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官宣：2019年，房地产行业正式进入下半场

发布于 2018-10-16

<p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">房地产下半场这个命题，就一直备受争议。2014年，前脚郁亮喊出的“白银时代”，表示房地产已经度过了最黄金的岁月，后脚谭华杰就祭出“大周期小周期”理论打脸。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">到2017年，房地产依旧红红火火，孙宏斌顺势跳出来说，现在是“钻石时代”，中国楼市还能再火10年，似乎隔空喊话郁亮脸疼不疼。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2018年，突然一夜入冬，万科未来3年目标是“活下去”，碧桂园暂停拿地，各大房企开始裁员的新闻也不绝于耳，又到了讨论房地产下半场的时候。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">事实上，这个下半场，不是市场的下半场，而是开发商的下半场。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 20px;">— 01 —</span></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 16px;"><strong>真假“去地产化”</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">不知道大家注意到没有，从来没有一家房地产公司，称呼自己为房地产公司。比如说，“万科”不叫“万科房地产”，而叫“万科地产”。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">有趣的是，中介公司，也不喜欢称呼自己为中介公司，比如说，“链家”会叫自己“链家房产”。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">中国人讲究“师出有名”，对名字的细节，也极为讲究。开发商，把自己称为“地产公司”，会不会是因为开发商，主要是靠“地”赚钱的呢？这样理解下来的话，那么中介公司，把自己称为“房产公司”也合情合理，毕竟他们确实是靠“房”赚钱。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">日前，保利地产，宣布正式升级为“保利发展控股集团股份有限公司”。接下来，万科地产，也极可能，更名为“万科发展”。近年，从恒大地产，更名为“中国恒大”开始，时代、远洋、龙湖等18家知名房企，都陆续改名，从名字上拿掉“地产”二字。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">看来，精明的大开发商们，都开始想明白，<strong>靠“地”赚钱这个游戏，不那么好玩了</strong>。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2018年上半年，各类型城市，就有近800块地流拍。有人说，土地流拍，说明开发商资金紧张。但有没有可能，是因为起拍价太高，卖地的一方，把自己变成靠“地”赚钱的地产商，于是，地产商只能举白旗投降。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">把名字改了，是不是就完成 “去地产化”？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">至少从认知上来看，改名的开发商，是下定决心，<strong>不再单纯依靠“地”赚钱，但要靠什么，才能实现持续发展呢？</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从保利的新名字来看，或许希望以后靠“钱”赚钱；而恒大，或许是想努力做到“大而不倒”；万科迟迟没有公布新名字，或许还没想好？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">至于跟风去地产化的开发商，或许只是把“去地产化”，理解为“转型”吧。比如，从单一的住宅业务，向多元化方向发展——长租公寓、商业、物流、文旅小镇、产业地产等。这种转型，当然值得鼓励，但细细揣摩，似乎又缺乏经得起推敲的逻辑。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">于是，更多的开发商，嘴巴说“转型”，身体却很诚实——截止2018年8月，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企，拿地金额就高达12996亿。其中，拿地超过200亿的房企，多达24家。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">说到底，虽然大家都在准备改名字，但终究还是放不下，已经玩顺手的传统房地产模式。标准化、规模化、高周转，这都是驾轻就熟的技能，从全集团千亿，再到区域公司千亿，这样的目标，也早已深入人心。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>是不是真的到了非“去地产化”不可的时候呢？</strong></span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 24px;">— 02 —</span></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 16px;"><strong>非要“去地产化”不可吗？</strong></span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">为什么要从2018年开始？</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这就不得不提到，全球最著名的房地产周期研究专家，弗雷德·哈里森。他曾准确预见了1992年，英国房地产的崩溃，及2007年，美国房地产的崩盘，并构建了一套，完美的18年房地产周期理论。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">哈里森认为，房价会先上涨7年，然后，可能会发生一个短期的下跌，接着，会经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们拿全国房地产销售金额数据，简单粗暴套用18年周期理论，可以看到，我国在2000-2007年，经历了7年缓慢上涨，从2008-2013年，开始5年加速上涨，再到2014-2016年，出现2年疯狂上涨，那么刚刚展开的2018-2021年，会不会迎来为期4年的泡沫破裂期？</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">假如我们认同，人类的恐惧和贪婪是相同的，那么历史就可能如此简单重复。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，2018年，对于中国房地产行业而言，确实是非常关键的一年，这一年，我们至少需要开始做出一些变化，以应对未来的挑战。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-backh="314" data-backw="558" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zUXsqJj1BupPpcRW1sD0g4Tyqxxf84QpEafbXvYdIWJtde5bZbaZZMg/0?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zUXsqJj1BupPpcRW1sD0g4Tyqxxf84QpEafbXvYdIWJtde5bZbaZZMg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(136, 136, 136);font-size: 12px;">哈里森18年周期：哈里森研究了美国和英国，上百年的房地产发展历史后，总结出经典的18年周期论——7年缓慢上涨，5年加速上涨，2年疯狂上涨，4年泡沫破裂</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">那么，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>应该如何来理解，目前中国房地产行业所处的阶段呢？