投资需要设计，而不只是预判 原创 已修改 第1次修改 2018年07月20日 10时10分

<p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><span style="font-size: 24px;"><strong>导 读</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">文章很长，都是干货，看完需要30分钟，文末有速成音频课，欢迎收听。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">投资管理层次，包括了三个层面的内容：第一是目标层，第二是认知层，第三是策略层。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多时候，我们在<span style="font-size: 14px;">发</span>朋友圈，其实只是在讨论一个认知，所以就会出现很多分歧——什么是对的，什么是错的，什么是好的，什么是坏的……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">但我认为这些都是不成熟的投资观，只是基于谈论角度<span style="font-size: 14px;">的投资观</span>，而不是一个希望用行动去改变、赋予投资意义的行为。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">那么我们今天的课程，就从这三个层次，进行讲解、说明。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5630914826498423" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7Hv1hqbaH4eDnInr7QsNsulqbU8NKYqyuZkjXjQk6K0oqksajuEbaXQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1268" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 24px;"><strong>01</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首先，关于目标层，分解成两部分——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第一部分，是你目标的构成，需要基于资金来考虑</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第二部分，是支撑你实现目标的能力，包括哪些呢？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">自从自己开了公司，我经常在思考，<strong>成立一家企业，你核心追求的目标是什么？</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多人会说，是为了利润。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">然而你上一年的利润，其实是没法结算，因为企业需要不停地投资下去。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比方说，开发商去年赚了50亿，但土地资源消耗完了，那么今年，就需要重新拿地，可能直接把这50亿都用掉，不仅原来的利润没有落袋为安，还要承担更多的负债。如果这个时候，撞上“黑天鹅”，多年努力毁于一旦不说，还会深陷负债……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">那么我们做企业，最终的目标，到底是什么？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">假如它是一个持续的过程，那它的状态是什么呢？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5630914826498423" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7ibibtia2ZibODxaIib3XvAPWyzbZzRsPbksJETiaxY0B2MzcPHrCDQNjCdmg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1268" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们可以先看一个公式——包含两个部分，第一部分是增加净资产，第二部分是提高组织的净资产回报率的能力。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">由此，这个公式就可分为两大等式，一个是布局×能力，另一个是产品选择线×竞争力。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5630914826498423" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7Pk7BgXjG65CD2n4Guc3sNXSSkNticbRbIPglniaiaMpBBg5H17ibamusxA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1268" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">布局×能力，涉及到很多策略方面的内容，如城市的选择，进入的时期，土地的布局，土地投资的选择策略跟时期，实际上它是一个认知层面的东西。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而产品线选择<span style="font-size: 14px;">×</span>竞争力的打造，则是执行层面的内容，这里面包括竞争产品线的选择，产品的定位，客户需求的把握，产品的研发，销售的提升以及售后服务。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以说，这个等式，左边代表在投资方面的认知，右边代表投资方面的执行，以及策略落实的问题，两者缺一不可。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">那么如何把策略与执行，很好的结合在一起？</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这里做了一个简单的示意——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5630914826498423" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7WlZpSecJOgjnYRJh6KaEiajhhrAb1helL2ZSjQBtMFAw05p4hoNgJxQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1268" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首先，明确经营目标，你想得到什么；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其次，盘点你的内部资源，知道你要什么；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">接下来，你会发现，为了节省时间，你缺什么，就会补充什么，在这个过程中，就涉及到，对外看和对内看——对外看市场，我们不讲这一块，对内看自己。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以万科多年前的一个案例，来做进一步的表达——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们上一节课，<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831043&amp;idx=1&amp;sn=dcae4bb0d9c69a6aefeb48f7447dff10&amp;chksm=8351775cb426fe4a32f43b1fe3a11ebffb7d381291adc0746d6d0ed9f3efb882617e0407aa10&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">像万科那样思考</a>，它实际上属于外上层，集团给出产品品类这样的工具，所以具体到城市公司的时候，它可以结合这个平台工具，进行自己的目标设定。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">也就是说，产品品类这个工具可以集权，假设自己需要什么样的产品线里面，做到什么样的销售金额、销售面积以及市场占有率，按照这样的一个目标，看到下图二，它就可以得到一个很明确的结论，缺多少销售资源。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7Dr5orhvmIvDvvxttDSIVDXBqIIx1Zc2mJeaLqEdRslW5Voibib6vxbibw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7rfI4CFu6bibXH80ZXgWM7wxKWK6VkfxKkHwuUKmiaeGIYxibhZ0SPH0iaw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再分享一个案例，前段时间，一个做开发商的朋友找我，问我现在哪些城市值得投资，我转了一篇网络上的文章给他，我说这篇文章，对中国城市发展，做出了详细的描述跟说明，但朋友还是想听一下我的想法。