当大街上血流成河时，你还敢去买资产吗？（比如房子或地产债） 转载

<h1></h1><p><span style="font-size: 16px;">美国 2008 年爆发次贷危机，房地产市场出现大幅下跌，后来怎么样了呢？</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年3月，美国房地产价格反转，6年的房地产熊市出现了转机。房价反转的关键因素是改变了银行止赎房的供求关系：一方面银行积压了大量止赎案件，减缓了止赎房拍卖对房价的沉重压力；另一方面，在美国政府的支持下，华尔街炒房团开始大举入市，横扫了美国东西海岸五大房地产重灾区的止赎房库存，在数月之内一举扭转了房地产的颓势。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">虽然金融操纵可以短期改变市场价格，但无法维持长期趋势。房地产未来的走向取决于年轻一代的潜在购房者，而他们却正在失去梦想的边缘苦苦挣扎。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在利率风险不断上升的威胁下，华尔街炒房团已经开始准备“胜利大逃亡”。它们的撤退线路中，一条已经失效，另一条则刚刚开始尝试。华尔街炒房团能否成功突围，取决于“租金抵押证券”的概念是否成功。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><strong><span style="font-size: 18px;">房价失血的伤口：止赎房</span></strong></p><p><span style="font-size: 16px;">中国和美国的购房者通过银行按揭贷款购房时，房产作为银行的抵押品直到房贷全部还清才归还房主所有权。购房者需要按时偿还房贷，这是一个连续不断的“赎回”房产所有权的过程。如果不能及时还款，银行就有权中止房主“赎回”产权，并将抵押品拍卖，这就是“止赎房”的由来。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">正常情况下，银行并不愿意持有大量的止赎房产，这将耗费大量的人力财力，效益得不偿失。最佳选择是尽快拍卖这些房产，迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉，它们大量而集中地涌现在市场中。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期，而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现。从2007年到2012年，美国房价的恶性循环持续了5年之久。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年1月，正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时，美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌，正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">到目前为止，中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况，所以对银行止赎的概念比较淡漠。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">截至2012年初，美联储已经清楚地看到，单纯依靠QE印钞和超低利率，并不能从根本上扭转房价下跌的趋势，最有效的办法还是要用在金融市场上屡试不爽的价格操纵手段。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">房地产和金融市场一样，都有一个共同的规律，那就是流量价格决定存量价格，或者更进一步说，是流量价格的预期发挥着决定性的作用。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">美国房地产市场的总存量为1.33亿套，总价值约23万亿美元，每年新房和现房的销售规模为800万套，即流量仅占存量的6%。在一个房价下滑的市场中，准备开工新建住房的开发商，首先关注的是现房的成交价格，并以此来评判新房在市场中的竞争力和利润率，新房定价其实是被现房交易所左右。而在现房市场中，每年近百万套的止赎房抛售，严重压制了700多万套现房交易的成交价。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">要达到控制止赎房的供需关系，迫使止赎房的价格上涨，从而扭转房价预期的目的，银行需要减少止赎房的数量。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><strong><span style="font-size: 18px;">止赎阻塞，房价企稳</span></strong></p><p><span style="font-size: 16px;">为了减少止赎房供应，保护住房主权益，2009年美国启动了HAMP（Home Affordable Modification Program）计划。