国庆节楼市众说纷纭，我还是说两个鬼故事吧

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议，主要讲三个话题，一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场，二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么，三是未来16个月的对策和行动. 我先从一个案例说起，在我们开会的会议室对面，是我们在2020年下半年起售的SS湖1号别墅项目，这是作为一个自然资源类项目来定位的，2020年10月一期开盘，18000的起价，一抢而空，很多人想走后门，找到我或其他的高层来要购买指标，我们内部的高管也有几位在此买了房，2021年中8月二期开盘，均价超过了30000，售出了80%，而近期开盘的三期，折后均价15000，却无人问津，为什么市场变化如此之快，产品还是一样的产品。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">有人也许认为这是国家调控政策造成的，是国家的金融政策压缩市场的结果，可是，我要说，这是市场的真实情况，是消费者实际消费能力的真实体现• 我司在行业内和各行业的比较收入中，高管和员工收入相对来说是中偏高的，在座的高管，如果凭你们正常的工资收入，能买SS湖1号的房子吗？为什么我们的高管在前年，去年可以考虑买2-3万的别墅，主要是资本市场泡沫膨胀造就的，我司在2020年的最高市值超过X000亿人民币，是全世界最高市值的房地产公司，而现在，市值不到X0亿，而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了XX万亿，通过证券市场爆发的财富基本被消灭了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">深圳银行系统在这两年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿，而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿，金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高. 而现在，这两个资金来源不存在了，消失了，抽走了，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。我们的价格就必须适应，必须回归正常市场的水平和需求. 过往两年，我们也挣了市场泡沫的钱，估算下来，在两年中多挣了60-70亿，市场不理性，阿猫阿狗都挣钱，我们肯定也要随行就市，要比别人挣得更多，但大家必须清楚，这是天上掉下来的馅饼，这不是我们挣的钱，是疯狂的投资客们送来的钱。错误的市场会很快纠正，如果国家不及时出手，会酿成更大的波动，会对行业和国民经济造成更大的损害，现在市场在纠错，在回归理性，我们的思维也必须回归，必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场，我们是一家正常持续经营的企业，要采取正常的市场思维经营和盈利，我们很多的高管，特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼，十几年前，市场化的房地产城市并不多，能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多，十几年前，我们在北海，海南，惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了，这一轮调控，大家有幸参与和经历其中，对未来的见识和成长是有极大好处的，万科的全国队伍，这是第一次全面接受新一轮调控的考验，我敢说，五年后，我们的队伍将真正成熟了，可以不用太担心未来的风浪了。泡沫是可以赚到钱，但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了，甚至赔得更多。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">这一轮调控会有很多的地产企业破产，消失，甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业. 我们也没有在泡沫中占到便宜，过去是多赚了几十亿，但在市场的冲动中，我们许多区域也高价买入了许多士地，甚至还做了几次地王，在过程中我是非常担心，但还是放手让大家去操作了，我知道，这些高价地赔的可能性很大，但我们要锻炼队伍，要给市场一线的指挥员们给子尊重和支持。现在，我主要抓两件事，一是住宅产业化项目的推进，这是我们打赢未来几年的成本之战的利器，BBB现在在广州郊区卖6000元的别墅，3000元带装修的洋房，我们做得到吗？BBB的一条龙产业链是其成本竞争的优势，但我们的开发模式与他不同，一条龙是我们做不到的，大家昨天也看过了离此不到一公里的SS湖住宅产业化项目，我们在投入大量的研究力量在做标准化，节能化，高质量的建筑墙体材料，门窗，卫浴产品，下一步是如何将这些东西组合成大件，按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件，将从开工到竣工的时间缩短到半年之内，我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上，这是我们打败其他企业，占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标，在同等的土地成本和人工成本的情况下，我们的销售价格可以比别人低 20%以上钱还比别人挣得多，当我们把利润率下调到10%以内时，其他企业全部亏损，没有企业能成为我们的竞争对手。我抓的第二件事是近期的调整策略. 我要问DG公司，SS湖1号三期15000卖不出去，你是不是打算不卖了，等什么？本周公司法律部门已发出通稿，对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施，我知道，近期有几十个二期的购买者在闹事，但交给律师团去处理即可，公司的降价策略不能被干扰，上个月5期的土地买进来的成本是2000多，我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000，你能盈利并快速出货，说到这个地步，你应该明白三期的价格应该怎么走。