全球各国住房供给体系研究——写在“新房改”热议之际

<p><span style="font-size: 18px;">结论：从之前调控的思路来看，我们更可能走向“韩国模式”，而非现在网络热议的“新加坡模式”。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（一）新加坡现行居民住房供给体系</span></p><p><span style="font-size: 18px;">【新加坡的公共住房政策由建屋发展局负责，主要服务中低收入家庭，目前80%的新加坡人居住在政策性公共住房，即组屋内。与此同时，私人住房市场主要面向高收入家庭。新加坡的住房政策实行双轨制，公共住房和私人住房的开发和定价机制完全不同。政府通过公共住房市场将从私人住房市场获取的收益转移支付给中低收入人群，有效保障了效率和公平性。】</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在20世纪60年代，新加坡的经济非常落后，大多数新加坡人的居住条件很差，没有购买自有住房的能力。为了解决这个问题，新加坡政府在1960年成立了建屋发展局。作为非营利性机构，建屋发展局的主要资金来源是通过政府投资局发行长期债券募集的。建屋发展局的目标是提出组屋计划，解决新加坡人的住房问题，为他们提供高品质且可负担的公共住房。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">目前，新加坡人的家庭住房分为政策性公共住房和私人住房两大类。政策性公共住房被称为组屋，由政府法定机构——建屋发展局主导建设，主要服务中低收入家庭。目前，80%的新加坡人居住在组屋内，其中90%拥有房屋产权。组屋已成为新加坡房地产市场的主要部分。私人住房包括公寓、排屋和独立别墅，由地产商建设，主要面向高收入家庭。目前，私人住房只占全部家庭住房市场的15%-20%。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">新加坡对公共住房和私人住房实行双轨制，开发和定价机制完全不同。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第一，在开发方面，组屋由政府法定机构——建屋发展局——统筹规划，全程控制。组屋开发包括土地供应、规划设计、建设招标、统一分配和物业管理等各个环节。而私人住房则完全采取市场化机制，政府基本不做干预。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第二，在定价方面，政策性公共住房与私人住房的价格存在较大的差异。近年来，新加坡组屋的房价收入比基本维持在5.5左右，而私人住房的房价波动较大，房价收入比维持在10—20。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第三，组屋的售价不是以成本为依据的，而是由政府根据居民的收入支付能力统一确定。按照20—25年分期还款计算，月还款额控制在家庭月收入的20%左右，差额由政府补贴。2010年以来，价格基本维持在400—500新加坡元/平方尺，仅为同期私人住宅1000—1300新加坡元/平方尺价格的30%—50%。在这种“双轨制”体系中，政府可以在私人住宅市场上以高地价、高税率的形式在高收入人群中获取收益，并通过公共住房市场将其转移支付给中低收入人群，有效保障了效率和公平性。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第四，在政策性公共住房的建设和服务方面，组屋的房屋质量、配套设施和建筑地段较好，与一般的商品住房无差别，并有从一室到五室的多种房型可供选择，可以满足不同家庭人口的居住需求。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第五，在政策性公共住房的购买资格和产权管理方面，新加坡政府有一整套严密的管理办法。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●每个家庭只能购买一套组屋，收入符合条件的无房新加坡核心家庭均可自由申请。&nbsp;</span></p><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;font-size: 18px;">●组屋只能用于居住，不得用于商业经营。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●组屋出售后产权归个人所有，个人购买组屋后可以进入市场出售。但三室以上或者公寓式组屋必须住满5年才可上市交易。&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●在组屋出售后，建屋发展局享有利润分成的权利，分成比例根据组屋的类型有所差异。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">新加坡的房地产市场以政府的政策性住房供给为主。政府提供的组屋解决了80%新加坡人的居住需求，这部分政策性住房构成了房地产市场的基本盘，为新加坡房地产市场的发展定下大局；只有20%的高收入家庭通过商品房满足自身更高的住房需要。由于组屋满足了绝大多数家庭的住房需求，新加坡房地产市场整体房价收入比相对合理，远远低于我国一线城市的房价收入比。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在新加坡，即使在商品房与组屋之间存在较大的价格差异，但是整体上商品房与组屋的价格比并不过高，远远低于中国一线城市的商品房与经济适用房的价格比。