官网首页 › 研究观点 › 观点正文

客研大数据在城市更新中的实践

发布于 2025-07-11

<section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="502358602" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAzJib654Z8IXQpY18KSnRiccZfGKtSfyFBzNsfYy3LpF1nRSQNicnqPETw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="1080" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">北京南部,一个叫小红门的地方,未来几年要搞大事情!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">不是拆迁,是建设!而且是带着指标、带着规划、带着未来感的建设。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">想知道这波红利怎么分?看这里!</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXARafzcN5QvyESic0S5icMz1C8H3My2moIFzKNAkcx9gPZGvuyVOg9ZH2A/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358603" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">先看前两年,2025和2026年,节奏是稳扎稳打。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">住宅用地是主力,面积从3.89公顷到4.03公顷,看着挺大,但容积率控制在2.4到2.6之间,保证了居住密度。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">特别注意,绿地率都是30%,这是底线,也是良心。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">亮点来了:2303杠03地块直接配建了养老设施,100张床位!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么?说明开发商不只是盖房子,他们开始琢磨怎么让老人们住得舒心了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这叫未雨绸缪,懂?</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA9ViafY0qZ8jWic1H6OZzha6K8YsuCHdXh9evDqWrRsSxDeK2iblJ8Kpew/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358604" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">时间来到二零二七、二零二八年,玩法升级了!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看,二零二七年这个零五零二杠零八地块,不仅有养老设施,还加了文化综合室!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">年轻人有地方活动,老年人有地方养老,这社区配套是不是很贴心?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">到了二零二八年,更猛了,零五零二杠零一地块,直接把容积率干到二点八,高度也冲到八十米,局部突破!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么?说明土地资源紧张,开发商开始玩垂直生长了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但别忘了,养老设施依然在线,而且还有社区管理用房,精细化管理时代来了!</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAlxwBR6V6JAibplicqtiaqtZWxia0dut2oICibPwuiarlqulwEySSCuhEA5dQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358605" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">咱们快速过一遍核心数据,感受一下这份蓝图的精妙。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">用地性质基本都是二类住宅,主打一个宜居。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">容积率控制在2.4到2.8,不高不低,保证了居住品质。高度呢?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">大部分是60米,但有几个局部能到80米,这是为了提高土地利用效率,也是为了满足一些商业需求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最亮眼的是配建,卫生站、养老院、文化室,应有尽有,而且面积都不小。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这背后是啥?是对民生需求的精准把握,是城市精细化运营的体现。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAjoIkmjUFicsLsW8ibicuhiaibgktsFohq8nVlp39Frgia0fOY4psd6J83ZJQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358606" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">所以你看,小红门这波操作,野心不小,但更有温度。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">住宅是基础,养老是特色,民生配套是灵魂。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">高度控制得当,既保证了发展速度,又兼顾了居住体验。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这不仅仅是一堆地块的数字,这是未来几年,甚至更久,我们生活的一部分。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">关注它,就是关注我们自己的未来。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAmoAoheUGaADibayqIoWnNias6SzBNQw7TW2D7YmlHE2oh6ibwCYcnTStg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358608" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">咱们直接来看小红门这块地,怎么才能把它玩出花儿来,实现价值最大化。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这可不是拍脑袋的事儿,得有章法。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAgrnZzA1YxZVkPOZ8NicicEOjfMib5CNRBRicSoa6hzufibANCTNhmRoPFZw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358609" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">好,第一步,咱们得先搞清楚,到底啥样的地方才算高价值?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就像给房子打分,不能光看外表,还得看内在。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAZHiaO6mRTNuXydxjCWypoSYs9Ytzu7M3ywYmlicU3hibdOCXMUZaMib2kg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358610" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这图,左边是城市天际线,右边是价值判断的两大法宝。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第一个是不良率,说白了就是房价跌不跌、稳不稳、涨不涨。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这玩意儿直接影响你二手房能卖多少钱,涨得多快。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第二个是回报率,就是你这房子租出去,租金够不够覆盖你的贷款或者投资成本。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这两个指标,一个看短期波动,一个看长期持有,合起来才能给你一个全面的价值评估。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAyLR0AUicHZpO5zar8XO1ibT30fcic10ePETPAFBxa87T60VtGqA0v2JxA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358611" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">那到底哪些因素决定了一个地方是不是高价值呢?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们对比了北京那些高大上的区域,发现两个关键点:一是IT产业扎堆,二是90后年轻人特别多。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这莫兰指数聚类图,颜色深的地方,房价和租金回报率都高,而且是抱团出现的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看这个决策树,它告诉我们,光靠传统观念北边比南边好可能不够,数据说了算:IT公司多不多?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">90后多不多?这些才是硬道理。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如,如果IT招聘需求超过50,科研技术服务业需求也高,MARS餐厅数量还不少,那这片土地价值就高,反之则低。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAVtFYTz9S3SIqzqTWO97eRZpNA88p3PNVWOTnT5Kjt43UibsynaXZhMQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358612" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">既然90后是关键,那咱们就得看看小红门周边,90后都住哪儿?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张图显示得很清楚,肖村桥和三台山路交叉口往东两公里那块儿,90后扎堆,人口密度最高。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么?说明这儿已经有高价值土地的苗头了,而且这种聚集效应还能吸引更多的年轻人过来。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">毕竟,年轻人喜欢扎堆,对吧?</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAcbEEdmXkhSHjBXHCWSkH39gpZbe6mUJKk1YA32P0Uu2bngib8nibkDsQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358613" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">除了人,还得看产业。前面说了,IT产业是高价值的另一个重要标志。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张热力图显示的是信息传输、软件和信息技术服务业的招聘需求分布。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">很明显,南部的亦庄地区,IT产业扎堆,招聘需求旺盛。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这意味着什么?意味着如果我们想吸引IT人才和他们带来的消费力,南侧比北侧更有优势。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就像钓鱼,得知道鱼在哪片水域最多。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAA5iaVJsxmJkHdgTRerUvuibiczMUq1NicsgQTTibWzHGBTwzSJRe8nvNrCA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358614" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">知道了高价值区域的特征,接下来就得琢磨怎么提升咱们小红门的价值。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从吃喝玩乐四个方面入手。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">吃方面,现在小红门主要是涮羊肉、烤串,人均七八十,客户喜欢地道、新鲜的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">喝方面,咖啡店、冷饮店少,星巴克都没有,只能外卖,大家对有格调、能工作、能社交的咖啡馆需求很大。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">玩方面,社区级的公园、游乐场有,但专业的美术馆、科技馆、博物馆就得去城里了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">乐方面,KTV、商场、网吧、游戏厅这些娱乐场所,虽然也有市场,但30岁以上的客户可能觉得没那么新鲜了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">所以,提升方向很明确:升级餐饮,补足咖啡店,增加专业文化娱乐设施,优化现有娱乐场所。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAYwfFfTSh3FfXCb7MW29jxHUNibyymmLYsxYr6eT3jNQYq1596kaA8YQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358615" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">前面我们分析了高价值区域的特征,现在要聚焦到小红门项目本身,看看市场机会在哪里。