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我给他的答复是，我需要先了解，你有什么样的核心产品。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">他觉得很惊讶，好像我的答案，跟这个问题无关，于是半开玩笑地跟我说，“<span style="font-size: 14px;">我除了有一些钱之外，没有太多核心产品</span>”<span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px;">。</span></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">于是，我又很严肃的跟他讲，这是不对的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其实在我看来，单纯得到一个城市的排序好坏，意义是不大的。<strong>因为每一个城市里面，都有它自己的机会。核心是不是适合你。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如果你想要了解，这个城市对你而言，<span style="font-size: 14px;">到底</span>意味着什么。你需要明白，自己需要什么样的核心产品。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">也就是说，在每个开发商的体系里面，我认为他们都有一个产品类表，知道自己在什么样的土地属性上，选择什么样的客群，去做什么样的产品，而且这个产品做出来，比同行是有相对竞争优势的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">基于这样的品类，你再去看其他的城市，就会发现有些城市，可能特别适合这些品类，有些城市可能特别不适合。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">虽然有些人会说这些城市不好，但如果这个城市，特别合适你的品类，那么这个城市对你来说，意味着特别好，因为你的竞争特别小。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">同样，当你了解你的核心产品，在核心产品目标的设定下，以及相关资源的补充后，你还需要对外看，市场是什么样的。这时，你要回答——为什么市场这个东西卖得好，别人做的怎么样，未来它会怎么样……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">对外看的过程，也就是你的行动策略。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7dmQyryyRNGIb2JvaKNymE7yWB3T06s9guLqntamjn1aeZQicpbrmF1A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">然后，就是竞争对手研究。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">本质上来讲，房地产开发，从过去的一段时间来看，基本还属于供不应求的状况，大家的竞争，更多的是与对手的竞争，看谁跑得快。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，房地产行业中的排行榜非常火的。大家可以根据这张图，对所有竞争对手，进行的一个描述。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这里面最精彩的一点，在于说，<strong>当你有了产品品类这样一个工具，你可以把所有的竞争对手，都按照你的理解，纳入到你自己的言语体系里面。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这时，你会识别出哪个是你真正的对手，而不是盲目去跟所有同行，进行对标与竞争，这样，你更容易形成有目标性的投资策略跟产品策略。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7ZsJX6WFUAM39I5sMNCyOEy7heBdqEuWg16BoJCAj6RrqpbsEE55qwg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再具体到某个你选定的、你认为的、对的上标的、重要的竞争对手的时候，你还可以把竞争对手所操作的项目，都按照你的理解，放到平台表格里面去，那么整个公司，<strong>对这个竞争对手的了解，也会更加结构化。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如果你能够得到竞争对手的土地资源储备，你也可以用同样的方式，纳入到你的认知体系里面去。那么你大概会知道，为了实现这个目标，你遇到竞争对手在这样一个强烈的处境之下，未来的压力有多大。<br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7XHDcMMV7N0ZSVsJeoEL17Lgib9ca5Q6HY69iadSLJnlcEOeDy2AEiaYjQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">与此同时，当你把竞争对手纳入你自己的品类体系，你自然就会得出一些结论与发现——为什么某某竞争对手在规模上超过你，为什么某某竞争对手会在某一品类的售价上会超过你，为什么他们的整体的经营增长速度会超过你……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">接下来，你就可以根据这个情况，再去总结你制胜的策略与目标。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比如说万科，在这个总结里，它认为竞争对手的成功，是来自于聚焦，这是一个很重要的的结论。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多时候，我们的竞争对手凭借他的经验来工作，或者他的运气在工作，并没有做这样的总结。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">但你有体系化、结构化的工具，就可以总结对手的特征，成功的秘诀，进而，把别人不在意的好运与经验，总结成为自己的方法论。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7DVVlFdeRdmgWqzHxplCwQfSiaYnqlapibWyS2JzmvdtlwGx9xfJjPMCA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">至此，已经从制定目标，进入到策略聚焦的执行层面，<strong>怎么做聚焦呢？</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7Oic8RL8wWqVOZicKwME3baErPvoaADfGIHXhEMycBlpsIfRv5xwnJmxw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">当然还是要回归到客户研究方面，因为与竞争对手的竞争，本质上是对同类客户的竞争，所以这个时候，又进入到客户研究当中。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">核心是，在制定投资策略时，包括后续的行动计划，它是从最初的目标开始，再到市场分析、竞争对手的研究、市场与竞争对手研究的总结，最后得出一个，自己对整个发展目标的指定性策略，以及聚焦的方向，接下来怎么去实现？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">打通策略目标、行动方案的关键点就是客户研究。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br></span></strong></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc78xdRm03BibXbMJibl5hDIWmsea59DnU5aUf1YmKaz85jMdGtQO6CHiaHw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">有了客户研究之后，就可以选定我们有能力做得更好、认为有优势的产品线。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">选定产品品类，再去做资源的盘点，马上就能发现我们到底缺什么资源，这样投资目标会更清晰，而且假如资源跟不上的话，还可以及时调整策略。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7jaCsuHDIKTnFhEo4JXEuia1LiamXV5PnFWNeyaSUF4bRFDPu7ibkvUAEw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">基于产品线投资的分解，进一步结合城市地图，把它落到北京具体的区位板块上，就形成一个非常明确的行动词语。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这个行动词语，一开始就基于金融大目标之下，是一个很严谨的逻辑连续性。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7uvnYWTsWdbJuP9kuOBxVicicUmKRGbHT6WkIu2gXQEiatyCicROibpeNPibg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">把这样的行动策略放到地图上去，分门别类划出你最重要的事情，你第二重要的事情。