只要你的战斗意志还在，我们就还可以继续打下去，还有增长的机会。 原创 已修改 第1次修改 2025年02月02日 00时56分 郑永祥

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">进退生死是房企生命的一部分，是每个地产人每天都要面对的现实。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">先说"生"。房企的生存状态可分为两类：一类是维持生存，另一类是真正增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如何判断？有一个明确指标：当你的销售额、利润增长与行业平均增速相当或低于行业增速时，这就是维持状态。即使增长了5%、10%，只要低于行业平均水平，就意味着跑输大盘。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当销售额、利润增长达到行业增速2倍左右时，你可以说是跑赢大盘，实现了真正增长。但这种增长也不必过分得意——在成熟市场中，只要土地储备充足、融资渠道通畅，通过精细化运营和管理就能实现。我们称这种水平的增长为惯性增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">纵观过去20年中国的明星房企，它们的增长率都保持在行业平均增速的3倍以上。在成熟市场中，要达到这样的增长，必须具备核心优势，如土地储备、品牌溢价、规模效应、资金实力等。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">近年来，一些快速崛起的新兴房企增长率更是远超于此。这种爆发式增长，正是我们要重点讨论的话题。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">爆发从哪里来？必然来自空白市场。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">空白又从哪里来呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">空白市场产生于传统开发模式遇到瓶颈时，新的商业模式和机遇随之出现——比如城市更新、文旅地产、产城融合等新赛道，由此开启新的发展空间。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这门课里，我要反复强调：创新突破，方能增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">每家房企的现状，都是在土地、资金、政策、市场等多重约束下形成的。这就像一块土地，虽然价值巨大，但受规划限制，只能开发特定产品。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">随着政策调整和创新，这些约束在不断被打破和重构。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当一个约束被打破，新的机会随之出现。关键是：你能看到什么？你会如何把握这些机会？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们看一个具体案例：碧桂园。20年前，杨国强带领的碧桂园还只是一家区域性房企，年销售额仅有几十亿。当时主流观点认为，房地产开发应该专注一线城市的核心区域。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但杨国强看到了另一片蓝海。他说："中国还有几亿农民要进城。"</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">于是碧桂园开始布局三四线城市，开发大盘，打造性价比产品。当时许多人不理解，认为这是自废武功。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">十年后，碧桂园已成为中国最大的房地产开发商之一。他们不仅在三四线城市站稳脚跟，还凭借积累的资金和经验，逐步向一二线城市扩张。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">翻看碧桂园历年财报，你会发现他们的销售额从百亿到千亿，再到万亿。而许多同期的房企，如今已经销声匿迹。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么会这样？因为大多数房企局限于传统思维，只在熟悉的区域和模式中打转，满足于略高于行业平均水平的增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而碧桂园这样的企业，不断突破固有边界——从三四线城市到一二线，从住宅到产业地产，从传统开发到智慧建造，持续开拓新的发展空间。正是这种突破精神，让它实现了爆发式增长，成为行业翘楚。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">抓住爆发式增长的机会，实现企业的跃迁，是每个房地产开发商创业时的美好愿景。但在谈增长之前，我们必须先讨论房企生死进退中的生存危机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房企在什么情况下会倒下？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">《总体战》中有一句关于战争的定义："战争以一方失去战斗意志为结束。"这个定义同样适用于房地产行业。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房企的倒下，往往始于企业主导者失去战斗意志的那一刻。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">恒大在债务危机来临时轰然倒下，但万科在面对类似危机时却走出了不同道路。2016年，万科遭遇股权之争，面临被恶意收购的威胁，但在王石和郁亮的带领下，他们渡过难关，不仅保住企业独立性，还在随后几年保持稳健发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">面对行业寒冬不是最大的问题，渡过融资困境也不是最关键的挑战——最重要的是企业主导者的战斗意志。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一些房企在危机面前轻易放弃，另一些则坚持寻找转机。就这一点，便注定了企业命运的分野。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房企的消亡，往往源于企业主导者战斗意志的崩溃。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">只要主导者保持战斗意志，就总能找到新的机会。比如绿地集团在困境中积极推进债务重组，开拓新的业务模式，努力求生。这正是房企主导者面对危机时，展现战斗意志和战略智慧的典范。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">说完生死，让我们来谈谈房企的退与进。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在房地产行业中，"善败者不亡"这句话尤为重要。什么是善败？