中国楼市和韩国楼市最像：钱流向不缺钱的人，爱流向不缺爱的人，苦难流向最能吃苦的人

<p><span style="font-size: 18px;">拥有两套以上房子的人，是否比只拥有一套房子的人富裕？<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">拥有一套房子的人，是否比没有房子的人富裕？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">信贷资源是否应该向没有房子的做更大力度的倾斜？<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">在经济不景气的情况下，如经济实力有限的人不愿意借贷，是否可以让更富裕的人获得信贷资源？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在利率下降的大趋势下，让拥有更多资产和财富的人获得更多信贷额度，在经济复苏的时候，是否存在进一步扩大贫富差距的风险？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我们的邻居，韩国首尔，和我们有着一样的困惑，他们也曾不遗余力对房地产进行强力干预调控，在遭遇经济危机后，又被迫全面松绑房地产来刺激经济复苏，今天让我们来回顾一下韩国这段历史，或许对我们提前预判我们未来要面对的风险和挑战有些启发。<br /></span></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（一）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">首尔位于韩国西北部，占地面积约605平方公里，居住人口约1000万。北京五环内面积667平方公里，五环内常住人口1098万（依据北京市统计局调查结果）。无论是地域还是人口，首尔城区和北京五环内城区都非常相似。进一步比较的话，首尔都市圈的面积和人口与北京全境的面积和人口也很相似。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">除此之外，韩国和中国的经济变迁也有很多相似之处。韩国经济快速增长、城市化快速推进，房价快速上涨的种种现象，甚至包括韩国政府调控房地产的方式，也与我国有很多相似之处。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在20世纪60年代，韩国开始了快速工业化。短短的30年时间（1960-1990年），韩国实现了快速工业化和城市化，被誉为“汉江奇迹”。从1960年的人均GDP 158美元，到1992年的8000美元，1994年人均GDP超过1万美元，成为高收入国家。同时，韩国也从20世纪60年代农业占经济主导地位的国家，成为全球前五的汽车制造国，前二的船舶制造国以及重要的半导体制造国之一。1996年，韩国加入了OECD，被认为是发展中国家成功实现发达国家转型的典范。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">与此同时，首尔房价快速上涨，人口持续涌入，导致交通堵塞、环境污染、城市资源紧张等“城市病”。为应对这一问题，自20世纪80年代起，首尔实行了类似于北京的疏散人口战略，疏散首都功能，减少人口和产业集中。韩国政府颁布了《首都圈整备规划法》，将首尔、仁川和京畿道，以及首都圈电铁所和其他区域定为首都圈，通过强制性措施限制首尔人口，以缓解首都压力。截至2015年年底，韩国首都圈占地面积约为1.17平方公里，总人口约2,527万，相当于韩国总人口的50%。和北京全境相比，首尔都市圈的状况很接近。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">韩国政府一直密集调控房地产行业，类似于我国情况。2008年金融危机后，韩国政府密集出台近50项调控措施，预演了我国2016年10月以来密集调控房地产。韩国政府形成了一整套调控政策体系，包括土地规划、交易、公共住房供给、房地产投资、交易、贷款和税收等各个环节。看首尔的房价，就像看电影一样。影星在荧幕上的喜怒哀乐，折射了大时代的兴衰。而首尔房价的起起落落，则直接反映了韩国的经济和政策变化。韩国房地产市场的发展可以分为三个阶段：首轮上涨（1970年至1990年）、稳定发展（1991年至2000年）和二次上涨（2001年至今）。</span></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（二）</span></p><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">首轮上涨：快速工业化、城市化推动（1970—1990年）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">根据公开资料，首尔房价经历了两轮大幅上涨。