地产行业变天了？

<section data-layout-id="0" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">最近两份头部券商的最新研报，把当前国内房地产行业的真实面貌扒得明明白白。一边是9月第一周的成交数据已经出现同比正增长，地方放松政策还在密集落地；另一边是龙头房企半年报集体透底：行业整体还在磨底，但分化已经到了极致，央国企拿着低息土地、缩表降杠杆已经完成，新模式的转型也跑在了前面。</span></section><section data-layout-id="1" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">持续了三年的地产下行周期真的要结束了吗？普通人现在该关注哪些方向？今天我们就结合财通证券最新周报和华泰证券2026年中报综述两份权威报告，把当前行业的真实情况、未来的投资机会给大家讲清楚。</span></section><h1 data-layout-id="2" style="font-size: 20px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;text-align: center;"><span leaf="">一、最新成交数据：新房二手房同比都正增长了，行情真的回暖了？</span></h1><section data-layout-id="3" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">先看刚出炉的一周高频数据，这是最能反映当前市场温度的指标。根据财通证券2026年9月第一周（8月29日-9月4日）的跟踪数据：</span></section><ul style="font-size: 15px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);line-height: 2.0;margin-bottom: 24px;" class="list-paddingleft-1"><li style="margin-bottom: 0px;"><section style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">新房市场：监测的36个城市新房成交面积164万方，环比上涨5.2%，同比上涨1.1%，是为数不多同比转正的周度数据；今年截至9月4日累计成交5773.8万方，同比仍降14.7%，说明整体还是弱复苏，不是全面暴涨。分城市来看，上海新房成交环比大涨48.5%，一线城市核心需求依然旺盛，而北京、深圳环比分别降4.3%、7.2%，回暖还是结构性的。</span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">二手房市场：15个监测城市成交面积143.6万方，环比降5.6%，但同比大涨11.2%；截至9月4日全年累计成交同比已经上涨4.2%，说明二手房的复苏比新房更早更明确，这也符合市场企稳的一般规律：一般是二手房先回暖，再传导到新房。</span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">库存去化：目前13个统计城市新房累计库存6183.9万平方米，环比降0.1%，同比大降20.7%；整体去化周期16.5个月，同比缩短3.4个月。分化非常明显：一线、新一线、二线去化周期都在11-13个月，属于健康区间，只有三四线城市去化周期高达118.2个月，接近10年，压力依然巨大，这也印证了核心城市和低能级城市的行情完全是两个世界。</span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">土地市场：上周百城土地成交建筑面积1081.4万方，环比降44.9%，同比降48.4%，流拍减少但房企拿地依然非常谨慎；不过成交楼面价同比涨19.8%，溢价率涨3.1个百分点，说明核心地块的竞争还是挺激烈的，房企都在抢好地，不愿意碰远郊差地。</span></section></li></ul><section data-layout-id="8" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">政策端最近也在持续加码放松：中央层面住建部印发第二批“好房子”建设经验，在全国推广上海、福建、青岛等地的经验，从建设标准、品质提升、科技赋能、旧改等多个方向推动行业向高质量转型。地方层面，武汉放宽公积金提取、加大异地贷款支持、给新城区购房优惠；海口直接松绑限购：落户即可买房、多孩家庭可以多买一套、允许“以旧换新”改善购房，限购套数计算范围缩小到海口市，相当于给改善需求开了大口子。</span></section><section data-layout-id="9" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">整体来看，当前地产市场就是“弱复苏、大分化”：核心城市需求已经企稳，三四线还在去库存，政策还在持续托底，整体行业正在筑底，没有全面复苏，也没有继续大跌。</span></section><h1 data-layout-id="10" style="font-size: 20px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;text-align: center;"><span leaf="">二、龙头房企中报透底：全行业都在缩表，谁活下来了？</span></h1><section data-layout-id="11" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">再看完中报数据，我们就能明白行业的底在哪里，谁能熬到新周期。