揭秘：万科7月逆势飘红，狂揽130亿背后秘密

<section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040742" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzdQOCIb1Yhclo67kjOfAYnxUmHELBzHEyI5ZwOhPuDKpg90r8hibK1Sg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">咱们直接来看万科在2025年7月份这个销售成绩单。</span></p><p><span leaf="">整个行业大环境其实挺惨淡的，百强房企前七个月累计销售额同比下降了百分之十三点三，七月份单月更是跌了百分之十八点二。</span></p><p><span leaf="">但万科呢，居然逆势增长了，单月卖了130个亿。</span></p><p><span leaf="">这背后到底是怎么回事？</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5666666666666667" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040743" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzDlQyEH7cCskBDYo6Ijx9rBBYW6F8ibCICCNzu70uH2ib77sOC9vPzrvg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">先看看大环境。确实，整个房地产市场压力山大。</span></p><p><span leaf="">数据摆在这儿，前七个月百强房企销售额同比下降了百分之十三点三，七月份更是跌了百分之十八点二。这说明啥？</span></p><p><span leaf="">说明大家都不容易啊。但是！</span></p><p><span leaf="">注意这个“但是”。就在这种普遍下行的时候，政策层面开始发力了。</span></p><p><span leaf="">中央层面，政治局会议定调，宏观政策要“适时加力”，给市场打了一针强心剂。</span></p><p><span leaf="">地方上更热闹，像成都就推出了“新政17条”，直接补贴首付、降低公积金贷款门槛，这些措施都是瞄准了老百姓买房最头疼的资金问题，效果立竿见影，改善型需求被激活了。</span></p><p><span leaf="">北京、广州、南京这些大城市也跟着优化公积金，重庆、深圳这些地方则用专项债去收储土地，从供给端想办法。</span></p><p><span leaf="">这就像一场及时雨，虽然不能完全解决问题，但至少让市场喘了口气。</span></p><p><span leaf="">更重要的是，市场本身也开始出现结构性分化。</span></p><p><span leaf="">不是所有地方都一样冷，好城市加上好房子反而成了稀缺品。</span></p><p><span leaf="">你看南京，120到144平米的改善户型是成交主力，总价500万以上的豪宅卖得最好。</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明有钱人还是愿意为更好的生活买单，只要产品够硬核。</span></p><p><span leaf="">而万科，恰恰抓住了这个机会。</span></p><p><span leaf="">他们家的四代宅、高得房率这些概念，听起来是不是有点玄乎？</span></p><p><span leaf="">简单说，就是更安全、更舒适、更绿色、更智能的房子，正好符合住建部推的高品质住宅方向。</span></p><p><span leaf="">像南京的映象星潮、深圳的未来之光，这些项目在绿色节能、智能家居方面做得领先，一下子就填补了市场空白，满足了那些追求品质生活的客户的需求。</span></p><p><span leaf="">再加上全国都在推好房子建设，比如适老化改造、绿色建筑标准提高，这又给万科的产品加了一层光环。</span></p><p><span leaf="">所以说，行业大环境是不好，但结构性的机会和需求释放，恰恰是万科能逆势增长的关键前提。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040744" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzicKw0px5tDjjDbAE3CpEN1t1sWKbMeMZ3TI8QSGFJIP56GibnouIfhnQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">光有外部机会还不够，还得看企业自己怎么玩。</span></p><p><span leaf="">万科这次能突出重围，核心驱动力就在于它的促销策略和差异化的产品竞争力。先说价格。</span></p><p><span leaf="">万科这次玩的是组合拳，折扣加直减。</span></p><p><span leaf="">比如在深圳的未来之光项目，搞了个工抵房钜惠，备案价打八五折还不够，再叠加上额外二十万的优惠，算下来均价六点九八万每平米。</span></p><p><span leaf="">这在寸土寸金的深圳，性价比一下子就上来了。</span></p><p><span leaf="">你想想，同样的预算，能买到更大更好的房子，谁不动心？</span></p><p><span leaf="">这招直击刚需和刚改群体的痛点，效果自然好。</span></p><p><span leaf="">除了打折，营销方式也挺花哨。</span></p><p><span leaf="">济南万科搞了个年中置业季，线上预约到访的客户能免费品尝精品咖啡，还能体验他们的超级盒子新型配套服务。</span></p><p><span leaf="">这招挺妙的，不光是卖房子，还提供一种生活方式的体验，增强客户粘性，让你来了就不想走。</span></p><p><span leaf="">再来看产品端。