就是懂得在市场低迷时保全实力，适时进行战略性撤退。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">很多房企在市场下行时仍然盲目扩张，不愿承认市场变化。他们执着于高周转、高杠杆的旧模式，结果在流动性收紧时陷入困境。而那些及时调整战略的企业，如主动降负债、收缩战线的房企，反而在这轮调整中站稳了脚跟。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">巴菲特的搭档芒格说过，最重要的是研究失败。在房地产行业，我们要特别关注那些失败案例：过度举债、盲目扩张、忽视现金流——这些都是房企最常见的致命错误。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对房企来说，风险管理远比规模扩张更重要。我见过太多房企为了追求规模快速增长而大量购地、高价拿地，但一旦市场转向，就立即陷入资金链断裂的危机。在追求增长之前，必须建立完善的风险控制体系。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有些房企面对当前的市场环境，明明已经难以为继，却仍不愿收缩业务，继续维持着不可持续的经营方式。这不是坚持，而是在消耗宝贵的资源。战略性撤退，及时止损，才是明智之举。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">瑞士军事家菲米尼说："良好的撤退堪比伟大的胜利。"对房企而言，这意味着要懂得保护核心资产，包括优质土地储备、品牌信誉和核心团队。在市场低迷时期，这些才是企业最宝贵的财富。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产行业的发展就是这样周期性起伏：有时要稳健经营，有时要果断扩张，有时则需要及时收缩。在这个过程中，最重要的是保持清醒的判断，既不盲目乐观，也不过度悲观。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">作为房企经营者，心情难免如过山车一般。今天可能因为项目销售良好而信心满满，明天又因为政策收紧而忧心忡忡。但请记住，只要企业的核心竞争力还在，只要你的战斗意志不倒，我们就还能在这个行业里继续发展，找到新的机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产也是战场，每个房企都需要清楚自己的市场定位和竞争对手。企业在市场中的位置和经营策略，决定了其生存发展的命运。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们可以把房地产企业分为四类：草根房企、区域型房企、全国性房企和行业巨头。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产行业也有草根创业者。他们往往从一个小项目起步，凭借对当地市场的敏锐洞察和灵活经营，逐步发展壮大。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一些房企通过持续创新和扩张，最终成长为行业龙头。而更多的企业则在区域市场找到自己的立足之地。它们可能不如头部房企出名，但却是中国房地产市场的中坚力量，我们称之为区域型房企。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那些既未能成为龙头，也未能在区域站稳脚跟的企业呢？在房地产行业，它们往往难以渡过市场调整期。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">看看近年来的房地产市场数据：每年都有大量小型房企退出市场，同时也有新的企业进入。这种优胜劣汰的循环，正是房地产行业发展的真实写照。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">要想在这个行业长期生存，房企必须找到自己的核心竞争力。这可能是深耕特定区域市场，专注某类产品，或在某个细分领域创新。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们常说房企要找准自己的"赛道"，这其实就是生态位的概念。在房地产这个生态系统中，有的企业专注于城市更新，有的擅长文旅地产，有的深耕产业园区——每个企业都需要找到自己独特的发展路径。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如在三四线城市，虽然有很多房企起起落落，但总有一些企业能够扎根下来，这正是因为它们找到了适合自己的市场定位。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">同样的道理也适用于房地产从业者，无论是开发、营销、设计还是运营，找准自己的专业定位都至关重要。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对房企而言，做到行业第一固然令人向往，但在区域市场站稳脚跟、实现可持续发展，往往是更现实的选择。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">每个房企都需要认清自己所处的市场环境和发展阶段，因为这决定了企业的发展上限，甚至生死存亡。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2009年，一线城市有两家房地产开发商：一家专注高端豪宅项目，装修精致，定位高端；另一家是刚起步的新锐开发商，专注于刚需住房。这个时候，他们都是初创房企。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">10年之后，那家做高端豪宅的企业已经消失了，而专注刚需住房的开发商已经发展成为区域性房企，年销售额突破300亿。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么会有这么大的差别？关键在于选择不同的市场定位和发展路径。豪宅开发商把自己局限在高端市场这个小众领域，而另一家则瞄准了城镇化进程中最大的刚需市场。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">过去10年，中国城镇化快速推进，新城新区不断涌现，带来了大量住房需求。每个新城新区都需要大量的刚需住房。这家房企的核心能力，就是准确把握市场需求，打造适销对路的产品。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比较而言，豪宅项目虽然利润率高，但市场容量有限，且受经济周期影响大。而刚需住房不仅市场规模大，还具有较强的抗周期性。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2009年这两家房企都是从一个项目开始，但战略选择的不同让两家企业的发展道路彻底分岔。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我问那位成功的房企创始人，为什么一开始就选择做刚需住房？他说，创业第一天就不是要做一个漂亮的样板工程，而是要做一个能持续发展的房企。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我接触过很多房地产创业者，很多人无法实现增长的原因，是被自己的"情怀"和"理想"所束缚。和这样的开发商聊天时，他们总说：我要做最好的房子，我要创造艺术品，我要留下地标性建筑。