成败价值网

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">马克思说：&quot;人的本质在其现实性上是一切社会关系的总和。&quot;你不是一个孤立的个体，而是你所有社会关系的总和。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产企业是其赖以生存的价值网中的一个节点。无论是人还是企业，都生存在一个网络之中。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么是价值网？让我们从房地产行业的角度来看：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">优秀的房企管理者首先要识别企业赖以生存的价值网，并建立相应的组织架构，与这个价值网进行有效的资源对接。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一个成功的房企组织结构中，每个部门都是为了对接特定的社会价值网分支而精心设计的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">相反，一个失败的房企组织结构往往是管理者仅依据个人需求设置的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么讨论转型创新要先谈价值网？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这是因为许多衰落的房企在传统开发模式上仍然表现优秀，但它们依附的价值网已经过时；而那些及时搭载新价值网的企业，成功实现了转型创新。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">正如你是社会关系的总和，这些关系既培育塑造了你，同时也会限制束缚着你。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一个房企的成就源于其各个部门与所依附价值网之间的资源与资金流动。然而，这个赖以生存的价值网同样可能成为企业发展的桎梏。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有人说：&quot;也许你没有做错什么，只是市场变了。&quot;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">许多没落的房企也是如此，它们并无过错，只是所依附的价值网已经过时。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我来讲述一个房地产行业演变的故事。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2000年代，传统住宅开发模式兴起并成为房地产发展的标准模式，导致多数公司对其他业态缺乏兴趣。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2010年左右，部分公司开始涉足商业地产。同期，一些公司通过市场调研后仍坚信传统住宅是主流方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么会有这样的市场判断？这是因为这些企业基于自身价值网做出的预判。对于传统房企而言，他们的价值网就是住宅开发，从这个角度来看，这个判断并无不妥。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">万达虽然与其他早期房企一样从住宅起步，但它积极把握了商业地产的机遇。通过将相同的开发技术优化应用于商业需求，万达最终成为了商业地产的标杆企业。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">十年后，当传统房企仍专注于住宅开发时，万达已经构建起了庞大的商业帝国。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">正是由于选择了不同的价值网，万达实现了转型创新，开创了新的商业模式。传统房企的价值网局限于住宅，而万达的价值网拓展到了商业地产。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2015年前后，业内开始流传一个说法：&quot;传统住宅开发模式已经走到尽头。&quot;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">随之而来的是新型业态的崛起，包括文旅地产和产业地产的蓬勃发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2020年后的故事是我们共同经历的：房企纷纷寻求转型，有的进军物业服务，有的布局城市更新，有的发展租赁住房。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">到了2023年，以碧桂园为代表的传统房企陷入困境，而那些较早转型的企业却逆势上扬。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">曾经的行业龙头碧桂园，如今正面临严峻挑战。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当下，物业服务和城市更新已成为新的增长引擎。若有房企能在这些领域取得突破，必将创造划时代的成就。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2015年，部分具有远见的房企领导人已预见行业变革，及时开启转型。然而，许多同样优秀的企业领导人却始终被困在传统开发模式的价值网中，错失转型良机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">人们常说那些转型成功的企业领导人富有远见，但同样值得敬佩的是那些在传统模式中坚持到最后的企业家。他们作为传统房企，在激烈的市场竞争中奋力拼搏，却最终难以突破价值网的限制。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">由此可见价值网的约束力之强大，即便是最优秀的企业和企业家也难以摆脱。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产价值网中同样有三个关键角色：客户、竞争对手和投资人。这三股力量，加上其他错综复杂的关系，共同决定着一个房企的发展轨迹。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么许多传统房企没有及时进入城市更新领域？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因为他们的客户群体主要是刚需购房者，这些客户更关注住宅产品的性价比。房企为了服务这些客户，错过了城市更新带来的新机遇。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">传统房企没有大规模进入城市更新市场，是因为其价值网深深植根于住宅开发模式。企业要生存就必须获取资源，而资源主要来自传统购房客户。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">客户确实是房企的重要资产，但过度依赖现有客户群体可能导致企业错失创新机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，房企的资源配置往往不是管理层独立决定的，而是受制于现有客户需求和竞争对手的影响。即使具备开发能力和人才储备，也未必能顺利转型。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">价值网的第二个要素是竞争对手。