人们的喜怒哀乐大多与房地产周期相关

<p style="text-align: left;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="578" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031161" data-ratio="1" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwnGgTia3zqXjoXUT4icQJZYLE6PAm35NA6hs6GmteJFu0bS6IlrH7EJCp0ibPmxbeYvOeu8dRALtd42Q/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;font-size: 18px;">霍默·霍伊特是一位在大萧条时期的芝加哥从事房地产经纪和顾问工作的领军人物，他对房地产市场有着深刻的理解。他首次揭示了房地产市场周期性变化的存在，这些周期运行缓慢，但振幅巨大。他进一步指出，房地产市场的周期并不总是与其他商品和股票市场的周期同步。投资者似乎经常在这三个市场之间轮流进出。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">霍伊特的研究揭示了房地产市场的独特性。在萧条期间购买房地产可以获得最高回报，但令人惊讶的是，赚大钱的通常并不是房地产业的专业人士。这个发现深入揭示了房地产市场的复杂性和独特性，为投资者提供了新的视角。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">他将房地产周期分为20个阶段，包括租金上涨、新建房屋数量增加、信贷政策变化、商业萧条等阶段。他发现，在他研究的103年里，这些戏剧性的事件按照上述顺序无意识地重复了5到6次。这个发现进一步揭示了房地产市场周期性变化的规律性和持久性。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">霍伊特的研究还揭示了一些关键的时间节点：芝加哥的土地价格在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年达到高峰，这意味着这些高峰年份之间的间隔分别是20年、13年、22年和34年。这个发现揭示了房地产周期的时间范围和变化规律。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">霍伊特发现，房地产周期的长度一般为18至20年，这个周期相比其他经济周期来说较长。然而，尽管周期较长，但其振幅却非常大，对经济产生了深远的影响。他还发现，房地产周期的下跌阶段通常会持续很长的时间，这在很大程度上会拖累整体经济。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">他还观察到，房地产周期的高峰与股票及商品市场的高峰并没有直接的联系。然而，每一次房地产危机，都与整体经济的恶化相吻合。这个发现进一步印证了房地产周期对整体经济的重要影响。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">霍伊特还发现了一个有趣的现象：在房地产危机期间，能够以极低的价格买入房地产并最终获利最多的人，并不是那些房地产专家。相反，他们通常是那些在其他领域拥有足够流动资金的投资者。这个发现进一步揭示了房地产市场的运作规则，为投资者提供了有价值的启示。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">霍伊特的研究为我们深度解读了房地产市场的复杂性和周期性。他的研究揭示了房地产市场在经济扩张阶段的表现，包括货币供应的增加，消费支出的上升，以及利率的降低。在这个阶段，消费者倾向于利用更为便宜的融资来建造或购买新房，这导致了新屋开工量上升。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">然后，霍伊特的研究进一步指出，随着经济扩张的发展，房地产市场会出现早期的循环交替，各类房地产价格开始上涨。当经济扩张接近尾声时，消费者的储蓄已经花得差不多，工业生产正在努力跟上需求的增长，土地投机也开始盛行。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">然而，当经济达到顶峰后，房地产市场会出现一系列的问题。租金和建筑成本的上升开始对商业团体产生压力，房地产市场的需求开始趋于稳定，租金下滑，空置率上升，房地产价格开始下滑。最先受到严重影响的是土地市场，随后是建筑材料市场。这一阶段对于像酒店业和停车场这样的价格可变行业来说，通货紧缩的影响尤其严重。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">再之后，房地产市场会进入所谓的“冰点状态”，也就是交易停滞的阶段。这个阶段可能会持续4～5年，甚至更长。在这个阶段，新的借贷事实上没有发生，现有房产的交易也非常有限，增建房产的价值可能显著下降。那些继续持有房产的人承受着持续的损失，因此他们没有能力去购买新的房产，更别提再去启动新的建筑项目了。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">当需求逐渐赶上已停滞的供给时，房地产市场必将稳步恢复。空置率将逐步下降，租金稳定而后上升。现在建筑成本低，翻新与新建房屋再次具有价值。房地产市场的变动性大，这对投资者是一项挑战，因此对房地产投资的深入理解显得尤为重要，这需要我们对房地产市场周期性有深入了解。一种简单的预测房地产市场周期的方法是参考过去的房地产繁荣和萧条。巴塞尔国际清算银行的研究显示，40%的房地产繁荣会以萧条结束，而另一项研究发现这个比例达到了55%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我们需要通过实际的经济指标来定义“繁荣”和“萧条”。对于住宅房地产，我们需要参考的指标包括支付能力、房价与雇员收入之比、以及房价与GDP的比率。