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">他们其实是被困在自己的理想主义里，没有认真研究市场需求和增长机会所在。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们来看一个城市更新改造的案例。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在2010年左右，一家房企开创性地进入城市更新领域，以其专业能力和过硬的项目品质脱颖而出。当时大多数房企还在专注新城新区开发，很少关注旧城改造的机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">彼时的旧城改造项目往往由小型开发商各自为战，缺乏整体规划和专业运作。这家房企在深圳率先打通了一个老旧片区的整体改造规划，创新性地引入商业、文化等多元业态，很快获得政府和市场认可。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">他们随后做出了一个关键决策：不仅进行传统改造，还创新提出"微更新"理念，既保留城市记忆，又提升居住品质。通过精细化运营和社区营造，他们成功提升了项目价值。如今这种更新模式已成为众多城市的标配，而这家企业也因此在深圳的城市更新市场占据了15%的份额。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这家企业的创始人曾告诉我，他们从一开始就决定要做专业化运营。虽然这需要大量投入和专门团队，但他们深知：土地人人可竞拍，只有在专业运营上有独特优势，才能在房地产生态中站稳脚跟。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">他们准确把握市场空白，主动投入，构建了完整的产业链，最终找到了立足之地。随后获得融资支持，第二年便开始向深圳等五个城市扩张。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但发展很快遇到了瓶颈。各地政府对旧改的支持力度不一，部分城市的政策尚不完善，导致企业无法复制深圳的成功经验。许多项目难以推进，企业一度无法突破区域限制实现规模化扩张，只能在少数城市深耕。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2019年，形势出现重大转变。国家出台了一系列支持旧改的政策，各地政府也相继完善配套措施，原有的政策瓶颈被打破。然而，这既是机遇也是挑战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">政策开放后，各大房企巨头纷纷进入这片蕴含巨大机遇的市场。万科通过收购区域房企快速扩张，利用其雄厚资金和品牌优势占领市场。碧桂园则采取大手笔拿地策略，用规模化开发模式快速推进。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这家原本专注旧改的企业一直靠"左手对接政府，右手服务业主"生存，面对实力雄厚的巨头，处境愈发艰难。当时他们还在专注于优化每个项目的改造方案和运营体系，但在资金充沛、全国布局的巨头面前，精耕细作的优势难以施展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最终，这家企业选择战略收缩，专注深圳等少数熟悉的城市，而旧改赛道最终被几家大型房企主导。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有人惋惜他们没能走到最后，但换个角度看：从2010年仅是一个小团队起步，到在新兴市场站稳脚跟，在行业未成熟时期稳步发展，最终成长为区域重要力量并以可观市值退出，这其实是一次非常成功的市场布局。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">每家房企都从小做起，在行业生态中求生存。市场环境的波动和政策的松紧，从根本上决定着房企的进退选择。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对中型房企而言，关键在于准确判断行业周期，在合适时机做出战略调整。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而要成为行业龙头企业，则需要完全不同的发展战略。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">草莽创业的特点是看到机会就先冲再说，期望能把南墙撞出一条路。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">腰部企业的特点是，在一个系统生态中找到自己的生态位，主动投入，构建价值增量，从而扎根发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那么，能成为产业龙头的头部企业有什么不一样？我的定义是：终结一场战争。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们看看其他非地产行业的情况。以2009年到2014年的团购网站"千团大战"为例，这场大战生动展现了草莽、腰部、头部这三类企业同台竞技的特点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">千团大战，是1000个团购公司的竞争。当我们谈论这件事时，焦点其实只有最后的10家头部公司——它们坚持到最后，参与了收官之战。美团、点评、糯米、拉手、窝窝团、聚美……就这些。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">剩下的990家是什么企业？据我研究，900多家都是草莽创业者。几个、十几个、几十个兄弟，下载一个公开系统，搭建团购网站，然后找商家谈生意。挣几单差价，有赚有赔。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">草莽创业就是这么简单，有机会就冒出来一片。死亡线也很容易触及：一旦规模更大的对手进场，资源被锁死，这生意就难以为继。就像秋草遭遇寒风，一夜间枯萎。然后转身去其他门槛不高的领域寻找机会，比如开餐馆、做O2O……</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">除了这种一岁一枯荣的草莽团队，这场大战中还有近100家企业在当时达到了腰部规模。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这些腰部企业都觉得自己找到了生态位——或是成为西安第一，或是同时占据青岛和济宁市场。有的已有百人规模，有的获得了融资。它们都制定了发展计划：明年增长30%，后年再增20%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但当头部企业发起千团大战的终结战时，这些腰部企业的发展设想乃至生存努力都成了空谈。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这样的战役，近5年我们见证了无数次，从打车到O2O，再到直播领域。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在极短的时间内，头部企业抓住风口成为独角兽，而众多腰部和草莽企业则悄然消失。