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就好比知道了目标客户画像,现在要找他们在哪里活动。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAkCvSTCyQRZZ7QNroEkv8Epjc964xaYJVbGOdOAzibsziarBNOyxuuy0A/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358616" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为了找到潜在客户,我们把分析范围定在项目周边自驾半小时能到的地方。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为什么是半小时?因为这是通勤的一个舒适区,大部分人不会愿意花太多时间在路上。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这图,就是模拟了不同时间段的交通情况,帮我们划定这个半小时圈。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAt2ZWU7499a7mkvic7ESHHnkvI3ZJOYnSHH4T3Y8Q1THosMJYDPmmc0g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358617" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">先看新房市场。数据显示,目前成交主力是160平米以下的房子,占了总成交的88%。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">超过160平米的,成交量就明显下降了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且,总价在500万到1200万之间的房子,是成交最多的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么?说明市场主流需求还是中小户型、中等价位的房子。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXALvKczElUWibmicIpraxZpUljSHruSMpTMvDFaNXnRuZnIV7jZN8eI6PQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358618" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看单价。160平米以下的房子,成交主力单价在6万到8万每平米之间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">单价超过11万每平米的市场,规模在缩小,单价超过15万每平米的新房,基本没啥成交。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这进一步印证了刚才的结论:主流市场集中在中低价位段。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA6icCT5ssVO9hNviaeP2RBGSwXeAbwSW8ocLBpIDL5rONud5pmVk0MvJA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358619" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">结合面积和总价,我们再细化一下。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">80到110平米和130到160平米这两个面积段,成交规模大,去化速度也快。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而180平米以上的高端市场,几乎没有供应。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">像北京城建天坛府这样的项目,主力销售的就是中等面积段。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次强调了抓住主流需求的重要性。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAsNI9CWUprP7JiacxmLNmII8MqMUsZxhhGS0wJbWDjMyO9H9YF5P6xqg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358620" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">看完新房,再来看看二手房市场。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">周边挂牌的小区,大部分是2008年以前建的,房龄比较老。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">不过,2018年以后的新房,平均挂牌面积最大,达到了110.8平米,而且平均挂牌单价也最高,达到了7.1万每平米。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明什么?说明即使在二手房市场,高品质、大户型的需求依然存在,而且价格不低。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAhcSsibLmAgXRqAYJFlKd2dgR91FaG5H66TyxFWbEEb5OB9lI118KxdQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358621" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从面积和总价结构看,二手房市场主要的挂牌产品是总价200到400万、面积70平米以下的小户型。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是总价300到600万、面积70到100平米的中等户型。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这也和新房市场的主力面积段基本吻合。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAj9oU4TP3cImfnduQ6ShfuOL88mJSdEDoxVVuPvshxzibAPw3jFTOxmA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358622" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看二手房的单价和面积结构。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">主要的挂牌面积段是100平米以下,超过150平米的挂牌量就明显少了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">单价方面,4到8万每平米是主流,单价超过13万每平米的房源,挂牌量就急剧减少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次印证了市场对中低价位、中小户型的偏好。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAHAdA2syOAXXAPClW4HhGKKf321h4ZYGzOa9U8tFfcFJX5cGCb5vQ0g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358623" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,二手房市场的主要挂牌产品是总价200到400万、单价4到7万每平米的,其次是总价300到600万、单价7到10万每平米的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这和新房市场的主力成交产品高度重合。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明整个区域的市场供需结构是比较一致的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXASxyvskd87dNHheNaMjticvibCFgoz0g03Z80dvic9xzuO4R7j8DAYdM0Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358624" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">总结一下市场情况:新房市场,160平米以下是主力,总价500到1200万是主力,单价6到8万每平米是主力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二手房市场,150平米以下是主力,总价1200万以下,单价4到8万每平米是主力。机会在哪?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">就是抓住这些主力需求,同时关注那些有潜力但目前规模较小的市场,比如高端改善型需求。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA0VKHtAMhgXoUNaibVAibT1Ribawl5hdfSiafH5sz0j9YJ6gS6wxQ7ACGZw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358625" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">了解了市场,下一步就要深入挖掘客户内心了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们到底想要什么?他们的钱袋子有多鼓?</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAdDMplbAKlYjpPNeUWHUcplZrIzTmTgFQ1A4zMqsRy5Qbkn5J9qMD8Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358626" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">北京客户有几个特点:一是比较外显,喜欢被看见、被认可;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是看重生活品质,比如文化修养、工作生活平衡、低碳环保、同龄圈层;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是对社区生活很在意,关心邻里关系、居住环境、公共设施。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">消费上,他们追求设计感、品牌背书,也看重圈层效应。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">生活方式上,文化、艺术、情感、环保、陪伴是关键词。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">当然,他们也有顾虑,比如觉得小红门是南城,发展落后。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但同时,他们对北京的未来有信心,认为小红门的发展潜力大,价格有上涨空间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张表还显示了不同总价段对应的单价支付能力,比如总价800到1400万,单价能接受7.5到8.5万每平米。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXArMyenLhyZajYKYH75ibjUNPKzGDx6ibYj9KOaOl5VQhGtibSptBsI5czA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358627" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">不同人群关注点不一样。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">90后更看重个性化、智能化、绿色环保、交通便利、社区设施、投资价值、教育资源和生活品质。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">IT群体则更关注工作生活平衡、智能化、创新社区、交通便利、靠近科技园或商业区、现代化设计、教育资源、投资价值和绿色环保。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而所有客群共同关注的,包括现代化设计、绿色环保、社区环境、交通便利、个性化定制、智能化、教育资源、投资价值、社区连通性、社区设施和社区文化。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAo5UibtZpDjGk2bgwHNRGS20zk8yFXHDEANbstNxX4W7TxRjImP23JvA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5601851851851852" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358628" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">把共性需求拆解一下,主要集中在三个方面:智能化、绿色环保和交通便利性。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">智能化体现在停车、快递、垃圾处理、信息服务、健康服务等方方面面。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色环保强调节能建筑、太阳能利用、噪音控制、雨水收集、步行友好道路、绿化空间和绿色教育。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">交通便利性则关乎公交接驳、道路网络、步行骑行系统、停车设施、站点设计、智能交通管理和出行导向的区域规划。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAM9xf8vw0rr8opHp6Olxxjz4yAGhYvB5Czic89IlzlZIwIhlt5urIACQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5675925925925925" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358629" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">除了刚才说的,还有社区设施、投资价值和教育资源。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">社区设施包括儿童游乐、健身房、绿地公园、文化娱乐、商业配套、医疗服务、教育设施、共享空间、公共交通连接、停车设施、宠物设施、快递服务点等等,都是为了让生活更方便。