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如何去理解城市的发展和土地的价值？（推荐给职业经理人）

发布于 2017-06-19

<p><span style="font-size: 16px;">身处信息爆炸的时代，所有的决策都讲时效性。作为地产职业经理人的你，要怎么快速全面了解一个城市，从而给出土地投资策略建议呢？</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 16px;">一、土地投策这个问题，美国是怎么解决？</span></strong></span></p><p><span style="font-size: 14px;">首先，让我们看看美国房地产教材是怎么说的。</span></p><p><span style="font-size: 12px; color: rgb(136, 136, 136);">（参考资料：美国房地产教材&lt;房地产经济学&gt;第四版，DennisJ.McKenzie，Richard M.Betts）</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">影响土地使用模式的4种支配性因素是：可进入性、地形、运输和起源。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">研究社区的土地使用的模式，有助于理解这种模式，如何影响个别的板块房地产的价值，当某一板块房地产改变了价值，会对使用周围的各板块房地产发生多米诺反应，这反过来将影响该地区的投资可能性。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOmSd3WphAxAlmYDZCV88LqctHKAG3dtTSHvIibQAtfshmW81saJia1zDA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.625" data-w="1280" /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生什么变化，以及是什么原因造成。这些，可能预示社区未来将会发生何种变化，以及受什么影响。</span></p><p><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(2, 30, 170);"><br /></span></strong></p><p><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(2, 30, 170);">“我们懂得城市的物理构成越多，我们就越能理解它现在模式的意义，甚至学到更多在这个城市结构中，起作用的过程。</span></strong><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(2, 30, 170);">” </span></strong><span style="font-size: 12px; color: rgb(136, 136, 136);">（参考资料：《旧金山湾区的地理和都市演化》）</span></p><p><span style="font-size: 12px; color: rgb(136, 136, 136);"></span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOTnA8h8zhxh4IIFrEaJUPiagHyd4YgKdfYCy2E0NAoz3ibexzZ4LKNBEQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="800" /></p><p><span style="font-size: 12px; color: rgb(136, 136, 136);"></span><br /></p><p><br /></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 16px;">二、对应中国国情，难点在哪里？</span></strong></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><span style="font-size: 14px;">社区的结构能够怎样被研究？答案在于可供利用的工具。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">我们利用禾略城市地图来表示土地被利用的形式、价值，它们包括：</span></p><p><span style="font-size: 14px;">1、每平方公里的人口数和不同年龄段的人口数，包括2010年六普人口数据和基于移动设备测算的2016年数据；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">2、自驾交通和公共交通（公交和地铁）的通达性评分；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">3、每平方公里的一二三产业数；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">4、每平方公里的医院数、学校数、景点数；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">5、每平方公里的住宅楼栋数、办公楼栋数和商业楼栋数；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">6、每平方公里的二手房房价平均值、中位值、最高值；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">7、以及其他任何可利用的数据。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">这些信息，既可以与城市的一瞬相关联，也可以与城市的一个时期相关联。</span></strong></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><p><span style="font-size: 14px; color: rgb(0, 0, 0);">抓住城市的一瞬，可以立刻显示城市的这部分与其他时刻的不同。</span><span style="font-size: 14px;">表格和图解可以表明进一步的长期变化趋势，以及在它们出现时，第一时间为研究者提供观察的平台。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOdN3VBfyUXYB1Z9vRhF2ZicWic7oEL1jGIOaJhSVYSyABWYdrc1MW6p3A/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.47171197648787655" data-w="1361" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOfIVgRb8QcmygM13dpQPgqrz9XEF1LIqzeiaTtu4jXWYnchMuFwXxFTw/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.48670605612998524" data-w="1354" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOgCo0deGnE2x3ndfZoJxxlzch7xiam0lHCp6Ky2MzsfeY21iacl2mWvMQ/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.48232695139911635" data-w="1358" /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px; color: rgb(136, 136, 136);">禾略城市地图指标一览</span><br /></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 14px;">但是，由于作出完全决策所需的信息难以全部获得，所以土地使用的理想模式是很少存在的。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">土地使用模式绝不是完整的，或完全可以预测的。也因为没有稳定或固定的事物，因此，对土地的最好的使用是常常变化的。</span></strong></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">技术上的、社会氛围和经济发展的改变，不断改变着社区的结构，也就不断改变着理想的土地使用的模式。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><strong><span style="color: rgb(2, 30, 170); font-size: 16px;">三、行业龙头是怎么解决的？</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;">万科借助城市地图，结构化的监测这背后的变化，力求尽可能的贴近最理想的土地使用模式，于是形成了”金色、城花和四季“的产品系列。