对于商业性房地产，我们需要研究的指标包括投资收益率和资本化率与利率之比、租金成本与抵押成本的比率。货币状况，特别是实际利率与货币供给，是预测商业性房地产市场变化的重要领先指标。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我们还需要关注房地产萧条对金融危机的影响。巴塞尔国际清算银行对房价下跌及其对金融体系的影响进行了深入研究，得出了一些引人注目的发现。我们还需要寻找能够预测房地产价格即将见顶的领先指标，如出售天数的增加、一个城市中未销售住房数量的增加、卖方报价与成交价格比率的下降、出售超过120天的住房数量的增加、为投资所购买房产所占百分比的增加、抵押申请数量的下降等。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在研究房地产市场时，我们注意到了霍默·霍伊特的研究，他发现房地产市场的周期平均长度为18年。然而，霍伊特并没有强调这一发现，并对周期的持续性表示了严重怀疑。他甚至后来认为周期已经停止了，这是一个有趣的发现。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">英国皇家特许测量师学会对英国市场进行了深入研究，覆盖了1921年至1997年的周期情况。他们发现了5年和9年的周期交叠的迹象，这与18年的周期有倍数关系。同时，也有一项对英国市场的研究发现了长达4～5年、9～10年、20年和50年的波动交叠的情形。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">最后，国际货币基金组织（IMF）的一份研究报告中包含了对14个发达国家的股票价格与房地产价格的详细的分析。他们发现，一个国家大约每隔20年就会发生一次房地产萧条，这与霍伊特的结论基本相同。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这些研究所得，尽管房地产市场存在短期的波动，但主要的萧条平均每隔18年，或者可能20年才会出现。这引发了一个引人深思的问题：是经济造成了房地产市场的18年周期，还是相反，是房地产市场引起了这个长周期？对这个问题的答案则是，正是房地产市场引起了这个长周期。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房地产市场的周期性对经济周期的影响是毋庸置疑的。研究显示，每18年，房地产市场便会引导经济周期出现一个关键转折点。这是因为房地产周期的上升阶段与房地产收益（如租金）的增长、其他商业回报的下降、以及新屋开工量的变化息息相关。在房地产周期的上升阶段，房地产的回报通常会增长，而其他商业回报则可能会下降。同时，新屋开工量的变化也能为整体经济提供最佳的经济领先指数。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房地产市场的周期性受到其他几个关键因素的影响。首先，时间滞后性在房地产业务中表现得尤为明显。例如，租赁合同通常有6到12个月的固定期限，而商业地产的租期甚至可能长达数年。这种时间滞后性可能导致房地产市场对经济变化的反应较慢。其次，房地产市场对利率变化的反应也可能较慢。在以长期固定利率融资占主导的国家，房地产市场对货币利率变化的反应具有较大的弹性。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">正向反馈环在房地产市场中起着显著的作用。例如，许多抵押贷款可以直接或间接用来购买新的房地产。由于房地产价格走高，房地产的抵押价值也相应上升，从而可以释放出新的融资。这构成了一种正向反馈环，进一步推动了房地产价格的上涨。心理因素也是房地产市场周期性的重要驱动因素。当人们看到房价上涨时，可能会产生紧张感，急于购买，从而进一步推高房价。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房地产市场的周期性还可能影响到整体经济的衰退和复苏阶段。例如，当中央银行试图通过调整货币政策来改变经济状况时，房地产市场的反应可能会为中央银行提供重要的反馈。新屋开工量是中央银行最先获得的显著反应之一。同时，住宅房地产市场在经济周期的顶峰时通常会追随GDP变化，而在复苏期间则可能领先于其他市场。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房地产周期是一个复杂的经济现象，其包含了许多在经济周期理论中得到验证的驱动因素。这些因素，如总需求和利率的变化，会对市场环境产生影响，并由此驱动房地产市场的动态。在这个过程中，存在一个被称为“猪循环”的现象，开发商试图适应市场需求的增长，但最终可能导致市场的过度调整。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在房地产市场中，价格的上涨和下跌不仅会吸引新的投机者参与，也可能带来一系列的经济效应。例如，房地产价格的上涨可以吸引新的投机者（马歇尔），而价格的下跌可能导致债务紧缩（费雪）、过度的现金偏好（奥地利学派）以及流动性陷阱（凯恩斯）。这些都是房地产周期在经济周期中的特殊表现，尤其是在猪循环的影响下。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">另一方面，房地产市场的财富效应也对消费有重要影响。财富效应是指资产价格变动对消费者支出行为的影响。凯斯、奎格利和席勒在2001年的一项研究中发现，虽然股票市场的财富效应证据不足，但房地产市场的财富效应却是明显的。换句话说，房地产市场的财富变化对消费有着重要的影响，有强有力的证据支持这一点。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">当土地价值上升时，人们往往会感到自己更加富有，从而愿意进行更大规模的贷款。例如，在20世纪90年代的日本，房地产价格的飞涨使得许多日本人觉得自己非常富裕，因此他们很高兴进行巨额贷款，并在市场上以高出别人的出价来使用这些贷款。这也是房地产市场动态对经济活动的一种重要影响。</span></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>