房地产x TED第一周 | 市场的温度分享

<p style="text-align: center;"><strong><span style="font-family:宋体">房地产</span>x TED<br /></strong><span style="font-family: 宋体; font-size: 12px;">每周N次，深度探讨N个房地产的问题。</span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-family:宋体"><br /></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family:宋体">这里没有最权威的言论，但汇聚了全国各地房地产相关行业的精英。</span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family:宋体"><br /></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family:宋体">以业界最新、最前沿的角度，分享、交流房地产专业问题——投融资，定位设计，产品研发，营销创新，给房地产企业家和管理层提供一个互相切磋和信息交流的平台。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p style="text-align:center"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-family: 宋体;">第一周主题：市场的温度</span></strong></span></p><p><br /><span style="text-decoration:underline;">7</span><span style="text-decoration:underline;"><span style="font-family:宋体">月</span>19</span><span style="text-decoration:underline;"><span style="font-family:宋体">日时间安排</span></span><br /><strong>14:00&nbsp;</strong><strong><span style="font-family:宋体">苏州的温度：房多多苏州二手房事业部总经理汪先生</span><br /><br /></strong><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">今天分享的主题是苏州房地产市场的温度感，我想说现在苏州很热，苏州市场有点冷。截了一张屏，近</span>18<span style="font-family:宋体">个月苏州二手房的量价走势，大家可以看趋势。</span>15<span style="font-family:宋体">年</span>1<span style="font-family:宋体">月到</span>15<span style="font-family:宋体">年</span>12<span style="font-family:宋体">月，尤其进入下半年，进入量价齐升，在四季度和</span>2016<span style="font-family:宋体">年</span>1<span style="font-family:宋体">季度达到顶峰。这个节奏基本和上海一致。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrn4RmAHjSgag9YxIAibrmibkNImg0q0aK4pwmiaicBC0l6mrbuWO5uUtibwQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5629496402877698" data-w="" /><br /><span style="line-height: 1.6;">&nbsp;</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">二手房比一手房贵？求解释？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">核心区域基本是二手房，没有新房，苏州姑苏园区基本以二手房为主，两个区域的成交量占市场成交量的</span>60%<span style="font-family:宋体">左右，姑苏区域已经进入存量房市场，外围区域以新房为主。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州房价上涨是因为上海外溢？我自己认为是因为苏州城市升级，客户升级。你怎么看？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">外溢的没有想象中那么多，城市升级，改善性居多，小换大，二胎放开后比较明显。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">二手房的成交套数与一手房相比是多还是少？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">去年没记错的话，二手是</span>73000<span style="font-family:宋体">套左右，一手是</span>90000<span style="font-family:宋体">套左右，今年一手在下降，二手在上升。</span>1-6<span style="font-family:宋体">月的比例接近五五开吧。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrslmKjNWn1ic12nyNiaf3ACDyUWuoibosouX97zvxQPhntfAyz1flVKTLg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5629496402877698" data-w="" /><br /><strong style="line-height: 1.6;"><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">如果是改善为主，容量是否比较容易天花板？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">我认为是，你可以看下跌趋势。苏州的二手房卖家以改善为主，所以市场下行期波动会及较大，苏州一手房，二手房的成交比例可以看出，苏州正在往存量房市场转型，部分区域已经是典型的存量房市场。苏州的姑苏区是老城区，受古城保护限制可开发，基本是存量，但以老公房为主，商品房较少；园区是较早开发的区域，基本以存量为主，但以次新房为主；没有上海那么疯狂。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">二手房比较好卖的总价区间是什么？学区房是不是也是疯狂溢价？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州二手房主力城郊区间古城区，</span>100-250<span style="font-family:宋体">万左右。苏州的学区房没有上海那么激烈，一是苏州的学区资源目前没有那么紧张，政府的规划有余地，但是我感觉这个矛盾正在积聚，例如，我女儿的学校以前</span>6<span style="font-family:宋体">个班，去年</span>12<span style="font-family:宋体">个班，今年</span>22<span style="font-family:宋体">个班。