利好频出，房地产新模式路在何方？

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在过去的20年里，中国房地产每年的新房销售交易量翻了四番多，从1亿平方米增长到17亿平方米，中国房地产业交易总量增长四倍的主要原因如下：</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: decimal;"><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">城市化率上升了近26个百分点，导致城市规模扩大和人口增加，包括农民工进城、小城市居民到中城市、大城市和超大城市，人口在城市之间迁徙。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">为了交通道路建设和商务集聚区的建设，城市进行了旧城拆迁改造，拆除了一些工厂区和住宅区，建设了一些商务集聚区和文化娱乐集聚区，这也能产生较大的新房建设销售交易量。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">由于钢筋混凝土住房的质量问题，旧城改造中的危房改造有很多。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">人均住房面积增加，城市人均住房面积已经达到近50平方米，这也会产生改善性的购房需求。</span></section></li></ol><p><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">未来十几年，以下四方面因素将逐渐淡出：</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: decimal;"><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">城市化率增长放缓，红利逐渐消失。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">旧城改造总量大幅减少。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">人均住房面积基本不增加。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">住房质量提高，老城市的折旧改造量会大量减少。</span></section></li></ol><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">以上四个趋势意味着，中国房地产业每年铺天盖地的新房销售量时代将结束。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">中国房地产建设的重心将集中在三个热点地区：中心城市、大都市圈和城市群。从前全民造房的时代结束后，未来十几年房地产增长将以这三个地区为主。这三个地区包括中心城市，比如省会城市和其他区域性中心城市；大都市圈，其中的中小城市将成为房地产发展的热点；以及城市群，其中的大中型城市也将成为未来十几年房地产开发的热点。总建设量和生产量可能会减少，但这三个地区仍将保持热度。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">中国各省的省会城市大多会遵循“一二三四”的规律。也就是，它们往往占有该省土地面积的10%不到，但人口一般会等于该省总人口的20%；GDP有可能达到该省总GDP的30%。服务业也占到该省总量的40%。随着人口的增长，城市住宅房地产也会跟上去。近十个人口超过1000万的国家级超极大城市，根据这些省总的经济人口规模去算，它们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。人口在1000万—2000万之间的城市还会扩张，过了2000万的则可能上限到达。但是在1000万—2000万之间的城市不会上限，会形成它的趋势。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">大都市圈是第二个关键点。对于已经拥有超过2000万人口的超级大城市来说，这些城市自身的核心区域已经到达了极限，其发展集中在它们所辐射的大都市圈。大都市圈不是一个行政区域，而是一个经济辐射范围，通常辐射范围为1.5万-2万平方公里。大都市圈的轮廓大体上是以50-70公里半径的圆周为基础构成的，其中包括一些中小城市。这些中小城市本身发展不足以构成重点发展区域，但一旦进入大都市圈，这些城市的发展就会加速。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">未来的房地产开发将聚焦于城市群。城市群是以超级大城市为中心的，半径四五百公里内的城市组成的。城市群中的大中城市会相互促进、互动和优化资源配置。因此，未来十年房地产开发交易规模不会翻倍。17亿平方米是一个高点，20年后不会出现27亿平方米、25亿平方米的交易量，交易量将逐渐降至15亿平方米、12亿平方米、10亿平方米每年。在未来的十几年，房地产开发将集中于省会城市、同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房价问题是大家非常关注的话题，未来十几年，房价将趋于稳定，平均增长率将低于等于GDP的增长率。全国城市新开发房屋的平均交易价格从1998年的每平方米2000元上涨到了2018年的8800元，翻了两番，甚至有些地方涨了三番以上。虽然特别热的城市房价收入比较高，但全国范围内的比例也很高，比美国和欧洲高出一倍。过去十几年，中国的房价与房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是稳步增长的。