值得借鉴的美国楼市大招：责任分担式住房抵押贷款

<p>主题与背景</p><p><br />文本讨论了责任分担式住房抵押贷款的概念、机制和对经济的影响，认为这种贷款方式在保护借款人和贷款机构利益的同时，可能减少房价波动性和大规模止赎现象，对稳定经济和就业有积极作用。<br /><br />主要观点</p><p><br />经济下行保护：责任分担式住房抵押贷款在经济下滑时为借款人提供下行风险保护，防止净值归零。<br /><br />经济上行收益共享：在经济上行时，借款人需放弃部分资本增值收益，通常为5%。<br /><br /></p><p>风险分担与房价波动：通过与地区房价指数挂钩的偿付安排，减轻借款人因房价波动而导致的贷款偿付压力。<br /><br />对经济的影响：可能降低房价波动性和大幅崩盘风险，有助于稳定经济和就业。<br /><br />保护中低财富净值公民：提供下行保护，确保购房者在房价下跌时仍持有一定比例的净值。<br /><br />避免大规模止赎：通过责任分担减少购房者陷入止赎困境的可能性，维护整体经济稳定。<br /><br />提振需求和保护工作岗位：可能通过增加消费支出，刺激需求，挽救工作岗位。<br /><br /></p><p>泡沫预防和自动逆周期调节：通过下行保护促使贷款机构关注市场泡沫，形成基于市场力量的逆周期调节。<br /><br /></p><p>购房者资金套现：协助购房者在房价下跌时实现资金套现，避免净值归零。<br /><br />政府在塑造金融市场的作用：政府政策偏好影响金融市场的走向和创新，如税收政策促进债务融资。<br /><br />总结<br />文章提出了责任分担式住房抵押贷款作为一种潜在的楼市大招，它通过在经济景气和不景气时期提供不同的风险分担机制，保护借款人和贷款机构的利益。这种贷款方式可能减少房价波动性，避免大规模止赎现象，同时提振需求和保护工作岗位。此外，它还具备泡沫预防和自动逆周期调节的特性，以及协助购房者在房价下跌时实现资金套现的能力。核心观点在于，责任分担式住房抵押贷款通过合理的风险分担和政府政策导向，有助于稳定楼市，促进经济平稳运行。</p><section><section style="display: inline-block;"><img data-ratio="2.804081632653061" data-type="jpg" data-w="980" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkbKHn9iaKhmWRu6MPaFXAITiaGiakibKLNPfveIErxNSJwL321Vj0bZzcHOgcjzrmGkgDIcqcs7uAYvQ/640?wx_fmt=png" /></section></section><p><br /></p><p><span style="color: rgb(64, 188, 191);font-weight: bold;font-size: 20px;">以下为正文：</span></p><p><span style="color: rgb(64, 188, 191);font-weight: bold;font-size: 20px;"><br /></span></p><p>一份标准的住房抵押贷款合同通常要求借款人在房价下跌时承担全部损失，直至其净值完全消耗殆尽。</p><p>相比之下，责任分担式住房抵押贷款合同在两个方面展现出显著的不同：</p><p>（1）在经济形势不佳的情况下，贷款机构会向借款人提供下行风险保护；</p><p>（2）而在经济繁荣时，借款人则需放弃部分资本增值收益，通常为5%。</p><p><br /></p><p>为了更好地理解这种合同的工作机制，让我们通过一个实例来进行剖析。</p><p>设想有一位购房者小强，她以2万美元的首付款购买了一套价值10万美元的住宅，并背负了8万美元的住房抵押贷款。</p><p>若该房产的市场价值跌至7万美元，依据传统的30年期固定利率住房抵押贷款条款，小强将失去其在房产上的全部净值，这几乎等同于她的全部积蓄。</p><p>在此情境下，她面临两种选择：一是将房产交还给银行，二是继续偿还贷款，但这样的偿还几乎无法增加其在房产上的净值。</p><p>显然，这两种选择对简而言都缺乏吸引力。</p><p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;">更重要的是，从更广泛的角度看，这两种选择对整个经济体系也可能产生不利影响。