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">请问下，苏州政府没有人为调节市场的供求关系（对比典型城市合肥）造成市场的供不应求，可否认为苏州市场是更健康的？更市场化的？或者更抗风险的？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州也有调控政策，但基本是表态，对市场没有实质影响。</span><strong><br /><br /></strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">请教：苏州的经济结构、人口结构对市场中长期走势影响如何？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州的改善性需求会持续，苏州最近的新房别墅好像都卖的不错</span><br /><br /></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">目前苏州市场出现的销量持续回落的原因怎么看？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">待续回落，我觉得很正常，到</span>9<span style="font-family:宋体">月份会有一定恢复，现在已经有一些趋势，但是不是很上周苏州传出限购传闻有关还要再看一到二周情况。</span>3<span style="font-family:宋体">月份的成交套数，是历史最高量。而且价格也到很高了，买家的购买力已经透支了。最近二手房成交价普遍比业主报价的折扣在</span>9<span style="font-family:宋体">折左右。</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">嘉宾：</span></strong><span style="font-family:宋体">购买力基本面应该没有变化，本轮回落个人感觉两个原因：</span>1.<span style="font-family:宋体">价格涨速过快，超过接受力，导致拉断。</span>2.<span style="font-family:宋体">政府控制土拍等虽然不市场，但是有效改变了大众预期；供拍砖。</span><br /><br /></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">天量天价，在股市里这算是见顶信号，现在二手房带看量有下跌吗？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生</span></strong><span style="font-family:宋体">：带看量绝对是晴雨表。目前看没有，苏州还是改善性客户为主，这是和上海二手房最大的区别，没有新人口导入。现在的情况是卖家看涨，因为面粉原因；买家看跌，因为口袋子里没钱。还有一个原因，一季度能冲上去量和价，是杠杆，上海链家事件以后就停了。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">改善型产品主要有哪些特点？比如面积段、配套。郊区别墅怎么样？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">面积段我不是很清楚，没关注，别墅就是</span>500-600<span style="font-family:宋体">万的别墅。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州没有新人口导入吗？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">没有吧，听到的搬迁，三星搬迁，但是也有利好，例如宜家在苏州开业等，新人口导入不明显。苏州宜家比较小，人气一般。</span><br /><br /></p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong>2014<span style="font-family:宋体">年苏州小学生人数突然暴增，好奇怪，然后</span>2015<span style="font-family:宋体">年房价开始狂飙，不知道有没有关联？</span></p><p><strong><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctr5rucr4ic5bHCWkuicPoSWFJyejzudLhN7dvx7xeOaibB05IXFnKXc1iaWg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.38669064748201437" data-w="" /><br /></strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">去年园区的房产涨幅基本是</span>100%<span style="font-family:宋体">，</span>2<span style="font-family:宋体">房</span>250<span style="font-family:宋体">万，</span>3<span style="font-family:宋体">房</span>350<span style="font-family:宋体">万；</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">嘉宾：</span></strong><span style="font-family:宋体">小学生人口比买房人口有滞后，理论上应该是吧。小学生确实会有滞后，上海人口在逐渐老龄化，去年还人口发生减少。但上海小学生要在</span>2020<span style="font-family:宋体">年达到顶峰，教育资源最紧张，然后一路下坡。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">记得园区原来好多投资客，不知道现在怎么样？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">获利卖出了吧，现在去看房都是自住的多，纯投资的很少。园区之前的首置，</span>2005-2010<span style="font-family:宋体">年左右的首置，现在都开始进入换房，旭辉，柏悦府热销有很多原因，除了市场节奏把握以外，很重要的原因是改善性产品的稀缺。但是，为什么唐宁府没有柏悦府热销呢？？两个项目的入市时机和入市环境相去甚远，唐宁府首开，市场已经冷了有一个多月了。产品有差别，唐宁府的规划你可以看下，洋房</span>39000<span style="font-family:宋体">，高层好像</span>35000<span style="font-family:宋体">左右。首置产品基本在去年涨了一倍。</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">客问</span>: </strong><span style="font-family:宋体">那就是四房</span>+<span style="font-family:宋体">产品咯？单价</span>30000<span style="font-family:宋体">，面积</span>160<span style="font-family:宋体">，那也可以，</span>500<span style="font-family:宋体">万以内搞定。</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">是的，这个帐是这么算的，原来的房子卖掉有</span>200<span style="font-family:宋体">多万，现在利率不高，贷款在</span>15000<span style="font-family:宋体">左右。