该计划由银行主导，由纳税人出钱，让银行得利，让房主继续居住在已成为“溺水资产”的房子里以延缓房产止赎的发生。银行评估政府获得的好处，以提高贷款总额为代价，略减月供的金额等方式重新修改房贷条款。如果政府补贴不够，银行就会直接进行止赎和拍卖。该计划原本旨在“拯救”400万户深陷“溺水房”沼泽的家庭，但由于工作效率和标准设定问题，仅处理了120万个家庭重新修改贷款的申请。然而，可悲的是，30.6万个家庭再次陷入违约，还有8.8万个家庭即将违约，总数高达全部参与家庭的33%！加入该计划时间越长的家庭越容易违约，2009年该计划开始执行时就参加的家庭，其违约率高达46%！这些家庭再度违约时不仅面对更高的负债总额，而且遭到更严重的信用伤害。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">截至2013年4月底，HAMP计划获得了191亿美元的额度，但仅使用了44亿美元。该计划将延长到2015年，但效果不佳，更像是一个陷阱。因失去工作而无法还款的家庭陷入了止赎困境，就业市场的萎靡导致这些家庭难以获得足够的收入来源，而房贷总额却大幅增加。随着时间的推移，这些家庭的违约率大幅上升。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">无论HAMP计划或其他“拯救”行动的效果如何，这些政策的执行缓解了止赎房的供应压力，延迟了上百万套止赎房的定时炸弹爆炸时间。银行也延迟了止赎房的进程。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2010年11月，银行因“机器人代签”事件再次陷入丑闻，该事件揭示了银行在发放按揭抵押贷款时，通常外包给服务商处理收款、催款、止赎等琐事。当欠款人违约后，服务商的工作量骤然增加，而由于工作量巨大，他们几乎没有时间查看这些文件的具体内容，只是草率地签字。这导致了大量错误的发生。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">“机器人代签”事件引起了美国社会的轩然大波。房产是“美国梦”的重要基础。当一个家庭即将失去这个梦想的时候，银行草率的处理方式让公众对银行的反感情绪更加强烈。银行引发危机在前，“草菅人命”在后，止赎程序受到了社会的普遍质疑。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">为了止赎，银行通常会急于发出止赎通知，着手驱赶房主并完成拍卖，但在确认止赎权之前这样做是不合法的。银行因此被律师和受害人控告程序不合法，引发了美国范围内的法律诉讼。这场混乱使得银行的止赎工作处于瘫痪状态，因为他们需要清理出从数百万个止赎案件中哪些是手续完备的。因此，银行只得暂停了高达250万个止赎案件的进程。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在此时，美联储和大银行尚未想出扭转房价的方法，因此它们的心态是尽快停止赎回，以减少银行的损失。直到2012年初，美国政府和银行达成了“机器人代签”案件的妥协后，银行突然发现，大量积压的停止赎回案件带来的好处是房价下跌的趋势放缓了。银行终于意识到，停止赎回是扭转房价的关键！因此，即使法律纠纷已经解决，停止赎回积压的因素已经消除，银行仍然不办理停止赎回的房屋，导致停止赎回拍卖在2012年屡创新低。在纽约，停止赎回的过程竟然被拉长到1072天，时间长达3年，是2007年的4.3倍；佛罗里达州是858天；加利福尼亚州接近一年；其他州情况也大致相同。银行有意减少停止赎回房屋的拍卖，导致房地产投资者只能在更少的供应中进行竞争，从而大幅减轻了停止赎回房屋拍卖对房价的剧烈冲击。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">银行故意拉长止赎时间，也会遭受一定的损失。当房主违约后，不再向银行还贷，而银行无权驱赶房主，相当于免费提供住房。但减少止赎房供应，只能减缓房价下跌，不足以产生上涨动力。要逆转房价，需要强大买盘介入，如华尔街炒房团。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><strong><span style="font-size: 18px;">华尔街炒房团：房价逆转的节奏</span></strong></p><p><span style="font-size: 16px;">集中兵力打歼灭战的思路同样适用于金融市场。金融市场多空双方的博弈与战场上敌我之间的厮杀，都是为了夺取主动权，即改变对战争结局的预期。预期形成了胜利者摧枯拉朽的气势和失败者兵败如山倒的绝望。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2013年4月12日，华尔街以雷霆万钧之势的抛盘，摧毁了黄金市场多头的意志，是一次鲜活的战例。2012年初，华尔街准备在房地产市场上进行大反攻，以改变市场对房价走势的预期，主攻方向是止赎房，华尔街的PE、REIT和对冲基金成为主要突击力量。其中，黑石集团是主力中的主力。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在2011年8月开始策划，房地产大反攻的战略布局是为了缓解由止赎房审理积压造成的房价下滑。