首轮上涨从20世纪80年代中期开始，到1991年结束。1986—1991年，首尔房价总体上涨130%，年均增长23%。实际上，这一轮房价上涨最早可追溯到20世纪70年代末，据韩国国土开发研究院资料来算，1975—1979年，首尔房价年均涨幅已高达33%，总涨幅为210%。这一时期，首尔房价总共上涨了约7倍。这一上涨幅度，比我国1998年房改以来北京的房价涨幅相当——近20年，北京的房价涨了大约10倍。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">首尔的这一轮房价上涨，是经济增长及人口聚集的直接结果。从20世纪70年代末开始的20年，是韩国经济腾飞的窗口期，当时韩国致力于实施“重化工业发展计划”。随后，韩国的纺织、钢铁、石化等产业开始崛起，后端的汽车、电子、机械等制造业也开始快速发展，韩国人均GDP更是从不到1,000美元迅速跨越5,000美元的门槛。大量农村人口向首尔迁移，首尔人口急剧增加。1960年首尔人口仅有240万，而到1990年已超过1,000万。在此背景下，凭借着低息的货币政策环境，又加上1988年首尔奥运会的契机，首尔开始大力发展房地产业。1988—1990年，首尔的地价年平均增长高达34%。房地产投资在1991年达到峰值。1991年至2000年是房市稳定发展阶段。在这期间，首尔每年人口净流出约为16万，1995年达到峰值（30万），直到2000年首尔人口降至1,000万以下。流出的人口主要迁移到了京畿道的新城镇，其中三个新城被规划为中央商务区。这些新城距离首尔市中心不算特别远，各种配套设施完善，居住环境、空间也较首尔市内有很大改善，因此很多居民选择住在新城，工作在首尔。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">新城市开发策略大幅增加了首尔房屋供给，韩国政府在需求侧进行了严格调控。政府出台了多项政策对地价和开发利润进行调控，建立了新城的规划和开发。政府还征收土地综合税和土地增值税以打击囤地行为，全面实施了不动产实名制，提高了房地产交易的透明度。同时，韩国的房贷市场发展滞后，贷款条件苛刻，租赁方式包租发展迅速。这些措施导致了韩国房地产市场的表现稳定，但在1997年亚洲金融危机爆发后，韩国经济受到重创，房地产市场开始变得萧条。</span></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（三）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">市场重振：房产税未能抑制房价上涨（2000年至今）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">自2000年起，首尔房价开始第二轮上涨。亚洲金融危机后，韩国央行采取了低利率政策刺激经济复苏，政府也减免了房地产交易税，实施了多种税收优惠政策，以活跃房地产交易，促进民间住房供给。这使得大量资金重新涌入房地产市场。2001年和2002年，首尔房价分别同比上涨20%和31%，住房投资占GDP的比重达到6.7%的高点。房地产和制造业的复苏促进了韩国经济走出了金融危机的泥潭。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在这轮上涨中，首尔市区的房价飙涨，一套房子一夜暴涨千万韩元的故事不断上演。2003年上台的卢武铉政府收紧了房地产政策，抑制房价过快上涨。政府除了在供给端加码，推出了筹资建设100万套针对低收入家庭和无房户的住房政策之外，还主要改革了税收。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2005年，韩国政府出台了“综合不动产税”，意在打击持有多套房的投机现象，抑制对大型、高档型住宅的需求。综合不动产税的税率为1%~3%，实行累进税率，房产价格越高，持有税率越高，征收对象为房产总价值超过6亿韩元的家庭。此外，韩国政府还增加了房地产转让税率，对持有多套房产的业主，在转让交易过程中，征收30%的资本收益税。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">到2007年，对持有3套及以上房产的业主征收的住房转让资本收益税已提升至60%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">韩国政府曾多次发布房地产市场调控政策，旨在控制房价上涨速度，同时希望房地产市场能在经济不景气时提振经济增长。