</strong></span></span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">借用万科谭华杰的研究理论——从美国、日本及其他很多经济体的经验来看，<strong>房地产的发展周期，分为大周期和小周期</strong>。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">大周期，经济快速发展、房价持续快速上涨的时代；</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">小周期，大周期结束后，进入总体平缓、短期波动的时代。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以美国为例，在1950-2015年期间，美国房价、消费物价指数（CPI）、名义 GDP三条曲线，同涨同跌，可见三者高度相关。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其中，在1980-1982 年之前，三条曲线都呈现总体上行态势，之后则转向下行。这个区间，可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。</span></p><p style="text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-backh="257" data-backw="558" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zwJdmB15ZhDZkD4lxzg1zDCGC14IQllY0kVWLhwRyAia1Ld7NYP0dMCw/0?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zic1CNRziaKr7CrFTNkT0fBpiacFrGBGJycGribP7Ovw75Qgv5lsphnF1pw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.4609375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zic1CNRziaKr7CrFTNkT0fBpiacFrGBGJycGribP7Ovw75Qgv5lsphnF1pw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">和美国平稳过渡不同，日本在1990-1992年期间，“大周期”转向“小周期”时，市场出现断崖式下跌，颓势持续至今。</span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-backh="240" data-backw="558" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7z3zzKgK3yMrG49Gnu3eojVWGV3Cfxknyy0ibsvLN8QiajXfE5SWYibejOw/0?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zhkOOQQmb24qlVxrUt0a5xOgclE5zqichiaAeIwicsorQYB82Y4MMkoFUg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.43043478260869567" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zhkOOQQmb24qlVxrUt0a5xOgclE5zqichiaAeIwicsorQYB82Y4MMkoFUg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="690" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从发达国家的经验来看，<strong>大周期转向小周期，主要是因为“城市化”</strong>。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">完成城市化后，经济高速增长将随之结束，住房需求基本得到满足，新增住房需求减少，存量交易、二手交易，成为不动产市场的主流。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从具体的指标来看，<strong>在城镇化率达到60%之前，名义房价很少出现超过2年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1982年美国到达临界点时，城市化率74%，而1992年日本到达临界点时，城镇化率77.6%，所以基本上，<strong>75%左右的城镇化率，是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>2017年</strong>，<strong>我国城镇化率为58.5%</strong>，处于快速发展阶段后期。根据发达国家经验，城镇化率50%-70%，每年可增加0.8%城镇化人口，城镇化率70%-80%，每年增加0.6%。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">换算过来，我国城镇化率2020年突破60%，2033年到达70%，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>理论上，我国房地产行业，仍处在“大周期”发展的安全区域。</strong></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(0, 112, 192);"><br /></span></strong></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.45167118337850043" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zzmLcc5LFJ2YmLbKoruHX7S88yIiao5dQlCzYHAB2xB5Tic967lHoMROg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1107" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">几乎所有在这个阶段的国家，房价都经历了较大的上涨。</span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.7581395348837209" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zNsQibGdEv1XA9OSNWsWaKglib5CrhAnWozObiaiccvh3GJZ7vgRia4nicMYg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="645" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>但实际上，经过政府一波强力调控，房地产市场热度骤降</strong></span><span style="font-size: 14px;color: black;">——北京、上海的房价，已经出现明显的下降，</span>深圳、广州的房价也开始趋稳，就连最牛气的强二线，杭州、南京也开始出现土地底价成交，个别在售项目，开始释放促销、退款的信号。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">因为政府也知道，当地价高过房价，房价起码要涨3倍，开发商才能保证正常盈利。