若不利用这个机会，房屋供应将继续涌入市场，规模越来越大，空头力量将不断加强。只有集中力量强力反击，才有可能破坏空头的意志，使房价大幅反弹。房价的上涨也将削弱止赎房的供应源头，从根本上逆转房地产趋势。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年2月1日，FHFA发布“总动员令”，以回应房地产市场的大反弹。该令与美联储、美国财政部、FDIC、美国住房与城市发展部、房利美和房地美等机构密切协调，并向4000多个投资机构发布。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">自2011年8月以来，FHFA一直计划吸引私人投资者来解决银行的房地产库存问题。2012年2月1日，他们公布了实施细节：（1）吸收房利美、房地美和FHA的房地产库存；（2）专注于房地产市场的重灾区；（3）欢迎机构投资者大批量购买，价格极具优势；（4）低价购入后必须持有并出租一段时间。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">净资产超过100万美元的基金、公司、投资信托、银行和个人均可参与这场房地产“世纪盛宴”，甚至有可能获得两房的贷款来扩大持有规模。资产包规模大约在500-1000幢独立房屋之间，其中两房和FHA的止赎房总规模大约为21万幢，如果每个资产包为1000幢住房，大约需要200个超级投资人认购。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">1美元的资产包优惠价格为不超过30-40美分。以20万美元的独立别墅为例，优惠价为6-8万美元。每幢房子平均投入1-2万美元进行整修翻新，转手就可以投入1000-1500美元的租房市场。即使考虑到租房的空置期等因素，投资回报率至少可达14-20%。在收益率大饥荒的华尔街，这样的好事简直就是天上掉馅饼。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">华尔街以黑石为代表的投资机构，在高收益的驱动下，开始大规模进入止赎房市场。美国联邦住房金融局发布的房地产“总动员令”于2月1日推出，立即产生了显著效果。随后，长达5年的熊市在美国房地产行业得到了奇迹般的大转折。通过金融手段操作房地产市场，效果惊人，反弹剧烈，远超政策设计者的预期。华尔街是如何做到这一点的呢？</span></p><p><span style="font-size: 16px;">S＆P/美国房地产Case-Shiller指数</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="503" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.8700745473908413" data-s="300,640" data-type="png" data-w="939" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwU6URV6Nn1P9rDOLLlNrvmcsbwMeTsE8eHMBuHdzXciaTpd1nYCZof4vQFZQpr73wUImibZqqO6MlQ/640?wx_fmt=png" /></p><p><span style="font-size: 16px;text-decoration: underline;">美国房地产Case-Shiller指数，2012年3月房价出现拐点</span></p><p><span style="font-size: 16px;">凤凰城，炒房团牛刀初试

2006年夏，美国房地产泡沫破裂，房价一路下跌，直到2012年年初，房地产仍然令人沮丧。房地产市场在人心涣散、悲观情绪浓厚的恍惚中徘徊了近6年。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">当华尔街资金涌入房地产市场时，激发了“鳗鱼效应”，房地产投机者活跃起来。华尔街的“鳗鱼”到哪里，哪里的市场就开始沸腾。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">凤凰城、南加州、拉斯维加斯、佛罗里达州和亚特兰大是美国房地产受伤最重的五个地区。在这些地区中，华尔街资金首选了凤凰城。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">凤凰城是亚利桑那州的首府和工业中心之一。大城区人口超过430万，甚至超过首都地区。凤凰城还是州政府所在地。该城雇用了大量高薪人群，如英特尔研发中心、芯片生产基地、高科技和通信公司、阿波罗集团总部、霍尼韦尔的军工引擎生产厂、Luke空军基地。凤凰城还有许多大学和科研机构，吸引了众多人才。该城冬季气候温暖，旅游观光和高尔夫产业发达。因此，该城有稳定的高收入人群和租金市场。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">凤凰城房价在金融危机中暴跌57%，市场惨淡。</span></p><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="text-decoration: underline;">罗斯柴尔德家族曾有一句名言：当大街上血流成河时，一定要去买资产！