</span></p><p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;">房价下跌可能导致小强大幅削减开支，若她选择继续偿还贷款，则开支减少将进一步加剧；若她选择让银行收回房产，则可能进一步推动房价下跌，形成财富减少的恶性循环。</span></p><p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;"><br /></span></p><p>那么，责任分担式住房抵押贷款合同究竟能如何助力简应对这样的困境呢？</p><p>在房价保持稳定或上涨的情况下，小强根据这种合同所需支付的利息将与传统的固定利率住房抵押贷款保持一致。</p><p>举例来说，假设当前市场上的30年期住房抵押贷款利率为5%，根据责任分担式住房抵押贷款合同，小强每年需向贷款机构支付5204美元的款项，这与典型的固定利率住房抵押贷款无异。</p><p>同样地，小强支付的这5204美元中，一部分作为利息支出，剩余部分则用于偿还贷款本金。在分期付款安排及30年内贷款余额下降的比例方面，责任分担式住房抵押贷款合同与标准的固定利率住房抵押贷款完全一致。</p><p>然而，责任分担式住房抵押贷款合同与传统贷款方式的核心差异在于其提供的下行保护机制。</p><p><span style="background-color: transparent;letter-spacing: 0.034em;caret-color: var(--weui-BRAND);">当房价指数跌落至低于小强购房时的水平时，下行条款即启动，以同等比例削减小强的住房抵押贷款偿付金额。</span></p><p><span style="background-color: transparent;letter-spacing: 0.034em;caret-color: var(--weui-BRAND);">举例来说，若小强购房时当地的房价指数为100，而在购房后的第一年末，该指数骤降30%，则小强在第二年的住房抵押贷款偿付金额将相应减少30%，即降至3643美元。尽管偿付金额有所减少，但小强的分期付款安排仍保持不变。这一变化不仅降低了她的还款压力，还使得她的住房抵押贷款余额根据初始设定的公式得到了相应的减少。</span></p><p><span style="background-color: transparent;letter-spacing: 0.034em;caret-color: var(--weui-BRAND);">这实际上意味着，当小强所在地区的房价低于其购房时的水平时，她的贷款本金也会自动减少。若在未来29年的贷款期限内，小强所在地的房价指数稳定维持在70的水平，那么在第30年结束时，她将获得30%的本金减记。</span></p><p>然而，通常情况下，人们普遍预期房价会上涨。因此，小强所在地的房价指数在降至70之后，可能会出现反弹，并在某个时间点超过最初的100基准。随着房价指数的逐步恢复，小强所需偿还的住房抵押贷款金额也将逐渐增加。一旦房价指数回升至100，她的住房抵押贷款偿付金额将恢复到全额的5204美元。<br />在经济衰退期间，利率往往呈下降趋势。这种背景下，现有的可调节利率住房抵押贷款通过自动降低利率为购房者提供了一定程度的保护。然而，相较于这种保护，责任分担式住房抵押贷款的下行保护效果更为显著。小强不仅能享受到利率支付的减少，还能实现住房抵押贷款本金余额的减少，从而保留更多的房屋净值。<br />值得注意的是，下行保护的实施往往以牺牲贷款人的利益为代价。因此，为了弥补这种潜在风险，贷款人会要求收取更高的预付利率。那么，这种预付成本究竟是多少呢？</p><p>实际上，提供下行保护的成本取决于预期房价的增长速度及波动程度。在房价上涨较快的情境下，提供下行保护的成本相对较低；而在房价波动较大的情况下，房价跌至购房价格以下的风险增加，从而导致下行保护的成本上升。<br />利用标准的金融公式，并结合预期的房价增长和波动情况，我们可以精确地计算出提供下行保护所需的成本。</p><p>从历史数据来看，美国房价年均增长率为3.7%，标准差为8.3%。这些数字为贷款人提供了参考，他们通常需要向借款人收取初始住房抵押贷款金额的1.4%作为下行保护费用。然而，为了平衡这一额外费用，一种常见的做法是允许贷款人在借款人出售房屋或进行再融资产生资本利得时分享其中的一部分收益。例如，在责任分担式住房抵押贷款中，小强在出售房屋或用房屋进行再融资获得资本利得后，贷款人可以获得其中的5%。