在韩国的发展历史里，你看到了自己吗？

<p>文章探讨了韩国租房模式及其经济背景和社会影响。</p><p><br /></p><p>1. 租房模式：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 月租房：按月付房租。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 全租房（传世房）：租客一次性支付高额押金（一般为房子总价的50%~80%），租期内无需支付房租，租约到期后押金全额退还。</p><p><br /></p><p>2. 经济背景：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 2020年，韩国房地产市场逆势上涨，全国住宅交易价格上涨了5.36%。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 疫情导致经济下滑，收入减少，购房意愿下降，租房需求上升。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 房价上涨使得房市成为现金流的重要来源，催生租房和炒房需求。</p><p><br /></p><p>3. 全租房模式的优势：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 对租客：节省租金。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 对房东：通过炒房赚钱，租金收入用于炒房，形成良性循环。</p><p><br /></p><p>4. 经济环境的影响：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 低息环境和房价上涨促进了全租房模式的兴起。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 韩国居民债务和GDP的比值上升到超过100%，借贷杠杆过高。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 2021年加息周期导致市场流动性收紧，房市泡沫破裂，房价大幅下跌。</p><p><br /></p><p>5. 银行业的角色：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 过度放贷和高杠杆导致1997年亚洲金融危机。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 财阀和银行业在金融危机中受到重创，韩国政府向国际货币基金组织借款580亿美元。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 危机后，韩国开始大规模整改银行业，但银行业仍是经济的软肋。</p><p><br /></p><p>6. 社会和经济影响：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 阶层固化：财阀控制经济和政治，市场竞争受限，教育和职业路径单一化。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 教育热：学生面临巨大压力，补习班和考试泛滥。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 生育率低迷：高压环境导致生育率持续下降，未来人口结构堪忧。</p><p><br /></p><p>7. 结论：</p><p>&nbsp; &nbsp;- 韩国经济奇迹背后隐藏着高自杀率、低幸福指数和高工作时长等社会问题。</p><p>&nbsp; &nbsp;- 经济发展带来的后遗症需要关注和解决，以实现可持续发展。</p><p><br /></p><p>【以下为正文】</p><p><br /></p><p>韩国的租房分为两种形式：月租房和全租房（也叫传世房）。月租房就是我们熟悉的按月付房租。而全租房是韩国独创的租房体系，租客会在租期开始前一次性支付一笔高昂的押金，一般是房子总价的50%～80%；之后，租客就可以在合同期内“免费”住在房子里，租约到期后，房东会如数返还全部押金。</p><p><br /></p><p>不知道大家看到这种模式，会不会一脸问号？首先，如果租客有能力一次性拿出房价的50%～80%，为什么不自己买一套房，却要选择租房？其次，对房东来说，押金全数返还，那不就意味着收不到房租？房东又图什么呢？</p><p><br /></p><p>第一个问题其实恰恰反映了很多韩国年轻人的生活观念，他们更愿意把钱花在提高生活品质上，比如吃好穿好、外出旅行……而不愿意被房贷套着大半辈子，因此更愿意考虑租房。