</span></strong></span></p><p><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="text-decoration: underline;">危机，就是危险之中的机会。</span></strong></span></p><p><span style="font-size: 16px;">2008年，史蒂夫·斯密兹（Steve Schmitz）和他的合伙人在凤凰城成立了“美国住宅地产公司”（American Residential Properties），用自有资金买进了十几套银行止赎房，这些房子大多是几年前的产物，房况很好，不需要太多维修，租出去也很快。史蒂夫对“止赎一出租”的商业模式产生了浓厚的兴趣，并挨家挨户地拜访租户，发现他们都是典型的美国中产阶级家庭，失去住房但对房子的热爱和维护并不比其他房主差。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2010年，史蒂夫成立了REIT基金，从资本市场募集资金，以“止赎一出租”的商业模式大规模进行复制。REIT基金的利润几乎全部分配给投资人，规避了需要公司和个人双重征税的问题，只需支付个人税。REIT基金股份类似于股票，可以轻松投资和转让，如果公开上市，交易更加便捷。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">REIT基金将大规模资金导入“止赎一出租”模式，使市场生态环境发生了变化。史蒂夫及其公司是该模式的先驱者。2010年到2012年夏，凤凰城的机构资金比例从15%扩大到26%。随着失去房屋的家庭数量增加，独栋房市场中用于出租的比例大幅上升。2013年，该比例达到了22%。虽然可供出租的房源增加了，但竞争变得更加激烈。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年夏天开始，凤凰城的机构投资者开始面对PE巨头黑石和对冲基金的挑战。强龙与地头蛇在凤凰城进行了对抗。到2013年夏天，华尔街资金在凤凰城的23万幢出租独栋房中抢下了11440幢。尽管数量不多，但华尔街的介入却激活了整个凤凰城的房地产市场。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">资金大规模涌入，导致激烈抢房大战，房价暴涨，投资回报率迅速下降。到2013年，凤凰城房产出租回报率仅剩5%至6%。止赎房已售罄，低价房屋已无踪影。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">华尔街炒房团不再留恋凤凰城，它们就像蝗虫一般扑向了西北方向的赌城拉斯维加斯（内华达州）和南北加州，然后掉头直扑东南沿海的佛罗里达、佐治亚和南北卡罗莱纳，再转进芝加哥、底特律、丹佛、俄亥俄等中西部房地产的重灾区。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;"><strong>赌城的豪赌</strong></span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年初，华尔街炒房团离开了赌城拉斯维加斯，前往凤凰城。尽管赌城的房价更便宜，但经济模式过于单一，失业率高达10%。凤凰城的房价大幅上涨，导致华尔街炒房团从2012年下半年开始涌入赌城，黑石也在11月加入了炒房大军。华尔街在赌城的房地产市场中砸入了80亿美元进行豪赌。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">赌城房地产市场供应短缺是由于内华达州法律过度保护房主权益，导致房屋止赎几乎不可能，再加上严重违约的房屋也很难出现在市场上。当地电力公司数据显示，有至少6.4万幢住宅处于空置状态，而4.5万个家庭的按揭贷款已陷入90天以上的严重违约状态。赌城房产市场中，仅有8000幢住房挂牌销售。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">拉斯维加斯的房屋空置率高，现有房产库存却受到机构投资者的热捧。一位房产经纪人以8.6万美元出售一幢经过2万美元翻新的止赎房产，引来41个竞价者，其中39个全现金付款。这位经纪人从未见过如此疯狂的抢房场面，即便是在房地产泡沫的顶峰时期也无法比拟。最终，他的房子以13.5万美元成交，比预期高出一半以上。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">数万幢空置的止赎房被憋住不进市场，导致抢夺稀缺现房库存，推高了现房价格，购买力也导向了新房市场。2013年，拉斯维加斯新房销售量飙升87%，开工许可数量暴涨52%。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年下半年，华尔街炒房团购入了拉斯维加斯全年房产销售的19%。最后几个月里，他们买下了接近一半的房产。现金支付在赌城的房产销售总额中高达60%。2012年赌城的房价同比暴涨30%，这是由于大量资金和集中火力的双重作用。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">不过，即便是涨价之后，赌城的房价仍然比危机之前的高峰期低了56%。