房地产的“点线面体”

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">本篇，我要讲一个非常重要的战略判断框架。这是一个非常简洁的思考结构，叫 点线面体。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">点线面体是曾鸣教授的理论，这个理论对于理解房地产市场的发展特别有启发。让我们用这个框架来分析一下。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有句老话说：男怕入错行，女怕嫁错郎。在房地产投资中，最怕的就是选错城市和时机。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">举个例子，有一对双胞胎，在2010年一起毕业，一个在深圳买了房，一个在三四线城市买了房。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">到2020年，深圳的房子升值了3-4倍，而三四线城市的房子不仅没有升值，部分地区还出现了跌价。在深圳的那位，不仅享受了房价上涨的红利，还能以此为跳板在一线城市发展。而在三四线城市的那位，不仅资产增值有限，发展机会也相对受限。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这里不是说双胞胎的眼光或判断力有差异，关键是他们选择的城市所处的经济体完全不同，一个在国家战略发展的核心区域快速崛起，一个在人口外流的地区逐渐衰退。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这就是我们要谈的点线面体。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">其实我们都有体会，辛苦打工的收入，远远比不上2015年以前在深圳、上海买房子带来的财富增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么？因为你再努力工作，你还是一个点。一个月或一年的工资，只是一个点的努力成果。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但是在一线城市买房的收益，是因为这个点附着于一个快速发展的城市群经济体，这是一个城市化进程的必然结果。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对于房地产投资来说，你需要首先选择某个正在崛起的城市群，然后找到其中最具潜力的区域，把握它的发展周期。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以你会发现很多投资人，会重点关注大湾区、长三角这样的城市群。为什么呢？因为他们不是在赌某一个城市，而是在押注整个区域的发展红利。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">比如大湾区的概念，是国家战略层面的规划。聪明的投资者会研究这种区域经济的崛起，找到最适合自己的切入点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以，普通购房者和成功投资者的区别是什么？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">普通购房者只关注房子的价格和首付，他们在意的是当下的支出点，而忽视了更重要的发展潜力。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如果要实现资产的快速增值，至少要赶上一个城市发展的周期。比如在深圳前海开发初期买入，短短几年就能实现资产翻倍。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那么要实现更大的财富增长呢？就要借助城市群和国家战略的崛起。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当你选择买房时，你不但要考虑自住需求，还要考虑这个区域未来的发展前景，因为这关系到你的资产增值空间。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">你在选择时，要看到你买的房子处在什么样的板块，这个板块在什么样的城市，这个城市又在什么样的城市群中。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">你面对的风险是什么，是房价波动的风险？还是区域衰退的风险？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以，点线面体的战略选择在房地产投资中至关重要。你再怎么研究户型、比较价格，一旦选错了城市和区域，可能就与财富增值失之交臂。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我会用两节课来谈这个概念。这一节课，时间会比较长，我要讲一个横跨大约二十年的房地产发展故事。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">今天我们都知道，深圳是中国最重要的一线城市之一。但在90年代初期，深圳还只是一个发展中的特区。那时候，房地产市场还处于起步阶段，主要是工业厂房和简单的住宅建设。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1991年，深圳房地产开始起步。1993年，深圳房价开始快速上涨。1994年，政府出台了一系列调控政策。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1995年，亚洲金融危机爆发前夕，深圳房地产市场经历了第一次调整。房价出现回落，一些开发商资金链断裂。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1998年，中国取消福利分房政策，全面推向市场化。当时深圳的房价相对低迷。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这时候市场出现转机，开发商开始采用按揭付款方式。原本动辄几十万的首付，现在只需要三成，大大降低了购房门槛。开发商通过与银行合作，让更多人能够买得起房子。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">之后几年，深圳房地产市场逐渐回暖。到2003年，年均房价突破6000元/平方米，一套100平米的房子总价约60万。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这个市场潜力巨大。2005年后，越来越多的开发商进入深圳市场。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这些开发商的项目，其实都是独立的点，各自在不同区域开发，相互竞争。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">转折出现在2008年。深圳提出建设&quot;深圳湾超级总部基地&quot;，这个规划带动了整个南山区的发展。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2010年前后，深圳房价已经突破2万元/平方米。和2003年相比，7年时间房价翻了三倍多。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2015年，深圳被纳入粤港澳大湾区规划。这不仅仅是一个城市的规划，而是国家战略层面的区域经济规划。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">为什么一些购房者在深圳获得了巨大的财富增值？因为他们选对了发展的&quot;面&quot;。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">早期购房者通过较低价格入市，享受了城市发展红利。而后来的购房者，则是借助了大湾区发展的东风。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">**所以在房地产投资中，选择比努力更重要。**一个普通的三房两厅，如果选在了正确的区域，往往能带来意想不到的收益。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2020年，深圳房价已经突破10万元/平方米。这个价格水平，是2003年的近17倍。换句话说，一套2003年60万的房子，到2020年市值已经超过1000万。