华泰证券选取了12家覆盖不同类型的主流房企（8家央国企、1家混合所有制、3家民企）作为样本，对2026年上半年的业绩做了全面梳理，整体结论非常清晰：行业还在磨底，但缩表已经接近完成，头部稳健房企已经具备了穿越周期的能力。</span></section><h2 data-layout-id="12" style="font-size: 17px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;"><span leaf="">1. 业绩：结转规模还在降，但毛利率已经见底了</span></h2><section data-layout-id="13" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">2026年上半年，12家样本房企合计营业收入5421.5亿元，同比下降15.7%，降幅比2025年全年还大，其实这是前期销售低迷的滞后反应——前几年卖的房子少，这两年自然结转的收入就少，这个趋势预计还会持续1-2年。只有中国海外发展（+17.3%）、招商蛇口（+9.9%）两家头部央国企实现了收入正增长，主要就是因为他们在核心城市的项目多，结转不受影响。</span></section><section data-layout-id="14" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">利润端跌幅更大：合计归母净利润259.2亿元，同比降24.8%，跌幅比收入大，主要因为费用是刚性的，合作项目盈利也在下滑。但值得注意的是，毛利率已经接近企稳了：12家平均毛利率14.96%，同比只微降0.29个百分点，降幅比2025年的0.85个百分点大幅收窄，而且绝对值还比2025年全年回升了1个百分点。新城控股、华润置地、中国海外宏洋等不少房企的毛利率还实现了同比提升，说明随着前几年高价地去化完成，后续毛利率会逐步企稳回升。</span></section><section data-layout-id="15" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">另外一个好信号是资产减值压力大幅减轻：上半年4家A股样本存货减值合计只有0.38亿元，去年同期是6.93亿元，降幅接近95%。主要原因就是核心城市房价跌幅收窄，房企都收缩了低能级城市布局，新增土储质量提升，“好房子”的产品力也能对冲一部分价格压力。未来行业盈利会越来越分化，有好地、好产品、稳定运营业务的房企，会率先迎来盈利拐点。</span></section><h2 data-layout-id="16" style="font-size: 17px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;"><span leaf="">2. 销售：降幅大幅收窄，头部央国企已经实现正增长</span></h2><section data-layout-id="17" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">上半年12家样本房企合计销售额7802.68亿元，同比降5.8%，降幅比2025年全年明显收窄，比百强房企平均-13.6%的降幅好很多，说明头部房企的销售韧性更强。5家房企已经实现销售额正增长，其中中国海外发展同比涨11.3%，是TOP10房企里唯一实现双位数增长的；另外中国海外宏洋（+15.3%）、中国金茂（+7.7%）、招商蛇口（+8.3%）、华润置地（+5.6%）也都实现正增长，这些清一色都是央国企。</span></section><section data-layout-id="18" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">而跌幅比较大的是两家主流民企：新城控股降38.5%，龙湖集团降52.7%，这两家其实也没有暴雷，只是主动收缩开发规模，把重心转到了商业地产运营，属于主动转型，不是被动出问题。</span></section><h2 data-layout-id="19" style="font-size: 17px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;"><span leaf="">3. 拿地：全行业大幅收缩，优质资源都集中到央国企手里了</span></h2><section data-layout-id="20" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">上半年12家样本房企合计拿地1935亿元，同比大降50.3%，全行业都在“以销定投”，不敢拿地，拿地强度只有24.8%，比去年下降了15.9个百分点。但分化非常明显：头部央国企不仅拿地更稳，而且拿地的权益比例还在提升——比如华润置地拿地权益比例达到95%，同比提升23个百分点，就是要用自有资金拿核心地块，未来利润也都归自己，不需要和别人分。</span></section><section data-layout-id="21" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">从拿地城市来看，所有房企都在往核心城市集中：中国海外发展只拿一线和核心二线，越秀地产核心六个城市的土储占比73%，华润置地一二线土储占比85%，核心城市的优质地块越来越集中到资金实力强的头部央国企手里，中小房企和民企已经拿不到好地了。