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">投资价值方面,客户关心区域发展潜力、房价增值潜力、租金回报率。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">教育资源更是重中之重,学校质量、教育多样性、接送路线、教学环境、配套学习中心、图书馆以及教育创新都是家长关注的重点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAbkgXErBgGhiaFJ2f7mI8RHrgtcC3jecesbghXNz7nrz6fmNGpo3Fib9w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358630" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">不同客户群体的需求侧重点有所不同。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">90后客户更关注硬性配套,比如个性化定制、智能化、绿色环保、交通便利、社交娱乐、教育资源。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而总价超过1400万的高端客户,则更看重软性配套,比如品质和服务、安全隐私、文化艺术氛围、独特性和稀缺性、健康养生。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,随着预算增加,客户从满足基本需求转向追求更高层次的精神和情感满足。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAjaB4SZMQC4Lyj1G9Ug7ge2kUp3Ex9akfo04PhBicatJlIia2g1CD0EiaA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358631" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">针对品质刚需客户800到1400万这个群体,他们最需要什么?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">首先是学校资源,最好是知名公立或国际学校,硬件要好,师资要强。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是医疗服务,希望能有个三甲医院,看病方便。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第三是生活服务,一体化的商业街区很重要,要有美容美发、SPA、酒吧、儿童娱乐等,如果能满足这些需求,单价10万左右也能接受。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后,他们也希望有个现代地标建筑,比如剧院、写字楼、商场,能提升小红门片区的知名度。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA4Q9GibntCL4TUrVmFKJCt97P8fmP5fNfVBejwMS8dDia5HP0Q5tG5hibw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358632" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">在居住细节上,品质刚需客户也有要求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">景观上,希望是江南园林风格,晚上有观赏灯光。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">小区内部最好有健身游泳会所。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">建筑设计上,要独立电梯间,漂亮的小区大门和单元门,总层高别太高,最好15层以下。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">室内设计上,全屋智能家电,新风系统是标配。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">小区设计上,停车位要充足,健身设施要好,建筑风格要现代化。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">会所方面,要特别关照老年人,提供茶室和适合老人的课程,管家还能帮忙接送老人。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXApPEdibMZnMj80gle1QhsAzRtPltT7fTgj9logfLetmzcf1WInRSfibgQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358633" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于首改型客户1400到2200万,他们的需求就更高了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业配套方面,希望能有大型购物中心,比如Shopping Mall,预算大概在10000元每平米起步。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">教育配套方面,双语幼儿园、好的知名学校是刚需,最好能步行上学。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">自然资源方面,希望能靠近湖水,住在一个天然大氧吧里,适合全家散步游玩。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAA9cBL3KZzbaAUNM7x7SkzvDHHQIbcxBxchuqvfNZxNmLqQ1ZZH7QYw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358634" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">首改型客户的居住需求也更精致。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">小区设计要自然外壳加科技内核,建筑风格要高端。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">安全系统要到位。建筑密度要适中,不能太拥挤。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">室内空间要讲究,比如中西厨分开,要有亲子活动区、娱乐区、影音区,阳台可以放洗衣电器、花草,甚至养猫。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还要有专门的零食区、酒区,满足不同场景的需求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们喜欢小高层或者六层洋房,大概12层左右。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA6VZJ5f4uVb6LnkB6qjRtrpKXYhXb0ELicZErDxraSmXUDwMLysrzEZw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358635" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再来看再改型客户2200万以上,他们的需求可以说是极致了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">消费方面,希望有大型山姆超市,最好还能有合生汇或者大悦城那样的大型商城,实现吃喝玩乐一站式服务。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">他们追求网红气质,看重社交功能。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">居住方面,希望有个大型体育馆,能玩网球、保龄球、羽毛球、篮球等各种运动,周末在家就能约朋友一起玩,8到10万平米的场地都觉得可以接受。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这简直是把家当成了私人俱乐部啊。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAwIoS6CjWicWEkicQyZEs60Zy27CxWibZYKxHGIygptFITWdfziaHiat1CMQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358636" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再改型客户对居住环境的要求也极高。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿化环境要高级,品种要好,现代与宁静结合,像进了花园一样,但又不能像小公园那样档次不够。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">草坪北京容易枯黄,水景冬天会冻,杨树毛毛虫影响观感,所以要避免。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色环境能让人放松,开阔视野,调节状态。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">大门设计要光明庄重,晚上也要看得清清楚楚。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">室内功能上,客厅要足够大,能放健身器材,比如老人打太极,年轻人跑步机。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">卫生间一定要通风好,不然对风水不好,也影响人体健康。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAw3QVTFsDiaEOS7ibMvOw66hrlVBBf1FZegKjyaaVAb3vGb9DfqDKQ9cw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358637" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">了解了客户需求,接下来就要具体到每个地块了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们得知道,每个地块周围到底有多少潜在客户?他们是谁?住在哪里?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就是客户池研究要干的事儿。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA3xPYpZUrDic9yBs9toeMu6pPWCqgKFZZaptoTVMicqGKISpMRRTibdTww/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358638" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为了方便分析,我们先把小红门乡按照主路规划划分成了六个区域,如图所示。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样,我们就可以分别研究每个区域的客户情况了。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAxKPeHksQ2HUaiaRkJfWLhItUdGDkcSbJv5sD4ibJAaiaCpO2Gia9fl19bg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358639" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们用了两种方法来估算每个地块的潜在客户。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">方法一是针对职住客户,也就是在项目附近上班的人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们先确定一个目标总价,比如800万,然后算出首付30%是多少,再推算出这个人月供多少,进而推算出他需要多少钱的月收入。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后看看这个区域内有多少人符合这个收入要求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">方法二是针对卖旧买新客户,也就是卖掉自己房子再买新房子的人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们先看这个区域有多少人挂牌的房子总价是多少,假设他们能拿出70%的钱来置换新房,再算出他们能买总价多少的房子,最后推算出符合这个支付能力的人群。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们还根据距离远近,把客户分成了核心0到3公里、次核心3到5公里和补充5到7公里三个圈层。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAlPicdfBgAvR0tHOtDclk2m4Vo62ibQaD6ZCSmOtvR6TPCHTFzMbQmWbQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358640" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">来看1号地块。通过职住分析,发现这里主要的客户是品质刚需类,大概有3868人,首改和再改客户相对较少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从客户分布来看,5到7公里范围内的客户密度最高,是主要客户来源地;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是3公里范围,主要是品质刚需客户。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这意味着,1号地块可能需要吸引周边较远区域的客户。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAL4dInXK0iaz4ibL6STxv4dbxq5PqMt4dm4qn8YQticVh8VolME73YRnPA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358641" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看置换客户。1号地块周边,品质刚需客户最多,约32496人,其次是首改和再改客户。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但客户主要分布在5到7公里范围内,项目自身3公里范围内的客户支撑比较差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,1号地块如果想通过置换客户来提升价值,可能需要考虑吸引更远距离的客户,或者加强自身吸引力。