万科这次是分层作战，针对不同客群有不同的策略。</span></p><p><span leaf="">高端市场，靠的是稀缺地段和实景体验。</span></p><p><span leaf="">比如上海的中兴傲舍，位置绝佳，内环核心区，外瞰公园，内揽高线公园，还能看到陆家嘴天际线，这种资源是不可复制的。</span></p><p><span leaf="">而且人家还搞全实景公区，架空层里有会客区、儿童活动区、雪茄房，各种功能区，就是要打造一种尊贵感和归属感，吸引高端客户。</span></p><p><span leaf="">刚需市场，重点是空间效率和政策契合度。</span></p><p><span leaf="">未来之光系列通过高得房率和紧凑户型设计，小面积实现大功能，比如80平米做到三房两卫，98平米做到四房两卫，这在很多城市都挺受欢迎的，也符合现在鼓励小户型改善的趋势。</span></p><p><span leaf="">济南的观山隐秀项目更进一步，直接提供户型布局、装修风格、家电配置三大定制化选择，再加上低容积率、高挑层高，让刚需也能享受到豪宅般的舒适度。</span></p><p><span leaf="">还有创新产品，主要是四代宅。</span></p><p><span leaf="">这是响应行业品质升级的号召。</span></p><p><span leaf="">南京的映象星潮是万科在当地的首个四代宅，错层露台、灵动空间，打造垂直生态社区。</span></p><p><span leaf="">广州的傲璟朗庭更厉害，直接把垂直花园搬进小区，消除自然和生活的边界，还配了篮球馆、羽毛球场、泳池、健身吧这些大型会所，近120%的得房率，产品差异化非常明显。</span></p><p><span leaf="">所以你看，通过精准的价格调控，再加上高端、刚需、创新产品对不同客群需求的深度匹配，万科形成了价格和价值的双重竞争力。</span></p><p><span leaf="">这就像一个全能选手，既能打价格战，又能秀肌肉，两手抓，两手都要硬，这才为它7月份的销售业绩逆势增长提供了核心支撑。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040745" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzl5IibPX5TRctZ1P6Edr7HGWicUaQtBWZI0TZF6yQvkguKkODBkEDz9JQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">战略和产品再好，也得落地到具体的区域和项目上。</span></p><p><span leaf="">万科这次的成功，跟它的区域布局策略密切相关。</span></p><p><span leaf="">简单来说，就是聚焦核心城市，抓住政策红利。</span></p><p><span leaf="">万科的项目主要集中在哪儿？</span></p><p><span leaf="">深圳、上海、广州这些一二线核心城市。为什么？</span></p><p><span leaf="">因为这些地方市场需求稳定，抗风险能力强。</span></p><p><span leaf="">而且，这些地方往往也是政策出台比较积极、效果也比较明显的区域。</span></p><p><span leaf="">咱们看几个例子。深圳的未来之光，选在了宝安尖岗山豪宅区，这个地段有多好？</span></p><p><span leaf="">它处于宝安中心区、南山科技园、西丽留仙洞的几何中心，离前海、宝安这些核心板块都很近，交通便利，地铁5号线、12号线、在建的15号线都能到，旁边还有高速公路网。</span></p><p><span leaf="">周边生态也好，尖岗山公园、宝安公园环绕，曦城别墅区、中海九号公馆这些高端社区都在附近，居住氛围浓厚。</span></p><p><span leaf="">这样的区位优势，承接了核心城市的价值红利。</span></p><p><span leaf="">上海的中兴傲舍，不用多说了吧？</span></p><p><span leaf="">静安内环芯，寸土寸金的地方，本身就是城市核心资产的典范。</span></p><p><span leaf="">依托内环稀缺的土地资源，承接核心区域的价值红利，巩固高端市场地位。</span></p><p><span leaf="">广州这边，理想花地臻园和黄埔新城是两个重点。</span></p><p><span leaf="">理想花地位于花地湾商务组团，属于珠江西岸CAZ黄金三极规划范围，旁边就是白鹅潭、聚龙湾双太古商圈，目标是打造产商住一体的新城市中心。</span></p><p><span leaf="">项目本身占地2.7万平米，建面近20万平米，规划了7栋超高层住宅，户型从110到180平米，南向滨水，围合式布局保证户户朝南。</span></p><p><span leaf="">配套更是豪华，6条地铁线，54班九年制实验学校，18万平米城市级购物中心，4.5万平米滨水公园，简直是拎包入住的理想国。</span></p><p><span leaf="">黄埔新城项目则凭借核心区位优势，在今年1到7月广州房地产项目销售面积TOP20中并列第二，成了区域销售主力。</span></p><p><span leaf="">除了这些明星项目，万科还特别会承接政策红利。</span></p><p><span leaf="">比如成都，受益于新政17条对换房需求的支持，万科快速响应，转化了不少改善型客户。</span></p><p><span leaf="">南京的映象星潮，位于江北核中核北片，周边在建地铁11号线和4号线二期，配套虹悦城、山姆超市、华润润街这些商业设施，也很好地抓住了区域发展机遇。</span></p><p><span leaf="">另外，万科还特别会整合资源。</span></p><p><span leaf="">它跟大股东深圳地铁集团合作得非常好，利用地铁车站、车辆段这些资源拓展长租公寓、轨道加物流等城市服务。</span></p><p><span leaf="">比如合作建了华南物流配送中心，这不仅增加了收入来源，也强化了在核心区域的资源整合能力。