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="578" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzEnOw4090e4pskQK1rx3M1xNaYIQNpQcnqNVu5CGK6sojjDuWiaMYTbjAtlANib41d3rlUx1GsKQKQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1276" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（二）德国现行居民住房体系</span></p><p><span style="font-size: 18px;">【德国的住房体系以租赁为主，自有住房和租赁住房的比例约为2∶1。其中，家庭自有自住和私营小型机构持有的住房占比64%，其他机构占比约36%。住房合作社是德国住房体系中的一种特殊机构，主要提供城市住房开发的补贴和贷款。德国的房屋租赁法规完善，租金有法律限制，且对租赁房屋的家庭给予住房补贴。此外，由于居民家庭自有房产的相关税收较高，因此，持有自有住房的成本远远高于租房的成本。】</span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">目前，德国的总人口约为8200万人，国土面积近36万平方千米。其中，农业和森林用地占比达到81%，而住宅用地仅为1.37万平方千米，占全部国土面积的3.8%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1、德国居民住房的持有者结构</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">根据德国法律，德国实行土地私有制，居民是土地产权的主要所有者。德国的住房可以按性质分为四大类：家庭自有自住、私营小型机构持有、住房合作社持有，以及市政和教堂持有。根据德国住房企业协会的数据，2018年德国的住房总量为4140万套。其中，家庭自有自住的住房数量为1770万套，占比43%；私营小型机构持有的住房数量为1500万套，占比36%；专业化机构持有的住房数量为870万套，占比21%，其中住房合作社210万套，市政及公共住房250万套，私人专业机构390万套，教堂20万套。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在家庭自有自住和私营小型机构两类中，居民家庭拥有的住房总计为2579.2万套，占存量住房比例的64%；其他机构合计占比约为36%。在存量住房结构中，居民住房的供应结构以居民为主，机构为辅，居民与机构拥有的比例约为2∶1。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在所有居民住房持有者中，住房合作社在德国住房体系中是一种特殊的机构。其主要职能是提供城市住房开发的补贴和贷款，这是一个非营利性组织，是德国政府实施住房补贴计划的主要执行机构。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">目前，德国有超过2000家住房合作社，它们持有的居民住宅总量达到220万套。每个住房合作社平均拥有1100套居民住房，而大型的住房合作社持有的住房数量甚至超过了一万套。在德国所有的出租房屋中，大约10%由住房合作社提供，某些城市中，这一比例甚至达到了租赁市场的20%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">住房合作社采用封闭的社员制经营模式。参加合作社的社员需要缴纳10000欧元的入社资金。在合作社发展的初期，其持有的房屋主要出租给社员，而且享有免税待遇。在合作社运营的后期，它被允许将持有的住房对外出售，但是如果出租给社员的住房比例低于90%，合作社就会失去免税资格，需要依法纳税。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">由于住房合作社的房屋是以市场价格取得的，合作社必须与营利性的商业公司公平竞标地块，而且其资金来源仅限于社员投入，因此受到了一定的限制，使得住房合作社难以快速扩大规模。因此，国家为合作社提供了一些优惠措施，如为合作社筹集的资金提供等额的银行低息贷款，以及允许合作社在符合条件的情况下享受免税待遇等。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2、德国居民住房市场的供给结构</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">德国居民住房的供给结构分为自有住房和租赁住房两大类。德国居民住房供给以租赁为主，住房租赁市场非常发达。德国联邦统计局数据显示，德国2011年住房自有率为44%，而高达56%的人口选择租房居住。柏林、汉堡等大都市的租房比例更是高达80%，远高于其他欧盟国家30%左右的租房比例。从租赁市场的内部结构看，2011年德国居民家庭单独拥有及共管公寓占比达到66%，而私营公司、公共住房公司、住房合作社、非营利性组织等机构持有的住房数量占比为34%，个人与机构的租赁房屋持有比例大致为2∶1（如图3-10）。调查欧洲平均工资后发现，目前德国居民的年收入中位数是4.38万欧元。在一个家庭两个劳动力的情况下，德国的房价收入比仅为4.8倍。在较低的房价收入比下，仍有高达56%的德国民众选择租房居住，主要原因有以下6点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（1）城乡空间发展均衡 德国的城乡发展相对均衡，既没有超大规模的巨型城市，也没有极度落后的乡村。