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">转战南加州</span></p><p><span style="font-size: 16px;">位于南加州洛杉矶大都会区的内陆帝国（Inland Empire）是南加州第二大都会区，人口430万。这里气候宜人，四季阳光明媚，冬季气温适宜，自然景色丰富独特。这里有许多旅游胜地，如迪士尼乐园、好莱坞、环球影城、棕榈泉、海滩、沙漠和雪山等。同时，它的地理位置毗邻洛杉矶、圣地亚哥和拉斯维加斯。因此，这里吸引了许多美国和世界各地的移民者。</span><span style="font-size: 16px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">然而，2008年金融危机爆发，内陆帝国不幸成为南加州地区房地产崩盘的中心。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年4月，华尔街炒房团进入南加州，他们采用模块化的方式进行操作，每天早上6:30开始准备当天止赎房拍卖的抢房行动计划。他们平均每周分析1000幢止赎房的各项条件，展示在数十个液晶显示屏上，展现出华尔街交易室的气派。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">首先确定选房标准，投资需控制成本，确保租金稳定。房屋带游泳池虽是优势，但需更高维护成本，提高房租无法覆盖，难以出租。招徕租户需满足治安好、学区好、交通便利、靠近商场四大标准。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">根据标准，炒房团快速筛选拍卖房的抢购清单。实地考察团队前往房屋现场，面试房主，评估维修翻新成本。房屋评估团队计算各种税费，查询房屋所有权是否干净。例如，房主是否还有其他债权人有权要求该房屋作为抵押。房屋过户后，维修团队与当地承包商联系，以最短时间完成重新粉刷墙壁、更换窗帘、清洗地毯、修剪草坪、厨房翻新等。最后，营销团队发布租房信息，接待租户看房，调查租户背景并签署合同。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年年中到2013年年初，在内陆帝国地区，华尔街炒房团抢购了52%的止赎房产，这些房产没有在市场上打广告。当地投资者恐慌，因为他们担心房价会继续下跌，现在又担心错过买房机会。买房者递交了200次购房竞价，但无一成功，造成更多的贷款买房者绝望。铺天盖地的抢房风潮将内陆帝国的房价推高了18%至25%。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年，华尔街炒房团在南加州的橙县占据了房屋销售总量的22%。2011年有10600幢房屋出售，但到2013年初只剩下3300幢。抢房心态推高了房价10%。2008年，在橙县的止赎房拍卖市场中机构投资人占比不到10%，但2012年华尔街炒房团占近半江山。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">南加州房价上涨并非因为经济好转，而是华尔街炒房团营造的市场效应，以内陆帝国为代表。但是南加州的实际经济状况并不乐观。</span></p><p><span style="font-size: 16px;letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">2012年第3季度，投资者占橙县房屋总销售的21.7%&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="424" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7328431372549019" data-s="300,640" data-type="png" data-w="816" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwU6URV6Nn1P9rDOLLlNrvmueNMOxxiaC8viaTpIUcnMT10Fr2kpZJQibOShpkjyia3HEsrqcEzibOfhxg/640?wx_fmt=png" /></p><p><span style="font-size: 16px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-decoration: underline;">资料来源：华尔街房产分析师约翰·博斯</span><br /></p><p><span style="font-size: 16px;">根据美国人口普查局的数据，尽管加州多个城市的失业率在2011年之后有所降低，但仍然在15%左右徘徊，几乎是2008年之前的两倍。虽然2011年和2012年的失业率有所下降，但很多工作仅仅是低工资或兼职。加州的贫困比率在2008年至2012年间上升了3.6个百分点，洛杉矶县的贫困人口从2008年的15.5%增加到19.1%，家庭平均年收入从2008年的59196美元降为53001美元。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">凤凰城、拉斯维加斯和南加州地区曾是次贷危机的发源地。