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们的工作，也会分重要紧急、重要非紧急之类的，同理，你需要更多方法论，去管理你的工作。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7zsrSIjaYVresL3sgM54Tmtd4NbeGH4CFZTZicAFtLY1MSLjkenYmNqg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="480" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">前面讲的是，我们对目标的一个解释，一个简单的释义。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">重新回顾一下，我们会发现，<strong>其实投资并不是一个赌大小，或者说讨论对错的问题。</strong>我们跟客户去沟通，最重要的内容，不是结论的对错，而是说，基于这样的现实情况之下，我们想要选择的目标、对应的行动方案是什么？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">那么这个目标，事实上跟企业的经营是相关的，<strong>关于企业的经营，个人认为主要有两部分构成，一个部分是你的净资产，一部分是净资产回报率。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这个目标之下，再分解到具体的商业行为当中，对开发商而言，就是销售金额、销售面积以及市场占有率。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">销售金额除以销售面积，得到销售单价。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">利润水平，决定了净资产的增长。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">市场占有率，反应净资产回报率的状况，代表企业在市场中的地位。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">基于这样的分解，我们可以快速找出目前欠缺的资源，结合市场与竞争对手的情况，增加补充资源。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在此基础上，重新分配到已有的核心产品里，也就是产品品类，然后集合产品品类，对土地拓展去提出要求。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">由此，我们就不会没有目地、节奏、盲目地去支援，而是有轻重缓急之分，也就是前面讲目标层的内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 24px;">02</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">接下来我们讲的是认知层。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">现在每个人都谈投资，但<strong>什么样的认知，才是有效的？</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我谈的不一定是对的，过去的市场在往上走，看起来每个人讲的都有道理，是不是真的就是这样？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc71F0MOJUAgP1L1ibGgiaXDPtowNERoyGHO8b8pb4jVMYFJjY1gVATwJPQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比如说，很多观点都倾向认为这个城市是怎样，它还没有发展起来，它可能是洼地。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">有的人会提出选对城市，拿对地，那么你就成功。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这里面延伸出一个关于认知的分析，<strong>我个人倾向不存在所谓洼地的问题</strong>，彼之蜜糖汝之砒霜。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">理论上来讲，洼地就是被某开发商挖掘占了便宜，但有没有可能，恰恰是因为某开发商的某核心产品能力，才使得这个地方看起来像洼地。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们经常说人口争夺战，好像说人口流入的城市，它才是好的城市。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">但从客观的成交数据去看，在人口流出的城市，它们的销售单价、销售面积、总销金额、利润率水平其实都在上涨，但这种城市，因为大家对它的预期不好，所以地价上涨的速度比较慢。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这样的城市，利润率反而还是不错的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">相反有一些城市，人口不停的流入，政府又限价，地价又非常高，成本也非常高，它的利润率跟周转率水平比较差。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">到底什么是好城市，什么是坏城市？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其实落实到具体的经营角度来讲，蛮遗憾的。<strong>真正的城市好坏，很难去做评判、评价的。核心是要看，你在了解这个城市之后，要选择什么样的投资方式与方法。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong><br></strong></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7BBJ7XjAS9bsZD4ATE5RsaCdDyswTKoibFUpzG4eNgRcneQ1y59efRwg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们更倾向，不去做城市的预测，而是通过多方面研究，去了解这个城市所处的阶段，以及现阶段的特征、特点，未来以什么样的方式发展。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">机会在哪里，特点怎么放，这样的预测不是最重要的，<strong>重要的是去观察它是不是发生变化。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如果城市已经发生变化，很多投资策略就会随之发生改变，不仅是对你，更是对所有人。只不过在其他人发现之前，你发现了，并及时调整执行策略，这样，你在投资上收获就会变得很大。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">最忌讳的是，当大家都说这个地方不错，你也跟着做。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">投资实际上是一个设计的活，不是一个简单的预测、预判的活。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以深圳为例也好，上海为例也好，从舆论的声音，所有人的认知，大家都会说一线城市都非常的好，所有的结论似乎都是不证自明，它肯定是保值增值的，持续上升，人口不停涌入的，只不过政治环境不好……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">大家都这么想，但是大家去看，过去的一年多里，这些城市的房价基本没有上涨。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">对于原有的开发商而言，没有太多的困扰，无非就是周转慢一点，本来地价不高，事实上它的收益是锁定的，因为深圳的房价也没有跌。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">但对于那些寄希望于深圳的房价继续上涨，拿了高价地的开发商而言，是非常痛苦的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">因为地价非常高，而且以目前的状况来讲，进行开发是没有办法解套的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">像这样的城市，为什么它特别的好，经营的结果却不好呢？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我认为核心的原因在于，开发商没能预见整个市场的变化——城市已经从原来的大规模开发，转入了存量改造的变化，由此，政策会进一步控制销售，包括价格上涨的空间。在这种变化之下，应该选存量市场，而不是土地市场开发。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以，我们认为，要从两个角度去研究投资，一是时间上的，二是空间上的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>选择时机比选择城市更加重要</strong>，城市没有好坏，只是你进入的时机好或者不好，每个城市都有机会。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7yhlve6ib1CVRHnTJ34TtObpGLKsh4WjOs3wFEYTFNTTBbHmI6VmTdXg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">土地也不存在所谓的好坏、对错，核心是你对城市未来空间发展的理解有多深。