支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何通货膨胀、任何物价涨落总是跳不出这三个原因。中国房地产价格上升的原因主要有三个：供求关系、货币和外部影响。</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: decimal;"><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">供需关系：过去20年，中国房地产市场供不应求，人均住房面积不断增加，强烈的改善需求支撑着市场的扩大，导致房价不断攀升。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">货币：长期以来，中国M2的增长率一直很高，钱出来当然会影响社会经济。由于房地产成为M2超出增长的一个吸收器和超级蓄水池，整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">外部影响：房地产价格还会受到外部影响、汇率影响、成交购买力影响，甚至受到国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。</span></section></li></ol><p><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;">这段话的意思是，物价和房价与这三个因素有关。过去十几年，房地产价格翻了两倍或三倍，这是这三个现象综合作用的结果。</span><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">根据这个观点，房地产供需关系方面的预测是，尽管某些地区仍可能供不应求，但总体上已经过了供不应求的时代，进入了总量过剩的阶段。虽然在某些发展热点地区仍存在供不应求的情况，但供不应求已经不再是推动房价上涨的主要因素了。中国的M2已经达到了190万亿元，但未来10年不太可能再翻一倍。这几年，国家已经采取措施稳定金融市场，使M2增长率大致等于GDP增长率加上物价指数。GDP增长率为6%左右，物价指数为2%，因此M2在2017年、2018年分别为8.8％，2019年上半年为8.5％。未来十年，如果M2增长率保持在8.8％左右，那么它将与GDP增长率和物价指数保持相同的增长率。总之，中国的城市化仍在发展中，房地产价格增长率大体上不会超过M2和GDP的增长率，也不会超过人民收入的增长率。因此，未来十年，中国的房价将趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">未来十年，中国房地产开发企业数量将减少三分之二以上。中国房地产开发企业数量是全世界最多的，美国的房地产开发企业数量不到500个，不包括二手房中介。相比之下，中国在2018年全国工商局的统计中有9.7万个注册登记的房地产开发商。这个数字对于拥有8亿多城市常住人口的中国来说，是一个巨大的数字。这也是过去十几年房地产大发展的一个副作用。中国房地产商的三大特征：1. 房地产企业繁多，规模各异。2. 层层叠叠，注册公司在各省市。3. 空壳公司众多，导致乱集资、乱炒地、乱发展现象频现。这是过去十几年粗放型发展的一个结果。未来十几年，房地产行业高质量转型和开发总量降低的趋势将导致房地产开发企业大幅减少。这将从三个方面缩小：超大型房产商会缩小自己的子公司数量；工商年检将加强，注销无业务量公司；部分房地产商将转行或被收购兼并。这些是导致房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产开发商的总负债率将大幅下降。中国房地产企业的负债率是全球最高的，其中9万多家房地产企业的总负债率在2018年达到了84%。销售规模在1万亿元左右的前十大房地产企业，它们的负债率也在81%左右。整个中国房地产开发模式是大规模的基建、大规模的贷款，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转运作的模式，在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运营。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产开发商在购买土地时通常会靠融资和贷款，而不是自有资金。买地的钱来自银行信托和借款，这些钱可以让开发商炒高土地价格。土地价格越高，开发商的资产信用就越高，从而使得开发商更有信心炒高土地价格。这种现象被称为“买地靠融资、靠贷款”。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">另外，房屋的建造也需要依靠融资和借贷，通常是通过开发贷来实现。开发贷可以来自银行、信托或者企业债，但是无论如何都是债务。此外，一些信誉较差的小房地产商会通过搞乱集资、借高利贷、搞售后回租等方式来进行房屋预售，这相当于向房屋购买者收取高息揽储，形成了一种高利贷，也被称为开发贷。房地产商的负债率有80%以上，其中大部分来自于预售房和无息借贷。房产商通过卖楼花、拿定金和预售房等方式来平衡资金链上的利息，施工单位也会带资施工来避免支付利息。当逆周期发生时，高利息的负债会使房产商跳楼，而全球其他国家的房地产商并没有这样的问题。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">香港房地产商的平均负债率约为30%，并且拥有更多自有资本。内地的房地产商需要改变自己的行为。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在未来十年，随着新常态和新时代的房地产格局，房地产企业的高负债情况会发生根本转变。这将通过以下三个方面实现：土地批租负债控制、预售规范和经营模式的转变。