房价的非理性增长，会导致“大周期”提前结束，并且以日本断崖式下跌为结束。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，<strong>“去地产化”核心，是放缓房地产的步伐，实现中国经济的“软着陆”，从“大周期”平缓过度到“小周期”，保证国家稳健发展</strong>。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">另一个问题又来了，同样是从城镇化率来看，不同省域所处阶段不同——广东省高达70%，接近临界值，而广西省仅49%，<strong>如果全国无差别坚决“去地产化”，则会进一步加大贫富差距。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.42665615141955837" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zWb9zhL5cMDa0qwj6pkIv6tnWJY8IXYXKgb2UJboIy5FMx8VKSQDkZQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1268" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">贫富差距拉大，则会导致房价进一步的失衡。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">试想2008年金融危机的时候，在城市发展机会均衡的情况下，下岗职工会选择返乡置业，带来社会财富平均分布的局面。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">到2018年，资源高度集中在一线及强二线城市，大家就削尖脑袋，都想在北上广深，及省会城市买房，从而导致房价的非理性增长。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>全国的“去地产化”，必然会因地制宜，最终实现均衡发展——</strong></span></span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5609375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7z5K0GgiavYegahaibl0u250kSADwoFmNc1iabbBFRgj0nFDiaibZqPGbAa9g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="" /></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">像是北京、上海这类强一线城市，城镇化率高达80%以上，已经进入房地产的下半场，房地产的开发销售基本到头，需要坚决去地产化。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">除去北京、上海，<strong>中国绝大部分城市，依然停留在发展中国家的水平，这也是中国地产“大周期”能延续至2033年的原因，市场可以逐步下沉。</strong></span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其中，二线城市发展较快，城镇化率在50-70%，处在中场休息，房地产的开发销售放缓，在“去地产化”的浪潮中，将面临房价的结构性调整。</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">三、四线城市，城镇化率30-50%，仍在上半场，不仅不需要去地产化，还需做强房地产，推动城市化进程</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">五、六、七、八线城市30%以下，才刚刚开场，城市在聚核阶段，正经历剧烈的城市化进程。</span></p><p style="text-indent:0;"><br /></p><p style="text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 24px;">— 03 —</span></p><p style="text-align: center;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 16px;"><strong>&nbsp;“去地产化”之后，要做什么？</strong></span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">综合来看，在2018年轰轰烈烈“去地产化”的背景下，不同城市的开发商，应对策略也有所不同——</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">坚守在强一线城市的开发商，面对房地产开发销售到头的局面，要加速培养自己在销售之外的更多能力，要有创新的开发模式，像是办公、商业、公寓等服务型地产；</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">布局强二线城市的开发商，面对不断提升层级的客群，应该调整地产升级策略，提高做精品项目的能力，讲究的是专业上的PK；</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而想继续做大规模的开发商，可以选择下沉到三四线城市，比拼的是投资能力和成本能力。而三四线城市，对开发商的态度就很暧昧了，怕开发商不来，又怕开发商乱来；</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">到五、六线城市，在刚起步的市场，需要培育新市场和新能力；再到七、八线城市，又是需要创新开发模式，可能是养老产业，也可能是文旅小镇。</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从“大周期”平稳过渡到“小周期”，美国也经历过一轮“去地产化”，开发商大体有五个路子——跨物业类别发展；跨产业链环节发展；跨地域发展；跨市场类别发展；资本运作发展。</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong>1）</strong><strong>跨物业类别发展，不断顺应市场变化而调整</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以美国最大的上市地产公司Duke为例，成立于1972年，至今仍是行业标杆。在2008年崩盘前几年，美国房地产，可谓是贴着行业天花板走，住房拥有率最高的时候，出现在2004年6月，高达69.4%。</span></p><p style="text-align:left;text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.65" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zVgnAefnc7FxGTJvppkCgEUT5tiaF0OtaAT7U9u5G2mbaKL2TZ8DmRuQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="720" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以2004年为重大节点来看，Duke地产公司，当年运营收入为7.1亿美元，分为租赁和服务两大业务模块，其中办公地产、工业地产、第三方营建的收入占比最高。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>这家开发商也是很拼，不仅做甲方，连乙方的活也揽</strong>，开发、营建、租赁及物业管理服务等，不仅不用找乙方，还可以向其他甲方，提供“一条龙”的地产服务。