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">为什么我们要敢于降价，快速降价，前面说过大调整的后果和周期，现在调控措施还在陆续出台，本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳，国家的决心和态度非常明确，大家没有体会到 5000万买来的土地被法院 200万卖出的痛苦，不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，措施和价格一定要比其他企业先走一步，BJ公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的，先稳住其他企业，并迅速制订好措施和组织力量，半月后BJ公司开始大降价时，能一举成功大批出货，不给其他企业反应和组织应对的机会，一次又一次，一波又一波，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">以最快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的销售尽快实现，快速降低我们的存货和消化现有土地，在限贷令出来后，估计地方政府需要消化几个月，才明白己经没有多少人有钱买土地了，而我们手头的现金可以大量低价买入土地，并结合住宅产业化的实现计划，快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子，就如SS湖酒店对面的CC高层在06年买入的土地是4000，两月前开始卖房是8000，而我们的5期别墅地是2000多，造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜，未来新推出的土地会降到1000，其他镇区现在的地价已经低于800了，我们如果以低于800的价格买地，造出的公寓2500都有利润，其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫，缓慢，现金全部变成了房子，银行又贷不到款，资本市场又融不到钱，半年后全国各地政府在财政支付的压力下，开始大批量推出即好又便宜的地块，市场上没有几个购买者，我们尽可以努力压价，再迅速建设低价销售，这些不敢降价，不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会. 我再强调一句，敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，我们再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动。</span></section><p><span style="font-size: 18px;">有些老同志可能会注意到，这个鬼故事很眼熟，其实这个鬼故事的原型是2008年9月在网上流传的伪造的“万科松山湖会议纪要”，我只是“把2006年改成了2020年”，“把2007年改成了2021年”，在2023年读来竟也毫无违和感。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">不过现在的情况确实有些许不同，2008年那波地产危机，大部分开发商的负债可控，只需要牺牲利润即可重新恢复造血，而这一次，大部分开发商已经债务违约且大幅亏损，现在即便降价实现销售，也不能还清债务，更不可能实现再次融资发展，这也就是为什么这波地产危机，房价并没有明显的大幅度下跌的原因，也是为什么政府出台了一大波楼市利好政策，楼市销售依然没有起色的原因，毕竟，如果价格不能一降到底，犹如惊弓之鸟的购房者怎么可能入场，篮球不砸到地板又怎么有力量反弹？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">然而，这种相持不下的局面是无法持续的。债务到期和保证交付的压力将促使开发商和政府采取更积极的措施。需要推动更具性价比的土地拍卖，以实现市场的合理利润和更低的房价，才能实现楼市的复苏。债务重组也需要依靠官方平台来完成，这样才能确保银行资产的安全，为信贷扩张提供更有力的基础。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">至于大家关心的楼市走势的问题，今年国庆节据说销售情况一般般，但股市有句话，“卖在人声鼎沸处，买在无人问津时”，楼市也是如此，越是数据呈现出“无人问津”，越是买房的好时机。具体到实际操作，既然2020年等于2006年，2021年等于2007年，虽然这次情况有所不同，但可以关注两个重要信号：一是房价再下跌一波，二是找到开发商债务和保交付问题的解决方案，并开始采取行动。如果这两个信号出现，那么2023年-2024年就会等于2009年，如下图所示，2009年全国商品房销售均价同比2008年上涨24.72%。</span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="174" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.300377358490566" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIynicyNDmkIOS15L3ib0gicB5tgicsjNmZ9WzNDYkibM1EJthEzrJCWIAwTYL8Vh5C00icdMI0iaFOR2d4pw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2650" style="width: 100%;height: auto;"></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">最后，再给大家讲一个海外的致富鬼故事。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2013年，欧元区危机爆发时，欧洲央行的研究结果揭示了一些惊人的事实：意大利、西班牙、马耳他和塞浦路斯的平均财富高于德国。这是通过调查6.2万个家庭得出的结论。