而全租房比起普通的月租模式，最大的好处就是省下了租金，颇受租客欢迎。</p><p><br /></p><p>而要理解第二个问题，也是全租房模式能够兴起的关键，我们不妨把时间倒回全租房最热的2020年。受疫情大环境的影响，韩国GDP出现了自1998年亚洲金融危机以来的首次负增长，但房地产市场却逆势上涨，全国住宅交易价格上涨了5.36%。也就是说，整体经济下滑，大家收入减少，买房意愿下降，租房需求上升；而同时房价上涨，就让房市成了现金流的不二去处。这样的经济环境催生出了租房和炒房的需求。</p><p><br /></p><p>而在房价上涨的环境下，全租房的模式恰恰迎合了双方的需求。对房东而言，以全租房的方式拿到大部分房款，就可以用这部分房款（或者再向银行借一部分贷款）拿去炒房，再以全租房的方式回笼资金，再去炒房。租期将满之时，房东只要把房子转手就可以拿回更多的钱，将一部分还给租客，剩下的就是自己炒房的收益。只要房价不断上涨，对房东而言就稳赚不赔。而且有趣的是，很多租客的钱反倒是从银行贷出来的，这在我们看来可能有点匪夷所思：银行不把贷款给有房（有抵押物）的人，反而贷给没有抵押物的租客。</p><p><br /></p><p>就这样，房东、租客、银行形成了三赢的局面：租客可以“不花钱”租房；房东通过炒房赚钱；银行通过给租客和房东贷款，业务量成倍扩大。就这样左脚踩右脚，在全租房模式的助推下，韩国房价飞涨。</p><p><br /></p><p>然而，如果我们仔细看全租房模式就会发现，这套体系的维持有两个重要前提：一是低息的环境，这对租客和房东而言还贷压力较小，他们才会愿意贷款，才会助推市场泡沫的增长；二是房价不断攀升，只有这样房东才能从炒房中获得收益。对房东来说，房子一租出去，相当于资金回笼大半，也可以看成一种变相的抵押贷款，这种方式很容易导致杠杆过高。韩国的居民债务和GDP的比值也一直升到了超过100%。连美国这么爱玩杠杆的国家在次贷危机最严重时，这个比例都不到100%，可见韩国的借贷杠杆有多夸张。</p><p><br /></p><p>而杠杆的天敌是什么？加息、流动性收紧。</p><p><br /></p><p>韩国在2021年为了抵抗通胀，进入加息周期，利率从2021年7月的0.5%一直加到2023年1月的3.5%，市场流动性瞬间收紧，房市华美的假象也随之坍塌，韩国房市陷入流动性困境。第一个引爆的便是高举杠杆炒房的房东，房价下跌，没有人愿意接盘，房子开始折价出售。从2022年起，韩国的房价开启了连续的大幅下跌模式。一些房东没有资金返还押金，不得不卷款潜逃，银行只能拍卖房子止损。更可怜的是租户，他们不仅流离失所，还要支付高额的利息，很多年轻人看不到希望从而发生了更多社会悲剧。</p><p><br /></p><p>比较落后的韩国银行业，除了间接导致全租房模式的兴起，还带来了一个更直接的后果——亚洲金融危机。</p><p><br />1997年，金融危机席卷全亚洲，东南亚各国相继倒下。但韩国的经济实力有目共睹，所以市场普遍认为它不会受到太大冲击。但出人意料的是，它竟然也跟东南亚小国一样，一碰就倒了。这背后又是银行业过度放贷、杠杆过高所引发的问题。</p><p><br />韩国财阀旗下的很多子公司并没有盈利能力，就靠着利息低廉的银行借贷支撑，而银行又觉得自己有政府撑腰，所以放贷的时候也肆无忌惮。这就导致金融危机来袭时，银行和财阀一受冲击就都陷入了严重的资金链断裂的危险中，连带着把整个韩国经济拖下水。韩国不得不紧急向国际货币基金组织借债580亿美元，这也是当时国际货币基金组织历史上最大的一笔救助款。一直高歌猛进的韩国GDP也在1998年下降了5.1%。</p><p><br />1998年金融危机之后，韩国开始大规模整改银行业。但银行业牵一发而动全身，整改只能小步慢来。所以直到现在，韩国的银行业相对于其发达的实体经济来说都是一个软肋。</p><p><br />财阀也在这次金融危机中受到了很大冲击。55家财阀相继倒闭，其中还包括当时韩国第二大财阀——大宇，它的倒闭也带来了韩国有史以来最大的破产。刚成立不久的三星汽车也在这场危机中彻底垮台，成了三星最不愿回首的失败案例。</p><p><br />还有大量财阀被迫将子公司剥离出去。外资和一些资金状况不错的韩国财阀则借此机会低价收购，比如现代就趁机收购了起亚，成了韩国具有垄断性质的车企。</p><p><br />好在韩国实体经济的基础还在，现金流接上之后，很快从金融危机中恢复过来。财阀们的规模相比1997年之前有所收敛，但实力并没有因此削弱多少，尤其是前四大财阀，地位反倒比之前更稳固了。如今，韩国最大的50家上市公司中有47家都是财阀。</p><p><br /></p><p>金融危机之后，韩国的经济发展也一直很快。虽然不再像“汉江奇迹”那一段时间有超过10%的增长率，但成功地开始向技术创新和服务业发展。三星、现代、LG这些品牌不光在韩国国内，在全球的竞争力也越来越强。