柏林是德国首都和最大的城市，也是德国的政治、文化、交通及经济中心，但是人口也仅仅为363.4万人。德国居民大多分散居住在一些中小城市，因此德国的居民住房市场的房价始终保持稳定，没有大规模的投机性购房现象。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（2）公共服务体系发达 德国户籍制度十分宽松，德国居民在境内的搬迁，只要在迁入两周内，前往迁入地的市民管理处登记注册并报告住址即可。此后租户只需正常依法纳税，就可与产权所有者享受同等医疗、教育、养老等公共资源和服务。因此，居民迁移的自由度比较高。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（3）房屋租赁法规完善 德国的房屋租赁合同默认为无固定期限合同。房东解约仅限于承租方违约、自住需求等特殊情况，承租方不用为未来租约变动带来的不确定性而担心。《租赁法》对租房解约期限也给出明确规定，如果租房合同的任意一方想要终止合同，租约超过5年须提前半年通知对方，租约超过8年须提前9个月，租约达到10年须提前一年。此外，承租人还享受对房屋的优先购买权。以上规定有效保护了居民租房的权益。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">（4）租金的法律限制 德国的《租赁法》和《租金水平法》详细地规定了房租上涨的幅度。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">●房东不得随意提高租金，如果过去15个月未上调租金可适度上调，但不得超过同等条件住房的租金标准；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">●租金三年内涨幅不得超过20%；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">●在市政府判定的住房供应紧张区域，涨幅不得超过15%；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">●在租户面临困境的情况下，如果房东的目标租金超过当地租金标准的50%，则可判定房东违法，处以不超过3年的监禁或罚款，情节特别严重的，最高可判处10年监禁；</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">●如果房东通过减少租客可利用空间而变相使得租金超过当地标准的20%，可处以最高5万欧元的罚款。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">（5）对租赁房屋的家庭给予住房补贴 德国政府根据租户的家庭收入水平和家庭人口，为其提供住房补贴。住房补贴又可以分为一般性住房补贴和特殊住房补贴。其中，一般性住房补贴指房租补贴和普通家庭住房花费补贴；特殊住房补贴指给予战争受害者和其他社会救助者的补贴，特殊住房补贴在2005年之后被取消。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">（6）居民家庭自有房产的相关税收较高 德国住房的保有环节税率（房产税）比较高。按照统一征税值的3.5%再乘以当地税率计算，一个140平方米的房子大概每年需要缴纳900欧元。此外，房屋出租需要按照租赁所得缴纳14%—42%的个人所得税；房屋买卖需要按照成交价缴纳3.5%—6.5%的不动产转移税，盈利部分还需要按照买卖差价缴纳25%的资本利得税。因此，持有自有住房的成本远远高于租房的成本。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="579" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.0010917030567685" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzEnOw4090e4pskQK1rx3M1he0CbzbD9ibFB3Vgib920HvoYicg5xJMWfvcgCYqlJGKCRxrDtVcDzQBA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="916" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（三）美国现行居民住房体系</span></p><p><span style="font-size: 18px;">美国的住房体系以私人房产为主，公共住房数量有限。根据美国住房调查报告，2017年美国的住房总数为12,156万套，其中公共住房只有812.7万套，占总数的0.67%。超过99%的住房是私人住房。私人住房分为自有住房和租赁住房两种。其中，自有住房有7,756.7万套，占总数的63.8%；租赁住房有4,399.3万套，占总数的36.2%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">美国的自有住房比例较高。在1940年之前，美国大多数城市的家庭选择租房。但在二战后，由于政府的住房融资政策，自有住房比例从1940年的44%增加到1960年的62%。然而，不同人群的自有住房比例有很大差异，例如白人家庭的自有住房比例为76%，而黑人家庭只有49%，拉丁裔家庭为48%，这种差距还在扩大。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">美国的住房以独栋住宅为主。