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当房地产商开始做客户研究——以珠海为例

发布于 2023-08-24

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">8月23日，有网传消息显示，珠海金湾区航空新城的金湾•宝龙城项目“五折卖房，楼盘备案价2.8万元/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米”。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">当日下午，记者致电珠海市住建局，相关工作人员告诉记者，所谓“金湾宝龙城五折卖房”这一消息不属实，网传最高的备案价是两年前的价格。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">珠海某房企的一位中层人士在接受记者采访时表示，“打五折卖房”这个表述是夸大的，不能用几年前开盘的备案价和当下的价格对比说是打五折。现在的市场都很规范，不符合规定的降价也网签不了。当然与周边楼盘相比，宝龙城这个项目确实价格较低，片区其他多数楼盘当下的成交均价都在20000元-27000元/平方米。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="399" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6894514767932489" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVhKQ7DIOt1V5ylt05tQ75a8AYCXgc74jCiboscbXKxC0D7zrQZsHicXYw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2370" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;">👆从珠海的土地价值评分结果来看，网传的这个打五折的项目，位置还是很不错的。<br /></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="405" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7009345794392523" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVE0FlP9Fd4RIeCJsduicibJYTwGyA6EqmjeutcJwyaIOF5aWM0ibSL2Buw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2354" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">👆从珠海的产品线分析结果来看，项目所在位置，实际房价在23922 元/平米。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="407" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7048759623609923" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVks4qYldDF2vyTRjAnicWrCIvEknZn3lkn0RZT8T0OdOxE4bW544Xf2g/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2338" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">👆从珠海的产品线分析结果来看，项目所在位置，用禾略模型测算的合理房价在23922&nbsp;元/平米。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="398" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6887029288702929" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVUpnGFZMaicksRbwE0ic9qRL0nNEedUibP38fFNa7wcPJic3ib0rZl40wRAg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2390" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">👆具体到产品线的测算，80+ 平米的产品，合理的总价在 166 万左右，合理单价在 22120 元/平米左右，但是实现概率仅有 33.62%，所以这个价格嘛，只是个理论价格，如果网传属实，现在开发商打折到 14000-15000 元/平米，如果交付没问题，作为中长期投资还是可以考虑入手的。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="406" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7021996615905245" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HV3bOV5IlLgRvIkkzSicgMQDZbYLP1PjyksWIhibM3AZBj7Cxc1BbadXfA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2364" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">👆再具体看产品线的测算，101+&nbsp;平米的产品，合理的总价在&nbsp;222 万左右，合理单价在 23706&nbsp;元/平米左右，实现概率高达&nbsp;473.11%，这个价格看来是可以出量的，如果网传属实，现在开发商打折到&nbsp;14000-15000&nbsp;元/平米，如果交付没问题，值得抄底一波。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">结论，看了这个网传项目，假如开发商可以保证按时保质交付，现在14000-15000 元/平米的价格，实际上等于打了六折，并没有网传的五折那么多，从价格来看，值得入手，具体在产品选择方面，100 平米左右的三房更值得入手，80 平米左右的两房需要做好长期准备（二手房可能有价无市），再具体到户型格局方面，哪一类户型更受客户青睐，可以看看下面的客户调研分析结果，总之，价格便宜当然是值得考虑买入的，但是产品也得考虑是后期接盘的客户喜欢的，这样才能完成一次风险可控和收益丰厚的投资。</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">注：坚决支持房住不炒，为提高居民财产性收入贡献专业力量。</span></p><p><br /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">聊完热点，我们还是来看看问卷调研的结果，珠海全市范围的意向购房客户是什么个情况。<br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（一）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭结构：近两年已购房和计划未来两年购房的客户家庭结构以口两之家为主（占比24%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">年龄：多为30-39岁，占比37%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭结构*年龄：主力客户为年龄20-29岁的两口之家（占比17%）次主力为年龄30-39岁的3-4口之家，最小孩子年龄在0-6岁（占比10.5%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="263" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45569620253164556" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVD80SYM2dics8cgI80NMxeCHaktD7TssfUsTevicf7tJnSy0Dz84tZ89Q/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1264" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（二）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">职务：近两年已购房和计划未来两年购房的客户职务主要以大型企业中高管为主（占比19.5%），大型企业员工次之（占比15.5%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭年收入：39.5%的客户家庭年收入在20-50万</span></p><p><span style="font-size: 