借鉴美国经验：中国中低线城市房企的突围策略与路径

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 24px;text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;font-size: 24px;letter-spacing: 0.578px;">一、从2009-2015年美国房地产市场学到的经验</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2008年金融危机后，美国不同城市的房地产市场出现了明显差异。大城市（比如旧金山、纽约）因为有科技产业和政策支持，很快就恢复了。但小城市（比如底特律、克利夫兰）因为产业衰落，持续低迷。这些经验对中国的三四线城市很有启发：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1、为什么会出现差异：主要看产业发展和人口变化</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">大城市发展好：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">以旧金山为例，2010-2015年房价涨了76.5%。这里的科技行业工作岗位增加了28%，苹果、谷歌等公司扩张带来了大量购房需求。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">小城市衰退：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">底特律因为汽车工业衰落，房价只恢复到危机前的40%。很多房子被法院拍卖，银行甚至不得不用1美元的超低价出售房子。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">中等城市的启示：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">得州的奥斯汀市成功吸引了特斯拉、甲骨文等硅谷公司，房价上涨了45%。这说明小城市必须发展特色产业（如能源、农业）才能保持活力。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2、投资机构和政府政策的作用</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">投资公司的机会：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">黑石集团低价收购了10万套法拍房，改造成出租公寓，租金回报率达8%。2015年他们通过上市获得了不错的收益。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">政府政策的局限：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">虽然联邦政府帮助230万户调整了房贷条件，但小城市因为税收减少、基础设施老化，仍然难以恢复。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对中国的启示：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">中国的三四线城市要警惕虚假繁荣。一些小城市（如山东乳山、云南西双版纳）虽然因为棚改补贴一时房价上涨，但因为缺乏产业支撑，卖房困难，库存要超过30个月才能消化完。房地产企业应该吸取美国的教训，避免重蹈底特律的覆辙。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;font-size: 24px;">二、中小城市的房地产问题与发展机会</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1、主要困难：三个方面的压力</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房子卖不出去：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">到2023年6月，小城市的房子积压严重，需要31个月才能卖完。相比之下，大城市只需要14个月。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">商场空置情况严重，超过20%的商业地产没有租户。比如长沙梅溪湖的一个商场，一半的店铺都是空的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">债务问题：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">小城市的房地产公司欠了很多外债，2023到2025年要还450亿美元。现在续借的利息非常高，超过10%（比如恒大、融创）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">人口减少：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2022年，全国有90个城市的人口在减少。一些城市（如黑龙江鹤岗、甘肃玉门）的房价已经跌到每平方米3,000元以下。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2、新的发展机会</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">租赁住房计划：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">政府给每平方米1,500元补贴，用来改造现有房子作为租赁房。比如郑州计划改造5万套房子，每年能赚5%-6%的收益。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产信托基金：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2023年推出了新的投资方式，让保障房和商业设施可以通过基金融资。比如盐城经开区的一个物流园就筹到了8亿元，收益率达到6.8%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">县城经济发展：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">商务部在支持县城商业发展，给物流和电商项目补贴。比如南宁的东盟生鲜中心就获得了1.2亿元补贴。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">新能源项目在小城市发展（如宁德时代在宜春建电池厂），带动了当地对人才公寓的需求。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 24px;text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;font-size: 24px;letter-spacing: 0.578px;">三、小城市房企的生存与发展策略</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1、处理积压房产的方法</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">灵活调整价格和销售方式</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">价格调整方案：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第一步降价10%试试市场反应 → 3个月后再降5%促进销售 → 实在不行就用成本价清仓。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">成功案例：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一个三线城市的楼盘送了10年免费车位使用权，房子卖得更快了，原本要卖3年的房子，1年半就卖完了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">针对不同买房群体的销售方案：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">对返乡买房的人：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">只要付5%首付，其他钱由开发商先垫着（比如碧桂园的&quot;凤凰通&quot;计划）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">面向政府机构和企业：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">专门给教师、医生群体优惠8%-10%。</span></section><p style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">寻找新的融资渠道</span></strong></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产证券化：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">把卖不掉的商业楼盘打包成理财产品（例如：新城控股2023年这样融资15亿元，利息是4.5%）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">转为保障房：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">加入政府保障房计划（例如：万科在沈阳的项目每平米获得1,500元补贴），通过租金加补贴能获得8%的回报。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">要求：房子要小于70平米，租金要比市场价低10%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2、改变经营模式：不只是盖房子卖房子</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">结合当地产业开发房地产</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">农业地区案例：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">山东寿光利用当地蔬菜产业优势，建了物流园和员工公寓，物流仓库每月每平米能收12元租金，公寓90%都租出去了；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">新能源地区案例：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">内蒙古鄂尔多斯的一个项目配套了光伏产业园，吸引了很多技术人才来住，房价比周边贵15%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">开发两种类型的房子</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">普通住房：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">60-90平米的小户型（占70%），精装修成本控制在每平米1,500元以内；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">改善型住房：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">120-140平米的大户型，配智能家居和社区食堂（比如绿城的&quot;智慧社区&quot;），可以卖贵5%-8%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">3、利用政策支持</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">基础设施投资基金申请指南</span></strong></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="159" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358443" data-ratio="0.2740740740740741" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5S0u3hBd1CBIMicw3TPObAsHoyoUXoUzdeVfIpQZHGDUR8uIe9SLK92UxmZjtUibqiakAFYHRJiaIPUg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">城市改造基金</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">合作方式：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房企出30%、政府出40%、保险公司出30%，主要用来改造旧商场（比如上海百联改造南京路商圈）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">赚钱方式：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">等经营稳定后，可以发行基金或卖给保险公司（预计能赚10%-12%）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">4、转型新业务</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">帮别人建房子和管理：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">利润更高的新业务 &nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">帮政府建房：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">承包建设安置房、学校、医院（能赚25%-30%），比如绿城管理2022年净赚18%；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">核心优势：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">用BIM技术省10%材料，工期能缩短20%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">商业管理服务：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">用万达的商场管理模式，收取20%-30%的管理费；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">例子：宝龙星汇管理湖州一个商场，第一年客流量增加了40%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">用数字技术管理老房子：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">把实体变成&quot;数据资产&quot; &nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">物业管理软件：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">做一个APP整合报修、交费、买东西功能（万物云的&quot;住这儿&quot;APP一年交易50亿元），收3%-5%手续费；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">节能管理：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">安装智能电表和太阳能设备，每年能省30%电费（比如龙湖冠寓在重庆的项目）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 24px;text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;font-size: 24px;letter-spacing: 0.578px;">四、风险控制：三个保护措施</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">选择合适的城市投资</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">重要指标：</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">人口要增长（每年至少增加0.5%，比如嘉兴每年增加1.2%）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">城市债务不能太高（不超过财政收入的150%）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">城市要有明确的支柱产业（例如宁德的电池产业、贵阳的大数据产业）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">避开危险城市：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">不投资人口流失严重（超过3%，如鹤岗）或卖地困难（超过40%卖不出去，如昆明）的城市。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">控制借债规模：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从激进变稳健 &nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">处理现有债务：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">把美元债延期2-3年，降低利息到6%-8%（参考融创公司2023年的做法）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">改用成本更低的国内贷款（比如郑州专门为保证房子建成的贷款，利息只有3.2%）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">改善财务状况：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">引入新的投资者（比如河南铁建投资入股建业地产29%），把债务降到资产的60%以下。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">确保现金安全：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">宁可小亏，不能大亏 &nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">根据库存时间分别处理：</span></strong></span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="229" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358444" data-ratio="0.39622641509433965" data-s="300,640" data-type="png" data-w="848" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5S0u3hBd1CBIMicw3TPObAsGrU8yiaL9aAbyT18ticicyOsZ4Bf0nUkmD9jXarK1DMPicezQ5kbpvib4DQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">保持充足现金：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">现金要够支付未来1年内要还的债务的1.5倍（参考美国房企的安全标准）；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">留20%的钱用来购买便宜的优质资产（比如法院拍卖的土地）。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 24px;text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;font-size: 24px;letter-spacing: 0.578px;">五、借鉴美国经验，探索中国实践</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1、美国Invitation Homes的经验对中国的启示</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">美国做法：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">黑石公司以低价买入10万套房子，装修后出租，最后通过上市获得了15%的年收益；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">中国实践：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万科把长春和沈阳的空置公寓改成保障性租赁住房，每年从政府获得2.4亿元补贴，租金回报率有6%；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">需要解决的问题：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;">中国要处理两个难题：</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;">一是住宅用地70年产权如何用于出租，二是如何通过政府补贴提高租金收益。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2、美国Pulte Homes的环保房产模式在中国的应用</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">美国经验：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在得克萨斯州和佛罗里达州建造环保住宅，可以比普通房子多卖15%；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">中国做法：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">绿城在湖州建造环保小区，房价比周边贵10%，三成房顶安装了太阳能板；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">主要优势：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">用新技术（BIM）节省20%能源消耗，每平方米还能获得500元的环保补贴。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 24px;text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;font-size: 24px;letter-spacing: 0.578px;">六、未来发展方向：房地产企业的新角色</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">中小城市的房地产企业要改变传统的开发模式。不能再只做&quot;买地、建房、卖房&quot;这样简单的生意，而是要转型成为三种新角色：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">服务提供商：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">主要做代建工程、物业管理和商场运营，这些业务能赚25%-40%的利润；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">产业合作伙伴：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">要和当地特色产业密切合作，比如和寿光的蔬菜产业、鄂尔多斯的新能源产业合作，既提供场地，又提供服务；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">政府合作伙伴：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">参与建设保障性住房、旧城改造和县城商业设施，从政府政策中获得稳定收入。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">生存的关键：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">企业想要在未来生存下去，需要考虑这几个因素：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">和当地产业合作得有多紧密</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">能够获得多少政府支持</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">债务压力要控制得当</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所在地区的风险要管理好</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最终公式：</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;font-size: 18px;">生存概率 =（产业绑定深度 × 政策利用率）/（债务杠杆率 × 区域风险系数）</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">只有将当前危机转化为政企合作与业态创新的契机，中低线房企才能在存量市场中实现突围。</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>