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在同样的一个城市里面，对应同样的地价，你选择的区域，是否是城市当下以及不久的未来<span style="font-size: 14px;">的</span>发展方向，如果是，那么你就把时间、空间打通连接上。那么，在这种状况下，<strong>任何一个城市，任何一类土地，都能够找到它投资开发的机会。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以我们尝试去做一些模型，通过房地产的成交金额，与成交面积的变化率，来对一个城市的时间，做一个后续的预判。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">后续把我们掌握到更多的数据及内容放进模型，优化一些算法，我们或许可以对整个城市的周期预判，做得更准确，有点像巴菲特所说的——没有好的，哪怕是一个好的企业，当初不能给它好的价格，那么对你来讲它不是一个好的投资。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们今年认为在杭州已经见顶了，当我们说出这句话的时候，很多人都会说你不太专业，杭州还大有空间。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我认为这是语言沟通上的偏差，我们说的杭州见顶，是从土地投资的角度来讲的。不是说杭州的房价不能继续涨，或者会跌。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而是说杭州就目前的地价，已经到了相对高位，房价却在平稳的位置，在这个周期里，它其实是一个难比较做业务开展的周期里。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">你可以理解在底部平衡、均衡的一个状况里，所有的房产开发，都是跟别人竞争的，于是，我们需要去选择，那些在快速上升通道的城市。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">显然，2016年年初，杭州就是在这样的上升通道，而到了2018年年初，杭州已经过了这个节点，我们需要找到下一个2016年年初的杭州，进行新一轮的投资。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6512539184952978" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7YDSAmuuI8TUFNoYe59RdicFuZnAIOhrgSFj7ghtM8nRiaUXKpTs5Libvw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1276" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">探讨完如何在时间上去分析和研究，接下来是，如何在空间上去分析和研究。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们把城市分为不同的类型，在这里提醒大家，为什么是分不同类型，而不是分不同等级？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多人跟我争论，三四线城市没有机会，我经常比较尖锐地回应他们，并不是三四线城市没有机会，而是你能力不足以在三四线城市把握住机会。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我还是那个观点，城市是没有好坏高低之分的，它们是类型不同的差别，不同的城市需要有不同的产品线和落地方案。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6235807860262009" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7SAFopXCB4UAeicOW1SP6QdEtsnrb8I9iceeuEZKeBV8dcib6ssr2muD6w/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1145" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><span style="font-family: 宋体;font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">涉及客户的内容，所以打上马赛克</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size:16px;font-family:宋体;color:black;"><br></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size:16px;font-family:宋体;color:black;"></span>再回到城市发展阶段特征的内容，下图是在传统的角度之下，对城市发展的总结，所有的城市，都会经历这么一个过程。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7RTQyEvT14v6YTyMbW8ItDxPGpaZDZvAnTjibpNOrZ7Ju5c8gLZwRJ1A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第一个阶段，在老城的基础上，集聚形成比较大的核心城区，整个集聚带来一定程度生活成本的上升，你需要新的产业，研究新的利益集团，所以你会将各种成本较低的地方划作新区，意味着城市走向发展。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">随着城市吸引力越来越高，越来越多的不同利益团体，愿意到你这里来发展，城市会发展成了若干个城区，跟老城的关系也不是特别的远。在这个过程当中，它们互相之间拉动，让整个城市开始往外扩张，俗称“<span style="font-size: 14px;">摊大饼</span>”。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">摊到一定阶段，交通问题、人口问题不断涌现，这个时候，政府开始开发沿郊土地的价值，做一些卫星城，和主城相融合、连接起来的时候，它就进入大都市圈的阶段，像北京、上海，目前大都市发展的阶段。深圳跟惠州、东莞、中山的一些区域，其实它有点相似，跟卫星城一样的状态。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">大部分省会中心，像郑州、成都，就是处在走向发展的阶段，而三四五六线城市，大部分处在一个轴向或聚核的阶段。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">这个理论其实是在告诉我们，资</span></strong><span style="font-size: 14px;"><strong>源的聚集方向在哪里</strong>。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">简单拿两种类型来讲，比如说聚核型的城市，它资源聚集的方向，就是在它既有城市积累的老城，在此阶段，最合适开发的区域，就是跟老城关系最好的新区，而且你的客户主要来自于本地。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其实碧桂园在三四五线城市选择的投资策略，就是这样的策略。而且他们产品线叫劳斯莱斯，也是非常明确的指向本地，改善客群的状况。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多人笼统地讲三四五线城市不好，但我们应该看到三四五线城市，在进入城镇化聚核阶段的时候，缺乏一个城市界面干净的、便捷的、舒服的空间，这个空间一般都交给政府来做。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">政府在城市聚核的阶段时，经常拿出很多挨着老城的新区给开发商。这些地方很多基本生活配套，都是不充足的，但它的路连接起来比较通畅，这是第一个，是碧桂园很重要的一类土地。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第二，在三四五线城市里面，商品房自有率是非常的低的。大部分居民的住房质量比较差。在这个时候，你只需拿出一个标准商品房品质的东西，对居民而言，就是一个非常好的产品。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">讲三四五线城市是不是能做，事实上是一个比较业余的说法。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">作为开发商的专业人员至少能分析说——这个地方是不是开始城市聚核，聚核划出来的新区在哪，它们组成的地方在哪里连接，这些连接地方的客户又是怎么样？这些客户的居住状况如何？如果他们要改变居住状况，他们希望得到的产品是什么样？愿意付出什么样的代价？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">于是，你会得到一个别人都没见过的产品定位方案，以及全新的总价与单价，那么基于总价与单价，其实你的内心会有一个全新的地价，当然这个地价，并不是所有的三四五线城市政府能把握准。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong><br></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>所以说在三四五线城市投资，你第一个吃的回报，是政府对土地可能会低估，但这还得看周期</strong>。