康波中的房地产周期研究

<p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;">本文主要研究房地产周期与康波周期（Kondratiev cycle）的关系，分析房地产周期的特征、成因以及在全球不同国家的传播和影响。作者通过历史数据分析，探讨了房地产周期与经济增长和技术革新的关联，并据此预测未来的房地产周期走势。<br /><br />主要观点<br />①房地产周期缺乏典型的特征，具有明显的国别性和非共时性。<br />②康波增长源自技术创新，房地产周期则是增长的关键载体，随着技术从主导国向外传递，房地产周期也随之影响商品和美元周期。<br />③康波周期被统计分为两个30年周期，房地产周期则表现为一大一小两个波动。<br />④中国房地产周期既是经济增长的因果，也受到康德拉季耶夫长波的影响。<br />研究各国房地产周期的关系，有助于确定当前所处的房地产周期阶段。<br />⑤根据历史规律和当前状态，推测当前房地产周期可能在2020-2025年触底，并预测下一周期的大致时间。<br /></span></p><p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;">【以下为正文】</span></p><p><span style="background-color: transparent;caret-color: var(--weui-BRAND);letter-spacing: 0.034em;">房地产周期缺乏经典特征，其国别性与非共时性是关键。中国房地产周期既是经济增长的因果，也受康德拉季耶夫长波影响。房地产周期作为康波子周期，反映全球繁荣扩散。康波增长源于技术创新，但房地产周期是核心增长载体。技术从主导国向外围传递，房地产周期随之扩散，影响商品和美元周期。康波主导国房地产周期滞后于技术革命，依次影响外围经济体、追赶国和附属经济体。这解释了世界房地产周期的非共时性。</span><br /></p><p>统计显示康波分为两个30年周期，适用于技术、房地产和商品周期。60年康波中，房地产周期呈现一大一小两波动。研究各类国家在房地产周期中的关系，有助于定位当前阶段。</p><p>1930年，美国经济学家库兹涅茨研究了长期经济波动，发现15～25年的周期，尤其明显于建筑业，因此被称为房地产周期。这种周期主要由居民财产购建和人口转移推动。</p><p>水泥周期研究显示，价格周期约33年，产量周期约24年。生铁周期中，价格周期约20年，产量周期约30年。</p><p>霍伊特研究发现芝加哥房地产周期约18年，振幅大。哈里森对英美研究也得出约18年周期。注意，他们使用名义土地价格。</p><p>总之，库兹涅茨的周期长于霍伊特、哈里森观察到的周期。房地产周期特征仍不明确，其与库兹涅茨模式的关系是本文核心问题之一。</p><p>我们研究多国实际房价，发现1890年以来房地产周期平均25～30年，跟随康波周期。60年康波中有两个房地产波动，强弱各一。这一发现深化了现有研究，对定位当前周期具重要参考价值。</p><p>康波增长源于技术创新，但房地产周期是增长的核心载体。房地产周期滞后于技术周期，可视为技术革命引致的增长。我们研究了多国实际房价数据，发现主导国的房地产周期领先于其他国家。</p><p>我们将第三次康波以来的房地产周期划分为五轮：1892—1920（28年）、1920—1942（22年）、1942—1975（33年）、1975—1995（20年）、1995—2025（30年）。一个康波周期大致包含两个房地产周期。</p><p>在第四次和第五次康波周期中，美国的房地产周期领先于英国、法国等国。1942—1975年的周期中，美国房价较早回落，可能源于人口结构变化和货币政策影响。相比之下，2000年后宽松的货币政策推动了房价上涨。</p><p>我们研究发现，房地产周期平均持续25年左右，上行期约8.5年，下行期约17年。始于回升期或繁荣期的周期平均持续31年，始于衰退期或萧条期的则持续21年。</p><p>基于这些特征，我们推测当前始于1995年的房地产周期可能在2020—2025年触底，历时25—30年。下一轮周期可能始于康波萧条阶段，持续至2045—2050年，长度为20—25年。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="484" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100032552" data-ratio="0.837037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwlsrLQScD4iby1biaibpsLqRUFLdKuhToExicEYcmTRSZxsMgMNPIUpxfnOLP1KjV1GN7pBNLTrEYPGiaA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>