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">腰部企业和头部企业的差别是什么？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">腰部企业其实只是想找个生态位，精耕细作地活下来。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">头部企业考虑的是，我如何抢到制高点，终结这场战争。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">大家的动机不一样，作战地图不一样，因此对资源的配置与入局的打法也都不一样。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在腰部企业看来，头部企业为终结战争而采取的打法是一种资源浪费，这是他们无法认同也不会效仿的。但经历过大决战的头部企业却深知，虽然这样做确实会耗费大量资源，但要想拿下整个战场，这是必经之路。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们看看手机行业的例子。这是中国最受关注的商业战场之一，从中我们能清楚地看到不同企业的定位和策略选择。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如今中国手机产业实力强劲，许多国产品牌都是以腰部企业的姿态入场的。面对苹果、三星的高价策略，这些企业选择通过控制成本，以较低价格进入市场，从而获得立足之地。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">他们在这个市场空间里不断提升运营效率，维持低毛利率。由于企业效率高，即便在低毛利空间也能生存。相比之下，效率较低的企业在这个价格点就难以为继。这样，企业就建立了自己的护城河，找到了生存的生态位。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但华为走的是另一条路。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">华为在2014年决定进军手机市场，主要基于两个原因：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第一，小米的成功为华为指明了方向。就像格瓦拉启发了微票、淘票票一样，小米为国产手机提供了完整的商业模式、用户体验范本和市场认可度的证明。这让所有人都看到了市场机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第二，这是战略选择。华为经过几十年发展，从模拟通讯、数字通讯，到互联网、移动终端，再到云计算，始终专注于在关键信息枢纽上重点布局。在即将到来的智能时代，数据就是血液和黄金，而手机是数据采集的前端。因此，重仓云计算的华为必然要重仓手机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这样的战略背景下，华为是如何布局手机业务的？让我用一个数字来说明。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2016年，小米手机的开发团队约有200人，这还不包括米聊等其他项目，仅指直接从事手机开发的人员。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而华为呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">华为投入了1.2万人专门做手机开发，这几乎是小米的100倍。这就是战略格局的差异。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">华为不是在寻找生态位，而是一开始就瞄准了最后的决战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">想想看，任正非从1987年至今，跨越了通讯与互联网多个时代，与阿尔卡特、朗讯、北电到思科、诺基亚等世界顶级企业交手，经历了无数产业周期。他深谙产业发展规律：先是草莽并起，然后进入成熟期，最后是顶层整合。在全球范围内，他已经参与过多次这样的产业收官之战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在手机行业的最终决战中，必然会有四家主力：ARM、安卓、苹果、三星。这四家企业各自都已占据了至少一个制高点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">任正非从决定进军手机市场的那一刻起，就明白必须具备与这四家抗衡的实力。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以华为一上来就投入1.2万人，直指最终决战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2016年当我得知华为的这个部署时，内心震撼不已。三年后，随着中美贸易战的展开，华为的海思和鸿蒙系统才浮出水面。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如今华为手机部门的人数有多少？具体数字我不清楚，但我知道余承东的部门已有6万人。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">若不是美国政府以国家之力对抗一家企业，我实在难以想象还有哪家公司能与华为抗衡。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">回顾2014年，小米的成功为整个产业指明了方向。那年小米如日中天，华为重仓入场，同时还有一批草莽企业也在集结，认为机会来了，该奋力一搏。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这些草莽企业是如何入场的呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我来讲一个真实的故事。2014年，一家上市公司的老总想说服我的一位高手朋友去他那里做手机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">他当时说："雷军只有200人，我给你100人，精兵强将，我们一定能干翻小米。"</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这就是典型的草莽思维。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这也是我要绘制这张作战地图的原因。不同位置的企业有不同的生死线，要谋求不同的位置，就需要相应的资源配置和作战策略。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如今很多头部企业都是互联网蛮荒时代的草莽英雄。我常说"规模来自空白"。在那个蛮荒时代，互联网确实处处是空白，只要冲得够快，就有很大机会成为头部企业。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但现在产业已经成熟了。如果还想仅凭一个"冲"字，组建一支轻装部队就想一举登顶成为头部企业，这种可能性微乎其微。