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">德国每个家庭的平均净财富约为5.14万欧元，意大利为16.39万欧元，西班牙为17.83万欧元。这主要是由于居住性房地产资产存在差异。只有47.7%的德国人拥有居住性房地产，而意大利和西班牙的比例分别为68.4%和82.7%。研究发现，偿还房屋贷款是创造财富的重要动机。拥有房屋的人的财富远高于租房者。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">另一项基于“健康、衰老和退休调查”的研究得出了类似的结果，该调查收集了欧洲各地年龄在50岁以上的22271人的数据。西班牙和意大利年龄在50岁以上的人所拥有的财富中，居住性房地产所占比例分别为76%和70%。考虑到西班牙和意大利的住房自有率最高，这并不奇怪。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">不过，西班牙和意大利的财富/收入比率也是最高的。财富/收入比率反映了平均财富和平均收入之间的比率。在50岁以上的人群中，这两个国家的平均财富是平均年收入的22倍。而住房自有率较低的德国和瑞典，财富/收入比率最低。这表明，财富不均和住房自有率存在关联，住房自有率高的国家财富不均程度较低。自有住房者与租房者的财富对比证实了这一点，表明房地产是创造财富的重要因素。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">根据德意志联邦银行的数据，德国没有抵押贷款负担的自有住房者平均净财富达到25.562万欧元，偿还抵押贷款的自有住房者平均净财富为16.02万欧元，租房者只有1.029万欧元。没有抵押贷款负担的自有住房者平均财富达到45.782万欧元，偿还抵押贷款的自有住房者平均财富为27.013万欧元，租房者只有4.775万欧元。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">你可能会认为，这种差异是由于高收入者更有可能购买房产，即住房自有是财富更大的结果而不是原因。但实证研究机构发现，两者之间的因果关系更为复杂。研究人员比较了家庭净收入相似的人，发现自有住房者和租房者在财富规模上存在显著差异。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这种差异的主要原因是两者在储蓄行为上的不同。除了支付房屋抵押贷款外，自有住房者和租房者在寿险、储蓄计划和其他形式的资本投资上投入了相同数量的资金。研究表明，自有住房者除了偿还抵押贷款外，还投资其他储蓄计划。未来，他们的房屋贷款将偿清，他们将有更多资金用于其他形式的投资。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这也解释了为何据称“富有的”德国人拥有的财富远不及“较贫穷的”意大利人和西班牙人。这种差异在很大程度上是由于意大利和西班牙的住房自有率远高于德国。拥有房产迫使人们在储蓄行为上非常自律。自有住房者创造的财富更多，高住房自有率国家的平均财富远大于低住房自有率国家的“奥秘”也在此。在进行博士研究时，梅拉妮·伯温-施马伦布罗克访问了472位平均财富为235万欧元的人，并进行了分析。她发现通过工作赚取的收入是创造财富的最重要因素，其次是继承财富。房产也在重要性上位列第三，48%的受访者表示房产是创造财富的重要部分，相比之下，只有20%的人对股市投资给予同样的评价。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">甚至有10%的人表示，房产是他们创造财富的最重要部分，而只有2.4%的受访者对股市所带来的利润作出了同样的表述。换句话说，这项研究表明，房产在创造百万欧元财富上的重要性是投资股票与基金的四倍。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">考虑继承的财富，房产的作用更大。上述调查表明，81%的富裕家庭继承了货币资产，而68%的家庭继承或以馈赠的方式获得了房产。然而，继承来的房产的价值为30万欧元（平均值），是继承来的货币资产的两倍。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">研究还发现，富有的企业家特别偏爱购买房产。超过一半的受访者明确表示，企业家精神是创造财富最重要的因素，同时拥有房产也是另一个重要因素。相反，40%在明确将拥有房产视为创造财富最重要部分的人中，也提到了企业家精神作为重要因素。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">通常，人们通过自雇或自主创业来创造财富，然后通过投资房地产使财富增长。我的情况与此类似。在我自己开公司四年后的2004年，我购买了一处位于新克尔恩的房产，拥有24套住房，可供多个家庭使用。当时，这个地点被认为是柏林最糟糕的地区之一。只有一个人反对我进行这项投资，那就是将这处房产卖给我的房产经纪人。11年后，他以四倍的价格将这处房产卖给另一位投资者。当我向认识的人提起我的计划时，其中包括房地产专家，他们的共同反应是：不要这样做。德意志银行拒绝为这项投资提供资金支持，因为新克尔恩被认为是风险太高的地区。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我查看了过去在报纸上发表的文章。德国首都的房地产市场如今被认为是全球最有吸引力的市场。2003年3月20日，《每日镜报》报道了德国经济研究所（DIW）组织的“柏林未来专题讨论会”。DIW得出的结论是，柏林在经济增长方面落后于德国其他地区。2003年8月22日，《柏林晨邮报》报道称，柏林房地产市场的空置率已经达到“创纪录的高点”，有16万套住房处于空置状态。2004年2月10日，《房地产报》刊登了一篇题为《柏林房市承受压力》的文章，指出柏林总共有13万套空置房屋。2004年11月，德国明镜电视台播发了关于新克尔恩的报道，称其为“柏林贫民区”。该地区超过30万居民中，将近1/4是失业人员。2004年1月，《柏林日报》提醒说：“新克尔恩很快会变得无法管理。”2004年9月9日，《世界报》上一篇报道的标题是：“新克尔恩：贫困中心区——靠福利过活是常态。”我相信这些报道和研究报告反映了柏林房地产市场的负面情况。新克尔恩的房价非常便宜，因为没有人愿意购买这里的房子。