这些措施将减少房地产企业的债务率，有效遏制炒地皮和透支现象，同时也有助于施工单位长期垫资现象的管制。未来十年，预计房地产企业的负债率将从80%降至50%以下，在40%-50%之间。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">中国房地产行业的商务模式将发生变化。过去几十年里，中国房地产企业一直像大型贸易公司一样不断购买土地建造房屋。他们会尽快售出这些房屋，即使质量很差，也会急于将其销售出去。虽然人们有时认为，中国最富有和最成功的人是房地产商，认为房价涨了十倍，房地产商不是赚得盆满钵满了吗？但实际上，这是一种误解。由于房产商采用快进快出、高周转的商业模式，他们的销售收入可能只有15%的回报率。近十几年来，房价涨了很多，但最受益的是购房者，大约有一亿多户居民。这些人享受了房地产行业的发展，但大多数人并没有将房产的增值变现。房地产商的运营模式并不明智。他们白手起家，土地的钱也不是自己的，是借来的。造房和开发成本也都是借来的。预售的周转资金也是从老百姓那里借来的，甚至还欠着工程款和购房者的钱。因此，房产商通常会在建造好房屋后尽快出售，以实现现金回流和偿还债务。他们很难获得超过10%或15%的利润。李嘉诚在1993年在浦东建了一个别墅小区，世纪雅园。他不急着卖，而是先租了10年，到2010年，世纪雅园的房价翻了几倍，他把租赁合同到期的房子全部收回，并花了一些钱装修后以更高的价格卖掉了。这个商业模式可能不是最好的，因为可能涉及高比例贷款。但是，有些美国的房地产商会自己持有50%到60%的房产，而剩下的则出租。通过出租，他们可以获得租金，而这些租金可以用于支付REITs的利息。这种方法是合理的，可以实施。未来中国房产商的租赁和长期持有比例将逐渐增加。十年后，约50%的房屋将是租赁的，其中20%将由政府出资建造的保障房和公租房出租给低收入群体。政府可以把这笔资金交给信托公司进行REITs的投资，以保证政府的不负债务。这些住房将被租赁给低收入者，只要交纳的租金足以支付政府保障房款的利息即可。另外，50%的房屋将是商品销售产权房，其中30%是租赁房，剩下的20%将用于困难居民的住房需求。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">现在我们租赁的保障房只占5%，而社会保障房的比例需要增加到20%。对于存量房，中国的住房私有化、家庭产权化比例世界最高，但是住房质量和年份都不同，需要不断调整以满足不同的需求。目前，新建住房中90%以上为产权销售，而在未来十年内，新建住房中将有约50%为商品产权房，30%为商品租赁房，20%为政府保障房等。这种比例调整将使得开发商的租赁房不再是负债房，开发商的负债率也将下降。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">以上六个趋势包括新房交易量、开发重点、房价、房地产企业总量、房地产企业负债、售租并举模式，是供给侧改革带来的变化。这些变化将影响房地产业及其相关领域，因为供给侧的变革是根本性的，将对房地产业的各个方面产生重大影响。政府多次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”“房地产调控要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立长效机制。”中国房地产的这六个趋势是实现高质量新型发展的必然结果，也将成为“新时代”的“新常态”。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">面对这样六个趋势，开发商的发展方式是否应当予以调整，融资方式和杠杆管控应该有怎样的变化呢？我们现在说的房产商规范的融资渠道一般有十六种，这十六种定义很明确。我在这里只是把标题列举一下，这应该是一个常识。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第一，应该有自有资金。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第二，应该有银行贷款。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第三，预售房款。老百姓按揭贷款交的预售房款，也是一种借款。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第四，建设单位的垫款。合同里就写上了，是开发商很聪明地利用了建设单位的资金为自己服务，是强行拖欠的，不合理的。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第五，房地产信托。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第六，可以上市融资。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第七，房产商品证券化。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第八，联合开发。让合作单位把钱一起给你打进来。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第九，开发商的贴息贷款，这相当于卖房信贷。开发商有意拿出10亿元，这10亿元是贴息贷款，引导老百姓买他的房子。你买我的房子100万元，你自己首付30万元，你另外70万元银行贷款，银行贷款里面我给你贴3个百分点。贴了以后，你看到这个贴息贷款肯定就来买我的房子，我的房子就很容易周转了。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十，售后返租。房产商卖房子后又找户主租回来，房产商去做酒店式公寓出租，保证给户主10%、15%的高利息，对买房的人来说是一个刺激或者诱惑。