关键词：房价、交易量、投资量、银行、城市、保障房、公租房 已修改 第1次修改 2024年01月16日 16时16分

<p>关于房价，实际上，最近两年我们并未经历大幅下跌，一切都是安然无事。从2021年到2022年，去年和前年的房价交易量开始下降，比如2020年的交易量是18亿平方米，到了2021年就降低到了15亿多平方米，去年已经降到了14亿平方米，今年的数据还没出来，估计会降低到13亿平方米。当交易量降到12亿平方米时，将会达到平衡，价格不会继续降低。因为整个中国的在使用中的房产现在有500多亿平方米，理论上是不会断绝的，也就是说每年只需1/50，即2%，500亿的2%就是10亿平方米，再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平方米，因此12亿平方米的需求是坚实的，底部会守住。</p><p>因此，从18亿平方米逐渐降低到现在，今年预计将降低到13亿平方米或者更低。那么到了明年，可能会降到12亿平方米左右。所以从建筑量、投资量的角度看，市场平衡点估计在12亿平方米左右，不用担心会降到10亿平方米或者5亿平方米，基本上已经到达底部了。但是，交易量这么低，为什么价格不低呢？因为房产商不想降价，地方政府也不想房价下跌，银行也不愿意自己抵押的房产价格下跌，购买房子的老百姓也不想房价下跌。在这种情况下，每个人都不希望价格下跌，所以价格并未显著下跌。那么谁会打破这个僵局呢？就是发展房产时，因为大量的交易停顿，房产商无法偿还资金，那么老百姓也会起诉他，债权人也会起诉他，银行也会起诉他。这就变成了法律纠纷，法拍就是将房产商经营的土地和房产拍卖。实际上，2020年全国的法拍房只有20万套，2021年就增加到了50万套，2022年已经超过150万套，今年的数据还没出来，我相信可能会达到400万套。</p><p>想象一下，400万套法拍房，如果每套平均100平方米，就是4亿平方米，已经等于全社会一年十几亿交易量的30%。只要法拍房超过总交易量的20%，拍卖的房价就会决定一个区域的房价。如果法拍房的数量只占全城市交易的1%-5%，那么法拍房的价格就不会影响市场房价。但是如果法拍房的数量超过20%，它的价格总是打八折、打七折、打六折，主要目标是卖掉，所以它的价格会螺旋式下降。所以这件事的关键是法拍房的数量，法拍房数量多了，房价一定会跌。</p><p>这是第二个概念，在这个概念下，今年深圳出现了一些楼盘跌了30%，上海也有部分楼盘跌了30%，但是不能说上海整体房价跌了30%，只是部分房价跌了。但是到了明年，如果法拍房的数量增多，出现了整个城市的房价跌了30%的情况，这时候我认为地方政府就应该出手。如果到了30%的普遍性出现，这时候一旦法拍，可能会跌到40%-50%，甚至出现腰斩现象。</p><p>你刚才说的时候，这不仅仅是一个人的问题，而是整体上都打对折，这个时候政府应该出手，在打七折、打六五折的时候，比如说拿出5万亿，买下所有打六五折的房子，他们的房价相当于是2亿平方米。这个时候，你把它买下来，这不亏本，5年、10年后再卖出就是做公租房，就是做房改房、廉租房。</p><p>本来一个国家的政府就应该对居民至少保障30%的公住房或者保障房。那么你就想，香港780万人中有480万人住在正常的保障房里，只是它的保障房可能只保障了人均4立方米，保障房至少应保证15平方米，他们保证的太低。但不管怎么说，香港有四五百万人住在保障房，新加坡有70%的人住在保障房，我们现在只有5%的人住在保障房，商品房覆盖到位，大家都买商品房，正好趁这个机会，把库存的商品房打七八折买过来。一旦你买过来，房产商收到了这笔钱，他不能直接发财逃离，他一定是要还银行的钱，还他上游的施工欠款，还给他供货的各种建筑材料的钱。在这个意义上，你能把5万亿投入进去，他再去还5万亿，再还3个5万亿，就是15万亿的债务互相消掉了。所以这个时候政府要救市了，我绝对相信明年适当的时候刚出现了，真的出现了一个城市的比较大规模打了七折、六折，政府肯定会救市，这个不存在道德问题，政府拿到的房子就是作为保障房。可能这一场事情过后，中国的政府城市保障房就超过20%了，这不是一件好事吗？你也不用再去造房子来增加房屋供应，至少可以平衡过剩的房屋。</p><p>另外，房产商也会平衡，然后整个社会的占比也会在这个过程中平衡。这个时间只要这么一杀猪，社会就会好起来。</p><p>还有，老百姓的按揭贷款的首付一般是20%-30%，可能已经还了若干点，现在是大体上首付，老百姓实际支付可能有30%-40%，所以跌30%，到了现在还没出现整体的负资产。如果跌到40%-50%，就会出现负资产。第二，银行现在如果批到30%-40%，以后银行的坏账就不是2%-3%了，可能会达到4-5%，那就得不偿失了。</p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>