</span></section><section data-layout-id="22" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">土储规模也在持续收缩：上半年8家港股样本未结转土储面积同比降15.8%，全行业都在“去库存、控增量”，整个行业都在主动缩表，不是被动缩表。</span></section><h2 data-layout-id="23" style="font-size: 17px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;"><span leaf="">4. 融资：杠杆持续下降，央企融资成本已经进入2%时代</span></h2><section data-layout-id="24" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">杠杆方面，上半年12家样本合计有息负债同比降3.1%，全行业都在持续降杠杆。头部稳健房企的净负债率已经非常低：滨江集团净负债率已经降到负数，中国海外发展、华润置地、中国海外宏洋、建发国际的净负债率都在50%以下，财务安全垫非常厚。</span></section><section data-layout-id="25" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">更关键的是现金流：上半年销售额降了5.8%，但12家房企期末现金余额合计7255.03亿元，同比只降0.8%，基本保持稳定。为什么？因为拿地支出少了一半，回款优先，央国企融资渠道畅通，加上经营性业务贡献稳定现金流，所以流动性非常充裕，安全垫足够厚。</span></section><section data-layout-id="26" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">融资成本的分化是最极致的：上半年重点房企平均融资成本3.14%，比去年末又降了11个基点。央企除了布局三四线的中国海外宏洋，融资成本全部进入2%时代，就连民企里的滨江集团融资成本也只有2.8%，龙湖集团也只有3.4%，而中小民企融资成本依然在8%以上，根本拿不到便宜钱。</span></section><section data-layout-id="27" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">华泰证券的报告提到，刚落地的“828新政”推出了主办银行制，未来财务越稳、现金流越好的房企，能拿到更便宜的钱，会形成“融资成本低→拿好地→盈利好→融资更便宜”的正向循环，分化会越来越大。</span></section><h1 data-layout-id="28" style="font-size: 20px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;text-align: center;"><span leaf="">三、828新政开启地产新时代：从赚快钱的高杠杆时代，到赚稳钱的运营时代</span></h1><section data-layout-id="29" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">2026年8月28日，多部门联合推出了新一轮房地产制度改革，也就是业内说的“828新政”，这标志着运行了近30年的预售制逐步退出，行业正式进入现房销售的新时代，整个商业模式都变了。</span></section><section data-layout-id="30" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">新政核心内容其实就是三点：第一，新老划断，预售门槛提升到主体封顶，逐步推广现房销售；第二，推行主办银行制，资金封闭管理，防范烂尾；第三，金融配套支持，把个人住房贷款最长期限延长到40年，降低月供压力，支持房企合理融资，向现房销售倾斜。</span></section><section data-layout-id="31" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">这次改革对行业的影响是根本性的：过去房地产行业是“高杠杆、高周转”的模式——拿地靠借钱，卖房靠预售，用很少的自有资金就能撬动很大的盘子，赚的是杠杆的钱、规模的钱。新政之后，现房销售要求开发商自己垫钱把房子建好才能卖，回款周期拉长，资金门槛大幅提高，中小开发商没钱根本玩不起，行业会从“规模驱动”彻底转向“质量和运营驱动”。</span></section><section data-layout-id="32" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">现在头部房企其实已经提前转型了，主要有三个方向： 第一，从开发商变成综合运营商，持有经营性不动产，靠REITs退出。现在很多头部房企都在做商业地产、写字楼这些持有型物业，而且REITs的通道已经打通了：上半年华润置地把成都万象城做了REITs出表，募了105亿，是目前最大的消费REITs，等于把存量资产变成了现金，可以再去投新项目，形成“开发-持有-REITs退出-再开发”的良性循环。REITs对房企的好处非常多：一是盘活存量回笼现金，二是给资产重新定价，三是做成轻资产模式，不用一直靠开发卖房子赚钱，现在华润、新城、保利、招商都在做，这是未来的大方向。 第二，轻资产业务成为第二增长曲线。代建、物管这些轻资产业务，低杠杆、现金流稳定、抗周期，现在很多房企都在发力：绿城的代建已经做到出海，建发国际也在加快物管外拓，未来这些业务会成为房企稳定的利润来源，对冲开发业务的波动。 第三，越来越看重综合实力，不是比谁规模大，是比谁能赚钱。