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA0hqEuSejoGw70132fj5CGAiclRZib7N45NvXle88ePubr6NEX1BvicAIA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5601851851851852" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358642" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合职住和置换,1号地块的潜在客户主要集中在5到7公里范围,累计极限客群有32882人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">如果我们假设3公里内客户有70%会来,3到5公里内有20%会来,5到7公里内有10%会来,再假设到访客户中有5%最终成交,那么1号地块预估的有效客群数大约是502人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这个数字告诉我们,1号地块的客户基础相对薄弱,需要精准营销。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAHkywLGNESBH3gicLljwrvhyoSRcvMeMUEsVTp5V3YfJsdlMzVia4ib23g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358643" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">来看2号地块。职住分析显示,品质刚需客户约4760人,首改和再改客户较少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户分布上,3公里范围内的客户密度最高,是主要客户来源区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这比1号地块要好一些,说明2号地块可能更靠近一些目标客户群。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAciaEpiaiaytT0fRd2sqDt1MhEHpxLqw96h72qYREia6f6czpOrY6ia3Vvvw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358644" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">置换客户方面,2号地块的客户数量和1号地块差不多,品质刚需最多,约31859人,首改和再改客户也较少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但客户主要分布在5到7公里范围内,项目自身3公里范围内的客户支撑依然较差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,虽然2号地块职住客户基础稍好,但置换客户来源依然偏远。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAqiamqaGVTZFYJqz5xafjOngYHWg80yeoOlNsv89zT7oU8AdqtMqkU7w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358645" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,2号地块的潜在客户主要集中在5到7公里范围,累计极限客群有33277人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">按照同样的到访率和成交率假设,预估的有效客群数约为522人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比1号地块略高,但客户来源依然偏远。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA5KL0ib32wA9g7bFz4k1ZeYUxnBjqb1GY7mgK6icHTESOm9FLVs0ic37xg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358646" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">3号地块。职住分析显示,品质刚需客户约2859人,首改和再改客户非常少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户分布上,5到7公里范围内的客户密度最高,是主要客户来源区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这和1号地块类似,说明3号地块可能也需要吸引较远区域的客户。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAdly6jFsIAiaL4hGVoBpKHJ4ygwicp3Ob7BY0s7epThMKVcIzBpiblCNJA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358647" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">置换客户方面,3号地块的客户数量和1号、2号地块差不多,品质刚需最多,约28414人,首改和再改客户也较少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户主要分布在5到7公里范围内,3到5公里范围内的客户支撑比较差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次印证了3号地块客户来源偏远的特点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAb5A3CZMmRBbsetQdVNsmGBuibvCviaNgScs7wRRdQicEqlwwqJgb0eL6Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358648" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,3号地块的潜在客户主要集中在5到7公里范围,累计极限客群有33277人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">按照同样的假设,预估的有效客群数约为522人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">和2号地块差不多,客户来源偏远。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAhhXaESa8GxVmJy7icaERuFCLClPmddJ8iatcSoBuwVYZ2jokXkdvjW8w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358649" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">4号地块。职住分析显示,品质刚需客户约2144人,首改和再改客户极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户分布上,5到7公里范围内的客户密度最高,是主要客户来源区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这和前面几个地块的趋势一致,说明4号地块的职住客户基础相对薄弱,且客户来源偏远。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA3fSwDllcq5L5sKXGOrr6lZJzP340aYV1ia61vGdGBM5oOnT0TTNOcpA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358650" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">置换客户方面,4号地块的客户数量和前面几个地块差不多,品质刚需最多,约24011人,首改和再改客户也极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户主要分布在5到7公里范围内,3公里范围内的客户支撑很差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这进一步说明了4号地块客户来源的普遍偏远性。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAmj8txAulIGsqtG6hvq4MFOjqoXiaaKfmGTLKequ48j34mOtEVlOa8aQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358651" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,4号地块的潜在客户主要集中在5到7公里范围,累计极限客群有19138人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">按照同样的假设,预估的有效客群数约为381人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是目前分析过的地块中,有效客群数最少的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAdY5GXcpKXgvn3nfHSNlh2EBPuCL5RsDugkTWK9ibZxwE2hza6XwCTdw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358652" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">5号地块。职住分析显示,品质刚需客户约2071人,首改和再改客户极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户分布上,3公里范围内的品质刚需客户支撑较好,但缺乏改善类客户的支撑。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明5号地块可能更适合做品质刚需产品,但高端市场潜力有限。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXADGMCI9ozdSYmYPW9d2bOWEbicUt4u3baQJicH3JSibicCmJYNpibTibOeD8w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358653" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">置换客户方面,5号地块的客户数量和前面几个地块差不多,品质刚需最多,约24011人,首改和再改客户也极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户主要分布在5到7公里范围内,3公里范围内的客户支撑很差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次印证了5号地块客户来源偏远的特点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAg7j50Rm3WWEydgIdySfpjXHhzZhicZQqXWPMzic8bVeCnuWB0IZOyD4w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5601851851851852" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358654" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">6号地块。职住分析显示,品质刚需客户约1197人,首改和再改客户极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户分布上,5到7公里范围内的客户密度最高,是主要客户来源区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这和前面几个地块的趋势一致,说明6号地块的职住客户基础相对薄弱,且客户来源偏远。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAhn9FGet0ROpWia6YuvjIKyXbyX6PbOjrGacVxN9yOUeyuTFpLN827ibw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358655" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">置换客户方面,6号地块的客户数量和前面几个地块差不多,品质刚需最多,约1197人,首改和再改客户也极少。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户主要分布在5到7公里范围内,3到5公里范围内的客户支撑比较差。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次说明了6号地块客户来源的普遍偏远性。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAGdOrjeAZl5jOib8icXc8giaZ3yiakYYW5ytxicic7CnJXXdo2Ayoq8FcACqg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358656" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,6号地块的潜在客户主要集中在5到7公里范围,累计极限客群有1197人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">按照同样的假设,预估的有效客群数约为1197人。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是目前分析过的地块中,有效客群数最多的。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAOQ7WxDPqINibgFzcQib5v24c2Xl0vRK7vRAWzZ5Djq94rzBl2F4HCPSQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358657" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">总结一下各个地块的客户池情况:1号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,但客户来源都偏远。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">2号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,客户来源也偏远。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">3号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,客户来源偏远。