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7ny1NveVb8pibfOCicG7cibOJgv0VAsnts78CuxW1GjUrosARQatekeVBQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6290748898678414" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7BP8o94duPKyyIMQXLhuUSl9aOF58Z8Vu5j02ULSHynhiaqH7r1Qvyicg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1135" style=""></p><p><br></p><p><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这种成长型类型的城市里面，就是我们常称的二三线城市，它们已经完成<span style="font-size: 14px;">聚核</span>，这个时候，我们还能不能延续聚合型的城市的拿地法则去拿地，其实是不太合适的。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">不是这个地不好，或者客户不喜欢。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而是政府对地价已经有清楚的认知，而且土地供应资源比较少，所以首先他起拍的地价就不会很低，然后其他新来的开发商，或者本地开发商，对这些地的价值认知也比较透彻，在这个状况之下，竞争会比较激烈，带来的地价也一定偏高。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">所以我们经常讲，可能二三四五线城市会有风险。<strong>我认为最大的风险，是你在错误的时机进入。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第一个风险，城市还没有开始进入聚核阶段，你就去拿地，这样你就需要去等，风险是要花更多时间，才能实现你需要的销售额。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第二个风险，去到一个三四五线城市，因为整个市场周期的火爆，就失会去理性，拿了一个地价过高的地，更由于三四五线的城市的房价上涨，节奏没有一线或者强二线那么澎湃，一旦你拿了地王之后，就会套得比较久。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">大家说三四五线城市不好很重要的原因，因为你要投资三四五线城市，你就要去思考、甄别。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">说回成长型的城市，它们真正的机会到底在哪里？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其实就在政府说的，它要重新打造的那个轴上面，在这个轴上面去拿地，越早拿地越好，但前提是你对这个政府的充分评估。因为中国政府的投资能力，远远超过我们的想象，所以在这个状况之下，你只需要控制好你的土地成本，以及产品开发节奏。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">千万不要去追求很高的利润，首先要稳住你整个现金流的投入与回报，也就是我们经常讲的，叫做地货比。花一百块钱拿的地，能实现多少个销售金额，这是在这个城市里面最重要的指标。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 24px;">03</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">第三步，执行策略的内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">引言开始讲我们去投资这个事，具体提到很多的工具方法论，后续再跟大家一起讨论——如何去做产品线，如何去做市场对标，如何去做竞争对手研究，如何去做客户研究，如何制定产品竞争策略……</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7IhUF9SMNTb1QKQ1xaiaAmmDAicRTKeGIibufoKPU1ZoojDHQO6gu5qXkg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">具体在执行策略里面，关注五个内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第一个是土地。在不同的时间周期里面，同一块的土地价值评估，以及偏好度是不一样的。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">就好像同样最近拍了一些地，如果在去年拿出来拍，很显然它的溢价力是不一样。但是你想，他们的销售，可能都在未来同一个节点。如果去年把这个地拿出来拍，那些高价去拿地的人，接下来就比较痛苦。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">今年整个市场，资金面比较紧张，溢价力有所下降，现在去拿，拿到这个地，在未来是不是好？里面就会涉及到前面讲的，时间轴跟空间轴的交叉的考虑。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7WTTJUTlthf0Aoo0aPkMmX5KdOlaTryC49N0oNBfPFlgp0aQA3Bib0uQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第二步，你需要去为你的投资，提前了解资金的状况。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比如说，在不同的城市里面，银行对于开发商的各种贷款标准不一样。除了银行之外，其它的资金方，对不同城市的考虑，跟融资条件也不一样。那么这一块需要提前去了解。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第三个是提前准备好团队</span></strong><span style="font-size: 14px;">，而不是等拿到地之后，再去组织团队，一旦你先准备好团队，你在拿地的过程中，你的信心会更足。一旦获取项目，它启动起来的速度会更快，可以做很多前置的内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第四个是产品。假如你有成熟的产品线，那么你的核心产品是什么。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">你在拿地之前，你前置的团队也在开展工作，他们可以提前去办理验证已有的、标准化的核心产品，在新的城市新的定位里面是否适用，如果适用的话，那么你的周转率是不是大大的加快。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">最后一个是关于节点的控制。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">节点的控制，我认为这并不是开发商拿到地之后的节点，而是我们需要去知道——它在什么样的情况下。具备预做条件，在什么样的情况下，可具备开放条件，客户更希望看到你的项目是什么样子，才能在你整个销售时起到有效的帮助。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这里放了一张万科的报告内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG47Iicl1A86TiaH1eTick56xc7DVCdZzT3a17iabKSMLz1kythibnLBA0dcJ3DT6JEX6qUfoSdsSGMFd1g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style=""></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一旦你在时间上有所考虑，那么你制定计划的时候，可以列出每一年想要做的事情。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">你对不同城市的类型、不同的打法有了认知之后，你会重新定义投资，到底是大本营、还是一个机动的机会，你不会轻易放过每一个土地的机会，你会把它分配到整个土地投资，不同类型里面去。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">针对不同的类别，你可以同步进行城市建设、产品研发的政策，很多东西可以去做前置。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">你会发现，一旦你这样去做之后，其实你不是在放弃投资机会，你是在扩大投资机会，如果依然用选对城市、拿对地这样一种思考方式，可能就会放弃那些你认为不对的城市、不对的地。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">去年在北京T11大会上，有一个做大数据的专家在讲，我们跟某某开发商合作，通过大数据分析哪些土地是有风险的。当时我就打断他的话说，你们认为有风险的地，是不是最终在别的开发商那里，变成一个又一个赚钱的项目，如果是这样，这个地真的有风险吗？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这次的课程里，我们想告诉大家的核心观点，整个投资不是简单地说好跟坏，然后我们去预测去判断。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们需要把握这些土地、房地产市场，在时间变化上的一个规律，从这规律之下，城市是有不同的类型的。在不同的类型里面，它有不同的打法、经营策略、以及不同的人员需求、不同的产品需求。