对于小强而言，5%的资本利得费用相对较低，尤其是考虑到自用住房产生的资本利得通常是免税的。因此，小强能够保留95%的房屋资本利得，从而实现更为可观的经济收益。</p><p><span style="background-color: transparent;letter-spacing: 0.034em;caret-color: var(--weui-BRAND);">此外，若考虑到责任分担式住房抵押贷款所带来的风险分担效应，这一模式有助于降低房价的波动性。因此，责任分担式住房抵押贷款的成本相较于传统模式甚至更低。倘若更大规模地推广和应用这种贷款方式，我们有望观察到房价波动的减小，尤其是大幅度房价崩盘的风险可能会得到显著降低。</span></p><p><span style="background-color: transparent;letter-spacing: 0.034em;caret-color: var(--weui-BRAND);"><br /></span></p><p>责任分担式住房抵押贷款作为解决杠杆化损失问题的重要机制，为我们提供了一种全新的视角。这种机制不仅有助于减缓需求急剧下降对借款人的冲击，而且在市场上涨时，通过资本利得的分享，还能有效弥补贷款人的潜在损失。然而，要全面评估其实际效益，我们必须从更宏观的角度，特别是从支出和就业层面进行深入分析。</p><p>进一步地，我们不禁要提出这样的问题：如果所有的购房者都选择采用责任分担式住房抵押贷款替代传统的住房抵押贷款，那么在大衰退时期，经济会受到怎样的影响？</p><p>在房价下跌的背景下，责任分担式住房抵押贷款的一个显著优势在于，它能够为中低财富净值的美国人提供有效的保护。</p><p>回顾大衰退时期，那些财富净值较低的负债家庭往往成为房价暴跌的最大受害者。然而，责任分担式住房抵押贷款的下行保护机制确保即使房价下跌，购房者也能保持与其初始购房时相同比例的房屋净值。</p><p>以具体案例为例，假设某购房者通过责任分担式住房抵押贷款购买了一套价值100,000美元的房屋，贷款金额为80,000美元。当该房屋价值降至70,000美元时，按照责任分担的原则，住房抵押贷款的利息偿付也会相应减少30%（假设预期房价保持低位）。这样，新的贷款额度将调整为56,000美元，购房者在价值70,000美元的房屋中仍持有14,000美元的净值，即房屋总值的20%。尽管购房者确实承受了一定的损失，其房屋净值从20,000美元减少至14,000美元，但这一损失远低于传统债务合同下可能面临的全部净值损失。因此，责任分担式住房抵押贷款有助于缓解大规模财富不均现象的出现，如2006至2009年期间所经历的那样。</p><p>此外，责任分担式住房抵押贷款的好处并不仅限于保护个体购房者。它还能通过避免大规模止赎现象的发生，进而维护整体经济的稳定。避免止赎（负资产）不仅有助于减轻个体购房者的经济压力，还能防止因止赎潮引发的总支出急剧下降对整体经济造成的冲击。</p><p>责任分担式住房抵押贷款的下行保护机制确保了贷款/价值比始终不会超出其初始水平。以购房者支付20%首付款为例，无论未来房价如何波动，他们都将至少保持房屋20%的净值。</p><p>如果整个经济体系中的住房抵押贷款均采用责任分担式模式，那么我们将有望看到资不抵债的购房者数量大幅减少。即使某些购房者因各种原因无法按时偿还贷款，他们也不太可能陷入止赎的困境。由于他们在房屋中仍持有一定比例的净值，通过出售房屋变现净值可能成为更可行的选择。因此，责任分担式住房抵押贷款在预防大规模止赎危机方面发挥着重要作用。</p><p>同时，这种贷款方式还有助于降低房地产危机的严重程度，从而维护整体经济的稳定和健康发展。</p><p><br /></p><p>责任分担式住房抵押贷款的另一显著优势在于，其在经济低迷时期不仅能够有效提振总体需求，还能显著保护工作岗位。</p><p>相较于美国的长期增长趋势，2006至2009年间，美国消费缩减了高达8700亿美元。我们已论证了消费下滑的一个直接后果便是导致了400万个工作机会的流失。然而，如果责任分担式住房抵押贷款能够促使消费支出增加2040亿美元，那么这一举措在2006至2009年间至少能够降低100万个工作岗位的损失。</p><p>不过，上述计算尚显粗略，因为每个得以挽救的工作岗位同样会对总体需求产生积极影响，进而形成一个正向循环，促使初始支出的效应进一步放大。这种经济现象正是经济学家们所称的“乘数效应”。在经济学领域，政府支出乘数一直是备受瞩目的研究焦点，它旨在量化政府支出除了直接作用外，对经济增长产生的间接推动效应。