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">4号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,客户来源偏远。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">5号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,客户来源偏远。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">6号地块,职住客户主要是品质刚需,置换客户主要是品质刚需,但客户来源相对集中,有效客群数最多。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXApwrkdK7aVWvJvydjT7XqgeJNiciaksJ63n2VzGREN2uAxTKBnMXabQyQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358658" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们发现,不同地块的客户结构和来源地差异很大。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为了更好地匹配产品和客户,我们需要进行土地与客户匹配建模分析。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">简单来说,就是把每个地块的特征,比如交通、配套、环境等,和不同客户群体的偏好进行匹配,看看哪个地块最适合哪种客户。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA759ylpBbQiaFZ9j2gryhcXC32MNibsJNoonOZ0TicglanxCsUpicibdZcXA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358659" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们的思路是这样的:首先,根据网格的典型市场表现,把北京的土地分成几类。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">然后,把价格表现和客户池结合起来,把土地价值分成高、中、低三档。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">接着,分析每一类土地价值的特征和价格关系。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后,把项目各个区域的土地特征,和这三类土地特征进行对比,看看哪个区域的土地价值最适合哪种客户,从而匹配最优的客户群体。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAZrzvPIaLrqXmaVic3J3XeeZSv1EkpAdq1ibMrDaYtysZc9cKtvPLZ8aQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358660" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">具体怎么操作呢?我们先对北京各个网格的土地进行分类,看看它们各自的特点。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">然后,把价格表现和客户池数据结合起来,把土地价值分成高、中、低三档。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">接着,分析每一类土地价值的特征和价格关系。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后,把项目各个区域的土地特征,和这三类土地特征进行对比,看看哪个区域的土地价值最适合哪种客户,从而匹配最优的客户群体。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA979496cInGnT3EZ9XnOicgGWrGkHRcRPqIwpcyLUwXHnjkLoRT9ic24w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358661" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于低单价段(7.5到8.5万每平米),模型告诉我们哪些因素最重要。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这些ALE图(平均局部效应图),它显示了每个因素对房价的边际贡献。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如,建筑年份超过2000年的房子,单价会高1000元;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">便利公交能让单价高1000元;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">自驾便利度也能让单价高600元;</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而弱房地产招聘需求也能让单价高400元。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还有“玩乐”因素,也能带来正向贡献。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这些因素共同决定了低单价段的房价。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAmNc87UGsu9vibLibJQKpUV8iaPvo4AwCPC2gqm0yrfxGA7eOB3MTHYDfA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358662" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">基于这些因素,我们给每个地块在中单价段的匹配度打分。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">结果显示,4号地块得分最高,达到了84.90分,说明它的土地特征最适合中单价段的客户。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是5号地块,2号地块,然后是6号地块,3号地块,1号地块得分最低。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,如果我们要做中单价段的产品,4号地块可能是最好的选择。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAjria6Otzp1ibztkvTB8GgMYyH06CdCBEG2Laa1sqJTTKH9Klvwc5Pv0w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358663" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于高单价段(10.5万每平米以上),影响因素更加复杂。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这些ALE图,建筑年份、90后比例、招聘(采矿业和金融业)、公交便利性、社区文化活动中心数量、健身馆体育设施、公园绿地、00后数量等因素,都在不同区间内对单价有不同程度的正向或负向影响。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如,90后比例在15%到20%之间是最佳区间,社区文化活动中心和健身馆数量适中最好,公园绿地越多越好,00后数量也越多越好。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明高端市场对人口结构、社区氛围、配套设施、环境品质等要求极高。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAHia0J1sfVkgp6Pb1m1SZ2sBowLicBIjsFEFqzKprbCcbKXtn97VfoU4Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358664" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">基于这些因素,我们给每个地块在高单价段的匹配度打分。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">结果显示,1号地块得分最高,达到了74.61分,说明它的土地特征最适合高单价段的客户。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">其次是3号地块,5号地块,然后是4号地块,6号地块,2号地块得分最低。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,如果我们要做高单价段的产品,1号地块可能是最好的选择。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA8kC1rJefhMBh1IOfvMjxIJicK4PybPpLDwzk3jzwcbmvfzIKBLsbCpQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358665" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合三个单价段的匹配评分,我们可以得出一个初步的结论:1号地块在低单价和高单价段都表现突出,是潜力股。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">3号地块在高单价段表现不错,但其他段位一般。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">4号地块在中单价段表现最好,但在其他段位也还可以。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">2号地块在中单价段表现尚可,但整体不算顶尖。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">6号地块在低单价段表现尚可,但其他段位较弱。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">5号地块在中单价段表现尚可,但其他段位较弱。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这为我们后续的产品落位提供了重要参考。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAnxc1oBibTxBBwk465GJfuhyt8ECKH7foWQAN30SV2iaz8qlAt5INcfgg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358666" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">为了更直观地展示,我们把每个地块在不同单价段的匹配评分用颜色深浅表示出来。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">红色代表评分最高的区域,蓝色代表评分最低的区域。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样一看,哪个地块适合哪个价格段的产品,就一目了然了。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAgKby23wt99UVCdv2SOsLn66DTzYPGPnnjbLGuNMzkiclfqUCGuychAw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358667" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">现在,我们把现有的规划方案,也就是打算在哪些地块上放什么产品,放到这张评分图上。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">黄色代表品刚,浅蓝色代表首改,深绿色代表再改。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样就能直观地看到,目前的规划是否与土地的最优匹配度相符。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA2TYuDY0Bo12ET8G7JZwyafRGiaLLpNCliagWWVJ89ywCko89o6tcHJqw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358668" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">基于前面的分析,我们给出了一个基于网格的最优产品线落位建议。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">黄色代表品刚,浅蓝色代表首改,深绿色代表再改。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,这个方案试图将不同产品线放在最匹配的区域。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAxaUhAdtLbZuF8x6QBwamlF8jiacjxrD7tFUxicCh2GxfQMOUEGdESNug/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358669" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但是,规划不能只看理想,还得看现实。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张图展示了实际可建设用地的范围。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">黄色代表保留用地,浅蓝色代表规划更新,深绿色代表规划新增,红色代表规划腾退。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们需要把前面的最优落位建议,和实际可建设用地结合起来,看看哪些地方能落地,哪些地方需要调整。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAxoibZqZHHiaAiaAUGdKQlC6PsVIN83jqMr9CNKmcha2Jcf6nOxVibLBiazA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358670" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">张图展示了其他一些可建设用地的范围,比如红线圈出的区域。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们需要把这些潜在的可建设用地也纳入考虑,看看能不能找到新的机会。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAtekMgKYryvxMMfyDCibJgHWtplVJaicYkgQrlqBC6IJrbAr99q7teI0Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358671" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">前面我们分析了土地价值、客户需求、客户池和产品落位,现在要进入最后一个部分了:区域整体打造思路。