我以102万欧元的价格买下了这处房产，初始毛收益率接近15%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在支付了房产经纪人佣金、房产转让税和初期维护费后，我总共花了121.5万欧元。幸运的是，我遇到了一位聪明的银行家。他知道我的投资会有回报，并向我提供了116.4万欧元的贷款，用于购买房产和支付房产转让税，另外还提供了7.8万欧元的贷款用于升级改造房屋，总计124.2万欧元，比我的总花费多2.7万欧元。换句话说，我无需动用自己的资金就买下了这处房产。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">然而，最初的还款率定在6%这个高水平。到2015年3月底，剩余债务仅为22.4万欧元。当柏林房地产市场的价格开始飙升到让我感到失去理性的水平时，我决定出售这处房产，并以420万欧元的价格卖出。在过去的10年里，我只适度提高了租金，但我以6.8倍租金购买的公寓最终以24倍价格卖出。换句话说，我从这项成本为零的投资中赚取了400万欧元。当然，这是房地产投资中罕见的成功案例，很难复制。但这并不意味着它不是一个具有启发意义的例子。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">和其他任何投资一样，购买房产时需要预见未来。我清楚柏林房地产市场当时存在的问题：高空置率，租金停滞甚至下降。我也了解到像新克尔恩这样的地区特有问题，但我相信这些负面因素已反映在价格中。然而，我也清楚高空置率和低租金意味着几乎没有新楼盘在建。在一个人口超过300万的城市中，因为没有利润，每年只有几千套新房在建。我当时预见到这种情况迟早会导致空置率下降，租金和房价上涨。正因为如此，我购买了位于新克尔恩的这处房产。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">当时，我根本不认为这是一项有风险的投资。即使这处房产没有升值，多出来的租金收入也足够吸引人，因为它可以用来偿还巨额分期贷款。如果该地区的租金或购买力没有增长，我可能仍然能轻松获得100万欧元的回报，而不是将成本为零的投资变成400万欧元的回报。因此，对于这笔在不那么理想的地段使用高比例贷款进行的投资，我认为没有理由认为它特别有风险。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这个投资的例子说明，对于房地产市场的许多常见看法充其量只是表面上正确。许多人会告诉你，在“理想的地段”投资是最好的选择。然而，实际上，在某些情况下，在被认为是“不怎么样的地段”购买房产可能比在“理想的地段”更有可能带来聪明的投资。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">和任何投资一样，如果你逆市而行，并且根据正确的信息形成自己的观点，那么你通过购买房产有可能获得丰厚的利润。当然，大家普遍认为，在借贷比率超过100%的情况下购买房产是非常危险的。在这个特定的案例中，我能够这样做，完全是因为银行估计到抵押品价值会增长。这次冒险带来了回报，因为我将房屋出租所带来的利润用来偿还贷款，而不是将其花掉，另外也是因为房地产价格的发展趋势正如我所预料。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房地产能让你变得富有吗？和其他任何一种投资一样，通过将资金投入精挑细选的直接投资或封闭式基金而不是进行多样化投资，你能增加赚钱的机会。我直接投资柏林房地产市场的亲身经历就是一个很好的例子。如果我把钱投入一个注重多样化投资的基金，我获得同样的两位数收益的可能性微乎其微。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这种投资比投资诸如开放式房地产基金之类的多样化投资的风险更大吗？如果你没有关注相关投资机会的每一个细节，风险肯定很高。但是当然，取得丰厚回报的可能性同样也更大。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">此外，和其他任何投资一样：随大流并投资与其他所有人相同的机会或许看似稳妥，但事实上这是一种很少能获得回报的高风险做法。如果你有勇气逆潮流而动，也有比其他人更准确地预测房地产市场走势的专业知识，因此可以捡到便宜，那么你就能在这方面获得巨大的利润。</span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">这个致富鬼故事告诉我们：</span><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">1、租房的人大概率比有房的人要穷一些，下一代人也会受影响；</span></p><p><span style="font-size: 18px;">2、只有在市场最惨的时候，普通人才有机会用别人的钱买自己的房子，加杠杆其实是一种福利；</span></p><p><span style="font-size: 18px;">3、理想的地段并不是投资最好的选择，关键还是要看价格；</span></p><p><span style="font-size: 18px;">4、专家们往往都是错的，因为他们的工作是打造自己的知名度，而不是帮你做好投资，每个人都应该为自己的财富负责，要学会算账，认真的精打细算；</span></p><p><span style="font-size: 18px;">5、不要随大流，试试看逆潮流而动。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="771" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIynicyNDmkIOS15L3ib0gicB5tfA2Tvbd2Ty24XGk0tQj68yRCydtC32PY2BJlAmnSKV3ZnUrtSceRCA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="3024" style="width: 550px;height: 733px;"></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>