</span></p><p style="text-align:left;text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.47206923682140045" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zkFQj31OfJaF3QkTU6FeicbHbZ8U3DARibzjmwgTq3HDRxgk5PHKq0hnQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1271" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">值得注意的是，该公司2004年前，在已建成的项目中，工业地产占76%，办公地产占21%，商业地产只占3%，医疗项目还没有开始。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">可见，早先Duke是靠工业地产发家，后续为了规避市场风险，开始加入办公地产，调整企业经营结构，顺便插一只脚去商业地产，和现有业务相辅相成，算是提供增值服务，扩大收入来源。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>到了2004年，随着住宅市场进一步疯狂发展，Duke地产公司，顺应市场变化，进一步调整公司的投资组合，侧重于发展办公、医疗、商业等服务型地产。</strong>新开工项目中，办公地产占50%，工业地产占35%，剩下的15%为医疗办公和商业地产。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.37933333333333336" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zWZGAibdunIOXffS0vE2micuNG6nO38q2lv8ymjJlj7g5VhHicAkDuicblg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1500" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align:left;text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong>2）</strong><strong>跨产业链环节发展，设计营建一体化，提供一站式服务</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">美国房地产开发，基本和中国一致，所以整个住宅地产产业链，中美差别并不大——咨询、融资、测绘、规划、营建、施工、销售、信贷（面向消费者）、物业评估。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.919047619047619" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zEYZunWmF6QDO3Uia7bFnar40nQIycVUaTcRHn9VVicGMkVrVXKJedicPQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1050" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">中国大多数开发商，除了管钱，其他基本都会选择找第三方合作，承建商、设计院、咨询公司、销售代理等。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再看看美国利润率最高的开发商TollBrothers，成立于1967年，1986年起公开上市，在2005年行业达到天花的时候，毛利润率约在22%。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">Toll Brothers，像是高配版的碧桂园，美国大型住宅开发/营建公司中，唯一一个专供高档住宅，一手包办设计、营建和运营管理，给美国有钱人一个五星级的家。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">旗下有专用的建筑设计公司、工程设计公司、生产工厂，<strong>集建筑师、工程师、土地开发管理和营建施工队为一体, 有自己特有的设计定制体系</strong>。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">同时，<strong>重金打造高度信息化的生产体系</strong>——Toll综合系统（TIS），用于房屋配件制造控制与配送系统。如果项目距离工厂较远，为了节省运输成本，Toll Brothers会委托项目所在地，附近的第三方进行房屋配件生产。高度信息化，不仅保证异地生产的质量，还便于集团远程监控。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">不仅如此，<strong>Toll Brothers还设立了四个独立的下属公司——房屋信贷、产权凭证、物业保安、智能社区</strong>，为客户提供一站式服务。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从Toll Brothers财大气粗的成功经验中，值得借鉴的是，在保持住宅开发作为主营业务的前提下，可以去发掘并逐步拓展，所处产业链中，联系紧密且互相支持的业务领域，借助投资业务组合之间的协同效应，<strong>维持有重点的多元化战略平衡，达到提高经营效率的作用。</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong>3）</strong><strong>跨地域发展，进军全国，集中囤“好地”</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">不要把鸡蛋放在同一个蓝子里的投资道理，大家都烂熟于心，但当所有的篮子都在同一辆车里，翻车的时候，所有篮子多少都会受到影响。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">还是以专做有钱人生意的TollBrothers为例，他们有选择地布局全国价值昂贵的区域，坚持只在“好地段”拿地。从2004-2005年的营收对比来看，Toll Brothers在大西洋中部的销售收入增长了64%。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">美国的大西洋中部，相当于北京和它的18环，由纽约州，宾夕法尼亚州，新泽西州，马里兰州，西弗吉尼亚州，特拉华州和弗吉尼亚州七个州组成。首都华盛顿特区也位于此区。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">也就是说，这个开发商，在首都片区的销售收入，一年能涨64%，吃环北京生意的华夏幸福，都没这么牛气。<strong>就是有翻车的可能，首都的篮子也是最稳的那个。</strong></span></p><p style="text-align:left;text-indent:0;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.9641693811074918" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zkaYpm0hhh4ibdiaTuxWHlshUg1ReZXzoianZ1ibJ6WcO9Jq97dAucl0NVQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="921" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首都的地，现在当然没那么好拿，<strong>不过多囤地、囤好地也是老生常谈，就是选择经济较为发达、住宅需求旺盛、人口增长较快的地区，有利于分散风险和产生规模效应。</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong>4）</strong><strong>跨市场类别发展，面对各类细分市场，多元化开发</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">美国“婴儿潮”一代，约占美国人口的1/3，现在54—72岁，俨然是社会的中坚力量。