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这就是点线面体理论在房地产市场的完美印证。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们回顾一个典型的房地产开发商的故事。2008年，某开发商通过一个精准的项目选址，在深圳南山区拿下了一块黄金地段。这距离他1998年进入房地产行业，已经过了整整10年。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产开发确实维艰，关键在于选对时机和区域。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2010年，这家估值才10亿的小型开发商，却敢于在深圳最贵的区域竞拍土地，这块地后来成为了地标性建筑。因为当时深圳正处于城市转型的关键期，房价已开始加速上涨。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">你想想，这个开发商辛苦打拼了10年，才找到这样一个机会。一旦错过，可能就与财富积累失之交臂。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这个项目最终成就了开发商，也成就了整个区域的价值。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">项目建成后，带动了周边地价的上涨，也促进了整个片区的商业发展。到2020年，这个区域的房价已经翻了好几倍。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">该开发商的规模和利润都实现了跨越式增长，并在次年成功上市。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">业内人士都知道这个开发商对城市更新很有研究。所以在上市后，他们开始布局旧改项目——这是另一个巨大的机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2010年时，就有媒体报道他们的战略眼光：&quot;他们看准了深圳土地稀缺的趋势，提前布局了城市更新项目。他们认为旧改将是未来深圳新增土地的主要来源。&quot;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">事实证明，他们的判断是对的。深圳的旧改项目确实成为了房地产开发的重要方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">当一个区域要转型升级的时候，小型开发商就有机会。大型开发商会让出部分利益来推动区域整体改造。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在旧改项目启动时，一位业内人士透露，为了推动项目进展，大型开发商会给小型合作伙伴让出可观的利润空间。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">更让人意外的是，一些灵活的小型开发商，通过参与多个旧改项目，短短几年就实现了企业价值的数倍增长。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这也说明了在城市更新的大潮中，机会是普遍存在的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">就像早期的深圳特区一样，发展初期总会给一些先行者更多机会。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2012年，这家开发商推出了他们在深圳的地标性项目，同时期还有其他开发商也推出了多个精品项目。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但他们面临的真正挑战是&quot;趋势&quot;。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2012年前后，中国房地产市场开始进入调整期。一线城市的房价继续上涨，而三四线城市则开始显现颓势。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这个分化走势，预示着未来十年中国房地产市场的发展方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这位开发商是著名的市场判断专家，但在三四线城市的投资决策上，还是低估了人口流失带来的影响。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">所以今天他们的公司市值，远不如专注一线城市的那些开发商。要知道，当他们进军三四线城市时，一些后来居上的开发商才刚刚起步。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">回顾这家开发商的发展历程，我想说：在房地产投资中，选址只能从一个点开始。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">但你必须想清楚，这个点附着在哪个城市群？这个城市在区域中扮演什么角色？这个区域的经济和人口发展趋势如何？这个城市群的未来在哪里？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最差的投资，就是在一个普通的三四线城市，买一套普通的住房。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">更差的投资，就是在一个看似繁华的三四线城市，买了一套号称升值潜力巨大的房子，但其实这个城市正在走向衰落。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最差的投资，就是在一个正在收缩的经济区域内，买了一套自己根本不会居住的房子。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如果一个投资只能获得租金收益，从来没有享受过一次真正的资产升值，这就是典型的小城市房产投资困境。</span></section><p><span style="font-family: &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, &quot;system-ui&quot;, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;background-color: rgb(255, 255, 255);">讲了这么多，应该怎么做呢？我们整理了一点思路，见下图，需要完整文件的朋友也可以添加微信。</span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="320" data-backw="578" data-imgfileid="502358405" data-ratio="0.5537037037037037" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7Fq3siaQU9epo9yOfNMbr8W8q8Kic4Q8nEtdRFV9Hytv8sfm4Fh2n2RckvkbzhUvfZFhyaI4vTGjgg/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=10005&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" /></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="762" data-backw="578" data-imgfileid="502358406" data-ratio="1.3178947368421052" data-w="950" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG7Fq3siaQU9epo9yOfNMbr8WXJ3ycGRn4eAoXcEK7V7Zm0VoLW99XzL4punnClHyZHHvC6n0ric9MYQ/640?wx_fmt=other&amp;from=appmsg&amp;tp=webp&amp;wxfrom=10005&amp;wx_lazy=1&amp;wx_co=1" /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>