和改善基础设施。</span></p><p><span leaf="">不过，规模上可能不会像当年棚改那样铺天盖地。</span></p><p><span leaf="">预计未来几年的投资额，比如2025到2030年，会低于2019到2022年棚改高峰期的水平。</span></p><p><span leaf="">方式上，新规要求以改造、升级、整治为主，大规模拆除重建受到严格限制，拆除比例不能超过百分之二十。</span></p><p><span leaf="">这意味着什么？意味着玩法变了！</span></p><p><span leaf="">以前靠拆迁暴富的时代可能过去了，未来更依赖于精细化的运营和维护。</span></p><p><span leaf="">资金来源也不同，以前靠政府财政和政策性贷款，现在更需要市场化运作，开发商得自己想办法了。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040297" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggrlz8BAkEpnIGPdlQYtIYpgGItAqdDpJkLlPYbvBLBxIzTiaMiaE8JpBw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">为了让大家更清楚地理解这个变化，我们来对比一下城市更新和之前的棚户区改造。</span></p><p><span leaf="">你看这张表，区别非常明显。</span></p><p><span leaf="">棚改主要集中在三四线城市，针对的是那些低质量、高密度的棚户区，特点是大规模拆除重建，资金主要靠政府，补偿方式也多是给现金。</span></p><p><span leaf="">而城市更新呢，覆盖范围更广，甚至包括超大城市，涉及的土地性质也可能更复杂，比如集体土地。</span></p><p><span leaf="">最关键的是，它禁止大规模拆建，强调就地或就近安置，货币化安置比例很低。</span></p><p><span leaf="">这实际上是从输血式改造转向了造血式运营，目标也从解决基本居住问题，转向提升整个城市的品质和功能。</span></p><p><span leaf="">这对房企来说，意味着开发模式必须转型，不能再指望靠拆迁拿地快速赚钱了。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040298" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggpU007krjadwic8AdzTjEMF9555HEunw5VaRe5cIJ8IkY978akSS1f3Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">中央层面定了调子，地方层面自然要跟上。</span></p><p><span leaf="">六月份国务院常务会议明确要求加大力度稳定房地产市场，这之后，各地放松政策的节奏明显加快了。</span></p><p><span leaf="">比如，广州直接取消了限购，这是个大动作。</span></p><p><span leaf="">西安那边，允许开发商分期缴纳土地出让金，缓解了资金压力。</span></p><p><span leaf="">湖南省更是全方位支持，连城市更新都纳入了进来。</span></p><p><span leaf="">还有像深圳、杭州这些热点城市，也开始允许使用公积金来支付首付，这无疑降低了购房门槛。</span></p><p><span leaf="">总的来看，地方政策的工具箱正在被打开，各种能用的招都在用，目的就是稳住市场预期，刺激需求。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040299" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggpGswrVFCc4iaEKett0hfpmpHosdlzauaA4N7KKOYDIjQBgiaerMTIPEA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">市场反应如何呢？报告提到，最近市场在七月政治局会议前，因为政策预期有所反弹。</span></p><p><span leaf="">但这种反弹能持续多久呢？</span></p><p><span leaf="">考虑到销售依然疲软，加上上半年房企业绩压力巨大，预计同比可能下降百分之三十到四十，市场可能会在八月份震荡整理一下。</span></p><p><span leaf="">不过，到了九月份，新的政策预期又可能出来，形成一个反复拉锯的局面。</span></p><p><span leaf="">这里面有个结构性的机会值得关注，那就是豪华住宅。</span></p><p><span leaf="">上半年卖得特别好，同比增长了百分之二十，价格也挺坚挺。</span></p><p><span leaf="">所以，投资策略上，报告建议关注那些专注于高端产品、品质过硬，并且还在积极拿地的房企。</span></p><p><span leaf="">具体点名了金茂、中海、禹洲、华润置地，还有贝壳作为推荐标的。</span></p><p><span leaf="">这说明，在整体低迷的背景下，优质资产和精准定位仍然能跑出超额收益。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040300" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggK3peyzBwGa0kj9HYJQlDWJhqBm8yLFVlYjicxpEbZNfEPSM3TLMD39A/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">我们来看看上市公司的具体表现。