庞大的人口群和强劲的财力，带来旺盛而持久的市场购买力，激发了市场需求层次的多样性。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">加上，美国地域的广泛性，大型企业，难以覆盖所有的消费者需求，因此，给中小型企业，留出了细分市场的机会。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在美国top20的开发商里，均价最高的自然是，专攻高端市场的Toll Brothers，均价最低的KB Home，也同样值得关注。</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-backh="469" data-backw="558" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7ziaT7N5TYex6R696Iufb8lIKiaJdWIjhsdYJOWZJVRErWfUOibJnbWribIQ/0?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-ratio="0.8401360544217688" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7ziaT7N5TYex6R696Iufb8lIKiaJdWIjhsdYJOWZJVRErWfUOibJnbWribIQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="588" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">KB Home不仅布局全美15个州，触角甚至伸到法国。</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6387867647058824" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zEe7Vv2kRC7BnrwqXBhc2kUaib4udxg4FEz6tFqFRT7SuKsK6Ewqr6uQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1088" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;<br /></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一开始，KB Home是做低端市场发家，<strong>随着市场多元化发展，该公司的战略重点，从以前的地域多元转移到产品多元化</strong>。目标是将产品线，扩展到包括豪华住宅的所有价位的住宅产品，并将公司一半以上的业务，转移到更高价位的住宅市场上。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.7501388117712382" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zm3icTuAJRC5ShMxTWxovZ0NicBpAFJFuFUtCxuDKbCHZyCDHucib2KEzA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1801" style="" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在已经进入的市场拓宽产品类型，以更好地渗透到区域细分市场中，而不是将该公司已经拥有的产品，扩张到其它尚未进入的市场。<strong>不仅旨在确保该区域的市场主导能力，而且能够避免，由于区域战线拉得过长，造成的企业资源损耗。</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong>5）</strong><strong>资本运作发展，重“规模”而快速扩张</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">美国的房地产开发公司，都是先后经历创业期、发展期进行原始积累，随后便进入资本市场，通过上市融资、设立REITs、战略并购等手段，进行下一阶段的发展。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">自90年代至今，美国领先的房地产开发公司，都获得了迅猛的发展，资产规模的5倍或10倍的增长，在不到10年的过程中就已完成。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这其中虽然也有有机成长，但最重要的是，利用美国低利率环境，频繁通过并购实施战略扩张。例如，<strong>D.R.Horton通过17次并购，资产规模增长10多倍。</strong></span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-backh="475" data-backw="558" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zTE71JMh7GTpmeRCldU3pof4SQcicB7jjdm0doFZuwc4SEY13UtUriaxA/0?wx_fmt=png" data-copyright="0" data-ratio="0.8517350157728707" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG5xHepwCm4KnGCWhb0oOu7zTE71JMh7GTpmeRCldU3pof4SQcicB7jjdm0doFZuwc4SEY13UtUriaxA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="634" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在1994年到2002年之间，Horton公司接连买下了17家公司，这一阶段疯狂的收购，使公司规模翻了一番，旨在扩大覆盖面及拓宽产品线。这样雷厉风行的收购，就像现在的孙宏斌一样。</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>通过收购，与这个市场上最强的企业合作，并给其提供工具和资源，然后力争成为市场第一。</strong>这样的并购，是经过严格的筛选及考核——</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1）有一定规模、较高质量的土地储备及房源</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2）与当地政府、有土地的公司有良好的关系</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3）与营建分包商、材料商有良好的关系</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">4）建成的产品在市场已有一定的美誉</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">5）能够为公司的住宅总量、或财务报表上的收入等数据带来立即的提升（这对与分包商或材料供应商谈判时有利）</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">6）能带领Horton公司打入某市场</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: left;text-indent: 0px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">就这样，在依靠有机成长，遇到瓶颈的时候，<strong>公司能通过战略并购与结盟，进行行业纵向扩张和地域性的横向扩张。