</span><br /><br /></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州置换主流面积段是？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">嘉宾：</span></strong>105-135<span style="font-family:宋体">首改，</span>135-165<span style="font-family:宋体">再改，粗略大致这样。</span><strong><br /><br /></strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">我们公司同事给我发的这两个数据，苏州这个好像很不健康？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">嘉宾：</span></strong><span style="font-family:宋体">要看</span>16<span style="font-family:宋体">年的数据，特大城市的确定看看对人口导入有无增益。</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客答：</span></strong><span style="font-family:宋体">苏州现在是</span>1000<span style="font-family:宋体">万口，最新规划，苏州定位大城市，好像人口就是控制在</span>1000<span style="font-family:宋体">万，这样看来应该是</span>0<span style="font-family:宋体">人口增长的政府规划</span>…</p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">高新区房价走势如何？年初买了一套</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">核心区＋学区看涨，配套和产品升级中</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">后市走势怎么看？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">这个问题太大了，量价保持稳定，核心区的优质资产继续看涨，周边的城市别墅会很好卖</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">现在主要想买房的都是四十岁那批吗？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">汪先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">想换房的都是这个年龄段，感觉苏州二胎家庭会比较多。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong>17:30&nbsp; </strong><strong><span style="font-family:宋体">香港的温度：香港华融房地产基金投资部副总经理彭女士</span><br /><br /></strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">关于香港，目前的形式，简单来说，就是焦灼的一个转态。住宅和商业的投资是二重天，目前住宅有税务的约束，所以住宅的外来人买就少了很多。但是由于世界各地的钱目前都来到香港，顶级豪宅部分和商业投资部分的成交就很旺。香港的物业的投资，目前除了酒店和铺位、普通住宅受到了冲击外，其他都是向好的。去年</span>10<span style="font-family:宋体">月份到现在，最大额的商业成交是</span>100<span style="font-family:宋体">多亿。就一栋物业，</span>anyway<span style="font-family:宋体">，其实大家可以联合起来现在买入香港的物业。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">香港的资本市场如何呢？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">香港的资本市场利息很低，借钱便宜，税务低。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">您认为上海以后能取代</span>hk<span style="font-family:宋体">呢？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">我觉得目前</span>hk<span style="font-family:宋体">的税务优势和资金自由来看，上海除非拥有这二个优势，不然不可能，很多的内地机构，非常想把钱的杠杆做的更高，可是和香港的钱来比，其实是不够优势的。外加如果你想多做一些配资，海外的资产等，就不够了。越来越多的内地机构现在想通过够买商业物业的模式，将钱转出来，再抵押，将资金成本降低。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">顶级豪宅是多少钱？单价？总价？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">高的是</span>100<span style="font-family:宋体">万每平米吧。一般豪宅是</span>30<span style="font-family:宋体">万</span>/<span style="font-family:宋体">平米</span>-50<span style="font-family:宋体">万</span>/<span style="font-family:宋体">平米。顶级豪宅是</span>60<span style="font-family:宋体">万</span>/<span style="font-family:宋体">平米</span>-100<span style="font-family:宋体">万之间。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">请问目前美国跟香港哪个更值得买入？</span><strong> </strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">看地段，好的城市很重要，</span>NY,LA, <span style="font-family:宋体">伦敦都是好的选择。香港现在是拣货的好时机。香港的物业维护的好，一般来说</span>20<span style="font-family:宋体">多年的物业都用的很舒服。</span><br /><br /></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">请问伦敦现在是不是买的时候？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">伦敦的</span>zone1<span style="font-family:宋体">已经有点贵了，但是脱欧之后，可能是个好时机，建议明年年初看。</span>zone3<span style="font-family:宋体">看是否是在学区边上，学生公寓是个好选择。