文献显示，哥伦比亚大学的中村惠美和乔恩·斯坦森在此领域的研究尤为深入，他们估算出的政府支出乘数平均值为1.5。然而，在2007至2009年这样的高失业时期，政府支出乘数显然会有所上升，大致介于3.5至4.5之间。</p><p>值得注意的是，支出乘数所提及的政府支出增长通常需要未来通过税收增长来平衡财政。然而，在责任分担式住房抵押贷款机制下，支出的增长并不会带来税收增长的压力，而是由私人消费的提振所驱动。因此，可以合理推测，责任分担式住房抵押贷款所引发的支出乘数可能高于政府支出乘数。不论支出乘数的具体数值如何，责任分担式住房抵押贷款均能在很大程度上减轻经济衰退的严重程度。如果我们假设支出乘数为2，那么消费缩减的金额将仅为4600亿美元，而非原先的8700亿美元，同时能够挽救的工作岗位数量将达到200万个。若我们进一步假设支出乘数为4，那么经济衰退几乎可以得到完全避免。</p><p><br /></p><p>责任分担式住房抵押贷款的优势不仅体现在其立竿见影的经济效益上，更在于其独特的泡沫预防机制。通过提供下行保护，责任分担式住房抵押贷款使贷款机构更加关注未来房价走势。当房价在短期内出现大幅下跌时，近期发放的住房抵押贷款将给贷款机构带来最大的风险敞口。因此，贷款机构将不得不仔细评估本地房地产市场是否存在“泡沫”风险，尤其是新发放的住房抵押贷款。一旦贷款机构对市场泡沫产生担忧，他们往往会通过提高新发放住房抵押贷款的利率来覆盖潜在损失风险所增加的成本。这样一来，责任分担式住房抵押贷款便形成了一个基于市场力量的自动“逆周期调节”机制。</p><p><br /></p><p>此外，责任分担式住房抵押贷款还具有另一个显著优势，即有助于购房者实现资金套现。</p><p><br /></p><p>政府为债务融资提供了大规模的税收补贴，这一举措导致了金融体系对债务合同的过度依赖。尤为值得关注的是，债务的利息支付具有税收抵扣的特性，这一机制极大地刺激了债务融资的快速发展。因此，政府推动金融体系向债务融资方向倾斜，尽管这一趋势可能给经济带来潜在的巨大风险。</p><p><br /></p><p>特别是在住房抵押贷款市场，政府的影响力尤为显著。该市场主要由政府控制，而政府的税收政策也在很大程度上塑造了市场的格局。作为住房抵押贷款市场的主要参与者，房地美和房利美两家机构在决定何种类型的住房抵押贷款合同将成为市场主流方面拥有巨大的话语权。其他市场参与者往往只能跟随这两家巨头的步伐。例如，政府支持企业引入了30年期固定利率住房抵押贷款这一独特的金融产品，使其成为美国市场上的一大特色。</p><p><br /></p><p>从英国的情况来看，政府在融资合同的选择上也发挥着至关重要的作用。2013年，英国政府推出了“帮助购房”计划，该计划提供了一种被称为“净值贷款”的新型融资方式。根据该计划，家庭只需支付5%的首付款，并获得75%的首次住房抵押贷款，政府将提供剩余的20%作为净值贷款。这种贷款的特点是贷款额固定为房屋价值的20%，因此当房价下跌时，贷款的本金余额也会相应减少。然而，从我们的角度来看，净值贷款并非完美无缺的解决方案。尽管它有助于分担风险，但由于引入了首次住房抵押贷款，房价下跌时的风险分担机制仍受到一定限制。在房价大幅下跌的情况下，购房者仍可能面临资不抵债的风险。此外，首次住房抵押贷款与净值贷款的结合可能进一步推高房价。然而，一些研究表明，如果存在净值贷款，英国的经济衰退程度可能会得到一定程度的缓解。从净值贷款的广泛发行来看，该计划受到了市场的热烈欢迎，这也进一步证明了政府在决定金融合同主导市场方面的重要作用。</p><p>另一方面，税收政策也是限制住房抵押贷款行业创新的一个重要因素。住房抵押贷款利息抵税政策鼓励购房者采用传统的住房抵押贷款合同，而对于具有风险分担特征的责任分担式住房抵押贷款合同，则可能无法享受到同等的税收优惠待遇。实际上，只有当融资方（如购房者或企业股东）的权益受到一般债权人权利的保障时，才能享受税收抵扣的优惠。这意味着，要想获得税收优惠，购房者必须直接承担房价下跌可能带来的损失。</p><p><br /></p><p>虽然目前尚不清楚如果政府没有如此大力支持标准住房抵押贷款，像责任分担式住房抵押贷款这样的创新机制是否有机会出现，但无疑政府的政策偏好对于市场的走向具有重要影响。因此，我们不能简单地将市场缺乏责任分担式住房抵押贷款视为市场无效率的证据。相反，我们应该认识到政府在塑造金融市场格局和推动金融创新方面所扮演的关键角色。</p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="10000"></mp-style-type></p>