根据房屋类型，住房分为独栋住宅和非独栋住宅两种。2017年，独栋住宅数量为8,579.1万套，占总数的70.6%；非独栋住宅为4,472.7万套，占总数的29.4%。从20世纪80年代开始，独栋住宅的建设加快，1980年时，独栋住宅占比为56%，到1990年，占比已达65%。在这10年间，独栋住宅的占比上升了9%。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="578" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzEnOw4090e4pskQK1rx3M1Rap5GP5ZYK7yQVrBv3lia7mro64wHVCxcAbia6bZgN4eSeDpH2KLicLgw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1392" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;">（四）日本现行居民住房供给体系</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;">【日本的住房供应体系主要由保障性公共住房和商业性住房构成，其中公共住房主要为中低收入家庭提供基本居住服务。日本的住房按权属分为自有住房和租赁住房，其中租赁市场已成为增量主体。日本的租赁住房市场活跃，主要原因是完善的租赁法律体系和规模化的机构运营模式。日本的保障性公共住房主要由都市基盘整备公团提供，该公团为低收入家庭提供优惠政策，包括廉价出售房和低租金出租房。日本公共住房的管理机构是日本住宅局，负责制定住房政策、分配国家住宅预算等。】<br /></span></section><h1></h1><p><span style="font-size: 18px;">日本是一个多山的岛国，由北海道、本州、四国、九州四个大岛和超过6,800个小岛组成，总面积为37.8万平方公里。中部地区地势较高，山地纵贯日本岛的中央，将国土划分为东部的太平洋一侧和西部的日本海一侧。由于山地和丘陵占据了全国土面积的71%，可供建筑的土地面积相当有限。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本的人口密度相对全球其他国家来说较高。截至2020年底，日本总人口约为1.26亿人，全国土面积的人口密度高达346.9人/平方公里，排在世界第8位。实际上，可供开发和建设的国土面积只占全部国土的29%，因此，按这部分面积计算的人口密度会更高。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">1、日本当前的住房供应体系构成&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（1）日本当前的住房主要分为保障性公共住房和商业性住房。保障性公共住房，包括公营住宅和公团公社住房，由中央和地方政府组织的住宅建设公团负责建设。商业性住房则主要由民间房地产商进行建设。政府提供的保障性公共住房并非面向所有日本民众，而是主要为收入低于70%标准的中低收入家庭提供基本居住服务。这些家庭才能通过公开抽签购买或租赁保障性公共住房。居民入住三年后，政府将会再次查验家庭收入情况，如超过入住标准，政府将提高房租或要求其退出保障性公共住房。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（2）日本的住房按照权属分为自有住房和租赁住房。房屋租赁市场已经成为近年来日本房地产市场增量的主体。1988—2007年，新建住房中租赁住房数量多于自有住房，而住宅租赁业的增加值占GDP的比重年均为7.6%。日本租赁住房虽然面积较小，但通常交通便利、配套设施齐全。从存量结构来看，日本自有住房占据主体地位。2018年，日本住宅总量为5361.63万套，其中自有住房占63%，租赁住房占37%。但在东京、大阪、名古屋等大城市，租房比例超过40%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">购买的新建住房中，公共性保障住房占6%，私人公司提供的新建住房占94%。租赁住房包括公营租赁住房、公团公社租赁住房、私人租赁住房和单位提供给员工居住的特许租赁住房。2018年，私人租赁住房占租赁住房总量的比重高达80%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本租赁住房市场活跃的主要原因是建立了完善的租赁法律体系，有效保护了租赁用户的利益。另一个重要原因是采取规模化的机构运营模式，在民营租赁住房的管理模式中，65.3%的民营租赁住房完全由委托机构运营。此外，日本房屋出租的租金收益率远高于银行定期存款利率和10年期国债收益率，具有很强的投资吸引力。因此，较高的租金收益率吸引了不少社会资本进入住房租赁市场。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2、日本公共住房提供机构&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本的保障性公共住房主要由都市基盘整备公团提供。该公团成立于1999年，其前身为1955年设立的住宅整备公团。在初始阶段，都市基盘整备公团主要为低收入家庭提供低租金房屋和廉价出售房。该公团为低收入家庭提供的优惠政策包括：提供以成本价为基准的廉价出售房，对购房家庭提供交易税、不动产税和固定资产税的减免，以及6年的所得税返还等。同时，该公团还为低收入家庭提供低租金出租房，租户在前五年享受租金减免，五年后再按规定增加房租。