从大起大落到寻求新生

<p>20世纪90年代，在经济泡沫破灭之后，日本居民的资产大幅缩水，内需一直在低迷中徘徊。雪上加霜的是，2007年，美国次贷危机爆发，最终引爆了一场全球范围内的金融危机，日本经济也受到了严重的影响。在这样的背景下，日本房地产市场在经历了21世纪初的一波小繁荣之后，又一次陷入泥沼之中。</p><p><br /></p><p>在经济增长缺乏动力的影响下，日本房地产市场曾经的狂欢盛世似乎已经烟消云散。随着消费浪潮的褪去，曾经开遍日本全国以高奢品为主的购物中心也难以维持往日的流量，于是房地产商们也开始试图通过转型挽救业绩。然而，商业地产的转型，也未能为日本的房地产市场带来明显的起色。</p><p><br /><span style="font-size: 20px;text-decoration: underline;color: rgb(250, 83, 89);">一、格林木购物中心</span><br />在2008年国际金融危机的影响下，日本居民的消费意愿锐减，购物中心“把商品陈列出来，挂一个促销招牌宣传一下，就能把商品卖出去”的日子一去不复返。购物中心竞争日益激烈，各大地产开发商纷纷开始谋划转型，希望以此挽救业绩。被誉为日本零售之王的7&amp;I集团，率先做出运营模式创新，成为购物中心转型的典型代表。<br />当时的日本购物中心，一楼往往都会开设化妆品、奢侈品和黄金珠宝等高租金的店铺。在泡沫破灭之后，日本居民的资产大幅缩水，奢侈品消费随之大幅缩减，这些以高租金店铺为人流量吸引抓手的购物中心难以重现往日的繁华。<br />于是，在经济低迷背景下，7&amp;I集团计划运营一个大家都乐意来玩的地方，让人们在玩的过程中顺便买一些东西带回家。在这样的构想之下，7&amp;I集团在日本川崎市中原区投资开发了一个休闲购物理念的购物中心新项目——格林木。<br />对以7&amp;I集团为代表的房地产开发商来说，商业地产转型的关键在于如何吸引人前来消费。在格林木购物中心商圈，人流以上班的白领为主，他们平时对奢侈品和黄金珠宝的需求比较少。为了便利上班族，格林木购物中心将食品超市等布局在一楼，方便附近上班族在回家时顺便购买食材和日用商品。<br />除了针对上班族的便利，格林木购物中心还设有年轻家庭喜欢的时尚品牌店、母婴用品专卖店、儿童保育院、儿童社区和屋顶花园等。这些便利设施不仅满足了客户的日常生活需求，还提供了很多休闲选择。整个格林木购物中心都围绕着如何便利商圈附近的消费者进行布局，十分重视客户的休闲体验，弱化购物的概念，让购物的过程伴随着休闲娱乐进行得更加自然。<br />正是由于这些人性化和便捷的购物体验，格林木购物中心一开业便深受消费者欢迎。格林木购物中心的5千米范围内的住户人数仅117万人，而格林木购物中心却在开业后的短短13天之内就创下了累计客流量突破百万、日均客流高达约8万的奇迹。<br />格林木购物中心是小区型购物中心在日本购物中心举步维艰时期转型的成功典例。在当时的大竞争背景下，购物中心转型的产物还有很多，如将产、学、研、展、商一体化的大阪Grand Front，还有将“梦中的生活地”作为主题的主题购物中心永旺幕张新都心，这些都是在商业地产发展的新模式。直至今日，这些购物中心仍旧位列日本前10，足以见得它们各自创新的成功。但遗憾的是，创新并未使商业地产快速走出沉寂，而仅仅是为日本房地产市场带来微弱的曙光。</p><p><br /></p><p><span style="font-size: 20px;text-decoration: underline;color: rgb(250, 83, 89);">二、曙光能否延续？</span><br />与全球各国的房地产市场相比，日本是当之无愧的大起大落典型代表。随着第二次世界大战后的经济崛起，日本的房地产市场在20世纪50年代—90年代，几乎一直保持着上涨的趋势。以东京、名古屋和大阪为中心的三大都市圈，聚集着日本一半左右的人口，每年吸引着众多年轻人前去寻找工作，也因此成为日本房价的标杆。随着20世纪90年代经济泡沫的破灭，日本的房地产市场从云端跌落，至今也未能回到历史高位。<br />纵观日本房地产市场的发展历史，房价的起伏与日本的经济环境和人口特征密不可分。20世纪50年代，受第二次世界大战的影响，日本面临严重的住房紧缺。随着战后经济的崛起，日本搭建了以住宅金融公库、公营住宅、公团住宅为支柱的保障性住房体系。由此，日本房地产市场大起大落的历史拉开了序幕。<br />在经济快速发展的助推下，日本的住房供应从政府主导的保障性住房供应到私人住宅迅速崛起，住宅用地价格一路上涨。在对未来经济发展的自信之下，日本全国上下燃起了一轮又一轮的消费热潮，购物中心大量出现在各大城市。房地产公司不断加大杠杆，从市场获取大量融资，囤积土地，建造房产，一批房地产开发商声名鹊起，商业地产和工业地产也不断创出新高。然而，随着20世纪90年代日本经济泡沫的破灭，房地产市场应声下滑。<br />人口特征也对日本的房地产市场发挥了难以忽视的影响。20世纪60年代，“婴儿潮”一代进入适婚年龄，助推了日本私人住宅的发展。20世纪90年代，随着少子和老龄化成为日本主要的社会问题，日本的房地产市场丧失了增长的动力，养老地产的兴起也未能为其带来明显的起色。为了将房地产市场从泥沼中解救出来，日本政府推出了房地产信托和旧城改造计划等举措，但收效甚微。<br />今时今日，站在历史的潮头，日本的房地产市场在“失去的三十年”影响之下，如今的日本房地产市场仍处于历史低位。但值得庆幸的是，2011年以来，在旅游热潮和城市重新开发的带动下，东京、大阪和名古屋三大都市圈的土地价格出现了回升，为日本的房地产市场带来一丝希望。在经历几番波折和几轮大起大落之后，日本房地产市场的曙光能否延续，日本房地产市场能否从阴霾中崛起，还是一个值得关注的问题。</p><p><br /></p><p>作为全球房地产市场大起大落的代表，日本房地产市场发展历史对全球各国最大的启示在于如何避免房地产泡沫对实体经济产生恶劣影响。即使在当下，这段历史仍值得我们借鉴和反思。</p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="10000"></mp-style-type></p>