房地产 x TED| 从资本市场看产业园区

<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 16px;"><span style="font-family: Calibri, sans-serif;">7</span><span style="font-family: 宋体;">月</span><span style="font-family: Calibri, sans-serif;">30</span><span style="font-family: 宋体;">日 </span><span style="font-family: Calibri, sans-serif;">20:00

</span><span style="font-family: 宋体;">从资本市场看产业园区</span><span style="font-family: Calibri, sans-serif;"><br /></span><span style="font-family: 宋体;">东方证券房地产行业首席分析师，竺先生</span></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 16px;"><span style="font-family: 宋体;"><br /></span></span></p><hr /><p style="text-align: center;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体"></span></p><p style="margin-left: 28px; text-indent: 2em; line-height: 115%;"><br /></p><p style="margin-left: 28px; text-indent: 0em; line-height: 115%;"><span style="font-family: 宋体; font-size: 18px; line-height: 115%; text-decoration: none;"><strong>竺先生聊聊</strong></span><span style="font-family: 宋体; font-size: 18px; line-height: 115%; color: rgb(255, 76, 65);"><strong><span style="text-decoration: underline;">怎么从资本市场看产业园区<br /></span></strong></span></p><p style="margin-left:28px;text-indent:147px;line-height:115%"><span style="font-family: 宋体; font-size: 18px; line-height: 115%; color: rgb(255, 76, 65);"><strong><span style="text-decoration: underline;"><br /></span></strong></span></p><p style="text-align: center;"><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZAEEyYQeBr9CdLsnaq3hnmuNth4ZKeRDjb7gr3CVy1vkDrpibs1oUCnkA/0?wx_fmt=png" style="width: auto; height: auto;" data-ratio="0.579136690647482" data-w="" /><br /></p><p style="text-align: left; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体">我谈的主题是从资本市场看产业园区。主要有几个意义，资本市场到底会给哪些产业园区公司高的市值和估值，那么很多产业园区未来要做资本化，就应该考虑公司发展的方向。另一方面，就比较直接，哪些产业园区公司可能存在潜在的机会，哪些因素发生了变化，具备一定的投资机会。主要分三部分讲，分别是<strong>（</strong></span><strong><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">1</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">）行业成长的机会，（</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">2</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">）资本市场对园区股的认识，（</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">3</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">）最后比较一下华夏幸福和张江高科这两家标杆企业。</span></strong></p><p style="text-align: left; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><strong><span style="font-size:14px;font-family:宋体"><br /></span></strong></p><blockquote><p style="text-align: left; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 16px; color: rgb(255, 76, 65);"><strong><span style="font-size: 16px; font-family: Calibri, sans-serif;"><strong><span style="font-size: 16px; font-family: 宋体;">（</span><span style="font-size: 16px; font-family: Calibri, sans-serif;">1</span><span style="font-size: 16px; font-family: 宋体;">）行业成长的机会</span></strong></span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><br /></span></strong></p></blockquote><p style="text-align: left; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><strong><span style="font-size:14px;font-family:宋体">首先行业成长的机会来自于过剩</span></strong><span style="font-size:14px;font-family:宋体">。</span></span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">大家知道地产业进入存量时代，存量时代最大的特征就是重服务。我们认为服务具备两大功能：消化存量和提升存量价值。前者比如说做代理服务、电商服务，后者比如说现在做长租公寓。产业园区也是其中一个，同时涉及存量的消化和价值的提升。</span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体"></span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif"><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZALeHWPGYdz2RP1GjFnCK54vVqiaWW5EWXyLZK5lzibOo7mtftdqNvgccg/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.7148080438756855" data-w="547" /><br /></span></span></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">&nbsp;</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">产业园区行业面临的问题比较明显：供过于求和同质化严重。</span></span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体">供过于求体现在数量多，现在省级的平台达到</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">300</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">多个，几乎和地级市的数量一样；也体现在空置率上，上海这样产业园区发达的城市，金桥、浦江、临空的空置率实际上还是很高的。同质化就是所有的园区都专注在生物医药、新能源、高端装备制造之类的战略新兴产业。其结果就是最终仍是以价格竞争，产业本身的集群问题没有被解决。</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif"><br /></span></span><strong><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif"><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><br /></span><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZAcicHtF7tkPibObTDJowl2HtSibAE8l6IhQ92XSID7UHquaDMMrknKLDuw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6868131868131868" data-w="546" /><br /></span></strong></p><p style="text-align: left; text-indent: 0em; line-height: 1.75em;"><br /></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><strong><span style="font-family: 宋体; font-size: 14px; line-height: 28px;">产业园区发展的本质是产业转移和产业升级。</span></strong><span style="font-family: 宋体; font-size: 14px; line-height: 28px;">一个是从发达地区向落后地区转移，从东部向西部转移，而东部及发达地区本身面临升级的压力。如果把产业按照先进程度分，可以分为五类，<strong>创新研发型和技术密集型产业是最高层次的产业。