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多时候一个城市不好，并不是说没有投资机会，而是说你的组织结构，跟你的产品并不能匹配这个城市的类型，你可以选择放弃它，到适合你的城市类型里面去，你也可选择在开辟一条产品线，来组织的一个工作。</span></p><p><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">最后讲一句话，祸福相宜。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">很多时候，投资也好，房企的起伏兴衰也好，它就是这么一回事。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">去年还是第一名，然后可能过了两三年，它就从高位跌落下来了。<strong>什么样的东西才是真正有价值的，我自己的理解是，不要受制于过去的束缚，也不要对未来抱有过多的幻想。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如果我们对既有的事实，形成的原因有清晰的、量化的、结构性的理解，那么我们就可以找到它发生变化的时点，这样仅仅是一个认知，所以我们说认知是一。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">基于这样的理解，我们建立组织、核心产品，在市场中为客户创造价值，把我们的投资认知落地，这就是一后面的零，你做得多做得越好，那么这个零就会越来越多。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这个状况之下，你就不会再人云亦云，对什么城市是好的，什么城市是不好的，人口流入的是好的，人口流出是不好的。抢人计划只不过是为了房地产，其实你会发现并不是这样，每一个城市，都有一个房地产投资的机会，只不过是你愿不愿意把握它，能不能把握它，或者说它的代价是不是你能接受的。</span></p><p><br></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">文字那么多，不如点击原文，跳转至郑老湿课程，听他娓娓道来</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br></span></p><p style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);text-align: center;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">——&nbsp; 猜你想看&nbsp; ——</span></p><p style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">城市：</span></strong><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">| <a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831065&amp;idx=1&amp;sn=2ffb60d98d02ebcab655c55d34d0acbf&amp;chksm=83517746b426fe509cc721e0e3acf05fd1f60b8695dc3b66c08c0a7aa917e7471b013b02c2c2&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">太原</a> </span><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830804&amp;idx=1&amp;sn=f571d8218b897b21571a6b2f497d3a1b&amp;chksm=8351744bb426fd5d509591673f4082563a02342283f53dfda255ad33304e6746d6448051b9ea&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">温州</a></span><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830454&amp;idx=1&amp;sn=4e7c3289190e2a69c5fb20f2ae8a6d94&amp;chksm=835175e9b426fcffa5f65cafe5274b1c296caf1a51e13ef4c7920c5a18847bef3c7b13c2bfd0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">昆明</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830295&amp;idx=1&amp;sn=f680ffa2ddf52783e9a7730971520d48&amp;chksm=83517248b426fb5e0efc1e5c62d15b173e4d23ab7aafaab82c6ce861e98d96271fe5dc7db798&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">嘉兴</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830278&amp;idx=1&amp;sn=8441ac780477cd9def8d4e9d7866f143&amp;chksm=83517259b426fb4f93ff50f1c07d7b830f16ec4d1e0c23f64ef15a78a056ae301274ffbb8ec3&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">重庆</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830196&amp;idx=1&amp;sn=7a599cf338734c1d41c6fa16005b1641&amp;chksm=835172ebb426fbfdda6873adbeddc124ae670de675a7c36d11977106150a1d924572ea70f299&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">成都</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830221&amp;idx=1&amp;sn=f5994dbfe9fa00ffce4b5be1a69f3244&amp;chksm=83517292b426fb8419e771cf48ea94de01fc7dc909b4e8c2759c6423b8be6080bc5bd1c248cc&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">深圳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829995&amp;idx=1&amp;sn=cd78421e4f2e724f552f8eefc65e0236&amp;chksm=835173b4b426faa26aed46ed566bc1f8ffa11498370fed14fa9d0690795a3eff5a186c63a03d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">上海</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829512&amp;idx=1&amp;sn=421f2b766d75009082de8fc1e81cd8d2&amp;chksm=83517157b426f84197c93fd852a3e3f93019c9d81e099784ad0aa09f326ca9dd33a0edb7cfd7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">珠三角</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829480&amp;idx=1&amp;sn=c77baf137c109f1017170a708548d37b&amp;chksm=835171b7b426f8a1d942708988b8f4bd875366f5928d1db99470ccad6958aa0c8cd47b292c23&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">雄安新区</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=401964235&amp;idx=1&amp;sn=8839375241e6a7e69f49aec108ca1ad6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">无锡</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=203026648&amp;idx=1&amp;sn=466dca69ff3eb746e2e5c21831d57f0f&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">北京</a>&nbsp;|&nbsp;<br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></span></p><p