然而，自2012年3月以来，这些地区成为了华尔街炒房团的投资圣地。华尔街炒房团已经占据了这三个地区38.6％，48.5％和27.3％的住房销售总量。在这些地区中，拉斯维加斯一度最受追捧。在2012年10月的房产销售中，50.2％的买家根本没露面，他们直接付款购买房屋，不需要看房。在全部成交中，有高达52.5％的交易是全现金一次性支付。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">华尔街炒房团自2012年年初开始在美国东、西海岸和中部地区疯狂炒房，和中国的温州炒房团一样，引起了房价的大幅上涨。这导致当地的房屋库存大幅减少，各地的投资者加入了抢购房屋的行列，房价也随之暴涨。美国金融市场成功地操纵了房地产市场。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">黑石是美国最大的地主之一，在华尔街炒房团中处于领先地位。与其他私募股权、对冲基金或资产管理公司不同，黑石的目标是打造一个“租客帝国”，通过批量供应标准化租房产品来整合全美国甚至全球的租房市场，而非在房价高涨时卖掉单个的房产。最终，黑石希望能够从资本市场上全身而退。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在2012年2月，美国联邦住房金融局发布了房价反攻的总动员令，黑石集团在4月成立了自己的“租客帝国”（Invitation Homes），并展开了房地产业史无前例的房屋兼并行动。为了获得第一手的信息，黑石准备由公司内部来打理一切事务。他们雇用了上千名全职员工，5000多个外包服务商，当地市场分析人员，购房团队，维修翻新团队，物业管理团队和租房团队。每个团队都有不同的职责，以确保公司的日常运营和扩张。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">“帝国”主要购买银行止赎房或小投资人套现房，个别情况下还会从其他公司批量买入转手房。入手后，维修翻新大约需要2-3个星期，费用约占购房价的10%。三卧两浴、双车库带草坪的房子是最受欢迎的房型，因为这种房子吸引租房“黏性”家庭。独栋房的租户平均居住时间为四年半，比一般公寓楼的租户平均居住时间长，这些租户工作稳定、负责任、关注邻居和社区。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在一个社区中，“帝国”管理的房产往往十分引人注目，房屋外观通常经过重新粉刷而变得焕然一新，草坪被修剪得十分整齐。房屋内部则配备了主卧室的超大浴缸、大理石台面、全新的地毯和浅褐色的墙壁，这是黑石的标准配置。这些房屋的租金约为每月1750美元，其中80%以上的独栋房屋都被“帝国”出租，平均净收益率约为6%。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2012年7月，“帝国”花费3亿美元收购了2000幢独栋房，主要集中在美国房地产受到重创的五大地区。9月，“帝国”在佛罗里达州的坦帕湾登陆，并用10亿美元购买了10万至17.5万美元之间的数千套住宅。他们印制大量传单，采用震撼性字眼广告，以每月数百幢房屋的速度疯狂吞噬止赎房，目标是三年之内拥有15000幢独栋房。佛罗里达的房价自2006年的高峰跌落了45%。由于房价低而租金高，佛罗里达成为租房市场的一片待开发的沃土。由于租户原来大部分都是房主，他们懂得打理房屋的一切事宜，并且社区意识强烈，是投资人非常喜爱的标准租户。</span></p><p><span style="font-size: 16px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;"><strong>谁是华尔街炒房团的牺牲品？</strong></span></p><p><span style="font-size: 16px;">在美国房地产市场中，资金驱动价格反弹，而非基本面改善。巨额股票回购推动了新一轮股市泡沫，炒房团在房地产市场上成为泡沫2.0的始作俑者。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">华尔街的数百亿美元资金在短时间内撬动了23万亿美元的房地产市场，幅度之大是美国房地产历史前所未有的。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在2012年年初，纽约联邦储备银行的CEO曾对房地产市场感到忧心忡忡。当时，几乎所有人都认为房地产市场会像1989年开始的上轮经济衰退一样，经历8至9年的低迷期。但是，考虑到2008年的危机程度远比1990年的经济衰退要严重得多，房地产市场的不景气甚至会持续10年以上。在正常的经济周期里，这种情况可能确实会发生。但是，这一次，不正常的情况太多了，特别是货币政策的不正常更是史无前例。人们正拭目以待，想知道泛滥的货币究竟会缓解危机的程度，还是将缩短危机爆发的周期。