当房地产商开始做客户研究——以重庆为例

<p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">郑州人民虽然较年轻，家庭人口也多，加权平均家庭年收入也只有北京人民的三分之一不到，但是，他们对产品的要求并不将就，同样被普遍定义为“刚需之城”的重庆，实际的潜在购房者需求情况是怎样的呢？</span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（一）<br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">首先，数据证明了一件很重要的事情，在重庆，真的是女人说了算。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">性别*购房中扮演的角色：在重庆女性更多的扮演购房中的主要决策者</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="256" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4425925925925926" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNyGHcy6cabHBPrGOgydoAyWf07WqWQ7GpRVacQfmS9caBRVZiaEM8C3A/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">（二）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭结构：家庭结构以三口之家为主，小孩0-6岁（占比22.8%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">年龄：多为31-40岁，占比接近50%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭结构*年龄：主力受访人群为年龄31-35岁的三口之家（占比9%）和年龄36-40岁的四口之家（占比8.4%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="227" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.39351851851851855" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNxH7BrQradF6ibJyWONwrE2vyFvibMmI6mYJQIUSCOxpNACWXldFyYIeg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">（三）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">职务：主要以个体户为主（占比23%），公司职员次之（占比19.8%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">家庭年收入：48.9%的受访者家庭年收入在20-40万</span></p><p><span style="font-size: 18px;">职务*家庭年收入：主力受访人群为家庭年收入20-30万的个体户和家庭年收入30万以内的公司职员</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="239" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.41388888888888886" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNJX0yThmlmwujUPibZ3jibmtAHGqS0RP6mjl0wZ3W1yFncDzaF11fhfDQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（四）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">首付比例：首付比例主要集中在31%-50%（占比53.5%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">首付上限：多为50-125万，占比达70.1%</span></p><p><span style="font-size: 18px;">首付比例*首付上限：首付21%-40%，上限50-75万（占比20.4%）</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="243" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4203703703703704" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNXVNm6twp1pL77XIcibicK1UiaqrWtCN1PmpH4XsBOXicsXiaeM4xia8UQjMQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;"><br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（五）<br /></span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">面积：客户主要想购买100-130㎡的产品，占比42.5%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">总价：主力总价段集中在150-200万，占比38.5%</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">面积*总价：主力产品100-110㎡&amp;总价150-175万；次主力产品单价120-130㎡&amp;总价175-200万</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="265" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45925925925925926" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNWbkeHVAab2PqcYDQJGWUzjGhEjsBicbu0vUZZ88w7ZcibFm24ZSI1jfA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><br /></section><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;font-size: 18px;">（六）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">预购板块：预购西区的客户更多的选择在西永和大学城板块购房；预购北区的客户更多的选择在礼嘉和蔡家购房；预购东区的客户更多的选择在茶园板块购房</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="274" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4740740740740741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNKpDuPK1pXX9vIdU1dudKTt86QEhIZzZKiby9lQfHssN2M6e7NwXZ7qw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">（七）<br /></span></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">房价收入比：预购钓鱼嘴的客户房价收入比最高，需要7.8年的收入才能与房价匹配；预购鱼复工业园的客户购房压力最小</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="472" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.8163841807909604" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNk8vH5vE87iboPpHhUN1FFXz33WZZoI1MLZbicJusaNbAYjzHfnfAr8xg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="708" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="704" data-backw="536" data-ratio="1.3134328358208955" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNmQXZfiajEIsukaaZjHYrofBIW9yeD0VheLeYW0uwicKXEQRqK7gw78mg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="536" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（八）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">公区关注度排名：园林景观＞小区入口＞人车分流</span></p><p><span style="font-size: 18px;">鸡肋的小区功能设置排名：客户认为室外会客厅是最不重要的功能设置</span></p><p><span style="font-size: 18px;">园林风格喜好：现代园林＞东南亚风格＞新中式；欧式风格受众群体极少</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="522" data-backw="410" data-galleryid="" data-ratio="1.273170731707317" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNjStLgPTU7sSCKScVcyydYKeWOtnKTFGMkR4MZqKwYTTj1nEFIJ3gdQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="410" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="524" data-backw="410" data-galleryid="" data-ratio="1.278048780487805" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNJjbrNKpniaZaTkknoxOeXpp6V5uWaiaLUOmEpAU20ptP5cpTbf4ibM3Lg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="410" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="526" data-backw="410" data-galleryid="" data-ratio="1.2829268292682927" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNzKtGOibmN99HXUcNA84T4StdMrOr3m7CXPxYuAiaJh9xZl7GWaicPgWHQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="410" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">（九）<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">购房目的：排名靠前的均为改善需求，需要增加居住面积（占比15.8%）、改善小区内部环境（占比15.3%）</span></p><p><span style="font-size: 18px;">功能与舒适的取舍：房价上涨时，29.5%的客群选择更小的户型来维持舒适度；21.5%的客群选择适当增加预算</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="524" data-backw="418" data-galleryid="" data-ratio="1.2535885167464116" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNgbspdWv7g6o9H4uBTwdd2U1NCXJ9PPTN2GXl5tpCtSnFmuhmYRxByA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="418" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="524" data-backw="418" data-galleryid="" data-ratio="1.2535885167464116" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNDl8PMzibicFLONia1YBesLbHQ6kpTSQB2o22lLibE44ibm1PG6mZVhPtSibw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="418" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（十）</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">空间重要程度：客厅＞主卧＞餐厅</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 18px;">空间设置偏好：厨房要“L”型厨房，需要双阳台（客厅+卧室），需要独立的家政空间或者生活阳台，衣帽间要设置为卧室+步入式衣帽间</span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="522" data-backw="410" data-galleryid="" data-ratio="1.273170731707317" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNWSdicfK4qfmBnANGvbYzPzxznFk3ic8ye7VDP0rOKlFIQurpHib7FY4lQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="410" style="width: 578px;"></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="184" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.3180722891566265" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXN2tptPgVKxQWiatQ0uuJzpOVP1Xp53FEOpGfGuDibfpqib8MVh2QukbZhQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="830" style="width: 578px;"></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="184" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.3188405797101449" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXNdpGBDcxc1DfYO4JVNcibAfwx9p1OSM8v7XTaJn7O0KExxxumFWFfnmA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="828" style="width: 578px;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">与想象中的一样，重庆购房主要由女主人决策，从房价收入比来看，重庆的房价确实不高，与想象中不一样的是，100-130 平米才是客户需求最大的产品面积段，新中式风格居然不是最多客户喜欢的。还有一些有意思的点，比如，<span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none solid rgba(0, 0, 0, 0.9);">客户认为室外会客厅是最不重要的功能设置，比如，当房价上涨时，有<span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none solid rgba(0, 0, 0, 0.9);">29.5%的客群选择更小的户型来维持舒适度；21.5%的客群选择适当增加预算，重庆人民还是谨慎的，偷面积还是很重要的课题的。</span></span></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="266" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4601851851851852" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIz1ImHpogIUmLcSic9BzhPXN0JofScKWcHzSYEjaw2OcR7bxHTO6ayQEKdVnAibQfl6un838Ad54utw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>