</strong></span></p><p><br /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;">小 结</p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">综合来看，目前中国房地产，仍处于“大周期”的安全阶段，然而，随着近年房价非理性增长，有可能会导致“大周期”提前结束，出现断崖式下跌。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，去地产化刻不容缓，通过放缓房地产的发展，实现中国经济的软着陆。但同时，中国不同城市的发展周期不同，去地产化需<span style="font-size: 14px;">因地制宜，最终实现均衡发展。</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">由此，不同城市，开发商的侧重也不同——</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">一线城市，要有创新的开发模式</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">二线城市，PK专业能力</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">三四线城市，比拼投资能力和成本能力<br />五六线城市，培育新市场和新能力</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">七八线城市，也是需要创新的开发模式</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">所谓的地产下半场，其实只是针对开发商，开发模式的下半场。借鉴美国开发商应对“去地产化”的5大方法，只要用对了开发模式，市场永远都在黄金时代。</span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">—— END ——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></span></p><p style="margin: 0px 16px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-align: center;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;">猜你想再看<br style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" /></span></p><p style="margin: 0px 16px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-align: center;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="font-size: 14px;"></span><br style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" /><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;"></span></p><p style="margin: 0px 16px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-align: justify;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;">城市：</span></strong><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;">| <a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=1&amp;sn=191239418c15b0c6f395c843415da5fd&amp;chksm=8351793eb426f028970ac64031955167bfde997cdc96375bfb3bce25b5076f1458e11be2be27&amp;token=217203186&amp;lang=zh_CN&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">徐州</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=4&amp;sn=3a8acfb05820bbd38cd7b15a58e92ec9&amp;chksm=8351793eb426f028dfd96ec6ffc5239a84aaf25b6643813aa6b4a597b9a3215e7ab25e2b4eaf&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">宿迁</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=3&amp;sn=1fcdc66fac79d5ba9504bc24314a14f9&amp;chksm=8351793eb426f02829eef9ba1dfcb8c3e91edb05d3c1d34c548b82f618928834f1da5907d2e7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">淮北</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=2&amp;sn=18d65f24543e71ff6bc70eb1cb0a7bde&amp;chksm=8351793eb426f028b98805f0f7555bfc57e3aefe6c76e7ca8df0369ad5dcc4a593a011a9b029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">唐山</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=5&amp;sn=9f550e5d1f6bd3becc92df723adedd61&amp;chksm=8351793eb426f0289523b13ecd4fcb3d227a3cb259a09e504d388ace5a5eb25ece3aecfe8d46&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">天津</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=4&amp;sn=4c4fb5ce9d25c1fe6012d719c5878c82&amp;chksm=8351799cb426f08a8a6b9f35c8db84ceac56401b6da4a6429d1bc5e3339251db372a5045c242&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">深汕</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=5&amp;sn=c2d8bae147d4a2d86ec992c50c39ddad&amp;chksm=8351796cb426f07a50b1acbe92593aabba12c3fb95e9966d93ecad99918dbcf654b9ce767405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">哈尔滨</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=3&amp;sn=1e787f725d62f227dbc6c33d0b9ea3eb&amp;chksm=8351799cb426f08accd8896c160b37e7a4436d21e1fbf2cc596763115db5ef6e04dc914ce478&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