18px;">职务*家庭年收入：主力客户为家庭年收入50-100万的大型企业中高管（占比9%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="236" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4083204930662558" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVnGYfT0HvvHZkTjD263nvnDnAayjOBnvYIRSmjxm62JcbbyJTdC21wg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1298" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（三）</span></p><p>购房目的：近两年已购房和计划未来两年购房的客户客户主要的购房目的为纯自住，不投资（占比40%）</p><p>自住目的：自住客户的主要目的为：未来度假或养老（占比37.7%）和手上有闲钱，投资房产保值（占比37.2%）</p><p>投资目的：投资客户主要目的为：资产保值升值（占比87.5%）</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="257" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.44513137557959814" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVKymtYOeXKNj099XSmzYxdxE72ysBQJgIVnqzSSJlTRPYqZX6icuPdvA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1294" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（四）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">户型：近两年已购房和计划未来两年购房的客户主要想要购买四房两卫和三房两卫的房子，分别占比39%和38.5%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">面积：客户主要想要购买101-110㎡的房子，占比36.5%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">户型*面积：客户主要偏好为101-110㎡，四房两卫的房子（占比25%），其次为81-90㎡的三房两卫的房子（占比13.5%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="257" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4450084602368866" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HV4GouOgkTxjSfFxibwcneDBlz3lsDsUNpwbGlynaPBRdicRIPk8mKG1Mg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1182" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（五）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">房价收入比：近两年已购房和计划未来两年购房的客户主要的房价收入比为7-9。意味着客户普遍要积累7-9年的家庭年收入才能达到房价总价（占比19%）。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">房价收入比&amp;家庭年收入：主力客户群体为年收入在20-50万元的客户，他们会用7-9年的总收入去购买房子（占比19%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="268" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46293245469522243" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVvEibU6OeY0ol6tticdhK98lPkTzmryr1buzM1rVzotHbWD2LdG9l5CicQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1214" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（六）</span></p><p>总价：近两年已购房和计划未来两年购房的客户主力总价段集中在281-300万和321-340万，分别占比23%和22.5%</p><p>面积*总价：主力产品101-110㎡&amp;总价321-340万，占比为14%</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="261" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45187601957585644" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVNstuWk2POps19JHEOPySZYasXkuP17dOx1Y03R5xqhZTN6ibkmmo6Mg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1226" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（七）</span></p><p>精装成本：对近两年已购房和计划未来两年购房的客户来说，当精装成本叠加到房屋售价时，客户主要愿意为精装多付出1501-2000/㎡的成本（占比35%）</p><p>精装成本*总价：主力客户为房屋总价在281-300万，愿意为精装多付出1501-2000/㎡的客户（占比11.5%）</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="266" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.460655737704918" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HV21PXPwZkWeLS0cgW952lomejzmlWgokbJBA3lfOczN9PdjbiaMSA2yQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1220" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（八）<br /></span></p><p>购房考量因素：近两年已购房和计划未来两年购房的客户购房时主要考虑的前三点因素为：户型、生活配套和教育配套</p><p>公共空间关注：客户对于楼盘公共空间主要关注为：楼间距/朝向/隐私度</p><p>小区内关注：客户对于小区的活动场地/设施主要关注为：大型的活动广场和草坪</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="263" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45425867507886436" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVeLpqI87h6zVicWtcgbC9436scccelej1UD8leSacIVHqOJOGQ2mCibRA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1268" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（九）</span></p><p>认可户型：近两年已购房和计划未来两年购房的客户主要认为自己认可的户型应满足：采光通风好、户型方正和朝向好</p><p>设计理念：客户主要认可的设计理念为：南向双面宽阳台，连通客厅和次卧和横厅，有宽大采光面</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="258" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.447098976109215" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVrFHTdlz58fPq73VJUTXPibBszAUdUKzzboUrvHc8icaChGEEzO1tcVXg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1172" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">（十）<br /></span></p><p>柜子关注：近两年已购房和计划未来两年购房的客户在精装房中更希望自己装柜子（占比36.5%）</p><p>背景墙关注：多数客户更愿意自己装背景墙（占比53.5%）</p><p>天花板无主灯设计：近半数客户认为天花板必须有主灯，体现个性（占比48.5%）</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="264" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45686900958466453" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVkQCuqWYmg0BTSCja4nhaJibYMHqxphMTHzl7RpgaQ4aOXiakXNMgl1pg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1252" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;">关于天花板无主灯设计这条，看完挺唏嘘，有些企业，热衷闭门造车，折腾了半天，很认真搞出了无主灯设计，然而客户却认为，必须有主灯，不然无法体现个性，开发商把灯理解为照明，客户把灯理解为家具配饰，这真是一个天大的误会。印象中，有一家开发商，每年坚持做客户调研，全集团执行，格式统一，内容格式化，原来觉得他们有些形式主义，现在看来，这确实是消除企业和消费者误会的最简单有效方式，怪不得这家企业现在不仅没有暴雷，而且越做越强，真的是，台上一分钟，台下十年功，关键时刻，还得靠日常的积累。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-ratio="0.7499171911228883" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxNeaDVtuaCkIWLvs0Td4HVSpGq4icAibyuuotCC2YvXyqwvn9Bt3vy6liakaWnzIb7pc1KZrnefXfSA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="3019" style=""></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;font-size: 18px;"></span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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