今天的竞争方式已经完全不同了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当然，你可能会说，互联网因为具有强大的网络效应，本质上是一个集中市场，头部企业通吃。但房地产行业不同，它是典型的分散市场，各个区域都有自己的特点和需求，很难形成全国性的垄断。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这样的分散市场，有头部和腰部之分吗？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有，即使是分散的房地产行业，也会分出头部企业。比如，头部房企能获得更优质的土地资源，更低的融资成本，更强的品牌溢价。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">怎么衡量谁是头部，什么是通用的制高点呢？房地产行业的制高点包括土地储备、资金实力、品牌信誉和运营效率。能在这些方面建立优势的企业，往往能成为行业的头部玩家。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如，一说到精装修住宅就会想到万科，说到城市更新就会想到华润置地。这些企业在细分领域确立了自己的品牌地位。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这时，又会有一个新的作战方法，就是开创新的细分市场。比如文旅地产、产城融合、养老地产等新赛道。谁能在这些新赛道上率先建立优势，谁就能享受细分市场的红利。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们回顾房地产行业的三类企业及其特征：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">草莽企业，核心动作是"冲"—看准机会就投入资源快速开发，追求短期回报。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">腰部企业，核心是"扎根"—在特定区域深耕细作，与当地政府和客户建立长期关系，形成区域竞争优势。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">头部企业，核心在于"收"—通过土地储备、资金实力、品牌影响力等多维度布局，占据行业制高点。在这个高度上，企业的发展方向就引领着整个行业的方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">简而言之：草莽企业看准机会就冲，腰部企业找到生态位扎根，头部企业则通过占据制高点来主导战局。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从行业整体来看，这三种类型的企业已经涵盖了市场中所有的参与者。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那什么是顶级房企呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">顶级房企面临的不仅是在行业内的竞争，更要应对房地产周期的挑战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">土地周期、信贷周期、政策周期、人口周期……比如，曾经的地产巨头恒大，在负债周期的冲击下遭遇重创。能够跨越周期，才是真正的顶级房企。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">面对周期这个大敌，顶级房企的核心能力是什么？持续做出正确的战略决策。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">听起来很简单，对吧？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但在房地产行业，每一个决策都关乎数十亿甚至上百亿的投资。连续做出正确的决策，靠的不是运气，而是深厚的行业洞察力和长期积累的经验。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而房企的成败，往往就在这些关键决策中。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们来看两家头部房企万科和碧桂园。这两家企业都是从区域性开发商成长起来的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">回看过去十年，万科的发展路径相对稳健。他们专注住宅开发主业，在精细化运营、标准化建设上持续深耕，变化不大但始终保持稳健。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万科最关键的决策是坚持"不囤地、不捂盘"的经营策略，以及率先推行"高周转"模式。十年来的决策都是围绕这个核心策略展开，持续优化运营效率。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以你可以说，这家公司十年来的战略基调没有大的变化。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而碧桂园则经历了更大的转型。从最初的县域包围城市，到全国化扩张，再到近年来向机器人、现代农业等新领域布局。一个传统地产企业，正在努力转型为科技驱动的综合性企业。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们不妨反思一下，过去十年你的企业发生了哪些变化？在这期间做出了哪些关键决策？效果如何？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们谈到要主动增长。主动增长的核心就是面对市场变化，及时作出正确的战略决策。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">近年来，我深入研究了许多房企的决策机制。我发现，决策能力主要来自两个方面：一是对行业信息的全面把握，二是科学的决策模型。接下来，我们就来看看优秀房企是如何运用这两个要素的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们先说信息环境，从这一个点，你看一下龙湖吴亚军作决策和你作决策有什么不同。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">吴亚军的故事大家都知道，我们今天再看她第一次进入地产行业的选择，其实没有什么高明可言。1993年，她接手了重庆一家建筑公司，做住宅开发，当时重庆的房地产市场才刚刚起步。今天来看，在那个年代，这样的选择并没有什么特别之处。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">她的事业转折点是在2000年，当时她看到了中国城市化的巨大机遇。这个是什么呢？就是她找到了自己获得"信息优先"的方式。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">"信息优先"是个很重要的概念，值得你记住以及深刻地体会它。如果你在房地产行业里，没有显著优势，像很多开发商一样，资金有限、规模不大、品牌知名度不高。那么也许你可以学习她，充分使用信息优先，来改变命运。