周而复始的房地产泡沫——日本人为什么想买房

<p>网络上关于中国和日本的房地产市场泡沫对比的文章很多，大多都是在分析失去的二十年，那么最近这些年，日本的房地产市场是什么情况呢？最近看了一本书，和大家分享一下。<br /></p><p>“又来了……”</p><p>2015年年初，我确实感受到了房地产泡沫的脚步声。</p><p>这是我经历的第三次泡沫。</p><p>说实话，我完全没有想到有生之年还能再遇到房地产泡沫。我不得不对自己的失察感到羞愧。</p><p>不过，引发这场泡沫的契机，很明显是连经济分析家们也始料未及的金融政策的巨大转变。</p><p>我来追溯一下人生经历的第三次房地产泡沫的始末。</p><p>首先，在我确认这场泡沫的2015年年初的五年半前，即2009年夏天，在次贷危机引发的经济大衰退中，通过“世纪的政权交替”诞生了民主党（现今的日本民进党）政权。随后的三年，日本国内在陷入经济困境的同时，也充斥着一种难以言表的闭塞感。</p><p>在国民的期盼中诞生的民主党政权令人心灰意冷。他们毫无作为，说话不负责任。最致命的，是“3·11”东日本大地震的发生和政府摇摆不定的应对方针，这导致民众对于政权的不信任感蔓延，之后民主党的支持率不断下降。</p><p>当然，这三年房地产市场也进入了“隆冬时节”，房价一路下滑，市场状况没有改善。</p><p>虽然贷款利率走低，房贷的退税范围也扩大了，然而房地产市场没有回暖的征兆，依然持续萎靡不振。</p><p>银行的融资态度变严，房贷申请难度增大。在这样的时代里，对于投资用的房地产信贷审核也更加严格。</p><p>这个时代负责金融政策的是日本银行总裁白川方明。他对此的态度近乎无为，没有推行任何有实际效应的金融政策。</p><p>在此期间，等同于美国中央银行的美联储(FRB)连续推出量化宽松政策(QE)。中国也很快向市场投入了大量的资金，带动世界经济回暖。世界经济通过吞食“量化宽松货币政策”这一管理货币制度的“禁果”，步入了复苏的轨道。</p><p>接下来，日本也于2012年末实现了政权交替。夺回政权的是自民党党首安倍晋三。</p><p>次年即2013年3月，日本银行总裁更换为黑田东彦。“异次元货币宽松政策”与“安倍经济学”同时拉开了序幕。</p><p>实际上从安倍经济学启动之前的2012年后期，日本股价就开始回升。“3·11”大地震的复兴计划的影响开始显现。</p><p>新建商品房市场也在2013年年初明显回暖。房地产市场一片光明，人们笑着互相打招呼道：“行情动起来了。”</p><p>在此基础上，加上黑田日银总裁打出的“异次元货币宽松政策”，银行对于房地产的贷款态度一下子缓和了，房子也逐渐开始畅销了起来。</p><p>当时，我向外界发表了“这是迷你泡沫”的观测意见。媒体邀请我撰写有关房地产市场的稿件时，我也这样写。当然，在博客上我也多次指出这是“迷你泡沫”。</p><p>2014年4月消费税从5%提升到了8%。不仅是房地产市场，日本经济整体都被泼了一盆凉水。消费遇冷，也开始体现在各种经济指标上。</p><p>我在各大媒体上不断发表以“迷你泡沫即将结束”为主旨的分析。当时，我明显看到了房地产市场不景气的苗头。</p><p>然而，2014年10月31日，日银的黑田总裁发布了“第二个异次元货币宽松政策”。这就是被戏称为“黑田2号火箭筒”的以日本金融史上前所未有的规模推行的货币宽松政策，其中最招人眼球的是仅基础货币一年就追加了10万亿到20万亿日元，共计投放近80万亿日元这一政策。</p><p>谁都没有料到这个“2号火箭筒”会如此发射。</p><p>面对这个可谓“不寻常”的货币宽松政策，日银内部意见也分为两派，表决是“如履薄冰”。</p><p>日银的金融政策是由九名政策委员（一名总裁、两名副总裁和六名审议委员）在金融政策决定会议上决定的。这个“不寻常”的决定是以“五票赞成、四票反对”的一票之差通过。其中，日银执行部的正副总裁三人赞成，剩下的六名审议委员中两人赞成，四人反对。</p><p>这个支持与反对的构成着实耐人寻味。投赞成票的是前官僚和日银出身的学者派委员。四个反对者则全为民企出身。</p><p>根据看法的不同，也可以认为，旧大藏省出身的黑田总裁强迫老部下们说“无论如何消费税也要提到10%”，其结果是强行推行了超越经济学理论和企业家常识的货币宽松政策。