地产行业的十大失衡

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（一）土地供需失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">我国每年有大量耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地。从保证粮食安全的角度看，我国需要至少18亿亩耕地，但现在只有不到20亿亩，显然供需失衡。为此，我国应逐步收紧土地供应，加强土地的集约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">从城市建设用地的分配结构上看，工业用地占比太高，挤占和压缩了住宅用地。相比欧美国家，我们工业用地配置占比偏高，商业和住宅类住房用地占比偏低。这个比例是不平衡的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">从区域上看，资源配置在城市间的不平衡也是一个问题。政府有时候会进行逆向调控，对大城市有意控紧一点，而中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一点。这导致了资源的不平衡分配。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（二）土地价格失衡&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">过去十年，一线城市房价涨幅达到8倍至10倍。有人认为这是通货膨胀所致，但实际上，M2在过去十年里增长了十多倍，而房价也涨了大约十倍。货币膨胀只是房价上涨的必要条件。地价是决定房价的根本因素，而控制地价是控制房价的关键。现在，土地升值失衡，原因是土地拍卖制度、土地供应不足和拍卖用地成本高。这三个因素相互叠加，导致地价不断上升。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（三）房地产投资失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应超过25%，这可以从国际上房地产运行的“六分之一理论”中找到答案。对于一个城市而言，GDP不能全部用于投资房地产，否则就无法持续健康发展。每年固定资产投资不应超过GDP的60%。大陆31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。投资占GDP比重太大，就会不可持续，导致失衡越来越重。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（四）房地产融资比例失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2011年，全国人民币贷款余额为54.8万亿元，其中房地产贷款余额为10.7万亿元，占比不到20%。然而，随着时间的推移，这一比例逐年上升。到了2016年，全国贷款余额达到106万亿元，房地产贷款余额已经增加到26.9万亿元，占比超过25%。房地产占据了全部金融资金量的25%，但是仅贡献了7%左右的GDP。2018年，全国贷款增量的45%来自房地产，甚至一些国有大型银行的增量有70%到80%是房地产。因此，房地产占用了过多的金融资源，导致许多金融“活水”没有进入实体经济，这就是“脱实就虚”的具体表现。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（五）房地产税费占地方财力比重过高</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">近年来，房地产税费占中央和地方全部财政收入的约35%，虽然比例不高，但考虑到房地产税费属于地方税、地方费，和中央财力无关，与地方财力相比，这一比重显得过高。全国10万亿元的地方税收中，约有40%（即4万亿元）与房地产相关，再加上3.7万亿元的土地出让金，近8万亿元的地方财政预算收入中，近8万亿元与房地产相关。政府过度依赖房地产，地方政府的财力从房地产上获得支持，需要解决这种失衡状况。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（六）房屋销售租赁比失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在欧美国家，商业性房屋销售和租赁各占50%。租赁分为两类：开发商自持物业出租和个人购买后出租。新加坡有70%—80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前，我国大部分居民也是住在政府、集体或企业的公房体系中，产权归公家，住户只有承租使用权。近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">当前，中国房屋租赁市场有四个不足：（1）租赁者缺乏讨价还价的能力，业主可以随意调整租金。（2）业主可以随时收回房屋，稳定性不够。（3）租房者无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与当地居民同等的待遇。（4）由于存在这些问题，老百姓产生了一种思想意识，即把租房作为一种短暂的、过渡的、临时性的办法。房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"> （七）房价收入比失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">刚才我们提到，“6—7年家庭收入买套房”是合理的“六分之一理论”逻辑。但实际情况远非如此。就房价均价而言，一线城市如北京、上海、广州、深圳、杭州等的房价收入比往往已高达40年左右，这一比例在世界范围内已经处于很高的水平。考虑到房价与居民收入比，高收入应对应高房价，低收入应对应低房价，均收入对应均房价。有人说，纽约的房价比上海还贵，海德公园的房价也比上海高。