</span></p><p><span leaf="">所以你看，万科通过对核心城市的深度布局，加上对政策红利的精准把握，再加上股东的协同效应，构建了一个区位优势加产品竞争力加政策响应的三维增长引擎。</span></p><p><span leaf="">这就像一个精密的三脚架，稳稳地支撑起了它在7月份的业绩表现。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5675925925925925" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040746" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzYkTu2n2t95I5JVJZT2zsFgfTpYX1uJXFZedW1Ty2b0qdZg6EHhP79g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">前面说的战略、产品、区域布局都很重要，但最终能不能玩得转，还得看兜里有没有钱，也就是财务和资金保障。</span></p><p><span leaf="">这方面，万科的表现也是相当稳健。</span></p><p><span leaf="">首先是回款能力，简直是业界标杆。</span></p><p><span leaf="">今年上半年，万科卖了691.1亿，关键是回款率超过100%。</span></p><p><span leaf="">这意味着什么？意味着卖出去的钱不仅收回来了，还可能比销售额还多一点，现金流非常健康。</span></p><p><span leaf="">同时，上半年还完成了超过4.5万套住宅的交付，这既是对业主的承诺，也是对自身运营能力的证明。</span></p><p><span leaf="">而且，万科回笼资金的方式还挺多元，除了卖房子，还通过盘活存量项目回了57.5亿，大宗交易签了64.3亿，甚至卖掉了A股库存股回了4.79亿。</span></p><p><span leaf="">这一套组合拳下来，现金流循环非常顺畅，确保了公司在7月份集中推盘搞促销时，有足够的资金去投入营销资源。</span></p><p><span leaf="">其次是股东支持，这可是个大靠山。</span></p><p><span leaf="">万科的第一大股东是深圳地铁集团，持股比例高达27.18%。</span></p><p><span leaf="">今年年初到现在，深铁集团累计向万科提供了超过218亿元的借款。</span></p><p><span leaf="">这可不是小数目，相当于关键时刻有人给你输血。</span></p><p><span leaf="">而且，深铁集团提供的贷款利率低至2.34%，这在当前环境下是非常划算的，大大降低了万科的融资成本，为项目开发和土地储备提供了坚实的后盾，可以说是给万科吃了一颗定心丸。</span></p><p><span leaf="">当然，有人可能会问，万科上半年净利润预计亏损10到12亿，销售收入也降了51.6%，财务状况怎么样？</span></p><p><span leaf="">虽然利润不好看，但偿债能力是稳定的。</span></p><p><span leaf="">上半年顺利偿还了164.9亿元的公开债务，而且2027年之前境外公开债都没有到期压力。</span></p><p><span leaf="">关键的财务指标，像流动比率1.28，速动比率0.55，资产负债率73.66%，都在一个相对健康的水平。</span></p><p><span leaf="">同时，万科也在主动优化资产结构，比如减少土地储备收购，加速销售未售单位，今年一季度库存余额比去年底还减少了4%。</span></p><p><span leaf="">这说明万科在控制风险、保持流动性方面做得还是不错的。</span></p><p><span leaf="">所以，强大的回款能力和持续的股东支持，就像给万科装上了强劲的发动机和充足的油箱。</span></p><p><span leaf="">这不仅验证了它以价换量策略的有效性，也为后续的项目储备了资金动能，为7月份销售业绩的逆势增长提供了关键的保障。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040747" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzkI3sNy3fmq1B6DRqdYKw3nT5FKaoS87ynTZNpicVPa13bhSCBe0m1cg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">咱们把视线拉回到整个行业。</span></p><p><span leaf="">前面说了，今年1到7月，TOP100房企销售额同比下降了百分之十三点三，7月份单月更是跌了百分之十八点二。</span></p><p><span leaf="">具体到头部房企，情况更严峻。</span></p><p><span leaf="">金地集团、新城控股，同比降幅超过百分之五十；</span></p><p><span leaf="">龙湖集团、碧桂园，降幅也超过了百分之三十。</span></p><p><span leaf="">可以说，大部分头部房企都在经历寒冬。</span></p><p><span leaf="">在这种普遍承压的大背景下，万科7月份单月销售额达到一百三十亿元，表现非常亮眼，是少数几个还能保持增长的头部房企之一。</span></p><p><span leaf="">这说明什么？说明万科有它独特的差异化竞争力。</span></p><p><span leaf="">这种差异化优势从哪儿来？</span></p><p><span leaf="">主要就是我们前面分析的几个方面：精准的核心城市布局，有效的促销让利策略，以及持续的产品创新。</span></p><p><span leaf="">这三者形成了一个强大的组合拳。</span></p><p><span leaf="">更重要的是，市场信心的提振也是一个关键因素。</span></p><p><span leaf="">你想啊，现在大家买房最担心什么？保交楼！