这个政策就是如此“不寻常”。</p><p>但是，正是因为太惊人了，所以其效果才显著。</p><p>在外汇市场，日元更加贬值。股价也急速攀升。房地产当然也是盛况空前。</p><p>次年，即2015年年初，就房地产市场而言，我确信这已不是“迷你泡沫”，而是真正的泡沫，并且是让人浑身不自在的泡沫。</p><p>这个可以称之为“黑田泡沫”的现象，与我之前经历过的两次泡沫相比，有两个显著的不同特征，那就是“仅限投资需求”和“仅限特定地域”这两个强有力的“限定”。</p><p>回顾前两次房地产泡沫，第一次的平成泡沫几乎没有地域限定，全日本的房地产疯狂上涨。</p><p>次贷危机后反弹的第二次房地产迷你泡沫时，房价上涨波及二三线城市和大城市的郊区。不过，日本整体的房地产价格并没有上升。</p><p>第一次平成泡沫是与团块世代（即1947年到1949年间，日本第一次人口爆发期间出生的人）的住房需求相重叠，第二次的房地产迷你泡沫是与第二团块世代（即1971年到1974年间，日本第二次人口爆发期间出生的人）的住房需求相重叠。也就是说，两者都相应地伴随着“确实想住”的需求。</p><p>然而，“黑田泡沫”里却看不见“确实想住”的刚需群体的动向，基本上只是出于“升值”“用于租赁”以及“应对遗产税”等投机性需求。</p><p>不得不说，这跟多少伴随刚需的前二次泡沫相比，实质是相当不健康的。因为投机资金逃跑的时候，一般会在短期内一起撤退。如果发生这种情况，有可能会引起日本房地产市场前所未有的“短期暴跌现象”。</p><p>2016年1月29日，黑田总裁发射了“3号火箭筒”，宣布执行日本金融史上第一次负利率政策。针对市面上的银行放在日银的准备金存款，日银要收取0.1%的利息。作为银行来说，把钱存进去，还要交利息，这是无法忍受的，当然想要避免这一结果。于是，从日银撤回的资金需要寻找某个有利可图的投资对象，因此货币政策就更加放宽了。</p><p>受这一政策的影响，房贷利率进一步下降。而且，此前已经相当宽松的房贷审核变得更加宽松了。</p><p>这与以前因为宽松的房贷测算而积累了一大堆呆账坏账的平成泡沫后的“住专问题”，以及以雷曼公司破产为引爆点的美国次贷危机在构造上有某些相似之处。我认为“3号火箭筒”也与它的前任一样，都是会给将来带来危险的金融放水政策。</p><p>诸位读者可能觉得20世纪90年代初期破灭的平成泡沫已是遥远的过去的事。但对2008年因次贷危机而破灭的房地产迷你泡沫的情景，应该多少还有些印象。当时的泡沫被称为“房地产迷你泡沫”或者“基金泡沫”。</p><p>大体来看，当时呈现出泡沫化的只有房地产。</p><p>平成泡沫时代，问题主要出在房地产和股票，部分人工费也多少有些水分被挤干。</p><p>因此请思考一下。如果不是泡沫，而是在经济形势良好的情况下，社会上所有物品和服务价格都会上涨，并且销路畅通。因此，最终大家的工资也会增加。</p><p>但是在经济泡沫中，价格上涨的总是房地产，还有股票和一小部分人工费。超市里卖的东西价格没有变化。所谓的“物价”并没有上涨。想到这一点，你不觉得很神奇吗？</p><p>那么这个“泡沫”究竟是什么呢？</p><p>2015年以后，商品房价格真正发生泡沫化的地区是有限的。它们分别是东京的市中心、城南、湾岸地区，川崎市的武藏小杉地区，横滨的港未来的部分建筑，以及京都的御所周边和下鸭地区。</p><p>确切地说，在其他地区，新建商品房的价格并没有呈泡沫式上涨。福冈和仙台也出现涨价现象，但那与其说是经济泡沫，不如说是由强劲的刚需带动的健康上涨。</p><p>实际上，从2013年到2015年，全国新建商品房都有涨价倾向。其原因是在建筑工地干活的工人大幅减少，导致人工费上升。也就是说，是成本推高价格上涨。</p><p>但是，前面列举的泡沫化地区，销售价格却上涨到仅凭这一点无法说明的夸张程度。其中甚至有的楼盘卖到一半又涨价了。为什么会发生这种现象呢？</p><p>前面说过，原本新建商品房在买到土地时，已经定好大致的销售价格。尽管如此，中途提高销售价格的理由只有一个。</p><p>“再多赚点！”</p><p>卖家的开发商就是这样想的。</p><p>细想起来，这也很不可思议。比如，某汽车厂制订了一个“若干个月内卖掉1万台售价300万日元的汽车”的计划。