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出大招并不等于乱出招 原创 已修改 第1次修改 2024年09月24日 00时34分 郑永祥

发布于 2024-09-23

<section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">最近又出现了许多小作文,提出了以下建议:</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="width: 577.539px;letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><li><section style="margin-bottom: 24px;line-height: 1.6em;text-align: left;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">降低存量房贷利率(保护需求)</span></section></li><li><section style="margin-bottom: 24px;line-height: 1.6em;text-align: left;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">推出10万亿大规模刺激计划(刺激需求)</span></section></li><li><section style="margin-bottom: 24px;line-height: 1.6em;text-align: left;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">全面解除楼市限购(鼓励需求)</span></section></li></ol><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">虽然其他行业情况不太了解,但就房地产行业而言,问题真的出在"需求端"吗?</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">根据国家统计局的数据,2024年1-8月全国住宅销售面积为50,812万平方米。按前八个月的平均水平推算,2024年全年销售面积预估为76,218万平方米(50,812÷8×12)。相比2023年的94,796万平方米,下降了18,578万平方米。值得注意的是,2023年的数据已经比2022年下降了14,768万平方米,而2022年又比2021年下降了40,038万平方米。换言之,2024年预估比2021年下降73,384万平方米,基本上就是腰斩。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">这就是当前房地产的现状。大家都很着急,这完全可以理解。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">但是,需要出大招并不等于乱出招。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(1)房地产当前的库存真的高吗?</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">表面上看似很高,但实际上还未达到2013年的水平。更值得注意的是,自2020年以来,库存呈持续下降趋势。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">因此,我们需要解决的核心问题并不在于库存。</span></section><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="306" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358216" data-ratio="0.5288713910761155" data-s="300,640" data-type="png" data-w="762" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbia9AAqibKOOt6Sic8oftxuWwOxS2XHIBC5VvcDJR1JvqCw5tFsPJaIgh8g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><span style="color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(2) 是否真的没有人想买房了?</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">根据前八个月的数据推算,今年的销售面积大约相当于2009年的水平,确实下降幅度很大。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="306" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358218" data-ratio="0.5288713910761155" data-s="300,640" data-type="png" data-w="762" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiaKQG6ofysJhI6HIbZu73xCALepAgbWzeGX3t3unOLPfsb0KlJ2ibXW5Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><span style="color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(3)库存不高但销售暴跌,这种情况以前出现过吗?</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">过去三十年,销售面积同比下降主要发生在三个时期:2008年(次贷危机)、2014年(欧债危机),以及2022年至今(后疫情时代)。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="502358219" data-ratio="0.5680628272251309" data-s="300,640" data-type="png" data-w="764" style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiaiaWQpj9G8iaGVb0MzBcwPDpjkbehPWdGksTL5RGwHSkCrgYbgib1rs8MA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: left;">过去三十年,库存下降主要发生了两次:2015-2017年为应对欧债危机而主动去库存,以及2021年至今的房地产行业动荡时期。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="328" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358217" data-ratio="0.5680628272251309" data-s="300,640" data-type="png" data-w="764" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiabGMIgPORgpo7bxCyUI2raaVOP0Uib1Adiaz0SyfOJhdms5oIW75ACJyw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">综上,2008年销售下降且库存高企时,4万亿刺激计划使市场迅速恢复;2014年面临类似情况,主动去库存的刺激措施令市场稳步复苏。然而,2021年至今的情况——销售下降且库存同步下降——是三十年来前所未有的新挑战。面对这种情况,过去那套依赖投资拉动和刺激需求的方法还能奏效吗?</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><span style="color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(4)这次的问题出在“供给侧”</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">新开工面积的变化能反映房地产企业的投资经营状况。