</span></p><p><span leaf="">选取了三十七家主要上市房企的数据，六月份销售额环比增长了百分之十，看起来不错，但同比却大幅下降了百分之二十六，这是近九个月里同比降幅最大的一次。</span></p><p><span leaf="">如果看CRIC统计的百强房企，六月份销售额同比更是暴跌了百分之四十四。</span></p><p><span leaf="">虽然六月份的绝对销售额达到了两千三百七十亿，是今年的新高，但跟去年十一、十二月份比，还是差了一截。</span></p><p><span leaf="">展望未来，报告预测七、八月份的同比降幅可能会收窄，这主要是因为去年同期基数比较低。</span></p><p><span leaf="">但到了四季度，如果供应量增加，可能会面临更大的压力，毕竟去年四季度是个高基数。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040301" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggM1icNVRlKfNibficfFoTx3eV8vCybNuSTzsmbaus4fJHMj5UibIcSc3tyQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">刚才提到了豪华住宅是个亮点，这里我们展开看看。</span></p><p><span leaf="">所谓豪华住宅，通常是指那些单价非常高，或者总价达到一定标准的高端房产，比如单价超过十万块每平米，或者总价超过1000万的。</span></p><p><span leaf="">数据显示，今年上半年这类豪宅的成交量同比大幅增长，尤其是在上海、北京、深圳这些一线城市，表现非常抢眼。</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明市场上确实还有一部分人，他们的购买力非常强劲，对价格不太敏感。</span></p><p><span leaf="">这部分人的存在，对于提振整个市场的情绪，或者说至少是局部市场的信心，还是有一定作用的。</span></p><p><span leaf="">当然，这并不能改变整体市场的颓势，但至少证明了需求结构的分化。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040303" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgg9WEQkLVrfiafzCjPuwcU45DPe6UgatYKPZQiaYsibLBVyS7iaxjzuZeqtQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">再来看看土地市场。根据CREIS对300个重点城市的统计，6月份的土地成交情况出现了明显的回暖。</span></p><p><span leaf="">从成交面积来看，6月份同比微增了0.5%，而5月份可是同比下降了4%。</span></p><p><span leaf="">更重要的是成交金额，6月份同比大幅增长了43%，5月份是同比下降10%。</span></p><p><span leaf="">而且，这次回暖不是个别城市的现象，一线、二线、三四线城市，无论是成交面积还是金额，基本上都是正增长。</span></p><p><span leaf="">特别是一线城市，成交金额同比暴增了近50%。</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明开发商在经历了长时间的观望后，可能开始觉得时机差不多了，尤其是在一些核心区域，拿地意愿有所恢复。</span></p><p><span leaf="">当然，这只是一个月份的数据，还需要观察后续几个月的持续性。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040304" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggnFyB5nz48pr2Dxiawa5J8Y3KM7YVicJUT2mh7cYQjuWbCaUcLm06Hgyw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">这张图很有意思，它把房地产投资REI的同比增速和新开工面积的同比增速放在一起对比。</span></p><p><span leaf="">大家看这条蓝线REI和浅蓝线新开工，它们的走势是不是经常反着来？</span></p><p><span leaf="">比如，当新开工面积大幅下降的时候，REI的增速往往也比较低，甚至转负。</span></p><p><span leaf="">这其实很好理解，新开工少了，未来的投资自然也就少了。</span></p><p><span leaf="">目前来看，今年上半年REI同比下降了百分之十一点二，新开工面积同比下降了百分之二十。</span></p><p><span leaf="">两条线都在负区间，而且新开工的降幅更大。</span></p><p><span leaf="">这再次印证了我们之前的判断：开发商对未来预期比较谨慎，拿地意愿不强，导致新开工持续低迷，进而拖累了投资增速。</span></p><p><span leaf="">这是一个相互强化的恶性循环。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040305" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgglIVqSR7UWo1mRSEdaQqtAIZsyFubORxMNBBGYxefYrfgXonYA7RBZg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">这张图展示了固定资产投资FAI的内部结构。