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当房地产商开始做客户研究——以郑州为例

发布于 2023-08-15

<p><span style="font-size: 18px;">西安人民这都是计划着一步到位搞个大房子，首付也能给到 40-60%&nbsp;。或许是因为房价还不够高吧？或许是因为潜在购房者以老西安人为主，家底还是比较殷实的？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">西安人民在客厅的活动内容也很朴实，还有看电视这种传统活动，或许是因为现在大电视用途很多，玩游戏和小孩唱歌，且小孩在大电视看动画片总比在手机和pad上好，反而有些房子，开发商非得做电视背景墙的装修，倒限制了客户买电视的尺寸……</span></p><p><span style="font-size: 18px;">同样作为备受关注的二线城市，郑州的潜在购房者需求又是怎样的呢？</span></p><p><span style="font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">（一）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭结构：家庭结构以三代同堂、三口之家(孩子0-6岁)、四口之家(最小孩子0-6岁)为主，占比56%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭年收入：家庭年收入主要集中在20-80万元，占比79.7%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">家庭结构*年收入：客户以60-80万/三代同堂(占比6.1%)、30-40万/三口之家(占比5.4%)为主</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">加权平均下来，未来两年内有购房计划的郑州潜在购房客户的家庭年收入是 53.75 万/年，是不是有点意想不到……当然，北京这个值是 187.8 万/年，这样对比下来又显得理所当然。<br /></span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="251" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.43425925925925923" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtdDVKLFQgIYhaW3f5ySGM8g1ZOdQQiauOJUeaAeKbOXnjLCHCtZiaRmng/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（二）</span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房产情况：58.9%的客户是第一次购房</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">居住情况：67.6%的客户在郑州居住年限超过10年，仅2.3%的客户居住年限低于3年</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">所以其实解除限购可能真的对目前的市场没什么帮助吧？毕竟现在还考虑在郑州买房的客户，也都是看好郑州长期发展的客户吧，他们都是满足购房条件的吧。且这些客户也有超过半数是首次购房，所以解除限贷会有一些作用，但也不会有立竿见影的效果。<br /></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">终究还是要回归到企业做好产品，政府管好交付质量。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="236" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4083333333333333" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtaBBnmyCPTltSlwic9LkNJzWb5fllCoN6MD9X50vA3GueflnxjeuicUuw/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><span style="font-size: 18px;">（三）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">购房特征：客户首付意愿以31%-40%(占比42%)、21%-30%(占比35.3%)为主，总占比达到77.4%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="260" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtfJ8W6b4hQrXsic0Yl23ZRrbIGXicRgkZQco4NQ2Pg7CJYCDdAEEX4l1Q/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（四）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">居住户型：居住户型以2室1卫、3室1卫为主，占比69.5%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">居住面积：居住面积以90㎡以下为主，占比36.1%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">户型*面积：客户居住现状以90㎡以下/2室1卫为主，占比22.8%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="257" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4444444444444444" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtCPyal6bQuqaRGNKeVV7tAxesibrxAdNKZ8oiaEESx1YQYjkUR63xIrsw/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（五）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">预购户型：预购户型以3室1卫、3室2卫、4室2卫为主，占比72%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">预购面积：预购面积以100-110㎡、120-130㎡、140-150㎡为主，占比39.5%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">户型*面积：客户需求以140-150㎡/3室2卫为主，占比8.4%，其次为100-110㎡/3室1卫（占比6.9% ）、300㎡以上/5室及以上（占比6.5% ）</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="252" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4361111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22Xtz5fLibnG01icte7jAibYHWz9uficxnj9FWSt7lyX7SXqZm5MzWRoXTmqGw/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（六）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">预购建筑形态：预购建筑形态以高层为主，占比48.4%，以小高层为辅，占比22.6%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">预购面积：预购面积以100-110㎡、120-130㎡、140-150㎡为主，占比39.5%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">建筑形态*面积：客户需求以120-130㎡/高层为主，占比10.6%</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="252" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4361111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtOYAY7yuuaE3JQNzGykZrPnFNu5FAzZ3xmQHoGosbfI1pOT4SJ03nicw/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（七）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">置业目的：客户置业目的以增加居住面积/房间数量、改善小区内部环境为主，占比28.6%；以改善周边居住环境、本地安家/独立安居/结婚买房为辅，占比21.8%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="260" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtH4OicHytriaUksmEDmFuyZnHfq00X1E4GLNpYSmeUScSUsib1iccl2CrnA/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（八）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">预购区域：客户预购板块主要集中在CBD、惠济中心、杨金、龙子湖北等10个板块，客户占比为40.8%；其次集中在花园口、大学南路等5个板块，客户占比为14.7%</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="255" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.44074074074074077" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22Xtf2toZXicYwwo6p37OcKFIDbImomQG24WDib82xW440dZ2TMGlw5KJ9Kw/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（九）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">公区产品配置需求：客户会所功能需求前三为日常餐饮服务、儿童高端艺术培训以及室内恒温泳池；客户架空层功能需求前三为运动娱乐、文化娱乐以及休闲交流；客户社区智能化功能需求前三为社区天眼系统、智能机器人拖车以及无障碍通行</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4583333333333333" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtfCtw7BFFXaQZHHpKcCT2WEKWibynZ18Q9Og3oNKgGAwv3ZqVr7H5Vicg/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（十）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">户内产品配置需求：客户厨房功能需求前三为智能抽油烟机、厨房凉霸以及集成灶；客户卫生间功能需求前三为智能按摩浴缸、智能马桶以及智能烘干架；客户室内智能化功能需求前三为恒净系统、恒温系统以及智能衣柜</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4583333333333333" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22XtLdWz2sGEJ8o9cBaztJFic9vTu3D6wibZiadVsQVwdet02SWoJaDuQSkQg/640?wx_fmt=png" /></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;">人们总会大大高估眼前的困难，而又大大低估未来的可能。<br /></p><p style="text-align: left;">郑州人民虽然较年轻，家庭人口也多，加权平均家庭年收入也只有北京人民的三分之一不到，但是，他们对产品的要求并不将就，对于房地产企业来说，轻飘飘一个“刚需”定义，真的可以实现好业绩吗？</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwEJaYU2X0TKpvj6jMc22Xtc0yTKa7XDYoeYodPRicIibQrI74hLibZTgbUtdmMpvGcMfygPX10aNuzA/640?wx_fmt=jpeg" /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: left;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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