因为比预计提前卖掉了5000台，所以剩下的5000台就要卖350万日元。会有这样的事情发生吗？正常来说是很难想象的。</p><p>商品房与车型相同、所有的性能也都相同的汽车不一样，每一户都有差别。话虽如此，但如果在同一栋大楼内，房型相同只是楼层不同的话，那就等于几乎没有区别。尽管如此，二十三楼的住户是每坪单价300万日元签的约，因为楼盘卖得很好，二十二楼每坪的价格就要卖到350万日元，这种事情时有发生。房地产行业就是这样。</p><p>而且，理直气壮如此行事的不是二流的中小企业，而是行业的龙头企业。我对此深感不适，认为这是极不正常的。</p><p>但是，这种情况普遍存在。房地产商虽没有大张旗鼓地公开表明，但是当着买房人的面也没有遮遮掩掩。</p><p>“现在不买的话，或许就涨价了。”他们总是这样半威胁、半逼迫地让购房者签约。连大型财阀系房企都公然如此操作。正是这种行业秉性，造就了泡沫的温床。</p><p>新建商品房开发商之所以有这种容易泡沫化的秉性，不正是因为他们骨子里存在着罕见于其他行业的、过度“轻视消费者”的企业立场吗？</p><p>“要尽量高价卖出”“赚得越多越好” “尽量让顾客高价购买”……只要龙头企业抱着这种商业立场，新建商品房市场一旦具备条件，随时都有可能泡沫化。而泡沫必定会破裂。每次泡沫破裂，经济基础弱的企业都会被淘汰，只有大型房企和其分公司才能存活。当经济好转时，又有别的行业参与进来，出现独立的专门搞房地产的开发商。事态就是这样周而复始，循环往复。</p><p>我们日本人的DNA里，的确刻有“土地神话”的烙印。</p><p>日本人是一个执着于“拥有土地”的民族。日语的“一生悬命”（一生懸命）（意为拼命努力）一词，（一所懸命）原本是写作“一所悬命”。</p><p>从平安时代到镰仓时代的过渡时期，与贵族、佛寺和神社无关的人，首次在日本史上获得了具有实质意义的土地法定所有权。土地一旦到手后，他们就无论如何不肯放手，要将其留给儿孙继承。镰仓时代这些小领主的想法是“把命悬在一块土地上”，也就形成了“一所悬命”一词。这个词语不知何时变成了“一生悬命”。对于日本人来说，土地的珍贵性降低也是原因之一。</p><p>总而言之，在日本，到平成泡沫破裂的20世纪90年代为止，只要拥有土地，年年价值都在升高。</p><p>想来这也是理所当然的，在那之前的日本，尽管有过波折，但经济始终一路高歌猛进。此外，人口也在增长，需要土地的人增多，经济规模扩大，因此土地利用价值升高，价格上涨也合乎情理。</p><p>然而如今，“土地神话”已经彻底破灭。</p><p>人口减少，经济不见增长，实质上是处于萎缩的状态，所以全日本的房地产价格都在下降。在局部经济泡沫中，上涨的正是“局部”有限地带。这种泡沫当然也会破灭。</p><p>即使这种现实摆在眼前，“土地神话”仍然存在于人们脑海中的某个地方。因此，明明看到市场泡沫化，很多人还是被无法用理论解释的冲动所驱使。</p><p>“我想要买房。”</p><p>为什么想买房？很多找我商量的人，自己也不明缘由。这种人的目的就是“购买”行为本身。</p><p>是为了自己？还是为了家人的幸福？它在人生中有怎样的意义？对于自己的工作有什么影响……在购买自住房时，应该在自己的心中弄清这些理由。</p><p>不过，日本人目前或许还是无法从“土地神话”的束缚和想要有一个家的幻想中摆脱出来。如果不从这个“土地神话DNA”中解放出来，只要具备一定条件，日本人多半还是会被卷入经济泡沫之中。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-ratio="0.5549845837615622" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG6sMbFCDkFcB0xD5c7JP5w0gqeRcTkIq85UbyTibO2EQuTfzov487h3hSJrzSZpibu2qGcibCVToKgog/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1946" style=""></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>