</strong>目前中国产业园区面临问题的解决方案，就是短期进行区域上的调整，中长期还是需要产业的升级。</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 28px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZAicKqjvtweyQe0guuniaBNLbaGXlDkWEyVVHHjwCiaiasyC5xHRvAOq4icOA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.68" data-w="550" /><br /><br /></span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">我们认为当前产业园区最有意义的，从资本市场的角度看，就是研发型的园区。</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">而这些园区往往分布在一线城市和核心二线城市。原因在于这些区域三大要素汇聚，有利于产业的发展创新。<strong>这三大要素包括人才、金融、交通。</strong>人才的核心是医疗和教育资源，金融是风险资本的活跃度，交通代表了商务活动的发达程度和上午成本。所以一线城市和核心二线（如南京、杭州、武汉、苏州等）是重点所在。</span></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 28px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZA4rc56Nic1Polib2oicic0AsZsTicqCje8d7yuPndmZFczT5kaXHtrRJsF4A/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6894639556377079" data-w="541" /><br /><span style="font-size:14px;font-family:宋体">现在我们看到很多园区搞全国化的扩张，是不靠谱的。</span><strong><span style="font-size:14px;font-family:宋体">因为园区的本地性比房地产开发还要强，原因很简单，他需要的要素更多，他涉及的（地方政府）利益更为深入和广泛。</span></strong></span><strong style="font-family: Calibri, sans-serif;"><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><br /></span></strong></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; font-family: 宋体;"><strong><br /></strong></span></p><blockquote><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-family: 宋体; font-size: 16px; line-height: 28px; color: rgb(255, 76, 65);"><strong><strong>（<span style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 16px; line-height: 28px;">2</span>）资本市场对园区股的认识</strong></strong></span></p></blockquote><p style="text-align: left; line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; font-family: 宋体;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体"><span style="font-size:14px;font-family:宋体">现在来讲讲资本市场对园区股票的看法。到底哪些园区股被市场认同？<strong>如果用涨幅来表示资本市场对公司的追捧程度，我们发现不论用哪个区间看，这个名单是非常集中的。</strong>上市至今累计涨幅前五依次为：张江高科、苏州高新、浦东金桥、华夏幸福、南京高科；上市至今年化涨幅前五依次为：华夏幸福、市北高新、张江高科、苏州高新、高新发展；</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif"> 2014</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年至今累计涨幅前五依次为：华夏幸福、张江高科、市北高新、苏州高新、南京高科。张江高科，市北高新这些公司，其估值已经达到了</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">50X</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">左右，远远高于传统的地产股（如保利</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">7X</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">），和创投股差不多（鲁信创投</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">46X</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">）。从盈利结构看，这些公司投资收益占利润总额的比重已经很高了。而华夏幸福、南京高科这一类公司，则是因为其业绩增长一直维持在很高的水平，同时估值有一些提升。<strong>所以我们可以做以下结论：从估值提升上看，资本市场更看好公司的发展模式而不是业绩表现；从市值提升上看，可以有两种模式进行选择（戴维斯双击和单纯转型提估值）。</strong></span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif"><span style="font-size:14px;font-family:宋体">这里提到的园区股的转型，实际上就是使得园区更轻，做增值业务和金融投资业务，而不是传统的载体开发租售。这也反映了市场的有效性，</span><strong><span style="font-size:14px;font-family:宋体">资本市场会认为，只有代表了园区企业的核心载体，才能够享受高的估值，仅仅代表园区地理上的载体，是不能够给高的估值的。</span></strong></span></span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"></span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><br /></span></strong></strong></span></p><p style="text-align: left; line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; font-family: Calibri, sans-serif;"><strong><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZAnibBkoKBk2gJSefUoCZ8aR5EX4kmEFqSXIYAsoawsF8FcPqLK5EWL9w/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.716636197440585" data-w="547" /><br /></strong></span></p><p style="text-align: left; line-height: 2em;"><br /></p><blockquote><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-family:Calibri, sans-serif"><span style="font-size: 14px;"><strong><strong><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">&nbsp;</span><span style="font-size: 16px; color: rgb(255, 76, 65);"><span style="font-size: 16px; font-family: 宋体;">（</span><span style="font-size: 16px; font-family: Calibri, sans-serif;">3</span><span style="font-size: 16px; font-family: 宋体;">）华夏幸福和张江高科这两家标杆企业</span></span></strong></strong></span></span></p></blockquote><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-family:Calibri, sans-serif"><span style="font-size: 16px; font-family: 宋体;"><span style="font-size:14px;font-family:宋体">最后讲一下例子，幸福与张江。<strong>从产业上看，华夏幸福成功的原因在于抓住了京津冀产业及人口转移的机遇，进而发展产城融合和科技孵化，但在产业承接上也因此较为被动并且单向</strong>。<strong>张江高科成功的原因在于政府高度重视、科学规划、注重培育具有引导力的研发中心，但发展成败受政策牵制较大。</strong>华夏幸福以业绩估值双轮驱动，产城业务仍以重资产为主，故其估值目前是</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">16X</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">，整体估值提升较慢。估值出现提升有两个原因：</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">2014</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年以来京津冀发展；公司业务结构发生积极变化，服务收入占比从上市之初的</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">13%</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">上升到了</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">18%</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">。