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">信息在房地产行业有多重要？信息就是土地储备的机会，就是融资的渠道，就是政策的红利。如果你要评估一下你自己在房地产行业中的地位，你就看看什么样的土地信息、政策信息、市场信息能第一时间到达你这里，你就能感受到自己在行业中的位置和资源了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2000年的吴亚军，还只是区域性开发商。但是，当她意识到城市化浪潮即将来临时，她获得了信息优势。通过深入研究城市发展规律，她能看到其他开发商还没注意到的机会，这成为了她的第一个杠杆。她用这个杠杆撬动了以前难以触及的优质土地资源。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以，信息优先对龙湖一直非常重要。比别人更早知道城市发展方向，才能在关键位置提前布局。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">现在的龙湖，每年都投入大量资源研究城市发展趋势、消费者需求变化。你要知道，作为一个千亿级房企，维持如此庞大的研究团队投入并不轻松。但这些投入带来的信息优势，让龙湖能够在市场变化中抢占先机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">龙湖这样做，是为了和各个城市最顶尖的规划者、决策者、市场参与者保持紧密联系。所以你会看到龙湖不断深入研究城市规划、产业发展、人口迁徙……</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在信息优先这件事上，龙湖掌握的城市发展洞察，在中国房企中是最顶尖的之一。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">说完了信息环境，我们再来看看房地产行业的决策模型，以万科为例。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在很长一段时间里，万科的决策核心由王石、郁亮等几位核心高管组成，各自在不同领域发挥着重要作用。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这个决策结构里，王石负责对外关系和战略方向的把控。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那其他核心决策者呢？很多人不理解，为什么万科需要这样的决策架构。这种想法，既看不懂房地产行业的复杂性，也看不懂企业治理的深度。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产行业有其特殊性。一线操盘手关注当下的地块获取、销售去化、资金周转等问题。而决策层更需要关注城市发展趋势、政策走向和行业周期。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么有些开发商最终会陷入困境？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因为中小房企往往只关注短期收益，而顶尖房企则更重视长期发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如说，在市场周期高点时，有的开发商热衷于高价拿地、激进扩张。而万科始终保持谨慎，坚持"不囤地、不捂盘"的策略，这体现了对周期的深刻理解。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万科的管理团队善于优势互补。王石擅长战略决策和对外关系，郁亮专注运营效率和精细化管理，其他高管则各有专长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">正是这种多元化的决策架构，让万科能够在不同的市场周期中保持稳健。他们既关注当下的经营效率，也着眼于未来的发展方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这种长远眼光让万科能够识别出，在不同阶段什么是最重要的：住宅时代注重标准化，城市配套服务时代重视多元化，存量时代关注运营能力。这种跨越周期的思维，正是一个长青房企所必备的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">要知道对一个千亿规模的房企来说，在不同周期判断什么是重要的，什么是次要的，这种能力有多关键。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">再看看华润置地的一把手，他对如何打造一个高效的房地产组织有着独特的见解和实践。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所有决策经过他的评估时，他会从两个维度去思考：第一，这个决策我们的组织架构能否支撑，现有的人才储备是否充足？第二，这个决策能否推动组织向更高水平发展，带来更大的市场机会？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而孙宏斌则是一个极具市场嗅觉的领袖。作为融创的掌舵人，他对市场机遇、财务杠杆和投资时机的把握都非常精准。他能在复杂的市场环境中，准确预判项目的投资回报和风险。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">通过观察这些顶尖房企的决策框架，我们可以看到一个完整的理想的决策体系：有人负责信息收集和市场研判，有人专注战略规划，有人把控组织发展，有人确保决策落地。这种多维度的决策机制，让企业在市场竞争中始终保持优势。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么是好的决策？就是既要有开阔的视野，又要脚踏实地；既要有创新的勇气，又要有稳健的态度。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">过去十年，能在房地产行业保持稳健发展的企业，无一不是拥有这样一个成熟的决策体系。在市场大起大落中，他们既能抓住机遇，又能控制风险。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">业内有句话说："一个房企的高度，取决于其核心决策圈的视野。"因为你的决策团队，决定了你能获取什么层次的信息和资源。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">每个房企都是从小到大发展起来的，关键是要找准自己的定位和机会，在合适的时机实现突破。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从底到顶来说，首先是草根房企。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">草根房企生于对土地和市场机会的敏锐判断，以及敢于拿地、快速开发的勇气。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">草根房企最重要的一件事是破局。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">就像一块荒地需要开发才能创造价值，一个创业房企如果只局限在小规模项目，说明这个开发商缺乏洞察力和执行力。