官网首页 › 研究观点 › 观点正文

当房地产商开始做客户研究——以南通为例

发布于 2023-08-23

<p>十多年前去南通，当地人说，南通是小上海，还给我展示了一个&nbsp;mini 东方明珠塔，最近一次去南通，感觉变化很大，剧烈的城市化进程，大规模的房地产开发，多了很多高楼，也多了很多商场，今天我们来看看南通的意向购房者是什么样的情况。</p><p><br /></p><p>（一）<br /></p><p>学历：学历以大专、本科学历为主，占比78.0%</p><p>年龄：年龄主要集中在26-45岁，占比75.1%</p><p>学历*年龄：客户以31-40岁/本科、大专为主，占比38.9%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="248" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.42963885429638854" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicMhuVVZSzYF5lYTgPRAuHeZ38wKygUUicXUI9CoYd6t45S8plCZUr9Lw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1606" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（二）<br /></p><p>家庭结构：家庭结构以三口之家、三代同堂、四口之家(2个孩子)为主，占比80.3%</p><p>家庭收入：家庭年收入主要集中在20-50万，占比62.8%</p><p>家庭结构*家庭收入：客户以20-50万/三口之家为主，占比26.5%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="263" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4547738693467337" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicmqd69JCB5up75394ic1U1GLyiak246aiaW0Uib7UR7RTgIJ3pTaRa3hjMg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1592" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（三）</p><p>行业：行业以消费品行业为主，占比23.3%</p><p>职务：职务以一般职员、基层管理、中层管理、个体商户从业者以及自由职业为主，占比85.2%</p><p>行业*职务：客户以消费品/自由职业为主，占比7.9%；以消费品/一般职员为辅，占比5.5%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="253" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4374255065554231" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicWaB0dUYGvudfQw3B9FpATibfsVPUeSsmiatFHdGicnPH8IfAxF1wt89yQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1678" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（四）<br /></p><p>房产情况：33.8%的客户是首置，66.2%的客户是改善</p><p>车辆情况：97.5%的客户至少有1辆车，41.2%的客户有2辆车及以上</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="236" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.40808344198174706" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hichzpkvSCb9R2T8aT2jy4ibNKIbxWU2GpIF8LyiaWpibM32ealXfcgicibmgA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1534" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（五）<br /></p><p>小高溢价：87.2%的客户认为小高相比高层是能够溢价；客户对小高溢价主要以6%以下为主，占比85.6%</p><p>洋房溢价：96.3%的客户认为洋房相比高层是能够溢价；客户对洋房溢价主要以8%以下为主，占比87.5%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="238" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4121863799283154" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicviaQlJ27IGeDDLFjzAxmibict0hzic6h4RU85j54tg0TAhUWzBg8oCEVVg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（六）<br /></p><p>居住户型：居住户型以3室1卫为主，占比48.6%</p><p>居住面积：居住面积主要集中在120-140㎡，占比42.9%</p><p>户型*面积：客户居住现状以120-140㎡/3室1卫为主，占比29.5%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="256" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.44254278728606355" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicl6ruiby7xsft85McLz0QPabFmhXm5sNtU2dpOYKxObrMCDpDJCgCrbg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1636" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（七）<br /></p><p>预购户型：预购户型以3房1卫、3房2卫、4房2卫为主，占比69.1%</p><p>预购面积：预购面积主要集中在120-160㎡，占比43.7%</p><p>户型*面积：客户需求以140-180㎡/4房2卫为主，占比19.6%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="248" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4287383177570093" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicaLXjwdOAAGVRhDf81ZeR0OmJ9FT5JkUcpFGjqWlrqGD6tI3Tr4nXvw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1712" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（八）<br /></p><p>预购总价：预购总价以100-200万、250-300万、350-400万为主，占比57.8%</p><p>预购面积：预购面积主要集中在120-160㎡，占比43.7%</p><p>总价*面积：客户需求以250-300万/140-160㎡、100-150万/120-140㎡、500万以上/200㎡以上为主，占比17.6%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="252" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4357476635514019" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicPGZ7QiaNic74hjwfsswN9q7kNozCtx8Yy5jFWxI9jwOz1ogbfFWPrNWQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1712" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（九）<br /></p><p>预购建筑形态：预购建筑形态以小高层、洋房为主，占比82.5%</p><p>预购面积：预购面积主要集中在120-160㎡，占比43.7%</p><p>建筑形态*面积：客户需求以小高层/120-160㎡为主，占比25.9%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="248" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.42824074074074076" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicNPt9YwX3Jqiac4Q4FichMIlibw6CSeNuXzl7jicxicfXkagIujfx0qCrvow/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1728" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十）</p><p>置业目的：客户置业目的以改善居住面积为主，占比18.8%；以学区(为孩子上学)、为上班方便为辅，占比27.1%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="260" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4498714652956298" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicuQEdDK1lrfA5n6smq6Hg91L1PXQ4Kdw2ib9RwAMNaoia3Gbn7ZiarkouA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1556" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十一）</p><p>预购板块：客户预购板块主要集中在海安-城中、如皋-城南、海门-城南板块，客户占比为15.2%；其次集中在如皋-城中、通州区-银河新区（城西）、启东开发区、启东新城区（城南）、海安-城东板块，客户占比为17.7%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45893719806763283" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicLmrwd6pXXrTpBRrYSugjWopdyYFF6HJPJDom6FVc20iaRtxic140hBeg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1656" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十二）<br /></p><p>预购板块房价收入比：客户预购板块房价收入比最高的板块为启东新城区（城南）、启东-城中、启东开发区、启东-城东，这四个板块客户购房压力最大，需要9年以上收入才能匹配房价；整体来看购房压力启东&gt;海门&gt;主城&gt;通州&gt;如皋&gt;海安</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="269" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4654320987654321" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hic8qcaXNicuJbyh4nib4y53SWNMIslee0G7M4yafHlCeIIB8r4KFTxeSjw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1620" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十三）<br /></p><p>空间关注排序：购房空间关注前三为户型、楼间距、物业服务；户内空间关注前三为主卧、客厅、厨房；精装空间关注前三为装修风格、地面处理、中央空调</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45878136200716846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicusUQLAGN3AvPCNibGfFoIBCunyibV8mqg5jnibRK4oUibpPehctbuQH9DQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十四）<br /></p><p>购房配套关注：客户购房关注土地配套属性前三为教育配套、交通配套、商业配套</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="260" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4498714652956298" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicOwyrlvwwqEdRE30KSlkaOk3ibrxOtBSibL9yicrtlcEDicB4UaWfYyE4uw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1556" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十五）<br /></p><p>小区配套关注：小区教育配套主要关注市重点小学、市重点初中；小区商业配套主要关注大型购物中心；小区交通配套主要关注自驾便利度</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45878136200716846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hico5nBrpaichYQvqV1L1swvj44GyelwmpM3QOzRAmTKFFo1VsicuVUxFgg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十六）<br /></p><p>小区功能需求：社区智能化功能需求前三为无障碍通行、社区天眼系统、儿童智能安全保障；小区园林景观功能需求前三为儿童活动区、步道跑道、老人活动区；会所功能需求前三为健身、休闲会客、儿童游乐</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45878136200716846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicyGEqGtRDTBwfFRKUxoLkPBRicWUGCqnWy881P9nHdCqz06WA7WYogUw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（十七）<br /></p><p>户内功能需求：主卧卫生间功能需求主要关注单台盆；书房主要青睐于半封闭或全封闭书房；对于浴缸需求来看，大部分客户不需要浴缸</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45878136200716846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicDHwwkUp3VI5UTPAoVFR6CEciaJib7xNokuXia55opDU0ic2G9THuOuoYAg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>中国真的很大，内陆地区，还有很多城市处于房地产发展第一阶段，以首次置业的年轻客户为主，喜欢的都是城市化的小户型高层，洋房反而卖不过高层，但是在沿海地区，尤其长三角区域，房地产发展已经进入成熟期，客户多以改善置换需求为主，别墅太贵又太冷僻，高层太吵又无趣，洋房反而成了最合适的选择。<br /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></span><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx9JbtESEYVos8Nulw0S9hicwArfMZ54mSvTuxM8F1p2yicnLAiaB1W0CxPCQLrEev9wXiac8BP5a3lxQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="4032" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></span></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

← 返回观点全库