">兰州</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=4&amp;sn=048088acd651254d77cc238d71b1af04&amp;chksm=8351796cb426f07a7c36e33460f244db68a856502151c73820b314470b7e24412b9a8b6dcd5b&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">常德</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=2&amp;sn=b6295a149a38a026e886d81014b568f3&amp;chksm=8351799cb426f08a8a8d7adbd8721956fd91c59be8bd1ec35d4f9963a11e7e67bee72cd49405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">南宁</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=8&amp;sn=0efaff09c26e604d7aa5c29376c129ad&amp;chksm=8351796cb426f07abb37dd11a0cfe941868be2b543feebf288460418759254327292658947ae&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">桂林</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=3&amp;sn=12f08ffb076544edcbc24e91bc3d87d7&amp;chksm=8351796cb426f07a1cd4530a9033d462d4732c500dcdda723bdc3a87f4d55f1c62f657a4cb77&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">柳州</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=6&amp;sn=0a89c4ab17039cec25754aa111b87308&amp;chksm=8351796cb426f07a6fdc14a1c0e877928f2fa46798a8b592b2b2023ad1c65081bbc80b2fafad&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">蚌埠</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=7&amp;sn=1bc72e377ffc3b621c2886d68c437515&amp;chksm=8351796cb426f07adc8c50a3e1409197892c508ad9c27a6b52f8e4dde12740baf5674f5a7fa6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">合肥</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=1&amp;sn=10e3d481f7fd0ff46dafe2648cd3ddfb&amp;chksm=8351799cb426f08a5118705d6b85487fa97dd013a2aee842be719ee13086aab8dee370b54185&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">南京</a> | <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=1&amp;sn=9ffda0c7d9667d6700966a8bab12eccf&amp;chksm=8351796cb426f07a4e94a2471b2d59264ed4460e0567c63095fad9c5704541a546d7bc23584a&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">上海临港</a> |&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831065&amp;idx=1&amp;sn=2ffb60d98d02ebcab655c55d34d0acbf&amp;chksm=83517746b426fe509cc721e0e3acf05fd1f60b8695dc3b66c08c0a7aa917e7471b013b02c2c2&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">太原</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830804&amp;idx=1&amp;sn=f571d8218b897b21571a6b2f497d3a1b&amp;chksm=8351744bb426fd5d509591673f4082563a02342283f53dfda255ad33304e6746d6448051b9ea&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">温州</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830454&amp;idx=1&amp;sn=4e7c3289190e2a69c5fb20f2ae8a6d94&amp;chksm=835175e9b426fcffa5f65cafe5274b1c296caf1a51e13ef4c7920c5a18847bef3c7b13c2bfd0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">昆明</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830295&amp;idx=1&amp;sn=f680ffa2ddf52783e9a7730971520d48&amp;chksm=83517248b426fb5e0efc1e5c62d15b173e4d23ab7aafaab82c6ce861e98d96271fe5dc7db798&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">嘉兴</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 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16px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-align: justify;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;">专业：</span></strong><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;"></span></strong><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;">|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831371&amp;idx=1&amp;sn=9b15fe316680aabc64e2b7c37e5767d8&amp;chksm=83517614b426ff0229de8ab490c6a7fb33f9e7de34bae145abd3565818c5965c1eca5a4b0029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">地产研报</a>&nbsp;</span>|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831103&amp;idx=1&amp;sn=6ae2c7ba214abd19c76ed907399b77b7&amp;chksm=83517760b426fe767422812a59d53a334c00664a2cc146d59a076bc0e59a062f518c7df00861&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">投资</a>&nbsp;|<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831043&amp;idx=1&amp;sn=dcae4bb0d9c69a6aefeb48f7447dff10&amp;chksm=8351775cb426fe4a32f43b1fe3a11ebffb7d381291adc0746d6d0ed9f3efb882617e0407aa10&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">&nbsp;思考</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 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target="_blank">高周转</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830656&amp;idx=1&amp;sn=dc61474f9d09133fcce2934476ea10c1&amp;chksm=835174dfb426fdc9575a9a316aef5c25d051f574d0cd96ae3d1cda189bca7c7b0b7447e403e4&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">房价预测</a>&nbsp;|&nbsp;<a style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" 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border-box;word-wrap: break-word !important;width: 0px;font-family: inherit;border-top-width: 3em;border-top-style: solid;border-top-color: rgb(71, 193, 168);overflow-wrap: break-word !important;border-right-width: 1.4em !important;border-right-style: solid !important;border-right-color: transparent !important;border-left-width: 1.4em !important;border-left-style: solid !important;border-left-color: transparent !important;"><br style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;" /></section></section></section><fieldset style="margin: 0.8em 0px 0.5em;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;min-width: 0px;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, 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style="margin: 0px;padding: 0.3em 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;font-size: 12px;border-color: rgb(249, 110, 87);border-radius: 0.5em;text-align: inherit;font-family: inherit;font-weight: inherit;text-decoration: inherit;display: inline-block;box-shadow: rgb(165, 165, 165) 0.2em 0.2em 0.1em;color: rgb(255, 255, 255);overflow-wrap: break-word !important;">禾略中国：helue_China</span></p></span></fieldset><p style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-align: 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100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 12px;">陪你想，陪你写，陪你玩</span></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-align: center;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 12px;">商务联系：yumx@urasr.com<br style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" /></span></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-align: justify;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><br style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;" /></p><p style="margin: 0px 16px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;clear: both;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &#39;Helvetica Neue&#39;, &#39;PingFang SC&#39;, &#39;Hiragino Sans GB&#39;, &#39;Microsoft YaHei UI&#39;, &#39;Microsoft YaHei&#39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant: normal;font-weight: normal;letter-spacing: 0.544000029563904px;line-height: 27.2000007629395px;orphans: auto;text-align: justify;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 1;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><img class=" " data-copyright="0" data-cropselx1="0" data-cropselx2="526" data-cropsely1="0" data-cropsely2="526" data-ratio="1" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1125" style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 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