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第二件关键是坚决执行。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">很多小房企的问题在于犹豫不决，拿地时畏首畏尾，开发时优柔寡断，错失最佳时机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，找准市场定位，坚决拿地建设是草根房企突围的关键。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">区域性房企则需要找准区域市场定位，深耕细作。要有城市发展观，因为发展空间来自城市规划。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">首先，要深入理解所在城市的发展规划和产业布局。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">其次，做城市发展中最需要的项目。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么不是简单地建房子？因为每个开发商都在建房子。但从城市发展角度，什么类型的物业最紧缺，最具发展潜力，这需要战略眼光。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">你觉得住宅很赚钱，但城市更需要产业园区。这就是为什么有些开发商无法做大的原因。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当然，这也涉及与城市发展方向的契合度。如果你专注的领域与城市规划方向不符，就很难获得优质资源。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">再说龙头房企。做龙头企业就要占据城市核心地段，主导区域市场。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如何找到最佳地段？这考验的是对城市发展脉络的理解。就像深圳前海、上海陆家嘴，早期可能默默无闻，但最终成为城市新中心。真正的战略眼光，就是能看到城市未来的制高点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们说回房地产企业，说说万科和碧桂园的版图。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万科当然是房地产的头部企业。在住宅时代，标准化住宅是房地产的制高点。万科通过标准化建造和运营，终结了住宅领域的品质之争和效率之争，万科成为了住宅地产的标杆。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但是历史向前，市场在变化，版图还在不断展开。在存量时代，万科的世界版图需要更新。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">今天在房地产的世界，住宅开发已经不是全部。城市更新、产业地产、文旅地产都在建设自己的生态。万科需要重新整合这个多元化的世界，需要在存量时代重新定义房地产的价值。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而作为行业的后来者，碧桂园的世界版图就挺有意思的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">碧桂园认为房地产由城市、产业、人居、服务组成。而他们要成为这个世界居住服务的集大成者。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因为碧桂园有这样的版图，所以有了公司的业务战略，就是一横一纵。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">横轴是地产的各种业态：比如住宅是一种业态，商业是另外一种，产业园、文旅、养老地产都是一个业态。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">纵轴是客群：年龄、收入、需求，各种属性划分的客群。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这样，横轴和纵轴就划分出了无穷多的格子。这就是碧桂园的世界版图，所有格子的空白处，碧桂园都在布局，都在等待机会的信号，随时推出新品。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有人说过一句很有意思的话："我们和传统开发商的交集，只会在非常短暂的时间，因为单纯的开发建设不在价值链的上游。"</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">你可以这样讲，其实是新型开发商的世界版图赢了传统开发商。在他们的世界版图里，开发建设只是价值链上的一环，而他们要的是全生命周期的服务与运营。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们也就知道，新型房企一定会在服务领域有一战。因为价值链的上游是人的需求，一切价值都源于人的需求，往服务的上游走，就与服务业巨头必有一战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们再往前走，顶级房企。考验顶级房企的是历史观。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么叫历史观呢？让我们看看万科的发展历程。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从1984年成立至今，万科经历了从住宅开发商到城市配套服务商的转型。王石曾说："要理解万科今天的决策，得从深圳经济特区的诞生说起。"</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么要追溯这么远？因为房地产发展是一连串政策、经济、人口变迁的产物，要理解当下的市场形势，必须理解这些历史积淀。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对比一下，小型房企活在当下的土地市场里，而顶级房企活在城市发展的大周期里。顶级房企始终在观察城市化进程，研究产业演变，为下一轮转型做准备。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">大成靠周期，大毁也因周期。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">土地周期、城市化周期、人口周期、经济周期、政策周期、金融周期、产业升级周期。周期此起彼伏，生生不息。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如恒大、融创、佳兆业都曾是高杠杆扩张周期的赢家，快速做大规模。但当政策收紧、融资收缩时，这些企业陷入困境，根本原因是未能为下行周期做好准备。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万科则成功跨越了三次周期：从深圳住宅到全国布局，再到物业服务，最后转型城市配套服务商。