style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">热点：| </span></strong><a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831073&amp;idx=1&amp;sn=b9e813dced68e2e1397bd2cc2b6d05c7&amp;chksm=8351777eb426fe68993e996d9312897701ad0e93a7703c5d719dc20ebf09a1b0c6715f502e4d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">长租公寓</span></a><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"> |&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830578&amp;idx=1&amp;sn=73f5149b299d5ce19a433c365eedee83&amp;chksm=8351756db426fc7b173558a1765830766ec5f7fb387e652250f10a106ef6490821f809722cfb&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">中美贸易战</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830503&amp;idx=1&amp;sn=2fae9eec64a6ed71f0c4ee9e4e9bafe7&amp;chksm=835175b8b426fcaec41bb2a484ef939ac78474c77acde2d96a6f7f8b61a0f4ade630c13e7f90&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">粤港澳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830398&amp;idx=1&amp;sn=ffd40b9cb7730bd712d8f053280d6fa9&amp;chksm=83517221b426fb37e97b45db61547227724f5a09e6a2a0484a55475066ac41fc1b0165954d0d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">万科商业</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830360&amp;idx=1&amp;sn=3cea24af7ebf848fde74c52538f111e5&amp;chksm=83517207b426fb11a1ae1c301117e9626ba09012aa9d8b4d8f722e45423ecb7e63987f50bec5&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">2018年走势</a>&nbsp;|&nbsp;&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830258&amp;idx=1&amp;sn=079af6257d826b9b592280754ac66a69&amp;chksm=835172adb426fbbbcbc0ba7b27078f59d0313d5bd0f60d0b385720251d85f0b1797abeb24e54&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">任泽平</a> |&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829214&amp;idx=1&amp;sn=e245560eeadafae388de6a7d7577e04e&amp;chksm=83516e81b426e7976c5c6d425b4a39ade86d0e12ed288238933e3662f48c58d57c4efeb5c801&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">深圳房价</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829123&amp;idx=1&amp;sn=dfa4dc6c2538443c36261850676e445f&amp;chksm=83516edcb426e7ca756d2a80930aa8be108cbd730cb05573393378c60e9c9e8ce88067b00c06&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">屌英</a>&nbsp;|<br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></span></p><p style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">专业：</span></strong><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">|<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831043&amp;idx=1&amp;sn=dcae4bb0d9c69a6aefeb48f7447dff10&amp;chksm=8351775cb426fe4a32f43b1fe3a11ebffb7d381291adc0746d6d0ed9f3efb882617e0407aa10&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank"> 思考</a> </span><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830765&amp;idx=1&amp;sn=d21dbefeb5e1aea1599bcec8fae7a7d4&amp;chksm=835174b2b426fda4b66776ffb3da368f2b71e44233e17581d647b246e52aa53255140e3adac0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">客研</a></span><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830698&amp;idx=1&amp;sn=27ffa7f097500e9e7fb23f99fdce51ef&amp;chksm=835174f5b426fde3854d2eec6dc6fd1c0c182faa0218d1b0ce833e50c860c23b062b88f914e0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">高周转</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830656&amp;idx=1&amp;sn=dc61474f9d09133fcce2934476ea10c1&amp;chksm=835174dfb426fdc9575a9a316aef5c25d051f574d0cd96ae3d1cda189bca7c7b0b7447e403e4&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">房价预测</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830457&amp;idx=1&amp;sn=37a5c454028fb849c2c5fce3b3575756&amp;chksm=835175e6b426fcf07c9d8fdee249e33edf0ae7f5684be2290c3145624ad430d880a10a654ebd&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">2018房地产报告</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830431&amp;idx=1&amp;sn=b7596dea6473253d931b3fac3435f622&amp;chksm=835175c0b426fcd63330d6b1a95eea4c8c78ff31886b2494fd56162bbba8c5cf939854102298&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">政策解读</a></span>|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830258&amp;idx=2&amp;sn=bc2fe4a1a774ba6c59d982debbf2fd5b&amp;chksm=835172adb426fbbbe9325a4f9b6aa2709f6da75ff2908c48f79f7749df8fb04673499ff7899c&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">极小公寓</a>&nbsp;|&nbsp;&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830201&amp;idx=1&amp;sn=1816623486b879233513443f1df6ec59&amp;chksm=835172e6b426fbf07aa0f023c3ff79ca1cf11606fc2f2b66cfe773222e3fa1df7f92affa90b6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">远郊定