理论上，在正常的循环里有合理性。但到后来就变成高息揽储，最后一堆坏账。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十一，海外融资。海外融资利息比较低，一般是1%、2%的利息。借了外国的债券或者资金，一般就是2%、3%的利息。从这个角度，非常划得来。但如果遇到人民币汇率突然贬值，汇率上的损失带来的冲击可能比利息上的损失还大得多。那么这就看房产商的借款周期了。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十二，融资租赁。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十三，私募股权。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十四，债券融资。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">第十五，房产商不是用它的企业融资而是用项目融资，用项目做担保来融资。第十六，夹层融资。夹层融资既是股权又是债务。用股票市场的话就是债转股，里面有一个抽屉协议。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">以上说的这十六种融资方式在合理的信用“度”里面，都是规范的金融杠杆工具，是一个正常的开发商脑子里该有的融通工具。如果做得好，房产商有信用的话，每一种都是良性的，是正当的工具，但在房地产商高杠杆运行、信用透支的情况下，在房地产商把事情做糟、资金链发生断裂的背景下，这十六种融资渠道每一种都会成为麻烦的来源，每一种都是“魔鬼”。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">作为房产商，如何应对未来十年的房地产发展趋势？以下是五个建议：</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: decimal;"><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">改变四面出击、盲目扩张的发展战略。不要因为别人的邀请或缺乏深入思考、调研、市场分析就到处布点。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">避免建造过大的楼盘。一个房产商占地过大，管理也变得复杂，容易出问题。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">不要高负债，不要拖欠工程款，也不要借高利贷或向职工借钱。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">避免产能过剩和库存过大的问题。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">避免违法行为，不要以邻为壑，不要粗制滥造造成安全事故。</span></section></li></ol><p><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">政府要控制房地产业，可以从金融、土地、财税、投资、立法五个方面来解决好房地产的调控问题，但不要让政府的手伸得太长。市场是资源配置的决定性力量。政府只需要做好服务，不能把政府变成决定市场配置的力量。政府可以考虑以下六个调控原则来控制房地产业：</span></section><ol class="list-paddingleft-1" style="list-style-type: decimal;"><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">管理房地产投资占城市固定投资的比例，控制在15%左右。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">管理房产商买地的负债，不能背着银行去批租土地。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">管理政府卖地的地价，以控制房价炒高的现象。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">管控好买房家庭的按揭杠杆。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">控制住“三个”总量，即商品房、写字楼和商铺的面积。</span></section></li><li><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">推动住房双轨制体系建设，形成产权房、租赁房和商品房、保障房体系。</span></section></li></ol><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">如果政府能够达到这样的目标，房地产还是支柱产业。房地产产生的GDP至少占全部GDP的5%以上，6%左右。同时，房地产还将持续带动几十个工业制造业的行业产品，是个龙头行业。同时，房地产作为涉及老百姓安居乐业的民生产业，也是我们国民经济和谐稳定的标志。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="471" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.8148148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" 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