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这就好比盖房子,前面设计好了户型和装修,现在要规划整个小区的布局和风格了。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAK4hM9eK3U0kJAx0nKjWltn481MyicXibTXHG7aGXC0j8G9npkXLcn3gQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358672" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">要打造区域,首先得看交通。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">道路通达性怎么样?这直接关系到人流、物流能不能顺畅。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们分析了区域内几条主要道路的通达性。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA0SpgniaVG39nFyn8OQGc2q31icFGphuWBYNfRlUmeicpLib09zdgP7BMJQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358673" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">结果显示,南四环路、红坊路、小红门路这几条主干道,半小时通勤覆盖范围非常广,几乎涵盖了整个区域,甚至延伸到了亦庄、定福庄这些优质资产区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">特别是南四环和弘通路,向西北方向的优势非常明显。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">博大路则向东延伸。这意味着,小红门的交通条件其实相当不错,具备承接更大范围客流的能力。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAhF5pqjxub6K3agpQJfkYSXhpKqkZGzW1Me3o2SicG2JicKiaC3vPuDOkg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358674" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">光有路还不够,路要能引人来。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们的目标是吸引90后和IT产业。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从目前的路网来看,半小时自驾确实能覆盖到中心城区、亦庄和酒仙桥南侧的IT产业聚集区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但从人口吸引力来看,亦庄线肖村站区域对90后人群的吸引力更强。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明,地铁站点的辐射能力是关键。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAoyBlic0FEOVvMvfCiaUg2n5uXNrUIFbSiamPGteLILNKw2N03nkUdKb1w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358675" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再来看道路界面。小红门路目前是双向单车道,向北进三环还得绕道,这显然不符合高端客户自驾的需求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且,北侧虽然有些绿化不错,适合做首改产品,但道路条件跟不上,体验会打折扣。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">所以,建议对小红门路的界面进行优化。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAUBRokXEPPbnWOtZqftKtLyfBbqxVSkKITayFrngPP7Bz6b8CqQ8Nhw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5583333333333333" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358676" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还有一个大问题,就是铁路。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">铁路横跨项目南侧,把整个小红门乡分割成了南北两块。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这会导致南北区域的人行、骑行被阻隔,不利于配套辐射,进而影响土地价值。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">要么就得南北分开做配套,增加成本,要么就得想办法打通这个阻隔。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAW8rVBNDnfVeSHNvueUTya9HovFZfQSKJ9kMSKRcJ4wjfIDvC3SNR3g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358677" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">既然道路交通有短板,那我们就要发挥地铁的优势。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">小红门有10号线和亦庄线两条地铁,尤其是10号线是环线,接驳线路多,对人口和产业的引流作用都很大。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">北侧地铁通勤优势明显。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">亦庄线则主要承接向西的人口引流和向南的亦庄产业引流。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">项目内部开通接驳线,能把两条地铁的优势整合起来。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且,受地铁影响,项目西北区域在通勤1小时状态下,形成了90后人口热区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明地铁是吸引人流、提升价值的关键。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAjEiaecdssvz0pDIHNZWgmK4fwzdjEEMqC68GZ0MFrUXm4uMfMEd0yeA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358678" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">除了交通和人口,自然资源禀赋也很重要。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们分析了项目内部的自然资源。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">整体来看,以四环为界,南侧的自然资源优于北侧,这有利于打造高品质住宅产品。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">北侧只有东部存在集中绿化区域,具备打造高品质住宅的可能性。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们可以考虑在南侧利用森林资源打造低密住宅、森林学校、森林产业等产品。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAv4ZrbFuhq1tZJw1mHrmmuOIey37ZjvnQ7L8sKv1HWwQahvPljNJRjQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358679" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们把目前的打造计划导入土地价值评分模型后发现,龙爪树村区域提升潜力不大,而四环一带和南侧区域的提升潜力较大。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这再次印证了南侧区域的优势。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAUqz96C2u7ibp3aObRtG7W0sQt18FD3icfRxz2Q8gNacXdMmU8IA1PBsA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358680" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们再来看一下周边的界面情况。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">A是绿地,B是朝花幼儿园和十八中牌坊分校,C是绿地和诺行天下文化传播公司,D是中海城楼盘,E是朝阳区法院和中建星光里项目,F是北京地铁车辆装备公司和北京北排装备公司,G是鸿博家园二期,H是鸿博公园,I是老城界面。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这些周边的界面,对我们项目的打造也有影响。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAnK8YU4ibDRdWPoXqpDu5ICr9iarjiaqA0StG9RibLCtQYoWJquuGSSzsgA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358681" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">综合来看,小红门区域有双地铁加接驳的优势,出行便利。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">但绿化少,建筑密度高,人口集中度高,需要打造高密度配套。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">周边有90后人口热区,具备人口引流潜力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">毗邻中心城区,可以打造中心城区概念。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">因此,北侧区域适合定位为高密度、高品质的90后客群,主打城市中心、交通便利、生活配套完善的概念,满足客户便捷成熟的城市生活需求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而南侧区域,由于绿化好、密度低、通达性好,可以吸引IT产业和90后,适合定位为低密度、高品质的改善类客群,主打舒适的城市生活、离尘不离城的概念。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAWwD1nID7g7KPpCiazagib5oj021fnJRuPG3q4crJDLI8z2FWDueuHueA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358682" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">基于前面的分析,我们提出了一个整体规划方案。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这个方案试图将商业街区、集中商业、IT产业园、住宅区合理布局,并根据地块的匹配评分,将不同总价段的产品落到最合适的区域。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAicLklRSbOYJsUQJEnyArm5UcxJE1IlicBl7ibPedicvBMMN4JGw80soibHQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358683" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张图就是我们提出的整体规划方案。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,商业街区和集中商业被放在了交通便利的区域,IT产业园则靠近地铁,住宅区则根据密度和品质要求分布在不同区域。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">品刚、首改、再改产品线也被分配到了不同的地块上。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAM52WU5LBOibHic3pbXiad28EOyQYxGc0Sic7D6Uu7ve3AVK3QOwicnlYaibw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358684" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业是区域的引擎。我们思考的核心问题是:吸引什么样的人口来消费,才能最大程度提升土地价值?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">解决思路是:在最能吸引目标人口的土地上,打造核心商业体。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">根据前面的分析,10号线肖村站对90后人群的吸引力最强,所以我们计划在肖村站附近打造一个核心商业体。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXALNBo4CV6XHy6mevFtEuBLEZ7qwcBicrwdr7iamI2wLJCUm2iaIv7QRdpQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358685" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">有了核心商业体,还要有延伸。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们计划利用商业街区业态,进行商业延展,增强区域内人口流动活性,弱化南北区域因四环和铁路带来的天然阻隔。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样可以避免单一集中商业对土地价值赋能的逐级递减,使得商业对土地价值的提升效果更持久。