张江高科的市值成长来自于估值提升，背后是商业模式的变化。公司的高估值往往出现在牛市，</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">1999</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">/2007</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">/2015</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年，在这样的年份公司的创投属性被放大到极致。我们看到</span><span style="font-size:14px;font-family:Calibri,sans-serif">2015</span><span style="font-size:14px;font-family:宋体">年以来的估值快速提升和稳定，原因在于公司投资收益的大幅上升，几乎构成了公司所有的盈利，这些收益来自于抛售公司之前入股的张江汉世纪等创投企业。幸福和张江的例子就是我们之前说的两种市值提升模式。</span></span></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"><span style="font-size: 14px;"></span><span style="font-weight: bold; font-size: 14px;"><span style="font-family:宋体"><span style="font-weight: normal;"></span></span></span></span></p><hr /><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif; font-weight: bold;"><br /></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><span style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em; font-size: 14px; font-family: Calibri, sans-serif;"> </span><strong style="text-indent: 2em; line-height: 1.75em;"><span style="text-decoration: underline; font-size: 18px; font-family: 宋体; color: rgb(255, 76, 65);">问答环节</span></strong></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);">戴维斯双杀</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">是什么？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">简单说，戴维斯双杀</span>=<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">估值、业绩同时下降；戴维斯双击</span>=<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">估值、业绩同时上升</span><br /><br /></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">产业园区需要强力的政策支撑吧？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span> </strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">产业园区从税收优惠的角度其实都是差不多的，<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>所以现在是纯粹的价格竞争。</strong></span>当然，定位很重要，比如现在张江的逼格又提升了，变成国家科学研究中心了。因为国家自主示范区太多了，已经开设了</span>14<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">个了。</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">如果把产业按照先进程度分，可以分为五类，创新研发型和技术密集型产业是最高层次的产业，还有三类是什么？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">劳动密集型、资源密集型、资本密集型。</span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"></span><br /><br /></strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">是人才核心还是留住人才的核心？</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">留住人才的核心</span><br /><br /></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">请问，人才的核心是医疗和教育资源。医疗怎么说？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">医疗条件好自然容易留人，如市北高新有专门的医疗中心</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><br /></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><span style="font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">请问怎么看地产的资产证券化。会不会</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;">oversea</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">发行</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;">reits</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">？</span><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><br /></strong><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><span style="font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">太笼统、我觉得意义不大、</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-family: 宋体;">目前缺少</span>reits<span style="font-family: 宋体;">这样的好工具。没人敢发，汇率要掉</span></strong></span><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><br /><br /></strong><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><span style="font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">感觉产业园区要从<span style="color: rgb(123, 12, 0);"><strong>行业、功能、模式、产品组合</strong></span>几个纬度来说，不然容易乱？</span><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><br /></strong><strong style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;"><span style="font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;">1</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">、我们主要从资本市场看产业园区，所以产业园区公司的城市布局和商业模式对我们更重要。这个商业模式指的是，其收入来自于什么（地产开发？增值服务？金融投资孵化？）。你讲的产业同样重要，但并不那么重要。</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap;">2</span><span style="font-size: 14px; line-height: 28px; white-space: pre-wrap; font-family: 宋体;">、从产业园区本身发展看，政策因素很重要，但是我们很少从实操层面研究。产品组合也重要，但是差异不大。比如金桥门类全，张江配套都不太好，但是这两个公司大家更看好张江。</span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><blockquote><p style="line-height: 1.75em;"><strong><span style="font-size: 14px;">经典案例Q&amp;A</span></strong></p></blockquote><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">从资本市场对园区给的估值来看，几乎不可能用永续现金流折现来解释，华夏幸福是分享了土地价值的红利，而张江等是隐含了垂直领域股权投资的期权价值，你觉得哪个逻辑中期更顺？哪个更可能上规模？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">幸福更容易上规模。</span></strong></span><span style="font-size: 14px; color: rgb(0, 0, 0);"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">但幸福面临本部，也就是固安产城的升级，现在服务收入和建设后运营收入都不够多。</span><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">产业集群孵化需要时间。但是从布局方向，民营体制，融资能力看，机会很大。