然而，这些政策并未稳定首尔房价，房价一直以年均13%上涨，直至2008年全球金融危机爆发。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在2008年全球金融危机的冲击下，韩国经济陷入持续低迷。2008年美国金融危机爆发后，韩国的金融体系也受到了巨大的冲击。韩元急剧贬值，贬值幅度达到57%；股票市场大幅下跌，KOSPI指数下跌达到53%；外汇储备急剧减少；外资快速逃离。一时间韩国经济似乎再度滑向金融危机的边缘。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">韩国房地产市场也受到了沉重打击。一方面，金融危机的冲击使得企业和居民家庭的财务状况恶化，对房地产的需求快速下降；另一方面，由于金融危机之前很多家庭、企业公司过度投资于房地产市场，随着房地产市场的冷却，这些家庭和企业的资产负债表迅速恶化，无力再进行房地产投资。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在李明博执政期间，韩国政府为了迅速摆脱金融危机的冲击再次实施了一系列的房地产推动政策。2013年4月，韩国政府为了刺激房地产市场迅速恢复，推出多达46项的楼市振兴政策。主要内容具体为：2013年，对购买首套住房的，免征2.2%的房产购置税；购买9亿韩元以下的新楼盘，或者85平方米以下不高于9亿韩元的二手房，五年内免征转让所得税；如果购房者的家庭年收入在6 000万韩元以下，购房面积在85平方米以下且房价低于6亿韩元，将享受免购置税的优惠；取消多套房高达50%—60%的转让所得税，基准利率维持在2.5%以下，朴槿惠政府上台后，连续推出了恢复房地产市场正常化对策（4·1对策、8·28对策）、房地产活性化对策（7·24经济政策、9·1对策）。其中，强有力的楼市政策包括首次购房者免除购置税、转让税限时免除等措施。另外，从2015年4月开始，韩国住宅重建的法律规定年限从原有的40年缩短至30年，更多的住房获得了重建资格。在这些政策的推动下，韩国房地产市场逐步恢复。</span></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（四）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">宽松的政策加上低息环境，让2015年以来的首尔房市非常热闹。持有多套房产的业主追加购房的比重在最近几年增加了2倍，江南区甚至出现了400多人竞购一套房的现象。火爆的购房需求使得黄金地段的房价迅速攀升，甚至出现一夜暴涨1亿韩元的情况。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2017年首尔的住房均价为5,200美元/平方米，涨幅为21%。江南地区的人口与面积超过江北地区，房价较高。江南地区一套公寓的均价约为650万元，而江北地区的公寓均价大约为300万元，低30%。江南地区的住房均价涨幅为25%，而江北地区仅有13%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房价也因地理位置和房型而有差异，好地段的房产受欢迎，而偏远区域的楼市则没有人问津。江南区均价折合人民币约6.5万元/平方米，而北部道峰区的均价只有1.9万元/平方米。首尔江南区遍布谷歌、IBM（国际商业机器公司）等巨头驻韩总部，对于小户型的需求很大，该区内66平方米以下的公寓均价高达10万元/平方米。刚才说的都是普通住宅，而首尔的豪宅市场又是另一番景象。韩国明星们喜欢住在江南区，该区高档房产的价格约15万~20万元/平方米，而最贵的则可高达1亿韩元/平方米，折合人民币约60万元/平方米。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">自2014年韩国房地产市场再次陷入过热状态之后，房价急剧上涨，尤其是在首尔都市圈。由于首尔的房价远远超出了普通家庭的购买能力，许多年轻人选择在周边置业。据首尔市政府公布，2015年首尔有13.7万人口净流出。不过，同在首都圈的京畿道，则发生了大约同等规模的人口流入。从首尔流出的人群中，60.2%的人搬去了京畿道，61.8%的人逃离的主要因素就是首尔房价太高。首尔附近的京畿道和仁川的房价不到首尔均价的一半，所以很多人选择迁至这两个地区，这两个地区就在首尔附近20公里左右的半径上，也就是大约从通州到北京市中心的距离。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2015年至2020年，首尔共有341.44万人迁移到周边城市，平均每年迁出57万人，其中46%为20至30岁的年轻人。而京畿道河南、金浦、华城、始兴等首尔周边城市的人口开始迅速增加。