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本政府为都市基盘整备公团提供了一系列优惠政策，包括低息贷款、利息补贴和财政补贴等。2004年7月，都市基盘整备公团更名为“都市再生机构”，归属于国土交通省，是日本唯一的公共住房管理机构。截至2019年3月31日，“都市再生机构”的注册资本为96.92亿美元，其中96.74亿美元来自中央财政，占比为99.8%；0.18亿美元来自地方财政，占比为0.2%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">目前，“都市再生机构”的主要业务包括城市基础设施的整备和公共租赁住房的供给，已不再提供用于出售的公共住房。在公共租赁住房供给方面，政府通过低息贷款、利息补贴和财政补贴等方式为“都市再生机构”提供补贴，再通过该机构向低收入家庭和高龄人士等特殊人群提供低租金公共租赁住房。为保障公平性，规定低租金公共租赁住房的租户必须为收入水平最低的25%的群体。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本“都市再生机构”的具体业务主要包括以下内容：</span></p><ul class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">城市重建：与地方政府和私营部门合作，实施具有重大社会意义的城市重建项目；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">租赁房屋管理：包括规划、设计、施工、维护、管理、维修、改造等内容；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">灾后重建：为受灾地区的快速重建提供住房建设等支持；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">项目管理：项目推广和技术支持，例如代表地方政府进行城市规划设计及建筑设计的招标工作；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">城市管理：帮助城市进行从总体规划到区域管理的全方面设计。</span></p></li></ul><p><span style="font-size: 18px;">截至2021年9月，“都市再生机构”共完成了253个城市重建项目以及281个新城建设项目；同时提供了73万单元的出租房屋以及158万单元的居民住房。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">3、日本公共住房管理机构&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">日本公共住房的管理机构是日本住宅局。该机构隶属国土交通省，是代表日本政府行使住房建设决策和管理监督职能的官方机构。其具体职能包括：&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●制定住房政策；&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●制定、分配国家住宅预算；&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●住宅建设五年计划的制订与执行；&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●对地方公共住宅建设团体等进行指导；&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">●推进民间住房建设等。</span></p><p><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="578" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzEnOw4090e4pskQK1rx3M1gzurnTNm7RwOpfGkqiabC0unTyKlrHDDlNGibxbQafk7hic3gs3BwMgZQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1054" style="letter-spacing: 0.578px;text-align: center;text-wrap: wrap;width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（五）韩国现行公共住房体系</span></p><p><span style="font-size: 18px;">【韩国的住房主要由私人、公司、国家/公共和其他四类持有，其中私人持有的楼房占总量的78.7%。公共住房分为出租型、出售型和租售混合型三类，政府根据居民家庭的收入水平、家庭状况和居住状况，实施了不同的公共住房政策。公共租赁住房包括永久租赁住房、50年期公共租赁住房、国民租赁住房、五年期公共租赁住房和公司雇员租房。小型商品住宅是为具有一定购买力的中低收入家庭建设的小户型公共住宅。租售混合型住房是近年来在韩国兴起的持股型公共租赁住宅。韩国的公共住房主要由大韩住宅公社和民间机构共同投资建设。韩国对居民住房市场实行严格的政府管理，主要的政府住房管理机构是国家住房政策审议委员会和国土交通部。】</span></p><p><span style="font-size: 18px;">截至2019年，韩国的总人口为4900万，国土面积为99,678平方公里。