看出租率吧现在，伦敦过了房价升值的情况了，但选择适合做学生公寓的，是</span>OK<span style="font-family:宋体">的。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">购置那种品类（或用途、地段）的房产目前投资回报率最高？在香港大概总价多少比较容易投资升值？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">在香港</span> <span style="font-family:宋体">，写字楼很不错。比如，在香港，你购买将军澳的物业，一般的楼，大约</span>400w<span style="font-family:宋体">左右，但是租出给大学生，四个人租二间，一个月可以收入</span>17000<span style="font-family:宋体">左右，投资回报不错的，香港住宅借款利率为</span>2%<span style="font-family:宋体">左右，投资回报率为</span>5%<span style="font-family:宋体">。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">写字楼租金和使用率现在是个什么行情？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">保持稳定吧，看美国大选。空置率低于</span>6%<span style="font-family:宋体">。</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong>HK<span style="font-family:宋体">普通住宅现在的二手成交量和价格走势如何？要买学校附近的都是二手民宅居多吧？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">二手在香港很成熟。香港租金的投资回报率很高啊</span></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong>&nbsp;</strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">之前说</span>HK<span style="font-family:宋体">住宅降价，请问现在怎么样了？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">目前已经降价了。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">开发商进香港</span>OK<span style="font-family:宋体">？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">发展商都是将一手楼直接放给全程的代理去跑，没有租场代理。现在发展商都是</span>2.5<span style="font-family:宋体">或以上。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">香港楼市有受到国内这一轮</span>QE<span style="font-family:宋体">影响吗？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">香港的钱是国际上很多地方的钱都过来，</span>QE<span style="font-family:宋体">带来的冲击是一样的，这三年涨了</span>150%<span style="font-family:宋体">的楼都有</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">请问港大薄扶林道附近的小户型能不能买？</span></p><p><strong><span style="font-family:宋体">彭女士：</span></strong><span style="font-family:宋体">不要单个单个买，除非有闲钱投资。香港是个值得长期投资的地方，但入门门槛太高，特别是商业，但是钱便宜，法制安全，很多投资都有回报，税务清晰，当然，赚钱肯定不如以前便利了，但我觉得现在的形式很快会有机会。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">算上一切成本，</span>3<span style="font-family:宋体">年内，去香港买楼</span>vs<span style="font-family:宋体">核心城市北上深买楼，预估哪个回报更大？</span><strong><br /></strong><strong><span style="font-family:宋体">嘉宾：</span></strong><span style="font-family:宋体">深圳，上海，北京还有很大上涨空间！均价五</span>5<span style="font-family:宋体">年内翻倍的可能性还很大的。</span></p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p><strong>23:15&nbsp; </strong><strong><span style="font-family:宋体">杭州的温度：著名大数据专家，『一条数据狗的杭州房价研究』作者周先生，阿里云的可视化工程师</span><br /><br /></strong></p><p><strong><span style="font-family:宋体">周先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">去年下半年起，开始写爬虫，爬虫类似于模拟登陆。现在各种所谓的</span>o2o<span style="font-family:宋体">网站，信息很多，自上而下（许多店家都主动上传详实的信息），也有像链家这样，花了大成本维护自己数据的准确性。据说房地产网站有</span>2<span style="font-family:宋体">类</span><span style="font-family:宋体">自营和平台，前者有线下的业务，如链家和中原，后者则信息杂糅些，如搜房、安居客，年初卖房，在安居客发现</span>6<span style="font-family:宋体">份同样的，有些还没有价格同步，因此对这种，数据的准确性非常难校验。首先链家网有小区字典，即每个小区的详细信息，字段非常多，包括了均价、绿化率、容积率、户数、楼数等信息，对此已能做许多可视化，最简单的是看价格。</span><br /><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctr2QhBeHK1P3YjuoJoF6Zfia64x7QEMmLgDPW4NmlmjV3ia7B4hnGUib6BQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5737410071942446" data-w="" /><br /><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">杭州市区大致如此，杭州的高价房集中在西湖周边，且与北京的胡同、上海的洋房不同，基本并不是古老的，有许多都建成在</span><span style="line-height: 1.6;">20</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">年内。老杭州知道，当年出了武林门便是郊区，而杭州的城市发展突破了这里，大势大致向西，也可以说高价房绕着西湖走了个倒</span><span style="line-height: 1.6;">L</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">形。