天价236亿！243轮鏖战，谁夺走了广州最后一块“绝版王炸”？

<p data-pm-slice="0 0 []"><span leaf="">2026年2月25日，广州土地市场迎来一场载入史册的“史诗级”土拍。经过近10小时、多达243轮的极限鏖战，越秀地产最终以236.0365亿元的总价，击败保利、华润等7家头部国央企，将位于珠江新城东区核心的马场一期地块收入囊中。26.6%的溢价率，尤其是扣除配建后高达约8.57万元/平方米的住宅楼面价，不仅刷新了广州单价纪录，更引发市场对城市核心资产价值的深度思考。</span></p><p><span leaf="">这场天价交易的背后，是宏观、政策与城市战略的多重共振。在5年期LPR维持在3.5%历史低位的宽松货币环境下，实力房企融资成本大幅降低。同时，一线城市限购政策的优化释放了强大的改善需求。更重要的是，该地块地处珠江新城CBD、国际金融城、琶洲试验区构成的“黄金三角”几何中心，是广州中央活力区最后一块可供整体开发的“绝版宝地”，肩负着缝合城市裂痕、升级城市能级的战略使命。</span></p><p><span leaf="">然而，天价之下是极限的挑战。地块规划条件极为严苛：竞得人必须自建并100%长期自持包括一座国际知名五星级酒店在内的全部商业办公物业；需无偿配建近10万平方米的村集体物业、保障房及中小学幼儿园。最震撼的是，地块强制引入高端时尚百货，并签下“六年累计销售额不低于300亿元”的军令状。这一数字堪比北京SKP的巅峰年销售额，对任何运营商都是前所未有的考验。</span></p><p><span leaf="">越秀地产敢于接下如此重担，源于其难以复制的综合优势。首先，作为地块前期“做地主体”，越秀已投入超151亿元，此役是捍卫沉没成本与区域话语权的“必答题”。其次，在行业寒冬中，越秀2025年上半年营收逆势增长34.6%，手握超446亿元现金，财务极其稳健。最关键的是，其加权平均借贷成本已降至3.16%，极低的资金成本构成了玩转重资产模式的终极护城河。</span></p><p><span leaf="">从市场角度看，8.57万元/平方米的楼面价有其坚实支撑。珠江新城核心区已断供住宅多年，二手房价格坚挺，如侨鑫汇悦台成交价稳居20万元/平方米以上，近期更有单位以近37万元/平方米天价成交。新盘如保利·玥玺湾以17万元/平方米入市即“日光”。因此，马场项目未来住宅售价锚定在18-25万元/平方米区间具有充分的市场基础。其入市将重塑珠江新城顶豪格局，引发高净值客群洗牌。</span></p><p><span leaf="">项目的成功关键在于全周期的精益化运营。战略上必须“以快制胜”，优先快速开发约22万平方米的住宅，迅速回笼数百亿现金流，为后续重资产商业输血。商业上必须“借船出海”，全力绑定如SKP级别的顶奢运营商，打造“奢侈品+酒店+艺术”的消费目的地，以应对300亿对赌。远期则需规划通过资产证券化（REITs）盘活沉淀资产，实现资本闭环。</span></p><p><span leaf="">当然，项目也面临巨额资金沉淀、商业对赌失败、顶豪市场竞争内卷及复杂公建配套交付等多重风险。但无论如何，这场土拍已超越单纯的土地交易，成为中国房地产进入存量时代后，对核心稀缺资源进行价值重估的标杆事件。它展现了拥有低成本资金和强大运营能力的国央企，在城市更新与产业升级中扮演的新角色。马场地块从昔日跑马场到未来“城市新客厅”的蝶变，将深刻影响中国高端地产与商业零售的未来图景。</span></p><p><span leaf="">更多深度资讯，请在抖音搜索“禾略财讯”。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-aistatus="1" data-imgfileid="100048261" data-ratio="0.4090909090909091" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/9alt9LFC5gzKrQuu7ANTMME2ENj8PgP2heqdbYwO8WJwzhBRpWh2ibN5jFm1LWR0pjlahSZ0YibDLqELW3iaTKLLHHGGvHNvth5Hone5VKgSOA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="638" type="block"></section><section><span leaf=""><br /></span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>