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当房地产商开始做客户研究——以济南为例

发布于 2023-08-17

<p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">与想象中的一样，在重庆，购房这种小事主要由女主人决策，从房价收入比来看，重庆的房价确实不高，最高就 7-8 年收入买一套房，最低 3 年多点的收入就可以买一套房，接下来，我们来到另外一座特大城市，济南，看看这边的人们是怎么看待购房这件事。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（一）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房产情况：65.8%的客户目前居住房屋是自有，24.7%的客户目前居住房屋是租赁</span></p><p><span style="font-size: 18px;">居住情况：46.3%的客户是土生土长的老济南人</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="236" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4086161879895561" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnChEyG9hQRYdY5uibruc3iaTW2TqcHv4ic1ZudibCTmNpBufthfToEr2zBdQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1532" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（二）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">购房特征：15.6%客户购房不选择贷款，主要贷款方式以商业贷款为主，占比47.1%；客户首付比例以6成首付为主，占比39.9%；</span></p><p><span style="font-size: 18px;">客户月供上限以5000-6999元、8000-8999元以及1-1.2万元为主，占比55.6%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="274" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4735042735042735" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnC97OeZ7ubobVuEVktUbvGfhLIpr0MiawHcz03Ku3L4zF1Y56O2icjQwUQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1170" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="720" data-backw="518" data-galleryid="" data-ratio="1.38996138996139" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnC2ibKKic9VMAjlVm0IQtXVmYkxLQDZYsmgfsA2oZCoI6Fnl9K742YTptw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="518" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（三）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭结构：家庭结构以三代同堂、三口之家(孩子0-6岁)、四口之家(最小孩子0-6岁)为主，占比48.5%&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭年收入：家庭年收入主要集中在10-39万元，占比57.0%&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭结构*年收入：客户以20-29万元/三口之家(孩子0-6岁)为主，占比6.3%</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="259" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.44844124700239807" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCiaDW3vgqbxMUrib0VNTQz9FbQ47JmdTCTbVKwAVvtRH96uVvrW3nP3Xg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1668" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（四）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">居住户型：居住户型以二房一卫、三房一卫为主，占比66.1%</span></p><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">居住面积：居住面积主要集中在71-100㎡，占比40.4%</span></p><p><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">户型*面积：客户居住现状以71-90㎡/二房一卫、91-100㎡/三房一卫为主，占比29.1%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="252" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.43661971830985913" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCXm4vyzIURiajRsG28eNKWoHwvReMBz8NMPWz6U2LhnufJaP0FGSs7ZA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1704" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（五）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">预购户型：预购户型以三房一卫、三房二卫、四房二卫、四房三卫为主，占比81.4%&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">预购面积：预购面积以111-120㎡、121-130㎡、141-150㎡、200㎡以上为主，占比43.9%&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">户型*面积：客户需求以121-140㎡/三房二卫、200㎡以上/四房三卫为主，占比20.6%</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="253" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4383720930232558" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCyjLXShIf63ja9bsVjpszhKVAf0J6PShjUm2LJbIEnWICr8WJfS2fXQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（六）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">预购总价：预购总价以140-160万、160-180万、180-200万以及300-320万为主，占比37.4%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">预购面积：预购面积以111-120㎡、121-130㎡、141-150㎡、200㎡以上为主，占比43.9%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">总价上限*面积：客户需求以640-660万/200㎡以上、140-160万/111-120㎡为主，占比6.2%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="271" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46882217090069284" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnC1tibfqwFCicynAl3xjKqF4HIdUyqWWJkicdUtu5SfrUyJxyGn0nWW18fg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1732" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（七）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">预购板块：客户预购板块主要集中在汉峪、华山南、西客站等10个板块，客户占比为43.1%；其次集中在千佛山、雪山、崔寨镇等10个板块，客户占比为23.9%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="381" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6590106007067138" data-s="300,640" 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data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCHBibwgoSRFvSPxYs2ExNNLJDJ0EFAgf9gky834xBEPENn9ibayHsS19w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1130" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="820" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.4194444444444445" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCmfdCMWiapibSpRkqmFuON2Bks82aoxL62aCEniaaZ3x2ia990Z7PHlM1ng/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（九）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">功能配套需求：小区活动功能需求前三为广场、户外健身器械以及儿童游乐区；智能家居需求前三为智能门锁、智能安防以及智能救护；小区园林风格偏好前三为休闲度假、中式园林以及自由开放</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45878136200716846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCmcLDMR9vEkdnJMOKKWDSLcicjADTaWhnwnTTEBZHkNsqibdHiar64Uqdw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1674" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">（十）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">空间关注排序：精装关注前三为客厅卧室、卫生间配置以及安防系统；辅助功能关注前三为客厅的景观阳台、主卧的景观阳台以及飘窗</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="268" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46432889963724305" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCoZjQ5Lq6Aic4AqTSHZ4qGia9ntU6HG0PEjOEswn9nicIBQe96rKjBmk6g/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1654" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;">虽然济南的房价收入比天花板要比重庆高，最高的地方要 10 年的收入才能买得起一套房，不过在我们做上海研究的时候，上海房价收入比最高的地方要去到 34&nbsp;以上，也就是需要 34 年以上的收入才能买到一套房。是否我们可以得到这样两个观点：1 、房价收入比和合理区间可能就是 7-10 年买一套房；2 、在房价收入比合理的城市里，人们不会为了要留在这个城市而委屈自己，新房购房需求里，改善的成分更多，预购房屋的户型面积也更大。（之前看一本书，记得里面有一段写道，美国城市化启动之初的户均面积是 90 平米，现在是 200 平米以上）<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="266" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIy70RwjibKtSkzOlh8aCftnCgcOh880IOBfvJZCqle0VXR6pnmCjFol1bMFcoo6t3xBBF4aKaMgicWA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="4000" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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