在这6年间，京畿道河南市的人口增加了92.8%，华城市的人口增加了55.5%，金浦市的人口增加了45%，始兴市的人口增加了33.8%，光州市的人口增加了32.4%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在这轮房地产市场的上涨中，房地产投机行为非常泛滥，导致韩国住房持有者结构更加不合理。截至2020年底，韩国共有1,469.7万名房产持有人，其中拥有多套房产的人数为232万人，比2017年增加了20万人。与此同时，无房产家庭数量从2017年的867.4万户上升至2020年的919.9万户，增加了52.5万户。这说明由于大量有房家庭追加了房地产投资，导致房价上涨，使得更多的无房家庭难以承受。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">自2005年以来，首尔住房自有率持续下降。调查结果显示，自有房比率为40.2%，包租比率为32.1%。虽然月租比率有所上升，但更多的首尔人选择租房而非买房。与香港（51%）和东京（46%）相比，首尔的住房自有率仍然偏低，但高于纽约（32%）。多方面因素如传统文化倾向、支付能力、房贷松紧和经济景气度等均对一个城市的住房自有率有所影响。随着首尔房价的不断上涨，房价收入比逐渐增大，加上房贷进一步收紧，未来首尔的住房自有率将继续下降。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2020年，韩国政府迫于社会压力开始调控过热的房地产市场。具体措施包括：对多套房持有者征收高额综合不动产税，并且实施超额累进税率，最高一档税率达到6%；购置税率也上调至12%；若多套房持有者在调控地区销售房产，在现行税率基础上加收10个百分点的房产转让税，其中适用于两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%。同时，增加政府公租房的供应，降低公租房申请门槛，减轻刚需购房者和新婚夫妇购买首套房的税负。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">近年来，韩国政府一直积极推动居民住房建设，居民住房数量保持稳定增长。截至2018年底，韩国居民家庭住房的套户比已经达到104.2。因此，从居民住房总量上看，已经实现了供需均衡，但住房的地区结构和持有人结构上仍存在比较严重的失衡问题。</span></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（五）</span></p><p>1 、中国和韩国在房地产调控方面，有很多思路是一致的，比如限购限贷限转等，但中国目前还没有在豪宅税和多套持有税方面还没有动作，后期如果中国楼市再次泡沫化，并不排除会出台相应的调控政策；<br /></p><p>2 、随着房价的上涨，年轻人会被迫离开大城市核心区，距离大城市核心区半径 20 公里的区域，是大多数人的首选，中国现在很多郊区大盘距离市中心都超过 30 公里，在这样的区域进行投资，还是要谨慎；<br /></p><p>3 、市区的地段会因为聚集人群的特征差异，形成普通区域和豪宅区域，区域间的价差很大，置业时候不只是选择市区就可以，还需要分析一下哪些区域在未来有机会成为富人区；<br /></p><p>4 、高新技术企业扎堆的地方，高品质公寓有强烈的需求，售价高，租金也很高，是值得研究的细分赛道；<br /></p><p>5 、从香港东京纽约首尔这些城市的住房自有率来看，大城市要保持持续的活力，大概有 40% 的人口是以租住的方式停留在城市，这也才能保证人才的流动和新陈代谢，中国的大城市在租赁方面的供给是严重缺失的；</p><p>6 、有人说，中国现在的房子已经足够住下所有人，但我们不能忽略目前的这些房子里，大部分品质都是比较差的，另外，从地区结构来看，有些城市，人均不止一套房子，有些城市，一套还是要三四家人抢；持有人结构也是需要关注的，有些人还是没有房子，而有些人却有很多很多房子。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="1046" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.8101851851851851" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwvKOHHmldw1PFB8K1bFuCwkmN8UXmA2OOCAnJD39lbdB1FL6AZz7rIA3yNSicMoHdpBL7u6pWThsA/640?wx_fmt=jpeg" 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