新政之后，什么样的房企能胜出？华泰总结了五类，确实很有道理：</span></section><ol style="list-style-type: decimal;font-size: 15px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);line-height: 2.0;margin-bottom: 24px;" class="list-paddingleft-1"><li style="margin-bottom: 0px;"><section><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 17px;">布局高能级城市的房企：高能级城市本来预售监管就严，新政对他们影响小，而且需求更稳，房价更有支撑；</span></span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 17px;">融资和资本能力强的房企：现房销售回款周期长，需要更多资金，只有头部央国企能拿到便宜钱，能拿到主办银行的支持，中小房企比不了；</span></span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 17px;">产品力、工程能力强的房企：现房销售是“所见即所得”，产品好不好一眼就能看到，产品力强的卖得快、卖得贵，工程能力强能缩短工期，降低资金成本，IRR（内部收益率）自然更高；</span></span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 17px;">自持业务占比高的房企：新政主要影响住宅开发，自持业务受影响小，反而因为行业收缩，竞争变少，加上REITs等政策支持，能获得更好的发展；</span></span></section></li><li style="margin-bottom: 0px;"><section><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 17px;">头部二手房经纪商：未来二手房市场会越来越大，新房需求也会外溢到二手，头部经纪商直接受</span>益。</span></section></li></ol><h1 data-layout-id="38" style="font-size: 20px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;text-align: center;"><span leaf="">四、机构看好的投资方向：这三类标的是当前核心主线</span></h1><section data-layout-id="39" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">两份报告的投资推荐其实高度重合，都认为现在行业已经进入新周期，要选财务稳健、具备核心竞争力的结构性机会，不要碰问题房企，具体分为三个方向：</span></section><section data-layout-id="40" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">第一类：内地开发商，选财务稳健、布局核心城市的龙头</span></section><section data-layout-id="41" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">第二类：轻资产运营公司，物管和商管的价值正在重估</span></section><section data-layout-id="42" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">第三类：港资开发商，受益香港楼市复苏，收租稳定适合拿长线</span></section><h1 data-layout-id="43" style="font-size: 20px;font-weight: 400;color: #EA7800;margin-bottom: 12px;line-height: 2.0;text-align: center;"><span leaf="">五、需要注意的风险</span></h1><section data-layout-id="44" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">最后也要提示大家，地产行业现在还是筑底阶段，依然有风险需要注意： 第一，政策放宽不及预期：如果政策落地效果不好，会影响市场复苏的节奏； 第二，销售复苏不及预期：如果经济复苏慢，居民收入预期没修复，销售可能继续低于预期，房价也可能超预期下跌； 第三，信用风险还没完全出清：部分中小房企依然有债务压力，流动性可能继续恶化，一定要避开问题房企。</span></section><section data-layout-id="45" style="font-size: 17px;font-weight: 300;color: rgba(0,0,0,0.9);margin-bottom: 24px;line-height: 2.0;"><span leaf="">总结一下，当前房地产行业已经走完了最艰难的下跌阶段，全行业缩表接近完成，政策持续托底，核心市场已经企稳，828新政开启了新的发展周期，未来机会都在头部稳健房企、优质轻资产运营商，不要去碰三四线的小房企，也不要去赌问题房企反弹，聚焦核心龙头，才能在地产新周期赚到钱。</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>