</span></p><p><span leaf="">万科上半年高质量交付了超过四万五千套房子，再加上有深圳地铁集团这样的大股东背书，这无疑大大缓解了消费者对保交楼的担忧，增强了购买意愿。</span></p><p><span leaf="">你想想，同样是买房子，你肯定更愿意买一个靠谱的品牌，对吧？</span></p><p><span leaf="">万科的经营服务业务也做得风生水起，为品牌价值提供了支撑。</span></p><p><span leaf="">它的长租公寓业务在规模、效率、纳保量上都是行业第一，物流业务出租率领先，商业业务通过轻资产模式为知名机构提供服务。</span></p><p><span leaf="">这种多元化的业务布局，增强了市场对企业稳定性的认可。</span></p><p><span leaf="">这就好比一个人，不仅主业做得好，副业也很能打，整体形象自然就更稳。</span></p><p><span leaf="">此外，万科从二零二三年以来累计盘活了六十四个项目，涉及可售货值约七百八十五亿元的存量优化举措。</span></p><p><span leaf="">这不仅盘活了资产，补充了优质项目资源，也为销售端提供了持续的支撑。</span></p><p><span leaf="">这就像家里有个大仓库，不断有新货进来，自然就不愁卖不出去了。</span></p><p><span leaf="">所以你看，万科之所以能在行业收缩期实现逆势增长，靠的不仅仅是运气，更是它精准的核心城市布局、产品创新与促销策略，再加上高交付能力和股东背书带来的市场信心提升。</span></p><p><span leaf="">它成功地平衡了以价换量和品牌溢价，这在当前的市场环境下，是非常难得的。</span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img" data-ratio="0.5648148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" type="block" data-imgfileid="100040748" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkZrT1Ls5qgDUb0PPMGSotzibgKibibEnQ3TwtAHJ9ibTvhY7byIKDZrXfibKpnWbcrDBKblQBbTiaiaBnHQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></section><p><span leaf="">总结一下，万科能在2025年7月这个整体下行的市场环境中实现逆势增长，绝非偶然。</span></p><p><span leaf="">它背后是多维度因素共同作用的结果。</span></p><p><span leaf="">简单来说，就是抓住了政策和市场的结构性机会，通过精准的公司战略和强大的产品力，依托核心城市的布局和资源整合，并以稳健的财务和资金保障作为后盾，最终赢得了市场的信心和品牌的认可。</span></p><p><span leaf="">这五大要素相互配合，共同构成了万科的三维增长引擎，让它在行业寒冬中依然能够保持活力，交出了一份亮眼的成绩单。</span></p><section class="channels_iframe_wrp" nodeleaf=""><mp-common-videosnap class="js_uneditable custom_select_card channels_iframe videosnap_video_iframe mp_common_widget" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAA1RY3m3OVMgAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPEyYIMXX9zXfyPzNPgMItbFtCBDwOwjpLlLuBUbN7K" data-url="https://findermp.video.qq.com/251/20304/stodownload?encfilekey=rjD5jyTuFrIpZ2ibE8T7YmwgiahniaXswqz69qRSfPTVG1bH0kaBR5ia3cLiapn15V4wdzlgQDH7BTACOUsWowHicHpSiaBIxyUS5d9zUIfuvebBDN2Xb6eZDtRVA&amp;token=AxricY7RBHdWbtG6Iz6tAbwmZldRo2E0JSPlUyibncIEYZKtvmkZ66K1FXGxRrElmqXZicicJiaIjibKcGg94qfU2icL16MO9KVsUwanIbYYyiblWqnabWbFMIujaibWhQmVDbS1hJhK1vUpep2Wg5rens7ic8hRyvfib3M4xNRxlYjVPJfwHw&amp;idx=1&amp;hy=SH&amp;m=&amp;scene=2&amp;uzid=1" data-headimgurl="http://wx.qlogo.cn/finderhead/OU2rqvx645smeBtlHNveXFt6ncL3rn767zgFy3U755zMJ66icKrkZOFlOeqlc6rQcH59D42aq8hs/0" data-nickname="禾略" data-username="v2_060000231003b20faec8c4e18d10cbd6c80dee34b07736396e416723fd5650a5715e7448b841@finder" data-desc="揭秘：万科7月逆势飘红，销售额130亿背后秘密" data-mediatype="" data-width="1920" data-height="1080" data-nonceid="8403177350147507398" data-parentwidth="344" data-isdisabled="0" data-errortips=""></mp-common-videosnap></section><p><span leaf=""><br /></span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>