但是，伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍，就均价而言，伦敦的房价收入比还在10年以内。相比之下，我们的水平太高了！</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">一线城市的房价收入比高达40年左右，20多个二线城市也在25年左右。当然，也有一些小县城房价收入比在5—6年左右，甚至有一些地方出现了“空城”、“鬼城”，房子卖不掉的情况。通常我们说房价高，主要是指一、二线城市或三线中的一些活跃城市，由于各种原因导致房价收入比失衡。&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（八）房地产内部结构失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">由于土地供不应求，使得一、二线城市的房产开发量无法满足需求，其房屋库存去化周期只有三到四个月，即使在限售限购的情况下也是如此。政策一旦松绑，就会面临房源枯竭的危险。而有些城市的库存去化周期长达十几个月，甚至三四年都无法卖出，这是一种资源不均衡的情况。应该在供需不平衡的城市增加土地供应并建造更多的房屋；而在供过于求的地区，则不应该再批准土地。只有这样，才能调整资源的错配情况。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产开发属于供给端的概念，不能等到市场需求失衡后才从需求端下猛药调控，一定要从供给端入手，政府和企业应有比较明确的预测信息来进行供给。例如，如果一个城市有几百万人，那么人均住宅面积大致在40平方米左右，三口之家差不多需要90-120平方米。如果一个城市只有100万人，那么造4000万平方米的房子就足够了。如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就会变成70-80平方米的人均住宅面积，肯定会过剩。因此，在规划时，应该以人均40平方米作为基准，最多上下浮动10%-15%，不应由房地产开发商随意发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">政府也绝不能短视，只顾追求短期GDP，否则就会建造出一堆烂尾楼、空城，最终经济会陷入停滞。比如，一个城市应该建造多少写字楼呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就足够了，再多就会过剩。对于大城市而言，每平方米写字楼的成本会更高，但其资源利用率也会高一些，大体上按每平方米4万元GDP来规划。此外，商场的面积也应该基于商业零售额，大致可按每年每平方米2万元的销售额计算。如果每平方米商业零售额只有1万元，那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">因此，必须强化城市规划的理念，不能胡乱盖房，必须算好投入产出。现在，一些城市的开发商在城市中心地带或边缘地带都大量兴建写字楼，建造的大型商场往往有50万平方米的综合体，一下子就建了5个或10个。地方政府由着性子就批了下来，这些城市成为了空城、鬼城，这是一种不吸取教训的失衡现象。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（九）房地产市场秩序失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">为了追求利润，一些开发商常常买下土地后将原本规划为写字楼的改为住宅，规划为工业的改为商业，甚至容积率也会从最初的1：2</span><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;">变成1：3、1：4等。这种现象非常普遍。虽然最终这些行为会被政府罚款，但罚款数额却无法抵消它们的利润。无论是开发商勾结政府官员，还是开发商自作主张，最终都没有受到严厉的惩罚。有些开发商在销售房屋时，如果无法卖出房屋，就会将房屋“切碎”进行分销。另外，他们还会采用售后返租的方式，实际上是高息揽储，但老百姓觉得非常划算，很容易上当。一旦坏账，老百姓就会找政府，最终变成社会不稳定的因素。有些开发商在融资时，向银行、信托公司借高利贷，发行债券，然后再将手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资，在社会上骗取老百姓的钱。此外，还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动开发、五年内完成开发，但他们却将地一直囤着，十年下来地价却翻了十倍。这些问题亟需得到加强管理。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（十）政府房地产调控失衡</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">在经济下行时，地方政府往往会采取不同的措施来刺激或稳定房地产市场，这种来回摇摆会导致市场信心不稳定。此外，地方政府往往缺乏长期、稳定、法制化的措施，也缺乏有效的结构性调控。我们需要更好地平衡需求和供给，而不是仅仅在需求端进行短期、碎片化的调控。政策的频繁调整会影响人们的生活习惯、价值观念和家庭稳定，也会对金融市场和实体经济造成破坏。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房地产失衡会带来不良后果，包括房产成本高导致实体经济脱实向虚，企业资金转向房地产，职工需离开高房价地区，以及泡沫高房价对经济的负面影响。长期来看，房价应按GDP和城市居民收入增长率同步增长，而泡沫高房价必须引起重视并解决。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="384" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6638888888888889" data-s="300,640" 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