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOAzzPJgqEZ8690rXMzVjUTrlM4fv8gFHJhV62W6yJSntnCbdwMejm2w/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5635696821515892" data-w="818" /></p><p><span style="font-size: 14px;"></span><br /></p><p><span style="font-size: 14px;">它可以给出例如这样的观点：</span></p><p><span style="font-size: 14px;">1、产业的使用者聚集在一起，为了附近有利的设施和运输路线。</span></p><p><span style="font-size: 14px;">2、零售商店聚集在一起，形成购物方便的“一次停车“的一站式服务商场。</span></p><p><span style="font-size: 14px;">3、住宅的建造互相邻近，因为交通配套和其他必要的生活服务已经处在适当的距离范围内。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span>4、……<br /></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><br /></strong></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong>四、我们怎么结合大数据优化解决方案？</strong></span><br /><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><span style="font-size: 14px;">禾略在万科城市地图理论的基础上，希望通过大数据及spss模型量化的方式进行城市地图的升级，<span style="font-size: 14px; color: rgb(2, 30, 170);"><strong>因为这将有助于我们进行结构的持续的观测。</strong></span></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">禾略城市地图可以量化的给出例如这样的观点：</span></p><p><span style="font-size: 14px;">1、人们聚集到重庆的原因较为单一，都是为了寻找一份谋生的工作；</span></p><p><span style="font-size: 14px;">2、而人们聚集到上海的原因则较为多元，有人是为了谋求事业更大的发展，有人是为了享受上海的配套和环境，有人是为了实现资产的保值增值。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOO3kc5iaQqZm6OmIibltpFpDDNKNICPK6OKkVjaOX9ThQtqHl30eMVdWKA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.40999057492931196" data-w="1061" /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">使用同样的理论和方法，我们还可以回答颗粒度更细的投资决策问题。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOQD1Lf3bMAIvDKHDF6bLic2BsxP21DdmVibH7dPdfNUgbGoQdIu16LCag/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.5622254758418741" data-w="1366" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOs3TxUldcrDgvfkQPvyD5DRictibomURN7EstpPvdFxf7L5emgGSQLf4g/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.5622254758418741" data-w="1366" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOcs5zL8iayelic3uYXiarVUXbrf5I2DpciaYBwErqIFlGZ47Dy8epWnQ9sQ/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.5622254758418741" data-w="1366" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOO20ttEnic8SCSoibUo9G9ObC2p2wkBEPv8uBNl0Yfvkic83fonQvcTnnkQ/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.5622254758418741" data-w="1366" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOgvdXtic1j39uycMJzYUQdAl3KPRlVAhtaCKoYvPicUPW4CTGAVrxQwrw/0?wx_fmt=png" style="" data-ratio="0.5622254758418741" data-w="1366" /></p><p><br /></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong>五、未来机遇在哪里？</strong></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">行业——</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;">信息大爆炸的移动互联网时代，每分每秒都有数以万计的数据在各种渠道中产生，以数据驱动管理，以数据驱动生产。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">这将是企业迎接“第四次工业革命”的需要建构的基本能力，未来也只有“数据型企业”才能更好的生存下来。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOOqexEOrk958dGKHZ8IRJurqwLsK5UdWK2Hvn2iabpGQd1rYW8VeAGxMQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.6612903225806451" data-w="558" /></p><p><span style="font-size: 14px;"></span><strong><span style="font-size: 14px;">个人——</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;">人无远虑必有近忧，如果你对投资感到迷惘和恐惧，如果你一直获取不到理想的土地，如果你的项目房子呕心沥血还卖不过街对面的对手……</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">不妨尝试心态归零，用大数据思维，接着量化分析工具，重新审视一下根深蒂固的行业惯性思维和工作模式，或许你会发现另一片蓝海，那里会有属于你的诗和远方。</span></p><p><br /></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong>小结：</strong></span></p><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"></span><br /></p><p><span style="font-size: 16px;">越了解城市的结构，越知道它现在模式的意义，</span></p><p><span style="font-size: 16px;">而越了解城市结构的变化，则越能判断城市未来的发展。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 16px;">大数据带给我们的惊喜，不止是细化了答案的颗粒度，还提供了观察变化的可能，从而真正做到量化预测土地未来的价值。