其中，林地面积为64,731平方公里，占国土面积的65%；建筑用地面积约为2,574平方公里，只占国土面积的不足3%。韩国的人口密度很高，导致土地稀缺。另外，韩国的经济和产业高度集中在首尔、仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市组成的首都圈。这种经济聚集导致了人口集中，首都圈的人口数量为2571万人，占韩国总人口的49.8%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">按照房屋的用途分类，韩国的住房体系可以分为自有住房和租赁住房两大类。截至2019年，韩国的居民住房总量为1,812.7万套，其中自有住房约为1,051万套，占总住房量的58%；租赁住房为761.7万套，占总住房量的42%。自2014年以来，韩国的自有住房比例稳步上升，而租赁住房的比例则略有下降。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">按照楼房的所有权性质分类，韩国的住房可以分为国家/公共持有、私人持有、公司持有和其他四大类。2019年，韩国的楼房总量为724.3万栋，其中私人持有的楼房为570万栋，占总楼房量的78.7%；公司持有的楼房为49.9万栋，占总楼房量的6.9%；国家/公共持有的楼房为20.3万栋，占总楼房量的2.8%；其余为84.2万栋，占总楼房量的11.6%。自2009年以来，这四种类型的楼房在总楼房量中的比例基本保持稳定。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">韩国的公共住房可以按照供应模式分为出租型（即公共租赁住房）、出售型（即小型商品住房）和租售混合型三类。韩国政府根据居民家庭的收入水平、家庭状况和居住状况，实施了不同的公共住房政策，并采用预申请的方式进行公共住房的分配。在分配公共住房之前，政府会公开公共住房的设计图、规模、总套数、预计出售价格和租金，其中80%的公共住房通过网络接受预申请，剩余20%在开盘日当天接受申请。通过预申请的方式，政府可以有效地了解需求家庭的情况，并据此调整公共住房的供应方式、建设地点和各类住房的建设规模。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">1、公共租赁住房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">1984年，《租赁住房建设促进法》颁布以来的三十多年间，韩国的公共租赁住房已经形成了一套完整且周密的管理体系。目前，韩国的公共租赁住房存量约为84万套，占住房市场存量的5.5%左右。这些住房主要包括以下几种类型：</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（1）永久租赁住房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">永久租赁住房最早于1988年出现，是专为城市最低收入贫困居民（按韩国生活保障法定义）建造的非营利性住房。对于申请的居民家庭，资格审查非常严格，只有家庭收入在所在城市居民家庭月均收入最低10%的无房家庭，以及部分城市再开发过程中的搬迁户、烈士家属等才有资格租赁。目前，韩国的永久租赁住房约有19万套，占公共租赁房总量的22.6%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（2）50年期公共租赁住房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">50年期公共租赁住房于1992年最早出现，是为城市低保户、拆迁户和无房残疾人设计、建造的公共租赁住房，租赁期限为50年。目前，韩国50年期公共租赁住房的存量约为10万套，占全部公共租赁房供给总量的11.9%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（3）国民租赁住房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">国民租赁住房在公共租赁住房中占比最高，是目前韩国最主要的公共租赁住房类型。这种类型的租赁住房始于1998年提出的100万户国民租赁住房建设计划，其中大约95%的国民租赁住房是由大韩住宅公社投资建造的。目前，韩国国民租赁住房的存量约为36.4万套，占全部公共租赁房供给总量的43.3%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（4）五年期公共租赁住房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">五年期公共租赁住房是为低收入无房户提供的短期公共租赁住房。目前，韩国五年期公共租赁住房的存量约为15.6万套，占全部公共租赁房供给总量的18.5%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（5）公司雇员租房</span></p><p><span style="font-size: 18px;">公司雇员租房是1990年出现的一种新的公共租赁住房类型，专为受雇于5人及以上公司的无房雇员建造的短期公共租赁住房。目前，韩国公司雇员租房的存量约为3.2万套，占全部公共租赁房供给总量的3.6%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2、小型商品住宅&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">小型商品住宅是指为具有一定购买力的中低收入家庭建设的小户型公共住宅。