官网首页 › 研究观点 › 观点正文

你的城市，房价跌了吗？

发布于 2023-10-11

<p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">近段时间地产市场负面消息频传，令人好奇当前典型城市房价水平身处何处，我们从数据上找找线索。</span><o:p></o:p></p><h2 style="margin-top: 13pt;margin-bottom: 13pt;break-after: avoid;line-height: 36.9067px;font-family: &quot;等线 Light&quot;;font-weight: bold;font-size: 16pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;"><strong>1</strong><strong>.</strong><strong>典型城市历史房价峰值及回撤计算</strong><strong><o:p></o:p></strong></span></h2><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">我们先找到城市的<strong>历史房价峰值</strong>，再看当前的房价距离城市历<strong>史房价峰值回撤</strong>了多少，以及价格水平<strong>回到了相当于几年前的水平，</strong>再看<strong><span style="font-family: 等线;">历史房价的时序周期性特征（2</span></strong><strong>010</strong><strong>年至今）</strong>。我们用手头的二手房时间序列数据进行简单计算<em><span style="font-family: 等线;">（注：当前房价使用截止2</span></em><em>023-08</em><em>月度数据，历史房价峰值使用历史月度数据年份均值汇总数据，本文所用房价数据皆为中国房价网二手房数据计算得到，城市线定义来自统计局官方）</em></span><o:p></o:p></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="1058" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.8311874105865522" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xPAhTrbAPExia2KX5olHlzy1Tju5iaPZQTgGlUzTNUXiaU9XBdQgejwVEA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="699" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="1280" data-backw="554" data-galleryid="" data-ratio="2.3104693140794224" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xfBomq2DcaRhW4HycKSEHLFGianmoS9gI6HaibpFqibCE8k7W7lFiaq4HtQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="554" style="width: 100%;height: auto;"></p><h2 style="margin-top: 13pt;margin-bottom: 13pt;break-after: avoid;line-height: 36.9067px;font-family: &quot;等线 Light&quot;;font-weight: bold;font-size: 16pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><br /></h2><h2 style="margin-top: 13pt;margin-bottom: 13pt;break-after: avoid;line-height: 36.9067px;font-family: &quot;等线 Light&quot;;font-weight: bold;font-size: 16pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;"><strong>2</strong><strong>.</strong><strong>分城市线见顶时间及回撤幅度统计</strong><strong><o:p></o:p></strong></span></h2><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">上述计算单个城市数据可能与其他数据来源统计结果有出入，如果看集合统计特征可能更为靠谱。</span><o:p></o:p></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">不同城市线之间数据分布是否呈现有规律的结构性特征？下面利用核密度估计看按城市线分组数据分布特征。</span><o:p></o:p></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="385" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6666666666666666" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xuJpGgjX9Ks25hOz17q76M5oVOv64ib0ia2HqaunLvnDVj4BNjXr7ztng/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">由图得知，对于<strong>历史峰值房价年份（即分布图最高点）</strong><span style="font-family: 等线;">，一线、二线、三线城市多数分别在2</span>022<span style="font-family: 等线;">年、2</span>021<span style="font-family: 等线;">年、2</span>020年见顶回落，呈现<strong>渐次达峰特征</strong><span style="font-family: 等线;">。房价自2</span>020年经济复苏，上涨乏力转跌<strong>先从较低的城市线开始传导，最后蔓延到一线城市</strong>。</span><o:p></o:p></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="385" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6666666666666666" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xYZYKPoRCrBblicD8tURKv6R5cN1Z8fRCeeTV1TmIMgwu42GKicVuqIlQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">定位峰值年份后，计算不同城市线<strong>当前房价距离峰值的回撤幅度</strong>，得到各线城市众数，<strong><span style="font-family: 等线;">三线城市多数回撤接近-</span></strong><strong>10%</strong><strong><span style="font-family: 等线;">，二线城市接近-</span></strong><strong>5%</strong><strong>，一线城市基本持平</strong>。与见顶时间类似，不同城市线<strong>回撤幅度同样呈现梯度</strong>，先见顶回落的三线城市跌得相对最多，一线城市相对最少。</span><o:p></o:p></p><h2 style="margin-top: 13pt;margin-bottom: 13pt;break-after: avoid;line-height: 36.9067px;font-family: &quot;等线 Light&quot;;font-weight: bold;font-size: 16pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;"><strong>3</strong><strong>.</strong><strong>分城市线房价指数与历史周期</strong><strong><o:p></o:p></strong></span></h2><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">可以为不同城市线的城市房价，<strong><span style="font-family: 等线;">共同以2</span></strong><strong>010</strong><strong>年为基</strong><span style="font-family: 等线;">（2</span>010=100，未剔除通胀）计算<strong>房价等权综合指数</strong>净值及其同比增速，以便利做时序上的横向拉通对比。</span><o:p></o:p></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xLjdESuOYclWnhJEa0tEqVHu9ddmTaGSgjZ4Pw5wicMLckVibEKPUbVWw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="960" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xt1DmzA2VtibsgYORq9bOGasf4LPq7uUGliccN7Jla5Ibgiam66m6VKyRA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="960" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;"><span style="font-family: 等线;">同比增速图中可以明显看到2</span>010年至今分别以<strong>2</strong><strong>012</strong><strong><span style="font-family: 等线;">、2</span></strong><strong>015</strong><strong><span style="font-family: 等线;">、2</span></strong><strong>019</strong><strong>为起点的三轮房价增长大周期</strong>，基本<strong>每次起涨都以一线城市领涨，二三线跟涨</strong>，上涨同时伴随一线与二三线房价绝对值乖离加大。其中<strong><span style="font-family: 等线;">最显眼的房价共同“上台阶”</span></strong><span style="font-family: 等线;">是2</span>015<span style="font-family: 等线;">年周期，背景是当时居民部门信贷狂飙加杠杆、A股市场的牛市。1</span>5年周期结束后，二三线房价整体上变化相对平缓。</span><o:p></o:p></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="337" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.5825242718446602" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8x0kzn1sBxZPribYQdlV0uefgmIdwEFz89G9dGo3mZFVXJUuH9pGEfgZA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1236" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="312" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.540625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz4KPHN1JtFJ3j8KCbcBt8xcgzypQgjlAGkofRE8Bic25BGtIDBEve0Gh9wPUrDcUPZUH2P4F4kosg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">根据央行最新的数据，23<span style="font-size: 18px;font-family: 等线;">年2季度金融机构</span>个人住房贷款余额当季同比录得-0.7%<span style="font-size: 18px;font-family: 等线;">，系自2</span>010年来首次负增长。调控政策逐步松绑后，未来房价的变动趋势可能还是大概率取决于居民住房需求的饱和度，以及居民部门是否能可持续地加杠杆。</span><o:p></o:p></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

← 返回观点全库