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成为温暖的那一部分——2023 年上半年全国热销项目分析

发布于 2023-07-28

<p>是不是感觉卖房子越来越难了？<br /></p><p>忽悠已经越来越没用了，更可怕的是，真诚可能有时候也没用。<br /></p><p>统计局数据显示上半年商品房销售额 63092 亿元，增长 1.1%，但也有很多人在哀嚎“越来越难”，为什么会出现这种“温差”呢？<br /></p><p>这就涉及到一个著名的统计学悖论“辛普森悖论”。</p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">辛普森悖论（Simpson's Paradox）亦有人译为辛普森诡论，为英国统计学家E.H. 辛普森（E.H.Simpson）于1951年提出的悖论，即在某个条件下的两组数据，分别讨论时都会满足某种性质，可是一旦合并考虑，却可能导致相反的结论。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="394" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6824644549763034" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccA22cKB7wmibAqt7hBI9CYuN2bUA1YFKJXf711XjsZMdC2pV29XN8uoXw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1055" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="374" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6472222222222223" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAYPnQPScsrTwhBHaKoAgicibLsRp6ffZKatyriaJvgrlGkzlBcEfCIQTdQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为了避免辛普森悖论出现，就需要斟酌个别分组的权重，以一定的系数去消除以分组资料基数差异所造成的影响，同时必须了解该情境是否存在其他潜在要因而综合考虑。</span></p><p><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在统计局的数据结果里面，所有类型的商品房都被按照平均权重进行计算，而在现实世界里，有些类型的商品房的成交是大幅下降的，而有另外一些商品房的成交则是大幅上升的，这种情况在市场结构发生趋势性变化的时候尤为突出。<br /></span></p><p><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们不妨试试看，把 2023 年上半年的热销Top50&nbsp;项目拿出来看看，到底哪些类型还在春天里。</span></p><p>成交金额TOP50项目分析：</p><p>先<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">从城市的三个价值要素（人地钱），从规模、密度、结构角度，共计采用38个指标综合研判城市的价值，计算得到</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">2023年城市价值排名，如下：</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="234" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.40555555555555556" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccA7Wg6I8peC18nwevNLp0dVL55PQBdatzf7lYFl6dicSicxibDvZnjEqnLw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;">再<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;">通过对生产、生活、流通等要素（累计13个维度的指标）的综合评分，得到各城市的土地现状价值，可以看到热销项目处于城市的什么地段等级，以上海为例：</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;"></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="383" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6620370370370371" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAw4ic28qllrmhibYibqgXqDgpLPRI5X5ZEm9ibuy3VdxYhgJguwTibkU5Diaw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="584" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.0097222222222222" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccABUR5pe6ib3DbrDH8Y2Qd4Nxoe6KIQLPQZakic7zj77O9x3xCEgbAnUuQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;">可以看到，<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;">上海热销项目以城市第一至第三梯队高价值土地为主。</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;"><br /></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;">最后对2023 年上半年全国销售金额 Top50 项目进行分析：</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;"></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="914" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.5805555555555555" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAGXMc6IfzCYG4lYnF60QrjHEJVS7LzuW5aqibVhNwj9pJoOy7qxAbl3Q/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p>（1）热销项目以强一线城市项目主力成交；<span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none solid rgba(0, 0, 0, 0.9);">强一线和新一线城市项目集中在第一、第二梯队高价值土地；</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="526" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.9102402022756005" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAy0jTD8CQNjSpaXQ4icibVDichficp5DIgY6zuKolto7VgicSwdmtzgYIABg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="791" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p>（2）上海成交金额占比达53%，其次为杭州和北京。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="420" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7272727272727273" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccA8ovwJjPYSt1b8TialVfcibhM0xq4WVRHEiatPRWSmibHEpYFmKUbthv3ag/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="990" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p>最后再来看看这些项目的定位，采取的方法非常简单，先把“项目均价/项目所在城市均价”得到单价提升值，再把“项目总价/项目所在城市总价”得到总价提升值。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="288" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.49722222222222223" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAbvBG8hibaYAgd1JnYYN3wUq0lgCHGnb3iaL4kwJBYOsVnZHA71R5EDhg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;">再按照单价、总价提升值倍数进行划分，提升值&lt;1，“低“；1&lt;提升值&lt;2，“中”，提升值&gt;2，“高”，就可以把单价提升值和总价提升值结果做成矩阵。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="397" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6876790830945558" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAK4LcSHKFlYks1EtSubUexlYWoKYm6ZwE4cCSXRnBlZVozGGmG5ia3Ug/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1047" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p style="text-align: left;">可以看到，2023 年上半年销售额Top50的热销项目，24.3%属于高总价高单价项目，20.1%属于中单价高总价项目，34.2%属于中单价中总价项目，也就是说，上半年的最大赢家是改善及高端项目。<br /></p><p style="text-align: left;">再用同样的方法，也把套均面积的提升值计算出来，<span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;">按照面积提升值倍数进行划分，提升值&lt;1，“刚需“；1&lt;提升值&lt;1.4，“刚改”，1,4&lt;提升值&lt;2，“再改”，提升值&gt;2,”豪宅”，</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">结合人口密度和土地价值等级做个矩阵。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="433" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7484407484407485" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccACP0HDoZMv2WNRyibDrDHe9su3ia0huNHys0ZKibiczn53Fa8olJDBUXKFg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="962" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="520" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.898876404494382" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAhCIibDlicDp0kRT0blf9T7IKbaMT4ibqciapLmVSzNYeXe3ttuBxQd0osg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="801" style="width: 100%;height: auto;"></p><p>可以看到：①人口密度大且土地价值高的项目，以再改和刚改类产品为主；②人口密度小且土地价值中的项目，以刚改类产品为主。</p><p><br /></p><p style="text-align: left;">如果你感觉市场很冷，请重新审视一下项目。</p><p style="text-align: left;">如果项目处于土地价值等级比较低的区域，做的也是刚需定位，抓紧降价跑量，主打的就是一个绝对性价比。<br /></p><p style="text-align: left;">如果项目处于土地价值等级比较高的区域，做的是刚需定位，那么也要政策利好的窗口期出货，主打的就是一个好地段低总价，如果还有调整的可能性，抓紧把刚需产品调整为改善产品，后面再补一波利润，也算不辜负一块好地。<br /></p><p style="text-align: left;">如果项目处于三四五六七八线城市，数据的离散度还是比较大的，就还是要一个项目一个项目的研究吧。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG470GPs60meLtSLldgpsiccAkkClleoiaSJtIFu0ib88F36nINRRoVvQNgRUxNy98VHltqJvhg8cpong/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

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