</span></p><p><span leaf="">今年上半年，FAI整体同比增长了百分之三点七，比五月份的百分之二点八略有加快。</span></p><p><span leaf="">但是，我们看到，拉动FAI增长的主要动力来自制造业投资，同比增长了百分之八点五，表现相当不错。</span></p><p><span leaf="">基础设施投资也保持了百分之五点六的增速，相对平稳。</span></p><p><span leaf="">而房地产投资呢？依然是同比下降百分之十点七，而且降幅比五月份的百分之十一点二还要稍微收窄一点，但依然是负增长。</span></p><p><span leaf="">这清楚地表明，房地产投资的持续拖累，是当前固定资产投资增速放缓的一个重要原因。</span></p><p><span leaf="">如果房地产不能企稳，对整个经济的拖累作用还会持续。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040306" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgg48bDOC1qgfeFh6yb4kdfiaLrWJibTpSd2e17p8D0oCcpPOibO5ND4TrzQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">这两张图显示了80个城市的新房库存情况。</span></p><p><span leaf="">无论是未售新房的数量，还是库存去化月数，都显示压力非常大。</span></p><p><span leaf="">截至2025年5月，这80个城市的平均库存去化月数高达28.1个月！</span></p><p><span leaf="">这意味着，按照当时的销售速度，这些城市的新房库存要卖将近两年半才能卖完。</span></p><p><span leaf="">具体到各个层级，一线城市15.5个月，二线城市15个月，三四线城市更长，达到了17.3个月。</span></p><p><span leaf="">这么高的库存，不仅占用了大量资金，也严重打击了开发商的信心和购房者的心态。</span></p><p><span leaf="">你想啊，房子那么多卖不出去，谁还敢轻易买房？</span></p><p><span leaf="">谁还敢大胆拿地？</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040307" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgg21yVRBIqA2IpyxyicK2mb7qZCBmNEDia7TyBXly1PkaDOsQc9Juicn4XA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">价格是市场最敏感的神经。</span></p><p><span leaf="">这两张图分别展示了70个重点城市的新房和二手房价格指数。</span></p><p><span leaf="">新房这边，6月份同比下跌了百分之三点七，环比下跌了百分之零点三；</span></p><p><span leaf="">二手房跌幅更大一些，6月份同比跌了百分之六点一，环比跌了百分之零点六。</span></p><p><span leaf="">虽然环比跌幅看起来不大，都在百分之零点几，但已经是连续下跌了。</span></p><p><span leaf="">同比跌幅虽然略有收窄，新房从百分之四点一降到百分之三点七，二手房从百分之六点三降到百分之六点一，但整体趋势仍然是下行的。</span></p><p><span leaf="">这说明，无论是一手房还是二手房，价格都面临着持续的下行压力。</span></p><p><span leaf="">这对市场信心和预期的打击是实实在在的。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040308" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgg0ztUldGz2kNImlDI4Mdovl5twaZwvuFiaq4jjJwMuI67MuunGibTvPtQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">光看平均数还不够，我们再来看看具体有多少城市在涨价，多少在跌价。</span></p><p><span leaf="">这张图显示了70个重点城市中新房价格环比变化的情况。</span></p><p><span leaf="">6月份，只有大约17%的城市新房价格环比上涨，持平的占10%，而高达73%的城市新房价格是环比下跌的！</span></p><p><span leaf="">再看二手房，情况更严峻。</span></p><p><span leaf="">6月份，只有大约5%的城市二手房价格环比上涨，持平的占10%，而高达85%的城市二手房价格是环比下跌的！</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明绝大多数城市，无论是新房还是二手房，价格都在继续下跌，而且二手房下跌的城市比例更高。</span></p><p><span leaf="">这进一步印证了价格下行压力的广泛性和持续性。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040309" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRgg5LQkaLdO8tvH6jZNYTxPRzwlibjPEeF4IYcw2pKicCqlsIibF5eKtHjOw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">钱从哪里来？这是房地产开发的生命线。