以上海为例，我们对板块均价做平均，无论是中位数还是平均数，中心的概念是极强的。有一种说法是以人民广场</span><span style="line-height: 1.6;">xx</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">公里为</span><span style="line-height: 1.6;">r</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">画若干个圆周去评估房价，事实多少差不多，中心度越大，房价越高。一般而言</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">几何中心距离所有点的距离之和最近</span><span style="line-height: 1.6;">(</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">或者近似的结论，重心到各点的平方和最小</span><span style="line-height: 1.6;">)</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">。而杭州不一样，西湖是个景区，水里没有什么可达性。如果按照常识，只能说这里景观好，因此贵。杭州城区很小，老城区弹丸之地，也许你很难找出任何一个省会</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">中心城区那么小。价格随着西湖，也呈现极快的递减，其实也许就是几百米的距离。而杭州还有些很有意思的特点，在美院转塘校区周边，虽然依山傍水，但确实是偏远之地，虽是西湖区，但已经到了富阳的地界，有个盘叫云溪玫瑰园，绿城的</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">非常贵，近</span><span style="line-height: 1.6;">8w</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">。那个红点令我非常惊异，周边不远还有</span><span style="line-height: 1.6;">1-2w</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">的房子</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">这个溢价，在别的城市还是非常少的。看上海，我们看板块总价，佘山和马桥都是极高的，但是看均价，他们还是随着城市中心度的远离而逐渐递减。</span></p><p><strong><span style="text-decoration:underline;"><br /></span></strong><span style="font-family:宋体">看涨幅，杭州的迹象多数还是比较老套，比如</span>xx<span style="font-family:宋体">地铁站建了</span><span style="font-family:宋体">因此涨了，但也有几个有趣的点。比如西溪湿地附近涨的快，越靠近西溪湿地，涨幅越快，绿化率也高。</span></p><p><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrE7DysIAB2S9OjPhZicvQQibpbeYPb8X74hsGQMtxz5IgLmIxyC2icMbEw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.6600719424460432" data-w="" /><br /></span></p><p><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrDiaRwelTZaj6CupiaMqLwFtsJ0w8NzsF547qg4DhLQCX4yKIf9ttlPjw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7787769784172662" data-w="" /><br />首先看看整体的涨势，这种图以某个值为界，高于某值</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">显示红色，低于则蓝色，越红越大越快，越蓝越大越慢。上海中心化很强，强者越强，杭州则如八爪鱼一般四散。这个道理，我是这么理解的，杭州是个古老的旅游城市，老城区，没有层高（大概有天际线控制吧），游客很多，青砖美院风，不像个可以发展办公的地方。本地人，至少是常驻人口，都在边沿发展，下沙是搞学校的，城西以及更西是学校和公司，滨江也是一样，路宽楼高，另一个浦东（其实是江南了）。杭州市区还有个现象，据说很有意思，没有数据验证。</span><span style="line-height: 1.6;">airbnb</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">挣钱比租房子快不少（平均比较）。我觉得背后也许是</span><span style="line-height: 1.6;">2</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">个区块人口结构的相异吧。我记得有个北京的购房分析，看着比较靠谱，人都是</span><span style="line-height: 1.6;">40</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">岁以下的，所以，人口还是绕城一圈，散在周边，憋出了一个增长的供需关系。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrIaRKsJuaKYXv82LQIwESRdkz42AqEQWkib4iaYDonaBfRfEgqvIicE62w/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.35251798561151076" data-w="" /><br /><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">看许多分析，从土地出发，我没有这个数据，从建成小区的户数出发，做</span><span style="line-height: 1.6;">count</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">，有一个感觉，是户数比土地面积更贴近供求关系。给你一块地的面积，房子可以造高也可以造低，你满足的家庭数是不确定的。而家庭数和人口之间的比例，也许更满足供需的本质，我们单看一边，供给。我打出了北上广深杭的建设量和时间的关系，</span><span style="line-height: 1.6;">4</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">降</span><span style="line-height: 1.6;">1</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">升，大城市都在终结自己的发育时代，传说韩正说上海只剩</span><span style="line-height: 1.6;">5%</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">的土地，其他城市数据情况亦然，而杭州还在猛涨。