韩国人均GDP也上涨到35000美元，几乎与日本齐平了。</p><p><br />从数据上看，韩国的经济奇迹似乎还在继续。但在那些光鲜亮丽的数据背后，韩国却有着所有发达国家中最高的自杀率、最低的幸福指数和最长的工作时长，而这些其实都是飞速发展带来的后遗症。</p><p><br />阶层固化</p><p><br />首先是大财阀对经济和政治的控制让韩国陷入了阶层固化。</p><p><br />它们的存在扭曲并抑制了市场竞争。虽然这些公司本身发展很快，带来了GDP的快速增长，但具体到每个普通韩国人的生活，他们选择的空间变得越来越小。大家的目标变得惊人的单一：努力上好的中学，努力考进好的大学，努力进入四大财阀工作，努力进入管理层。</p><p><br />这也让韩国人逐渐对教育产生了不理智的追求，有人用“教育热”(Education Fever)来形容这种情况。<br />绝大部分人的学生生涯都充斥着各种补习班和考试，有95%的学生会参加一种叫作hagwon（韩语写作）的课外辅导班。平均每个韩国家庭都有1/5的开销用在这些辅导班上。很多韩国高中生都需要早上五六点爬起来去上学，晚上自习学到十一二点，回家之后还要再去hagwon补习到凌晨两三点！</p><p><br />大部分学生的终极目标就是要考进韩国三所最好的大学：首尔大学(Seoul National University)，高丽大学(Korea University)，延世大学(Yonsei University)，简称“SKY”。</p><p><br /></p><p>韩国有句俗语，大概意思是说：“你要是一天晚上睡3个小时，就能上SKY；你要是睡4个小时，就只能上个普通大学；你要是睡5个多小时，那大学就甭想了！”可以想象韩国学生的压力之大。</p><p><br />政府为了限制这些补习班，颁布法律说晚上十点以后不得组织补习班，然而这条法律治标不治本。补习班没有了，大家便转向了更贵的私教课，因为社会阶梯的现状和大家的观念其实并没有变。</p><p><br />这种对考大学的过分追求还导致韩国本科生的失业率甚至比没有本科学历的人还要高。</p><p><br />那考上SKY，就能放飞自我，自由选择工作了吗？也不能。要想进入四大财阀，还需要再过一次独木桥。三星每年都会针对应届生举办一次考试，参加的人有10万之多，只有不到10%的应试者会被录取。</p><p><br />进了大财阀以后也依然不能获得自由。几乎所有人都拼尽全力想利用向上的阶梯爬到高位。平均每个韩国人每年只请6天假，而韩国的平均工作时长又是所有发达国家中最长的。很多公司还有工作之后去应酬、喝酒的文化，基本上也都是半强迫性的。</p><p><br /></p><p>这种过于固定的社会阶梯导致韩国人一生的各个阶段都处于竞争激烈的环境中，生活和工作的标准都被社会给规定好了，人要做的就是努力达到目标。GDP虽然增长了，可大家都被压得喘不过气来。</p><p><br />这种教育和工作上所谓的“内卷”给韩国人带来的负面情绪、负面压力，可能并没有在GDP、失业率、通货膨胀率这种经济数据中反映出来，但是对当代韩国人，尤其是韩国年轻人的影响巨大。</p><p><br />生育率低迷</p><p><br />在如此高压的环境中，韩国的生育率不断下降，也就不奇怪了。</p><p><br />发达国家的生育率往往都会偏低，但韩国的生育率在发达国家中，处于最末端。根据世界银行的统计，韩国的生育率只有0.84，是全世界最低的。如果一个国家想要维持人口数量，生育率至少要达到2，而一般认为低于1.5就是过低生育率了，韩国却只有0.84，这意味着平均每位韩国女性一生只生0.84个孩子。</p><p><br /></p><p>2020年韩国的人口结构图，呈钟形，新生人口急速下降。</p><p><br /></p><p>如果仔细看，大家还会发现在62岁左右有一个明显的生育高峰，倒推回去，它正对应着20世纪60年代的“汉江奇迹”时期。</p><p><br /></p><p>仅就当下来看，韩国的人口结构对经济发展是非常有利的。处于工作年龄的人口占据了最高比例，而需要被照顾和赡养的老人和小孩都非常少。可作为一个国家，不能仅着眼于当下，二三十年后，大量青壮年步入老年，新生人口却长期低迷，韩国的情况将非常不乐观。所以韩国政府这两年为了促进生育也颁布了各种政策，比如夫妻共同休育儿假、设置“父母津贴”“婴儿补贴”等等。但这些举措目前来看，收效甚微。</p><section class="channels_iframe_wrp custom_select_card_wrp"><mp-common-videosnap class="js_uneditable custom_select_card 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