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">商业街区的设计重点是承担区域内部人口流动功能,所以要依托新建的双向双车道加骑行加步行的道路设计,强化购物体验的舒适感,满足客户休闲感与精致感的需求。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAmYM32LNghO17gncmGEsH66gRmAvR6AnXyN0C7JH0LkLL5AEdvlvbqw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358686" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">铁路是南北区域流动的阻碍,必须想办法处理。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们计划在地铁沿线区域设计一个主题商业公园街区,吸引人流,促进区域流动。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这个设计不能受到铁路过多干扰,比如不适合做住宅,但可以做商业和公园。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样就把一个障碍变成了一个亮点。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAy7D25dUTJEdnsr9XI5OjBqd5I2DJiagzSROKmnhaHIrUeia20icReOt1g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358687" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">产业区也需要配套商业。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们在产业区落位的地块上,会打造配套商业,满足产业园区和学校员工的日常消费需求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样可以形成产业和商业的良性互动。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAvCWDQYbDIDMDAqnItuLtwUXFuE4ua4XlRh1LYoTwcNajN4ncL7ouLQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358688" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">打造商业街区,有几个原则。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">一是交通便利性设计,要方便步行、骑行、自驾,还要有充足的地下停车场。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是餐饮与休闲体验,要提供多样化的餐饮选择,包括特色餐厅、咖啡馆、国际美食,还要设计休闲娱乐设施,比如电影院、剧院、艺术展览空间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是绿化与环境设计,要强调环境质量和美学,包括精致的景观设计、优雅的建筑外观、高品质的材料使用,还要注重细节,比如照明、水景、艺术装置,创造一个优雅舒适的购物环境。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAq1yUiaHCx66TyHnqGVjAmv0ns17HfjTO2Nd6AFV15JiavJWyicRYnG1sQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358689" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是商业街区打造的一些示意。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,设计了商业建筑、人行道、非机动车道、机动车道、停车绿化带、隔离绿岛等,还考虑了商业外摆、人行道、绿化带、机动车道等细节。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">力求打造一个交通便利、环境优美、体验舒适的商业街区。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAzyFxNy6AArvOOXiaiaaZDdUiaDUuyQic4W8tiaQH5WiaKkzBYjjQ1C880FNQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358690" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于高端商业街区,我们还有几个原则。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">一是高端定制化服务,可以引入奢侈品牌、设计师精品店、艺术画廊、高端餐饮,满足高端客户对品质和个性化的追求。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是私密性和专属感,因为主要服务对象是低密住宅客群,他们关注私密性,追求离尘不离城的生活方式,独特的调性能贴合他们的外显特征。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是环境质量和设计美学,要强调精致的景观设计、优雅的建筑外观、高品质的材料使用,注重细节,比如照明、水景、艺术装置,创造一个优雅舒适的购物环境。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAj6RKmmjib9QdKPSBKHjxwyS9bALoIyEm2vSrd6HodYGCf99OMBlPwoQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358691" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是高端商业街区打造的一些示意。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,设计了台阶、灯光、现代建筑、水池、喷泉、帐篷、桌椅等元素,营造出一种温馨、时尚、舒适、精致的氛围。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">力求打造一个高端、私密、有格调的商业街区。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAdpujvTYTBoHicg04grjlyUoXZnmdCUMHaJKicEotkFsaPGnWApibAKuIQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5601851851851852" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358692" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于南北两个商业街区,我们还需要考虑它们之间的联系。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">一是独特体验,可以在下穿道和天桥上创造艺术墙绘、互动装置或主题装饰,吸引客户探索。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">二是商业连贯性,要确保南北区商业街区在商业定位和品牌组合上有一定的连贯性,形成互补,吸引客户穿越。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">三是商业互补,比如北侧街区定位为生活化、娱乐化,南侧街区定位为艺术化、休闲化,街区链接部分可以打造商业创意带,进行街区的链接。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXATwcIXbN7quZnBXicUyicGG0E2NTnNgQ79PviaQnI1YTum2kOLtGPLiacgA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358693" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是南北商业街区连接和铁路沿线处理的一些示意。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,设计了下穿道、天桥、艺术墙绘、互动装置、商业创意带等元素,试图将阻隔的铁路变成一个亮点,将南北两个商业街区连接起来,形成一个有机的整体。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAX5EloJ9nq07e9p8bNOTrUdaXXJhxeWjbTicXuQ0oVnPP1DLHA7bTyWA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358694" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于住宅产品,我们也有不同的打造原则。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">首先是品刚产品800到1400万。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">要打造别致的街区设计,包括空间混合、功能混合和高低混合,满足客户个性化和定制化的需求,降低对高容积率的抗性。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">街区亮点要包括智能化、社交娱乐和绿色环保。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">景观上要融合,低密住宅区要与自然景观无缝衔接,利用地形植被创造和谐环境。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色环保方面,要采用绿色屋顶、垂直绿化墙等。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAD9jMxzRER4HN2V2xiaXENuLxZoD80GFpiapAapky4MCj10Fib0HdZNmkw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5657407407407408" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358695" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这是品刚产品打造的一些示意。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">可以看到,设计了现代高层建筑、玻璃幕墙、金属元素、绿化带、绿色屋顶、植被等,力求打造一个现代、时尚、宜居、绿色的社区。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAv843rwRT9B3dNSJSc4uJ8qCKibE5ZjR2w53nhYNnZf7poHUgQukCaiaQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358696" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">对于改善产品1400万以上,打造原则是:尊贵与稀缺性、私密性与安全性、文化与艺术氛围。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">住宅街区要体现高端大气的建筑风格,细节上要与众不同,比如独特的园林景观、定制化的户型、足够的私密空间,可以通过精心设计的绿化带、围墙等实现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">客户对私密性和安全性要求很高,要通过合理规划确保每个单元都有足够私密空间。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">同时,要营造文化与艺术氛围,比如设计独特的音乐厅等。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA54DUe2cHjU0iaSHWM4mrfFBlHlmeVf71Hw17ltApKFMS2ibvtUgrC9Vw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358697" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">我们来看看具体的“打造示意”。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张图就是前面说的那些原则在实际规划中的体现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这颜色分区,是不是很清晰?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色代表公园绿地,黄色是住宅区,蓝色可能是商业配套,紫色可能是工业区。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这种功能分区,就是为了保证居住区的纯粹性和舒适度,避免噪音和污染的干扰,这就是尊贵与稀缺性的空间保障。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看这些建筑效果图,是不是感觉很现代、很精致?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从细节上看,比如那个独特的几何形状,悬挑的阳台,还有大面积的玻璃幕墙,这些设计语言都在传递一种高品质、高品味的信息。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且,你看它临水而建,周围绿树环绕,这就是前面提到的私密性和与自然环境融合的设计思路。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">黄昏时分的灯光效果,更是增添了一种宁静而温馨的氛围,非常适合高端人群的生活调性。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA7Ots0XVEhZ0Wr5a5XgbhqgWOaYwA9M4Qmx49xPULTyHv0UPbRCCdTg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358698" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">接下来,我们把目光转向产业打造。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这跟住宅可不一样,产业项目,尤其是高科技园区,追求的是什么?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">效率、活力、创新,当然,还有员工的幸福感。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">看这三个原则:便捷交通连接、自然景观融合、绿色环保。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这三点,简直是现代产业园区的标配,也是吸引人才的关键。