保值or增值，从房地产利润视角解析购房逻辑

<p>房地产还有没有投资机会，我们可以从开发商的利润来源来看，收益大致可以分为三类：<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>宏观类：</strong></span>包括城市红利、市场红利、周期红利<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>中观类：</strong></span>包括板块红利<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);">微观类：</span></strong>包括客户红利及产品红利<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p>现在的局面很清楚了，黄奇帆市长之前就分析过房地产见顶的问题，所以宏观类红利长期来看基本没有了；<strong><span style="color: rgb(105, 154, 133);">由于近期政策频出，虽然可能出现短期的宏观行情，但风险同样不小</span></strong>。现在有很多在售项目，都是用宏观红利的视角在做，所以卖不动。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p>用股票比喻现在的楼市可能更好理解，我们可以把楼市看作大盘，把城市看作一个个概念板块，把房子看成一只只股票；<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p>现在，大盘明显不行了（宏观红利消失）；概念板块还有的搞（头部城市）；但无脑买股票（房子），恐怕就是韭菜了。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>那中观类板块红利还有吗？</strong></span></p><p>首先，板块红利来源于城市对某个板块真金白银的投入，现在地方债问题大家都已经很清楚了，<span style="color: rgb(105, 154, 133);"><strong>政府也没钱</strong></span>；</p><p>其次，板块红利还要看政策的持续性，就不展开讲了；最后，在购房时，<strong><span style="color: rgb(105, 154, 133);">板块红利其实是被领先一个版本兑现的</span></strong>；</p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">举例来讲，</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">我们之前做过成都地铁对房价的影响研究，</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">一个新的地铁站点的开通，</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">只有在规划出台和</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">正式开工两个时间点之间会促进房价增长</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">；</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100031930" data-ratio="0.4361111111111111" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwm2nvDfiaLwFEFyJsFia0MPCLmx1kTqgvSMpzfKyAPR1bsej82JXSCZQEMMzvtJjym7uoehx0kdNBdQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="1080" style="" /></p><p>也就是说你买一个近郊板块，未来可能变成次中心区，那你需要等到这个板块变为中心区才有可能享受板块红利。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);">那再往后就是微观层面的红利了</span></strong>，包括客户及产品，这也是未来房地产增值的重点。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);">看需求：</span></strong>某类客户在未来，是否有能力且有需求去购买某类房子；<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>看供给：</strong></span>某类房子在未来，是否会大范围变多来抢客户。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p>所以，<span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>未来房地产的发展逻辑，本质上对“产品-客户”供需关系的一个判断</strong></span>，这个关系不是市场宏观数据供应面积/成交面积这种东西，本质是要看置换逻辑下的需求空间：<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="100031926" data-ratio="0.7822822822822822" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwm2nvDfiaLwFEFyJsFia0MPCLxLS9lZzc5F0K6pEHYh2ROic56CB7QicnFBC7hEp1Lib406PoVkMxuy2Xw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="666" /></p><p>用这张图就比较容易理解：<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-left: 22pt;"><span style="font-family: Wingdings;color: rgb(213, 135, 147);">l</span><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);">新房推荐区：</span></strong>客户永远向上置换，目前二手房较高端类产品，客户难以从二手房满足置换需求，因此给新房带来了空间；<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-left: 22pt;"><span style="font-family: Wingdings;color: rgb(213, 135, 147);">l</span><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);">新房底线区：</span></strong>目前二手房较高端类产品，未必能满足所有客户改善需求，因此在新房市场尚有机会<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-left: 22pt;"><span style="font-family: Wingdings;color: rgb(213, 135, 147);">l</span><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong>新房雷区：</strong></span>从产品类型而言和二手房差异不明显，但价格相对更高，以重庆为例，同类产品，新房均价比二手房往往高2-3千，此类客户往往刚需较多，看重性价比，所以二手房底线区的产品才是客户第一选择，目前重庆市场存在大量新房雷区产品，所以市场表现较差；<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-left: 22pt;"><strong><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><span lang="EN-US" style="font-family: Wingdings;">l</span>二手房推荐区：</span></strong>可以承载客户改善需求，且相较于同类型新房产品价格更低，在未来依旧具有存活空间，以重庆为例，多表现为1T2户，面积100平左右的次新房产品；<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-left: 22pt;"><span style="color: rgb(213, 135, 147);"><strong><span lang="EN-US" style="font-family: Wingdings;">l</span>二手房雷区：</strong></span>多表现为楼龄较高，容积往往在3.0甚至3.5以上，多数产品难以承接本地市场置换类需求，少数产品因区域配套较为成熟流通性还不错，可承接部分本地市场地段置换类客户；更多还是需要外来人口承载这一块市场；但是有些城市市场较为特殊，比如说重庆，毕竟房价不贵，外来人口可能直接进入二手底线区购买。<span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p><p>如果近期有买房或者投资房产的朋友，可以加入我们的微信群，我们可以用十余年地产研究经验及大数据，为您带来一个新的购房/投资视角。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100031927" data-ratio="1.3981481481481481" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwm2nvDfiaLwFEFyJsFia0MPCLG2m2k4KrDvSYwTxdosDkicQicuViaM7rttlwLr0cdcwHGkIPTIFxicuBYA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" data-type="jpeg" data-w="1080" style=""></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>