</span></p><p><span leaf="">这张图展示了今年上半年房地产开发企业到位资金的构成。</span></p><p><span leaf="">总盘子是五万亿，同比下降了百分之六点二。</span></p><p><span leaf="">我们看到，最主要的来源还是定金及预收款、个人按揭贷款和自筹资金，这三项加起来占了绝大部分。</span></p><p><span leaf="">但是，这三项在今年上半年都出现了同比下降，分别降了百分之七点五、百分之十一点四和百分之七点二。</span></p><p><span leaf="">这说明，无论是购房者支付的首付和月供，还是开发商自身的融资能力，都受到了影响。</span></p><p><span leaf="">国内贷款倒是小幅增长了百分之零点六，利用外资更是大幅增长了百分之二十五点四，但这主要是因为基数太小了，实际金额微乎其微。</span></p><p><span leaf="">所以，总的来看，房地产的融资环境依然偏紧，传统的资金来源渠道并不顺畅。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040310" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggLCITonZsJpxfPcx6UucuULp6br6NWu4l0oQYrfypbCX4dFKoVZaLBQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">聊完了基本面，我们来看看估值。</span></p><p><span leaf="">这两张图分别展示了行业的NAV折价率和预期市盈率PE。</span></p><p><span leaf="">截至2025年7月14日，整个行业的NAV折价率大约是负百分之四十二。</span></p><p><span leaf="">这意味着，按照目前的市值计算，整个行业的净资产被低估了超过四成。</span></p><p><span leaf="">同时，行业的一年期预期市盈率大约是6.4倍。</span></p><p><span leaf="">这个估值水平，在过去十年里，只能算是中等偏下，甚至可以说是较低的水平。</span></p><p><span leaf="">这反映出，市场对整个房地产行业的未来盈利能力，或者说未来的现金流创造能力，是非常悲观的。</span></p><p><span leaf="">投资者普遍认为，这个行业短期内很难回到过去的辉煌。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040311" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggvmDnLicGEF3ja5CGnxEObAoUMCQuz7pwfo9uNJic3BAsVwvGibhXdmEDw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">最后，我们来看一下具体的个股估值和评级情况。</span></p><p><span leaf="">这张表列出了主要房企的市值、市盈率、市净率等指标，以及花旗研究给出的评级。</span></p><p><span leaf="">可以看到，评级分化非常明显。</span></p><p><span leaf="">像金茂、中海国际、中建国际这些公司，获得了买入评级。</span></p><p><span leaf="">万科、华润置地、龙湖这些龙头房企，评级是中性持有。</span></p><p><span leaf="">但也有一些公司，比如时代中国、首创钜大，被评为了卖出。</span></p><p><span leaf="">甚至龙湖集团还被单独标出了高风险H。</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明在一片低迷之中，分析师们还是能识别出一些相对优质的标的，但也同时强调了整个板块的风险依然很高。</span></p><p><span leaf="">选股难度很大，需要非常精准的判断。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100040312" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnBibXygpSF3EEhoSeiakRRggLZib65hVM04lbtehWkmKEWPVpTiaaxqculn3zjVsGIOW1kTrrz4QMtgQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" type="block"></section><p><span leaf="">总结一下今天的分析。六月份的数据再次确认了中国房地产市场面临的严峻形势，销售、投资、价格、融资，几乎全线承压。</span></p><p><span leaf="">背后的驱动因素是复杂的宏观经济结构性矛盾，叠加政策效果递减和市场信心不足。</span></p><p><span leaf="">下半年，政策走向、城市更新的推进力度、地方放松政策的效果以及房企自身的自救能力，将是决定市场走向的关键变量。</span></p><p><span leaf="">可以预见，未来一段时间，市场可能在政策预期和基本面之间反复震荡，很难一蹴而就。</span></p><p><span leaf="">但同时，结构性机会依然存在，比如那些真正具备竞争优势的优质房企，或者在特定区域、特定产品线上的机会。</span></p><p><span leaf="">挑战与机遇并存，需要我们保持高度警惕和敏锐的洞察力。</span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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