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">高盛认为现金买房占到了近60%的比例，是金融危机前的3倍</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="426" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7367231638418079" data-s="300,640" data-type="png" data-w="885" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwU6URV6Nn1P9rDOLLlNrvmg7RQwekCBC0VygJ3yQARDXH5k5xJFB8AjVicibZwNUFgrzf2jHicR8kpA/640?wx_fmt=png" /></p><p><span style="font-size: 16px;text-decoration: underline;">资料来源：高盛全球投资研究</span></p><p><span style="font-size: 16px;">全现金购房的畸高比例说明了房地产市场的异常，高盛估计现金购房的比例已高达近60%（是金融危机前的3倍！）。这表明房地产市场中的大多数参与者都是炒房团，因为美国普通中产阶级全现金购房的情况非常罕见。房地产市场以投资为驱动力，以倒卖获利为特点，典型案例是房产泡沫。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">这是一个严重缺乏自住房主参与的市场，不是他们不想参与，而是华尔街炒房团剥夺了他们参与的机会。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">2013年2月16日，《洛杉矶时报》报道了一位典型的购房者被挤出房地产市场的故事。主人公是一位28岁的购房者，在南加州的内陆帝国地区看房，先后递交了200次竞价，最终无一成功。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">内陆帝国的房价大跌，让原本昂贵的住房变得便宜，许多潜在购房者准备实现自己的“美国梦”，拥有自己的房产。然而，他们很快发现，房价虽然便宜，但房子并不属于他们。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在止赎房拍卖市场上，华尔街炒房团从后门拿走了半数房源。现金买家出价高且一次性支付，卖房者自然愿意选择他们，以避免等待银行审批贷款的时间和风险。但这将真正的房主挡在购房门槛之外，而投机者则有短期套利的筹码。加州责任贷款中心主任保罗·列奥纳多无奈地表示：“对于那些遵守规则、安分守己的人来说，他们确实错失了获得自有住房的机会。”</span></p><p><span style="font-size: 16px;">在内陆帝国，购房竞价需要竞争20-30次才可能成功，且价格往往比预算高。这导致许多人不得不削减其他支出，只有少数人有幸成功。大多数人只能眼睁睁地看着房价飙升，无法承受，放弃了拥有自己房产的梦想，只能租房，而面对他们的是华尔街炒房团的租房广告。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">这并非是南加州一地的现象，类似的故事每天都发生在美国的各个角落。</span></p><p><span style="font-size: 16px;">难怪有人戏称，年青一代的“美国梦”是：从父母家的地下室搬出来，然后住进黑石的“租客帝国”。</span></p><p><br /></p><p><strong><span style="font-size: 18px;">结语</span></strong><br /></p><p>有人说，悲观者永远正确，乐观者永远前行。<br /></p><p>经济发展有其规律，房地产不仅有规律，而且波动率巨大，在市场疯狂的时候，悲观者赚乐观者的钱，在市场萧条的时候，乐观者赚悲观者的钱。<br /></p><p>不能脱离了背景谈策略，如果现在你身边都是悲观的声音，那么，此时就是你应该乐观的时候了。</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="text-decoration: underline;">当大街上血流成河时，一定要去买资产！</span></strong></span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 24px;"><strong><span style="text-decoration: underline;">危机，就是危险之中的机会。</span></strong></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="417" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7212962962962963" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwU6URV6Nn1P9rDOLLlNrvm4ATBibfl73dNAY7tU2ezDykiazEwK6JmkuRiadh4arUTTG2C0rb48JYhA/640?wx_fmt=jpeg" /></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>