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">保利30年四次转型，从军工企业到房地产开发，到文化旅游，再到城市运营服务。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一次把握住行业机会，或许是眼光加运气。但能够连续跨越多个周期的房企，一定是具备强大的战略能力。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">很多房企都设立了投资拓展部，但实际上大多是在跟地价赛跑。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">真正的房地产战略不是抢地，而是研究城市发展周期——为未来十年、二十年的城市更新与产业升级做准备。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我画的这张房地产发展地图，草莽、腰部、头部、顶级，分别对应机会点、系统观、世界版图和历史观。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我为什么要画这张地图？因为我和太多的房地产从业者交流，他们每个人身上都有令我钦佩的优秀品质，也对房地产事业付出巨大。但是很多人输了，而且输得很可惜，因为他们不是输在开发能力不够，不是资金投入不足，而是当他们进入这个行业的时候，不知道这个市场有多大。他们也不知道应该用什么样的定位，什么样的资源配置，什么样的战略布局来占领这个市场。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我和一个朋友分享了这个框架，他就挺感慨的，说自己曾有一个机会窗口，可以在某个城市区域做到房地产开发的头部位置。但当时自己是草莽心态，就是想着先开发一个项目看看效果。因此土地储备不够，品牌建设不坚决，本来他可以成为区域市场的核心开发商，结果一点点被大型房企挤压到边缘。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们还可以用这张地图，来看一些正在进行中的房地产项目，谁在冲，谁在扎根，谁能主导市场。比如现在热火朝天的文旅地产，数不清的房企都在布局文旅项目。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但是咱们想想，文旅地产在哪类消费者的生活场景中真正重要呢？研究后你会发现，其实是开发商觉得重要，而用户并没有强烈需求。所以这类项目，并没有在用户的生活场景中扎根，因此没有哪个文旅项目真正找到可持续的商业模式。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">接着我们再问一层，文旅地产这一仗有制高点吗？谁家能站在制高点，主导这个市场呢？好像现在也没有。这类项目，看上去热闹非凡，其实没有企业获得安全的市场地位，享受真正的商业回报。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1997年，亚马逊创始人贝索斯写下了第一封致股东的信。这个后来成为了世界首富的人，在1997年的信里，说了一句定海神针级别的话：“It’s all about long term”。一切都将围绕长期价值展开。写下这句话的时候，亚马逊就是一个淘宝大店的规模。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">【以下为广告】</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><span style="color: rgb(163, 163, 163);font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, &quot;system-ui&quot;, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;background-color: rgb(25, 25, 25);">讲了这么多，应该怎么做呢？我们整理了一点思路，见下图，需要完整文件的朋友也可以添加微信。</span></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><span style="color: rgb(163, 163, 163);font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, &quot;system-ui&quot;, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;background-color: rgb(25, 25, 25);"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="320" data-backw="578" data-imgfileid="502358420" data-ratio="0.5537037037037037" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7Fq3siaQU9epo9yOfNMbr8W8q8Kic4Q8nEtdRFV9Hytv8sfm4Fh2n2RckvkbzhUvfZFhyaI4vTGjgg/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;wxfrom=10005&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1&amp;tp=webp" /></span></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;"><span style="color: rgb(163, 163, 163);font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, &quot;system-ui&quot;, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;background-color: rgb(25, 25, 25);"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="762" data-backw="578" data-imgfileid="502358421" data-ratio="1.3178947368421052" data-w="950" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG7Fq3siaQU9epo9yOfNMbr8WXJ3ycGRn4eAoXcEK7V7Zm0VoLW99XzL4punnClHyZHHvC6n0ric9MYQ/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;wxfrom=10005&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1&amp;tp=webp" /></span></span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>