这些住宅的建筑面积通常在85平方米以下，售价一般为市场价格的50%至70%，建设资金全部来自国民住宅基金。小型商品住宅主要提供给以下两类家庭：一类是获得国家功勋奖等政府推荐人员、拥有3个20岁以下子女的家庭、婚姻5年以内有孩子的新婚夫妇、与已婚或未婚子女同住的首次购房者等特定人群；另一类是养育超过65岁的父母3年以上、参与购房储蓄存款满足第一等级的普通住宅认购储蓄户。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">政府为购买小型商品住宅的家庭提供多方位的低息贷款补贴。具体补贴方式如下：</span></p><ul class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">年收入低于300万韩元的无房家庭购买85平方米以下的公共租赁住宅时，可以申请年利率7.75%至9%，总额不超过6000万韩元的贷款；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">购买85平方米以下的新建商品房，可以申请年利率为8.5%，总额在3000万至5000万韩元的贷款；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">若购买60平方米以下住宅，可以申请年利率为8.5%，总房价70%的贷款。</span></p></li></ul><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">3、租售混合型住房&nbsp;</span></p><p><span style="font-size: 18px;">近年来在韩国兴起的是持股型公共租赁住宅。承租者无需支付房租，而是分期支付房款，分期期限通常为10年。付款方式如下：</span></p><ul class="list-paddingleft-1"><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">入住时，承租方支付总房价的30%；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">第四年，承租方再次支付总房价的20%，以及第1—4年的利息；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">第八年，承租方再次支付总房价的20%，以及第5—8年的利息；</span></p></li><li style="font-size: 18px;"><p><span style="font-size: 18px;">第十年，承租方支付剩余的30%房价，以及第9—10年的利息。在这10年内，承租方无需支付租金，只需支付剩余房款的利息作为月租金。如果承租者在期间退租，出租方将按照预先确定的标准，在扣除月租金后返还承租者已经支付的房款。</span></p></li></ul><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">4、韩国公共住房建设机构

韩国的公共住房主要由大韩住宅公社和民间机构共同投资建设。五年期公共租赁房屋和公司雇员租房主要由民间资本投资建设，而永久租赁住房、五十年期公共租赁房屋和国民租赁住房则主要由大韩住宅公社建设。<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">大韩住宅公社和民间机构用于住房建设的资金80%以上来源于国民住宅基金和韩国住宅银行。大韩住宅公社成立于1962年，隶属于韩国建设交通部。作为国有企业，大韩住宅公社负责公共住宅的建设和城市的再开发。1962年至1996年的三十多年间，大韩住宅公社累计建设了94万套公共住房，占韩国长期公共住房建设总量的94%以及短期公共住房建设总量的37.5%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">大韩住宅公社的开发资金主要来自国民住宅基金（主要是Ⅰ型国民住宅债券）、商业利润（融通资金回收、贷款利息收入）和企业债券等，其中国民住宅基金和商业利润是主要的资金来源。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">5、韩国的住房管理机构</span></p><p><span style="font-size: 18px;">韩国对居民住房市场实行严格的政府管理。目前，主要的政府住房管理机构是国家住房政策审议委员会和国土交通部。这两个机构的职能和分工有所不同。国家住房政策审议委员会主要负责制定国家住房发展规划，同时审批全国住房建设计划，并将其传达给国土建设部。国土交通部主要负责制订公路、航空运输及国土开发计划，制订城市、道路、港湾和住宅的综合建设计划，以及制订国民住宅基金运行计划等。该部下设有韩国住宅公社和大韩土地开发公社等机构。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="578" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzEnOw4090e4pskQK1rx3M1lrb475nMXaia5qvxJCODgZ6cx4wzJibG8NrjwpKWicLF5blcZjrSTP3Dw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="847" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>