</span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">我感觉您前面说的，华夏幸福的模式特点是因势利导，张江高科的模式特点是政策倾斜，两家公司的缺陷也由此特点而存在。<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>那么存不存在一种可能，就是兼而有之，平衡发展？</strong></span></span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);">很难兼而有之。</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">幸福是幸福，张江是张江。实际上是由其经济成分决定的，民企、国资。</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">南京高科</span></strong></span><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">为什么业绩会提升很快</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">从收益率及变现能力看，物流好于研发办公楼好于工业厂房</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">怎么看<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>上<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">海港口新城</span></strong></span>的空置，和<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>金山镇复地</strong></span>的项目？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">临港？</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">对，自贸区东北边。</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong></span><span style="color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">一个是空置，复地那个我觉得园区比较成功。上海临港是政绩工程也是未来上海新兴制造</span><span style="font-family: 宋体; font-size: 14px;">业集聚地，值得看好。</span></strong></span><span style="font-family: 宋体; font-size: 14px;">未来航天航空制造、深海技术、汽车制造都会在临港集聚。复地那个是升级。因为金山本身是化工区。</span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">请问<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>海印股份</strong></span>怎么看呢？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">海印股份不看好。海印是做专业市场和奥莱的，在电商及异地扩张中不太行。</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);">松江漕河泾</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">呢？</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">松江园有特色，不是简单的漕河泾翻版。有科技创新、互联网和</span>3D<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">打印、新能源、大宗商品交易、免税商品、文化创意六大产业板块。</span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px; line-height: 1.75em;">&nbsp;</span><br /></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">紫竹这个公司怎么看</span></strong></span><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">，包括紫竹科技园。感觉从国营变成了私营。</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">竺先生：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">看好，接近私营</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">嘉宾：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">紫竹高新技术园区我比较熟悉，<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>这是不可复制的</strong></span>。当时的名称是：紫竹科学园区。有这个想法完全是紫江老板的突然思绪爆发，那是在</span>2000<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">年春节期间，和紫江的几位常务董事随兴前往黄浦江最南湾兜风时。他提出的思路是：可否把这个区域的土地全部圈起来，搞一个类似硅谷一样的园区。大家或许会有这个疑问：<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>为什么紫江口气那么大？</strong></span></span>1<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">、紫江当时的包装印刷业中国位居龙头之一；闵行区的制造业中地位举足轻重；</span>2<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">、紫江是闵行本土的企业，深根</span>20<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">年；</span>3<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">、紫江受时任常务副市长的高度认可。基于以上这些因素，建设紫竹的构想一经提出，直接或闵行区同意，并由市政府主要领导亲自协调。可以说，盈利模式、投资收益都还比较模糊。但是，紫江老板认定这是千载难逢的机遇，所以，举全部之力启动。当时的重要依托，就是引入交大、华师大，给资金、给校舍。两所大学，给支付</span>10<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">亿元，在当时是非常巨大的真金白银。各支付</span>10<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">亿。闵行区政府供地全线绿灯，规划</span>13<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">平方公里。<strong><br /></strong></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><strong>客问：</strong>紫江给大学钱呢？</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">嘉宾：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">如果不是真金白银，这两所大学根本不会入住。全部紫江出。也正因为这两所大学的正式确认入驻，使这个原本什么都没有的园区一下子定位仅次于张江。</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">客问：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">能不能给讲讲<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>紫江的现金流</strong></span>？</span><br /><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">嘉宾：</span></strong><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;">园区建设启动后的相当一段时间，是紫江整个系统的资金投入作为运转持续的依托，也就是昨晚我提到的，<span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong>资金压力也非常大。但不投入，就半途而废，更不行。前途一般，政府利益难以理顺。具体例子可见市北的南通园。</strong></span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><br /></strong></span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIzvmtONJJMVARia91LBOZBZArRojU7ibBafTibmXHKp9BOZwXnGXDeZ8stwQvtlzBcXCCERmcaRiajVNw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.2563176895306859" data-w="554" /><br /></strong></span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体;"><span style="font-size: 14px; font-family: 宋体; color: rgb(123, 12, 0);"><strong><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/AJkYaTAujIyAIlp4qtkZy9QCXm4QF4Brnz0qx1fmykx2dPZCT4clkNxjQHjtDCWunzrkiasuL819Inm8PP6wmWg/0?wx_fmt=png" data-ratio="1" data-w="" /><br /></strong></span></span></span></p><p style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><strong>&nbsp;</strong></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.75em;"><br /></p>