一、市场整体表现：筑底盘整，分化加剧

1.供需双弱

成交量：1-5月常州全市商品住宅成交约72.24万㎡，同比基本持平，但绝对值处于年内低位。5月成交量17.5万㎡，环比下降15.2%，政策刺激效应边际减弱。

供应量：新增供应40.75万㎡，同比减少33%，5月取证面积仅3.48万㎡，环比骤降81%。

价格走势：全市新房成交均价15059元/㎡，同比下跌6.5%；5月均价14251元/㎡，环比降1.2%，同比降12.4%。

2.结构性特征

二手房占比提升：达45%，均价11034元/㎡（同比降8.9%），次新房因现房优势受刚需青睐。

库存压力：非核心区去化周期超15个月，远郊板块价格下行压力显著。

二、政策与热点事件

1.核心政策

购房补贴：4月推出住房困难工薪群体专项补贴（最高20万元），覆盖现房购买，加速库存去化。

金融支持：首付比例降至15%、公积金利率下调至2.6%、商贷利率降至3.05%（历史最低）。

土地供应改革：原则上不再新增普通商品住宅用地，转向高品质住宅开发。

2.热点事件

保交房攻坚：政府强化预售资金监管，推动融资“白名单”机制，防范交付风险。

城中村改造：计划改造40个城中村，推广房票安置，收购存量房作安置房。

三、土地市场：国央企托底，核心地块溢价成交

1.1-5月土拍表现

总成交额34.24亿元：1月新北区及经开区3宗涉宅用地成交，溢价率0.93%-1.29%，楼面价8357-10597元/㎡，均由本地国企（环龙实业、东方新城）竞得。

待出让优质地块：乌衣浜地块（容积率1.0）、老河海大学地块、国际露营岛南侧地块（容积率0.8，拟建纯别墅）备受房企关注。

2.趋势分析

市场化房企缺席：除2024年中核建拿下火车站北广场地块外，近年土拍以本地国企主导。

地块分化：核心区低溢价成交，远郊依赖政府托底。

四、客户画像：刚需主导，需求分层清晰

1.基础特征

刚需客群（60%）：总价敏感度高，偏好80-150万现房/准现房，决策周期45天。

改善客群（30%）：倾向“卖旧买新”，需求集中于120㎡+户型，绿色科技住宅成交占比升至25%。

投资客群（10%）：转向核心区商业公寓（租金回报率4.2%）。

2.行为偏好

价格敏感度：刚需客群关注“低首付+低利率”组合；改善客群更重产品力（精装标准、物业品牌）。

渠道依赖：线上获客占比提升，案场转化率回升至12%。

五、区域市场对比：核心抗跌，远郊承压

1.区域代表板块均价（元/㎡）市场特征

新北区市府板块14,570国色风华（现房豪宅）热销，龙虎塘单价跌破万元

天宁区青龙板块-华盛锦云华庭高性价比项目带动成交，配套教育资源优势显著

武进区淹南板块-华盛珑悦云玺（金额榜第一）、星河丹堤（套数榜第三）领跑，低密产品受青睐

钟楼区怀德/教科院附中-中吴江南春以价换量，次新房溢价显著

经开区工业配套区9,220价格洼地吸引刚需，二手房去化缓慢

2.板块价值分析：

核心板块（市府、恐龙园、淹南）：依托教育商业资源，价格稳中有升。

新兴板块（高铁新城、西太湖）：受益地铁延伸及产业导入，成刚改主力。

远郊板块：库存高压，需以价换量。

六、价格走势分析：结构性下行，高端项目支撑

整体下行：1-5月均价同比跌6.5%，主因远郊项目降价促销（如钟楼部分项目降幅5-8%）。

分化明显：核心区高端盘（如国色风华均价2.8万/㎡）支撑价格，非核心区普遍万元以下。

七、竞争格局：头部房企聚焦产品力，本地房企性价比突围

头部房企：保利、华润、龙湖主打“现房销售+精装升级”，市占率提升。

本地房企：华盛（操盘/权益/全口径三榜第一）、嘉宏凭高性价比项目（如锦云华庭）抢占份额。

中小房企：收缩至工抵房、员工内购渠道，非核心区去化艰难。

八、专家与机构观点

克而瑞：“市场分化加剧，购房需求转向追求‘确定性’，高性价比与高产品力项目成主流。”

中指院：“政策依赖性强，若无进一步降息或税费优惠，反弹持续性存疑。”

房企策略：优化推盘节奏，强化实景呈现与交付保障。

九、客户需求与痛点

1.核心需求：

刚需：现房、小户型、成熟配套；

改善：学区、科技住宅、物业品质；

投资：核心区商业公寓。

2.痛点：

交付风险（期房信任度下降）；

价格下行预期（63%刚需客延缓决策）；

二手房成交周期延长至4个月。

十、风险与建议

1.风险提示：

非核心区库存高压，价格战或加剧；

政策效应递减，需求透支显现。

2.策略建议：

房企端：强化渠道分销，聚焦差异化产品（低密/科技住宅）；

政策端：加大存量房收储，缩短交易周期。

十一、未来展望

短期（2025年Q2）：政策刺激下核心区改善盘量价微升，但库存压力限制反弹高度；房贷利率或再下调。

中长期（2025-2026年）：

分化延续：核心区“稳地价、稳房价”，远郊承压；

产业驱动：新能源、智能制造重塑西太湖、高铁新城价值；

新模式构建：城市更新加速，租赁与商品房协同发展。

（本报告数据均来自公开统计及行业调研，分析结论仅供参考）