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">便捷交通连接,这还用说吗?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">谁愿意每天挤地铁、堵在路上?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看,这个园区离地铁站就800米,步行可达,还提供自行车停车,这简直是为通勤族量身定做的。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且选址在红坊路,接送员工对周边交通影响小,这考虑得非常周到,既方便了员工,又维护了区域的交通秩序。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">自然景观融合,这个也很重要。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">现在谁还愿意在一个水泥森林里工作?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">把鸿博公园的步行道引入园区,设计开放式办公空间,让员工能随时看到绿色,呼吸新鲜空气,这不仅提升了工作环境,还能有效缓解压力,提高创造力。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">想想看,在一个有花园的办公室里开会,是不是比在封闭的会议室里效率更高?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色环保,这不仅是社会责任,更是企业形象的加分项。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">绿色屋顶、垂直绿化墙,这些不只是好看,还能实实在在地改善空气质量,降低能耗。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再加上户外休息区、观景台,这些休闲设施,让员工在紧张的工作之余,有个放松身心的地方。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样的园区,谁不想去?</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAzKZJHlAduyk942yg1GmyAOleWibUryBibjvawlibfpG4ic7OPHDm3JELwQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358699" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张图就是前面说的产业打造原则的视觉化呈现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看这规划图,功能分区依然清晰,但这次的主角是蓝色的工业区和紫色的交通干道。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这说明产业区的布局更加注重效率和可达性。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看这些建筑照片,是不是感觉科技感十足?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">从不同角度拍摄的建筑外观,突出了现代化和科技感的设计元素。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">俯瞰图显示了整个建筑群的布局和周围环境的和谐融合,这正是自然景观融合理念的体现。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">建筑群前的步行道和绿化带,给人一种宁静而有序的感觉,这有助于营造良好的工作氛围。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">整体来看,这些图片共同描绘了一个现代化、生态友好且具有未来感的城市建筑群,非常适合高科技企业入驻和发展。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXAWETWdnVeE0XhzmMpsRE92f5p54xsSZc98mWzQhickZbdicPWQN5AuLNg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="502358700" /></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">现在我们聊聊教育打造。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这可是关系到下一代的大事,所以原则必须得站得住脚。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第一个原则,便捷交通连接。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这跟产业区类似,但侧重点可能略有不同。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你看,距离亦庄线小红门站步行约1公里,临近多个住宅区,这对于家长接送孩子来说太重要了。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你想想,每天早上送孩子上学,如果能省下半小时堵在路上的时间,那该多幸福啊!</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">而且,选址在红坊路,接送学生时对小红门乡整体交通影响较小,这同样体现了对社区整体交通环境的考虑。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第二个原则,周边自然环境。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">学校不能是孤岛,它应该融入社区,甚至利用自然环境来创造更好的学习体验。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如,利用现有的地形和植被,打造一个自然的学习环境。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这不仅能让孩子们接触大自然,还能培养他们的环保意识。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">第三个原则,生态教育。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这个就更进一步了,不仅仅是利用自然,还要主动创造自然的学习场景。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">比如,设计露天讲堂、植物园、户外实验室等等。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">你想想,让学生在真实的植物园里学植物学,或者在户外实验室里做科学实验,这比在教室里听老师讲授生动多了吧?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这种实践性的学习方式,更能激发孩子们的好奇心和探索欲。</span></span></p><section style="text-align: center;margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-imgfileid="502358701" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-src="https://mmecoa.qpic.cn/mmecoa_png/zd226QNNqG6Dj866DBia2NRv5QMibicyQXA2uokuZDXeJZj8F3ibI4ROmDwLUl726BxCQpopNia0uLiadPkcV0OoeuHw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="1080" type="block"></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">最后,我们来看教育打造的示意图。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这张规划图再次强调了功能分区的重要性,确保学校周边有足够的绿地和开放空间,符合我们前面说的自然环境和生态教育的理念。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">再看这些建筑照片,是不是感觉很温馨、很适合孩子?</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">现代化的社区中心或学校,采用玻璃幕墙和金属框架,色调清新明亮,周围有宽敞的绿化区域,孩子们可以在那里玩耍、活动。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这正是我们追求的,一个既安全又充满活力的校园环境。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">还有一个大型公共建筑,可能是图书馆或文化中心,它与学校形成联动,共同构成了一个完整的教育生态系统。</span></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 15px;">这样的设计,不仅满足了基本的教学需求,更注重了学生的全面发展和社区的融合。</span></span></p><section class="channels_iframe_wrp" nodeleaf=""><mp-common-videosnap class="js_uneditable custom_select_card channels_iframe videosnap_video_iframe videosnap_video_iframe" data-pluginname="mpvideosnap" data-url="https://findermp.video.qq.com/251/20304/stodownload?encfilekey=rjD5jyTuFrIpZ2ibE8T7Ym3K77SEULgkiahtagRwRhia2BxOPhnlzFOqIDT4QTNbwYTUbY8Y9EejKIJiaOHr7nFP4nM1VUhYG5oLdibn7bNndQ9z5eQKswfAciaA&amp;token=ic1n0xDG6aw9ahaibLZLeOy9yIrdM888bFLXJEibPxEicBVSTgqHIRtsy03NdJg5SnJsHIevLGeEBkTxiaauIvEZDKenxq5icUUBlNvLen1sCgH6PCMiap0ux5GaAQEwDrqHF3ib39SnYgWwUCllMCvY0m5tyJWzvVQq7ic0arGn0Z9jvcdk&amp;idx=1&amp;hy=SZ&amp;m=&amp;scene=2&amp;uzid=1" data-headimgurl="http://wx.qlogo.cn/finderhead/OU2rqvx645smeBtlHNveXFt6ncL3rn767zgFy3U755zMJ66icKrkZOFlOeqlc6rQcH59D42aq8hs/0" data-username="v2_060000231003b20faec8c4e18d10cbd6c80dee34b07736396e416723fd5650a5715e7448b841@finder" data-nickname="禾略" data-desc="小红门未来4年供地计划曝光!#房地产#楼市#房产#小红门" data-nonceid="11376595782969466305" data-authiconurl="https://dldir1v6.qq.com/weixin/checkresupdate/icons_filled_channels_authentication_enterprise_a2658032368245639e666fb11533a600.png" data-width="1920" data-height="1080" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAvhck3wjnMwAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPEkoJkeRdBXZuIzNPgMItYvSfnhxYwVFObB21abQ2Y"></mp-common-videosnap></section><section class="channels_iframe_wrp" nodeleaf=""><mp-common-videosnap class="js_uneditable custom_select_card channels_iframe videosnap_video_iframe videosnap_video_iframe" data-pluginname="mpvideosnap" data-url="https://findermp.video.qq.com/251/20304/stodownload?encfilekey=rjD5jyTuFrIpZ2ibE8T7Ym3K77SEULgkiawe14HTB0djxl4j6tzdotJXVJmQMjv8MJu8nEtDSibEUpUJJVKgNoZU66tN0FytcXfKPXmuicMSOoIxoUIMEgKjnQ&amp;token=2lt8WBSnjTmr6ZMuOqn83jfWmqDq1OgeT540twRiaaELXBoqZUfG2WQTzlxoozj5ETHibkOERBylxpbUVOTib9Tv4cn5DfTA1uFk3bMyY9sFNoLaZUc0C151CibFk2j6SPMCtmyLicxoHxlRrIp1ArAqrEWyodpzIB5rfaEDLRQ30K9Q&amp;idx=1&amp;hy=SZ&amp;m=&amp;scene=2&amp;uzid=1" data-headimgurl="http://wx.qlogo.cn/finderhead/OU2rqvx645smeBtlHNveXFt6ncL3rn767zgFy3U755zMJ66icKrkZOFlOeqlc6rQcH59D42aq8hs/0" data-username="v2_060000231003b20faec8c4e18d10cbd6c80dee34b07736396e416723fd5650a5715e7448b841@finder" data-nickname="禾略" data-desc=" 客研大数据在城市更新中的实践-北京小红门#房地产#楼市#买房#房价#客研#规划#大数据#小红门" data-nonceid="1041567336419968606" data-authiconurl="https://dldir1v6.qq.com/weixin/checkresupdate/icons_filled_channels_authentication_enterprise_a2658032368245639e666fb11533a600.png" data-width="1920" data-height="1080" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAgGAontgI0QAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPEw4I4bzACXZuIzNPgMItVAzZ2yj8XqwICxanCXBQ3"></mp-common-videosnap></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

← 返回观点全库