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p style="text-align: center;"><img data-type="gif" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/zd226QNNqG5klPUeE16CH0Ip9DQlyTOONPrG8RCZKjJkAbvX9Bicfv1fZFkaOnAWHiaD0JP3gQiaYdFEXA3m0qcag/0?wx_fmt=gif" data-ratio="0.7289473684210527" data-w="380" /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><section class="" style="margin-top: 0.5em; margin-bottom: 1.5em; max-width: 100%; box-sizing: border-box; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; line-height: 25.6px; white-space: normal; border-width: medium; border-style: none; border-color: currentcolor; -moz-border-top-colors: none; -moz-border-right-colors: none; -moz-border-bottom-colors: none; -moz-border-left-colors: none; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="" style="margin: auto; max-width: 100%; box-sizing: border-box; border-color: rgb(71, 193, 168); width: 3em; text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); font-family: inherit; font-size: 1em; text-decoration: inherit; overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; border-radius: 50%; width: 3em; height: 3em; line-height: 3.5em; overflow: hidden; font-family: inherit; vertical-align: middle; display: inline-block; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(71, 193, 168);"><section class="" style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word !important;"><span style="color: rgb(255, 255, 255); font-size: 14px;">更多</span></section></section><section class="" style="margin: -0.92em auto auto; max-width: 100%; box-sizing: border-box; width: 0px; font-family: inherit; border-top: 3em solid rgb(71, 193, 168); overflow-wrap: break-word !important; border-right: 1.4em solid transparent !important; border-left: 1.4em solid transparent !important;"><br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;" /></section></section></section><p><br /></p><fieldset class="" style="margin-top: 0.8em; margin-bottom: 0.5em; max-width: 100%; box-sizing: border-box; min-width: 0px; white-space: normal; border-width: 0px; border-style: none; border-color: currentcolor; -moz-border-top-colors: none; -moz-border-right-colors: none; -moz-border-bottom-colors: none; -moz-border-left-colors: none; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="padding: 0.3em 0.5em; max-width: 100%; box-sizing: border-box; border-color: rgb(249, 110, 87); border-radius: 0.5em; text-align: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; text-decoration: inherit; display: inline-block; box-shadow: 0.2em 0.2em 0.1em rgb(165, 165, 165); overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(160, 160, 160); color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;"><span style="padding: 0.3em 0.5em; max-width: 100%; box-sizing: border-box; border-color: rgb(249, 110, 87); border-radius: 0.5em; text-align: inherit; font-family: inherit; font-weight: inherit; text-decoration: inherit; display: inline-block; box-shadow: 0.2em 0.2em 0.1em rgb(165, 165, 165); overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(160, 160, 160); font-size: 16px; color: rgb(255, 255, 255);">禾略中国：helue_China</span></p></span></fieldset><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; white-space: normal; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"><br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;" /></span></p><hr style="max-width: 100%; white-space: normal; text-align: justify; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);" /><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; white-space: normal; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; color: rgb(136, 136, 136); font-size: 14px;">陪你想，陪你写，陪你玩</span></p><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; line-height: 25.6px; white-space: normal; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;" /></p><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; text-align: justify; line-height: 24px; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><img data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG4z3ZLnvGz7yzYuZ21wHoX53ZpOwnQhPmGbl2SxSiboaKiaW8L2CuhQBnhRkhP7Z47icicDduyXibFxAAg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style="line-height: 1.6; text-indent: 32px; font-family: 宋体; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; width: auto !important; visibility: visible !important;" /></p><p><br /></p>

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