这非常出我意料，对这个曲线，杭州的朋友解读不一。看上一幅图，实色的是余杭区，还有滨江也涨的厉害，解读有一个我觉得也许是靠谱的，就是是王国平时代的遗留，据说上一任杭州的领导主张建设，那么大的供给</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">人口应该没有那么大的提升。我手工下了地方统计局的数据看了下，人口增长确实不算多。最后，我估算了一个供需关系，通过链家网的小区字典，可以算出各个区的户数。但是大部分区是不靠谱的，比如西湖区，很大很杂糅，农民房和农村户口，让商品房和人口的比例变得不准，而在这个口径上，并没有合理的城市户口数据，而且杭州不限购，不是本市户口也可以买房子。因此改进下，取十几个大城市的核心区，这里缺少农村户口，把所有的房子都除以人口，得到供求关系。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG5UjgN1VByhDVlnucoG1ctrxIvPszzxcTlykwkkGZ1iaYtEWgmicGmL0AMmwpGFyAaibw3u54ZkccJKA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7841726618705036" data-w="" /><br /><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">总结一个容易理解的指标，每个人平均有几套房。杭州还是领先的。所以，就粗略的判断，我觉得杭州整体上不会暴涨。多点少点的洼地论</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">也许就是个大趋势里的震荡吧。有趣的是</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">上海黄浦和徐汇有紧跟其后。我也粗略的把</span><span style="line-height: 1.6;">2000</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">年和</span><span style="line-height: 1.6;">2010</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">年人口统计对比了下，黄浦和徐汇的人在减少。也许是这个模型，高房价逼走了屌丝，手里有</span><span style="line-height: 1.6;">n</span><span style="line-height: 1.6; font-family: 宋体;">套房子的人沉淀下来了。另一方面，至少是去年的上涨，这些最昂贵的地方其实涨势一般。人走了。需求也许也撤了。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">对于一个城市里以区人均拥有房的这个指标，会不会有失真？毕竟区之间的人口流动是很容易的</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">周先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">我觉得关键的指标是房源与潜在客户。但潜在客户实在是难找。搞个近似的</span><br /><br /></p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">周老师如何看杭州二手房不跟涨的问题？</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">周先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">观点比较简单</span> <span style="font-family:宋体">就是供应太大。了二手房都是普通房子，所以涨幅更弱。而高端由于占有资源，所以涨幅好，这个供应还是少的。另外几个涨得多的地方，要么有产业，要么就是环境绿化好。</span></p><p>&nbsp;</p><p><strong><span style="font-family:宋体">客问：</span></strong><span style="font-family:宋体">人均是不是有偏差？特别是现在都二孩了，一个小孩多的区，可能</span>4-5<span style="font-family:宋体">人一户，相反的</span>2<span style="font-family:宋体">人一户。单纯看人户比会有较大偏差。如果有可能的话，是不是户房比更有指导意义？（最后一张图）</span><br /><strong><span style="font-family:宋体">周先生：</span></strong><span style="font-family:宋体">也许有偏差，户房比可以解释。但这是相对哈，北上广也有二孩。他们的对比应该是公平的。</span></p><p>&nbsp;</p><p><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>Y<span style="font-family:宋体">：杭州这样看下来，就是市场整体供大于求，所以平均房价上涨乏力，二手房都是普通房子，所以涨幅更弱。而高端由于占有资源，所以涨幅好，这个供应还是少的。另外几个涨的多的地方，要么有产业，要么就是环境绿化好。而未来围绕产业的机会还有，听周老师的数据，实际杭州没有</span>cbd<span style="font-family:宋体">，这个城市只有一个旅游服务业中心，但是没有生产中心和服务本地人的消费中心。</span><br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>S<span style="font-family:宋体">：滨江或者钱江新城会有未来的</span>CBD<br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>Z<span style="font-family:宋体">：看好滨江，爬过外卖数据，非常兴盛，白领和学生云集</span><br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>S<span style="font-family:宋体">：杭州未来肯定向东，平原，连接绍兴，大城市带。杭州在没有阿里之前，只有哇哈哈、万向、杭钢；当然有全国领先的房地产，尤其是政府卖地。</span><br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>Z<span style="font-family:宋体">：一个滨江，多少用人企业，加起来是阿里的好多倍</span><br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>Y<span style="font-family:宋体">：但是滨江的人口是不是太年轻了，按照目前那边的低价，两年内得卖到</span>5<span style="font-family:宋体">万才行了。这样看来，杭州往东的外溢刚需机会很大。</span><br /><span style="font-family:宋体">嘉宾</span>A<span style="font-family:宋体">：滨江这几年供应有限，萧山奥体一路狂飙，应该是整个杭州涨幅最大区域，短期占位</span>2.5<span style="font-family:宋体">万；不过杭州上一轮不少土地房价卖地价。