2012–2015年,新开工面积增量下降,结合前文的销售和库存数据,不难理解这是企业在主动调整库存压力。然而,2020年至今的情况更为严峻:新开工面积增量不仅连续四年下降,而且降幅巨大。这明显表明整个行业已丧失了投资经营能力。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="329" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358220" data-ratio="0.5694444444444444" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiadbEYHZTgIB8icG2Guczs3IxSgaYuB6ScdZCdIVria18R7ib4ef7RuicGDg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">竣工面积增量可大致反映企业的杠杆率水平。2017–2019年,尽管销售高位增长,竣工面积增量却在下降。这种"剪刀差"埋下了2021年行业暴雷的隐患。那几年,行业将所有资金都投入到投资中,压缩了用于交付的资金。2021年至今,虽然销售持续大幅下跌,但竣工面积增量反而回升,这表明保交付工作取得了显著成效。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">房地产行业基本完成了去杠杆化。然而,去杠杆后,如果资产不足以抵偿债务,企业就可能面临破产。</span></section><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="329" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358221" data-ratio="0.5694444444444444" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbia1gQjKvicwKo71ZnrK1OZkE0YaGibAeVv4nsWUGr2pRIVlWMLCajghV5w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">综上所述,房地产行业失去了投资经营能力,这波及了大量上下游企业。许多人的收入因此下降,导致"购房能力下降"。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">虽然持续的保交付工作卓有成效,但仍有许多棘手问题和潜在风险。有问题的楼盘在整个行业中可能只占很小的比例,但对于购买了这些楼盘的客户来说,却是百分之百的风险和伤害。这种情况造成了"购房意愿下降"。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(5)房地产行业对经济的冲击持续扩大深化</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">过去三十年,除2015年施工面积增量略有下降外,其他年份均呈正常增长。这表明,无论房地产市场如何波动,它始终为整体经济作出积极贡献。</span></section><section style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;text-wrap-mode: wrap;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="letter-spacing: 0.578px;">然而,从2022年至今,我们首次见证了连续三年的大幅下滑。这一现象表明,当前的房地产危机已经严重影响到建筑施工企业,形势十分严峻。</span></section><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="330" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358224" data-ratio="0.5703703703703704" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiabaFUAm7pyVq1uia7SKaVX27TVXHFQdyWIqWa3VB8KZ4x4Q4JSibQ9tVg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><span style="color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(6)从房地产市场自身周期来看</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">我们距离市场底部已不远。预计全国市场将在2024年11月触底。一线城市经过一年半的盘整后,有望在2025年重拾升势。二三线城市也可能在2025年第一季度确认底部。根据当前走势预测,这波回升或将持续至2026年年中,随后可能再次出现冲高回落的趋势。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">房地产全面牛市的时代已经落幕,小周期波动依然存在,只是欢乐的时光总是短暂,风险控制依然是投资的首要考虑,经营提效则还是要回归到客户需求和产品力打造,行业竞争依然是你死我活的局面,留给行业每个人的机会和时间都不多了,做好自己,不要对政策有期待,因为在强大的市场力量面前,政策充其量不过是屎上雕花而已。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="248" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358222" data-ratio="0.42777777777777776" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiaI3TfJibG0NtgAicXCicChnehtcLWo7C3EgkDUXN0KiaM3DjtrukfnbsDVA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="329" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358223" data-ratio="0.5703703703703704" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 578.125px;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnFnl8bZqFRYFia0NPJuWJbiaDYMYLNG6FgWrJiar8hGLiaqFgSBYXQZR6RH0jlWP3zDNWibopMWS9thjA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;"><span style="color: rgb(255, 127, 170);text-decoration: underline;font-size: 20px;">(7)皮之不存,毛将焉附</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">曾经,房地产企业和金融机构,一起吃肉,如今,却只让房地产企业独自挨揍。金融机构在房地产领域的业务占比之高,以及即将面临的风险之大,无论如何拖延,终将浮出水面。还不如一起跪下认错,该计提就计提,该认亏就认亏。毕竟,当初加杠杆时金融机构也是推手之一。解铃还须系铃人。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">降低存量房贷,仅仅一千多亿,能有多大效果?这不仅会导致银行利润下降,还会引发股价下跌。不如将这一千多亿用于认亏计提,解决部分房地产企业的历史问题。帮助企业就是帮助员工,形成良性循环,这才是可持续的需求提振和消费刺激之道。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">再来一轮10万亿大刺激,在问题尚未彻底解决的情况下继续加杠杆乱投资,这不就是粪坑蝶泳吗?</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap-mode: wrap;">要解决资产负债表衰退的问题,降低利润或增加负债显然不是正确之选。关键在于提振资产价格!</p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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