位</a> |&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829710&amp;idx=1&amp;sn=58d632f4b07dc0796127ef5df605bb36&amp;chksm=83517091b426f9871fa25aed40ade8d757557347ecf505d8b9510645b5adcc6d703caed90b31&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">时势蓝图</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829662&amp;idx=1&amp;sn=a0f9b47beae15eaada8d20b39fb26c21&amp;chksm=835170c1b426f9d7c8ecebbe881b254293dea7c826683c2e381693d874915dedef067a98d419&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">土地理解</a>&nbsp; |&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649828927&amp;idx=1&amp;sn=2aab44aa0c5c0c3759d29dcda320a1c5&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">PIE模型</a> |&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=400672879&amp;idx=1&amp;sn=2b70716f8cc9b44365df50e1243cb8ec&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="color: rgb(87, 107, 149);-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">城市地图</a>&nbsp;|&nbsp;<br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);"><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></p><section style="margin-top: 0.5em;margin-bottom: 1.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin: auto;max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-color: rgb(71, 193, 168);width: 3em;text-align: center;color: rgb(255, 255, 255);font-family: inherit;font-size: 1em;text-decoration: inherit;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="display: inline-block;max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-radius: 50%;width: 3em;height: 3em;line-height: 3.5em;overflow: hidden;font-family: inherit;vertical-align: middle;background-color: rgb(71, 193, 168);word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">更多</span></section></section><section style="margin: -0.92em auto auto;max-width: 100%;box-sizing: border-box;width: 0px;font-family: inherit;border-top: 3em solid rgb(71, 193, 168);word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;border-right: 1.4em solid transparent !important;border-left: 1.4em solid transparent !important;"><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"></section></section></section><fieldset style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;border-width: 0px;border-style: none;border-color: currentcolor;max-width: 100%;box-sizing: border-box;min-width: 0px;text-align: center;"><span style="padding: 0.3em 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-color: rgb(249, 110, 87);border-radius: 0.5em;text-align: inherit;font-family: inherit;font-weight: inherit;text-decoration: inherit;display: inline-block;box-shadow: rgb(165, 165, 165) 0.2em 0.2em 0.1em;background-color: rgb(160, 160, 160);color: rgb(0, 0, 0);font-size: 14px;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="padding: 0.3em 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 12px;border-color: rgb(249, 110, 87);border-radius: 0.5em;text-align: inherit;font-family: inherit;font-weight: inherit;text-decoration: inherit;display: inline-block;box-shadow: rgb(165, 165, 165) 0.2em 0.2em 0.1em;color: rgb(255, 255, 255);word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;">禾略中国：helue_China</span></p></span></fieldset><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(0, 0, 0);font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"></span></p><hr style="max-width: 100%;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);text-align: center;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">陪你想，陪你写，陪你玩</span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;color: rgb(51, 51, 51);text-align: center;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">商务联系：yumx@urasr.com<br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;"><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;"></p><p style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;"><img class="" data-copyright="0" data-cropselx1="0" data-cropselx2="526" data-cropsely1="0" data-cropsely2="526" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG4CH2Q70SCqaiaUnucGGwFRTYoW9SS84sCDbLB8PkBJ5zVxAEsHCJk2kcl2VmQUPibxsDcztjHmXfZQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1125" style="line-height: 1.6;text-indent: 32px;font-family: 宋体;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 526px !important;" width="526px"></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;">看文章，不如听课，欢迎点击原文，</p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;">听郑老湿给你娓娓道来</p>