</span></p><p>&nbsp;</p><p><br /></p><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="margin-top: 0.5em; margin-bottom: 1.5em; line-height: 25.6px; white-space: normal; border: currentcolor; box-sizing: border-box;"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="margin: auto; border-color: rgb(71, 193, 168); width: 3em; text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); font-family: inherit; font-size: 1em; text-decoration: inherit; box-sizing: border-box;"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="border-radius: 50%; width: 3em; height: 3em; line-height: 3.5em; overflow: hidden; font-family: inherit; vertical-align: middle; display: inline-block; box-sizing: border-box; background-color: rgb(71, 193, 168);"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;">更多</section></section><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="margin: -0.92em auto auto; width: 0px; font-family: inherit; border-top-color: rgb(71, 193, 168); border-top-width: 3em; border-top-style: solid; box-sizing: border-box; border-right-color: transparent !important; border-left-color: transparent !important; border-right-width: 1.4em !important; border-left-width: 1.4em !important; border-right-style: solid !important; border-left-style: solid !important;"></section></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><p style="white-space: normal; line-height: 25.6px;"><br /></p><p style="white-space: normal; line-height: 25.6px;"><br /></p><p style="white-space: normal; line-height: 25.6px;"><br /></p><fieldset class="tn-Powered-by-XIUMI" style="margin-top: 0.8em; margin-bottom: 0.5em; white-space: normal; border: 0px currentcolor; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; min-width: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span class="tn-Powered-by-XIUMI" style="padding: 0.3em 0.5em; border-color: rgb(249, 110, 87); border-radius: 0.5em; text-align: inherit; color: rgb(255, 255, 255); font-family: inherit; font-size: 1em; font-weight: inherit; text-decoration: inherit; display: inline-block; max-width: 100%; box-sizing: border-box; box-shadow: rgb(165, 165, 165) 0.2em 0.2em 0.1em; background-color: rgb(160, 160, 160);"><p style="min-height: 1em; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important;">禾略中国：helue_China</p></span></fieldset><p style="white-space: normal; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; min-height: 1em; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="font-size: 10px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important;"><br /></span></p><hr style="white-space: normal; text-align: justify; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; background-color: rgb(255, 255, 255);" /><p style="white-space: normal; text-align: center; color: rgb(129, 120, 119); font-size: 13.63px; font-weight: bold; min-height: 1em; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="font-size: 10px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important;">陪你想，陪你写，陪你玩</span></p><p style="white-space: normal; line-height: 25.6px;"><br /></p><p style="white-space: normal; text-align: justify; line-height: 24px;"><img data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG4z3ZLnvGz7yzYuZ21wHoX53ZpOwnQhPmGbl2SxSiboaKiaW8L2CuhQBnhRkhP7Z47icicDduyXibFxAAg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="1" data-w="" data-type="jpeg" data-s="300,640" style="line-height: 1.6; text-indent: 32px; font-family: 宋体;" /></p><p><br /></p>