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在房地产行业，竞争对手的影响尤为直接。当某个企业在新城进行大规模投资时，其他房企往往会跟进。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">就像生物进化一样，房企之间形成了相互依存的关系。它们既是竞争对手，又互为参照，形成了一个复杂的竞争生态系统。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如2015年前后，多家房企争相进入文旅地产领域，相互追逐，最终导致了一些项目的重复建设。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这提醒我们要保持清醒。有时候制约企业发展的不是市场本身，而是过度关注竞争对手的动向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，房企需要理性思考，不能盲目跟风。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">价值网的第三个要素是投资人。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">上市房企对此最有体会。一些企业为了满足资本市场的预期，不得不持续扩大规模。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">资本市场对增长的要求成为一种束缚。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">某知名房企2021年财报看似不错，但股价仍然下跌，原因就是没有达到分析师预期的增长率。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">资本市场就像一场残酷的游戏，增长预期成为房企的紧箍咒。据统计，只有不到15%的房企能保持稳定增长，能持续跑赢大市的更是凤毛麟角。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在资本的压力下，大型房企很难关注小众市场。正如某房企高管所说，规模低于集团年收入1%的业务机会，通常不会被重点考虑。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当龙湖、万科等开始布局租赁住房时，这个市场的规模还很小。正是由于传统房企受制于规模增长的压力，才给了这些先行者机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">而一旦这些新赛道出现爆发式增长，传统房企再想追赶就为时已晚。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么很多优秀的房地产企业会失败？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">传统的管理理论会告诉你是管理出了问题。但克里斯坦森在《创新者的窘境》中指出，恰恰是良好的管理，让这些企业未能在行业变革中保持领先地位。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所谓管理优秀的房企，往往是与现有价值网紧密对接：精准响应传统购房客户需求，密切关注竞争对手动向，努力满足投资人预期。所有业务环节都高效运转，没有任何资源浪费。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">整个公司的管理体系，都是为了高效服务传统住宅开发这一价值网。从土地获取、产品设计到销售回款，每个环节都经过精心设计和优化。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">日复一日年复一年，这种运营模式逐渐固化。土地必须这样获取，产品必须这样设计，销售必须这样操作，久而久之，这变成了什么？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这就形成了&quot;房企的组织心智&quot;！</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一家传统房企在传统住宅开发领域可能表现优异，但当需要进入城市更新、租赁住房等新赛道时，这种根深蒂固的组织心智反而成为了阻碍。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">一旦房企的心智模式形成，就像基因一样难以改变，它决定了企业对市场机会的认知方式和反应模式。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这也解释了为什么新兴房企能在城市更新、租赁住房等新赛道上占得先机。他们没有传统包袱，能够以全新视角看待市场机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当一个新的细分市场出现，就意味着一个新的价值网在形成。传统房企受制于原有的组织心智，难以快速调整并把握机会，这反而给了新玩家更多机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如龙湖在租赁住房市场的布局，是否是第一个进入这个领域的房企？显然不是。很多传统房企早就看到了这个市场，也尝试过进入。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但传统房企把租赁住房视为传统住宅的延伸，而龙湖将其定义为一种全新的居住服务产品。看似都是住房，但背后是完全不同的两种价值网。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">传统房企从开发销售到持有运营的转型，我们称之为&quot;非连续发展&quot;。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么是非连续？就是整个房地产行业在升级，消费者需求在变化，新的商业模式在涌现，催生出全新的价值网。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">传统房企在其擅长的住宅开发领域可能依然强大，但在新的价值网中往往难以建立优势。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">新兴的价值网，才是房地产行业的新蓝海。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么是房地产行业的颠覆式创新？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最重要的标准就是，是否开启了一个新的价值网？是否找到了行业的&quot;新大陆&quot;？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这个新市场初期可能很小，可能不到传统住宅市场的1%。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">就像当年租赁住房市场刚起步时，很多传统房企都不以为然。城市更新业务刚起步时，也是如此。但这些新赛道一旦起势，发展就势不可挡。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">传统的房地产开发思维，是教会你如何打造一个优质楼盘，实现快速去化和资金回笼。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但颠覆式创新是要在房地产这片红海中开辟新的蓝海。虽然成功的概率很小，但一旦成功，就能开创一片新天地。</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>